A megfizethető bérleti díj törvénye (Wet betaalbare huur)

2024. július 1. óta Hollandia sokkal jobban szabályozza a bérleti piacát, mint korábban. A megfizethető bérleti díjról szóló törvény – a Megfizethető bérleti díj törvény – kiterjesztette a bérleti díjak szabályozását a szociális lakásokról a középkategóriás lakásokra, a pontrendszert kötelezővé tette a mércéről, és a végrehajtást az önkormányzatokra ruházta át. Ha Ön bérel… Amsterdam or Eindhoven, vagy ha ott ingatlant ad bérbe, az alábbi szabályok határozzák meg, hogy mi lehet a jogszerű bérleti díj.

Mit tesz a megfizethető bérleti díjról szóló törvény?

A törvény nem önálló törvénykönyv, hanem módosító jogszabály, amely átírja a holland polgári törvénykönyv 7. könyvének, az Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, a Besluit huurprijzen woonruimte és a Wet goed verhuurderschap egyes részeit. 2024. július 1-jén lépett hatályba. Három változás a legfontosabb.

• A szabályozást kiterjesztették a middenhuurra is. 2024 júliusa előtt csak a 143 pontig terjedő lakások voltak bérleti díj-szabályozottak; minden e feletti lakás „liberalizált” volt, és a piac által megengedhető áron bérbe lehetett adni. A törvény egy szabályozott középkategóriás sávot hozott létre 144 és 186 pont között.
• A pontrendszer kötelező érvényűvé vált. Korábban a bérbeadó kérhetett többet a pontmaximumnál, és a bérleti díj megmaradt, hacsak a bérlő időben nem kifogásolta azt. Most a maximum kötelező érvényű törvény: a többlet követelése önmagában jogellenes, függetlenül attól, hogy a bérlő panaszkodik-e vagy sem.
• A pontrendszert modernizálták. A WOZ-komponenst korlátozták, az energiacímkék sokkal nagyobb súlyt kaptak, a kültéri területeket jobban jutalmazták, és felárakat vezettek be az új építésű és műemlékvédelem alatt álló épületekre.

A kormány akkori becslése szerint körülbelül 300 000 lakás bérleti díja végül átlagosan havi 190 euróval csökken, ebből mintegy 157 000 középkategóriás lakás bérleti díja átlagosan havi 240 euróval. Ezek előre elkészített előrejelzések voltak, nem mért eredmények.

A lakásértékelési rendszer (winingwaarderingsstelsel)

A woningwaarderingsstelsel vagy WWS mérhető jellemzőkre becsüli a lakást, és a teljes összeget a maximális havi alapbérleti díjba (a kale huur , szolgáltatási díjak nélkül) alakítja át. A Besluit huurprijzen woonruimte 5. cikkében található, a pontozási táblázatokkal a mellékleteiben.

Önálló házak

Egy önálló lakásért – amely saját bejárati ajtóval, konyhával és fürdőszobával rendelkezik – a következőkért járnak pontok:

• az egyes szobák és a tárolóhelyek alapterülete;
• konyhai és szaniterberendezések, beleértve a munkalap hosszát és egy második WC-t vagy fürdőkádat;
• az energiacímke, amely a modernizáció óta sokkal nagyobb súllyal bír – egy jó címke sok pontot ad, míg az E, F és G címkék levonást vonnak maguk után;
• kültéri tér, például kert, erkély vagy tetőterasz, levonással, ha ilyen nincs;
• a WOZ-érték (az önkormányzati ingatlanértékelés), amelyre egy felső határ vonatkozik, így a helyszín nem dominálhatja a pontszámot a magas értékű területeken;
• műemlék státusz, gondozóintézmények és kisebb tételek.

Minden pont egy közzétett táblázatban szereplő összegnek felel meg, tehát a 143 és a 186 pont egyaránt pontos euróösszeget jelent. Ezeket az adatokat minden év január 1-jén indexálják a Besluit huurprijzen woonruimte 12. cikke alapján, a Wet op de huurtoeslag 27. cikkében foglalt módszert követve. Ezért a leolvasott adatok csak a megadott évre érvényesek.

Szobák és egyéb, nem önálló szálláshelyek

A szobákat és egyéb olyan szálláshelyeket, ahol közös konyha vagy fürdőszoba van, egy külön rendszer – a WWSO – szerint értékelik, amelyet szintén modernizáltak és 2024. július 1-jén tettek kötelezővé. A diákok és a fiatal szakemberek számára a gyakorlati szempont az, hogy a szobák esetében nincs ingyenes szektor : bármilyen magas is a pontszám, egy szobához maximális bérleti díj tartozik.

Felárak: új építésű, műemlék és energiafelhasználás

A Besluit huurprijzen woonruimte 8a. cikke lehetővé teszi a maximális bérleti díj többszörös emelését:

• Új építésű felár 10%-os kedvezmény a 2028. január 1. előtt építés alatt álló középkategóriás lakások esetében, az első beköltözéstől számított húsz évre vonatkozóan, a középkategóriás fejlesztések életképességének megőrzése érdekében.
• Nemzeti emlékmű (rijksmonument)35%-os felár.
• Tartományi vagy önkormányzati emlékmű15%-os felár.
• Védett városkép5%-os felár az 1965 előtt épült, védett településképi területen fekvő, önmagukban nem műemlékvédelem alatt álló lakások esetében.

A műemlékvédelem alatt álló épületek az energiacímke levonása alól is védettek: ahelyett, hogy pontokat veszítene a rossz címke miatt, egy műemlék nulla pontot kap ezért a tételért. Nincs külön felújítási mentesség; a felújítás a szokásos módon történik, így a bérbeadó, aki valóban korszerűsít egy ingatlant – különösen annak energiacímkéjét –, megemeli a törvényes maximális bérleti díjat.

A három szegmens

A határokat pontokban fejezik ki. Mindkét határérték egy euróban kifejezett maximum alap bérleti díjat eredményez az új bérleti szerződés kezdetén, a közös költség nélkül. Ezeket az euróban kifejezett összegeket minden január 1-jén indexálják a bérleti szerződés kezdetéről szóló törvény 12. cikke alapján, és a Rijksoverheid és a Huurcommissie teszi közzé , tehát a bérleti szerződés kezdetének évére vonatkozó összeget kell használni.

A pontszám az irányadó, nem a kért bérleti díj: egy 160 pontot elérő ingatlan középkategóriás ingatlannak számít, még akkor is, ha 1,600 euróért hirdetik, és a túllépés jogellenes.

Meglévő szerződések: az átmeneti rendszer

A törvény teljes mértékben alkalmazandó minden, 2024. július 1-jén vagy azt követően megkötött bérleti szerződésre. Az ezen időpont előtt aláírt szerződések esetében az átmeneti szabályok pontszám szerint eltérnek:

• Akár 143 pontig, a liberalizációs küszöbérték alatt hagyjuk a kezdéskor. Már szabályozott; a korszerűsített WWS és az új maximum 2024. július 1-jétől hatályos.
• Akár 143 pont, de a liberalizációs küszöb felett hagyjuk a kezdeti szakaszban — egy „liberalizált” szerződés egy olyan ingatlanra, amely valójában alacsony pontszámot kapott. A törvény ezeket a következőkből fogta ki 1 July 2025 , egy egyéves átmeneti időszak után, amely lehetővé teszi a bérbeadók számára az önkéntes alkalmazkodást. Ettől az időponttól kezdve a jelenlegi bérlő kérheti a bérleti díj csökkentését a maximális pontértékre.
• 144-186 pont. A meglévő szerződések nem A középár maximumárak csak bérlőváltás esetén érvényesülnek, amikor a lakást legközelebb kiadják.
• 187 pont és több. A rezsim keretein kívül; nincs maximális kezdő bérleti díj.

Ez a törvény leginkább félreértett része. Sok bérlő azt feltételezi, hogy a középkategóriás szabályozás azonnal vonatkozik rájuk; a legtöbb középkategóriás bérlőre ez nem vonatkozik. Ennek ellenére érdemes megszámoltatni a pontokat: egy középkategóriásnak tűnő lakás is 143 alatti pontszámot érhet el, ha figyelembe vesszük a rossz energiacímkét és a korlátozott WOZ-értéket – és a lakásra vonatkozik a szabályozás.

A pontkimutatás, amelyet a bérbeadónak át kell adnia Önnek

Egy szabályozott vagy középkategóriás ingatlant bérbe adó bérbeadónak a bérleti szerződés kezdetén meg kell adnia a bérlőnek a WWS vagy a WWSO szerinti pontszámot, a megfelelő maximális bérleti díjjal együtt. Ez a kötelezettség 2024. július 1. óta, a Megfizethető Bérleti Díjról szóló törvény hatálybalépése óta vonatkozik az új bérleti szerződésekre; a Huurcommissie végrehajtási hatáskörei és eszközei 2025. január 1-jétől voltak teljes mértékben működőképesek. Ez a jó bérbeadás általános szabályai között szerepel a Wet goed verhuurderschap 2. cikkében, így az önkormányzat érvényesítheti azt. Ez a bérlő legjobb kiindulópontja: írásban kérjen ilyet, és ha nem érkezik meg, az önmagában is bejelentési kötelezettség alá eső jogsértés.

Végrehajtás: a bérlő kezdeményezésétől az önkormányzatéig

A törvény előtt a túlzott bérleti díj a bérlő problémája volt: a bérlőnek a bérleti jogviszony kezdetétől számított hat hónapon belül kellett kérelmet benyújtania a Huurcommissie-hoz, és az ideiglenes szerződéssel rendelkező bérlő, aki attól tartott, hogy nem hosszabbítják meg a szerződést, gyakran semmit sem tett. A törvény a maximális bérleti díjat a jó bérbeadás általános szabályai közé sorolta, és 2025. január 1. óta az önkormányzatok saját kezdeményezésükre is érvényesíthetik ezeket a szabályokat, a Wet goed verhuurderschap eszkalációs létráját alkalmazva:

• egy figyelmeztetés;
• közigazgatási kényszerintézkedéssel elrendelt végzés (utolsó onder bestuursdwang) vagy büntető végzés (utolsó onder dwangsom);
• közigazgatási bírságot (legjobb csónak), amely ismétléssel növekszik;
• a legsúlyosabb ismételt jogsértések esetén a vezetőség átvétele (beheorovername), az ingatlant harmadik fél vagyonkezelése alá helyezve.

A maximális közigazgatási bírságot a holland büntető törvénykönyv 23. cikkében foglalt törvényi bírságkategóriák alapján határozzák meg, és akkor emelkedik, ha ugyanaz a bérbeadó a törvényben meghatározott időszakon belül ismét megsérti a szabályokat (a Wet goed verhuurderschap 19. cikke). Ezeket a kategóriák összegeit kétévente kiigazítják, így a figyelembe veendő felső határ a jogsértés időpontjában hatályos; az önkormányzatok közzéteszik saját bírságtáblázataikat. Minden önkormányzatnak működtetnie kell egy bejelentési pontot ( meldpunt ) is, ahol a bérlők – névtelenül is – bejelenthetik a helytelen bérbeadási gyakorlatot.

Az önkormányzati végrehajtás nem helyettesíti a bérlő saját jogorvoslati lehetőségeit, hanem azokkal párhuzamosan érvényesül.

• A bérlő a bérleti szerződés kezdetétől számított hat hónapon belül kérheti a Huurcommissie-től, hogy a Holland Polgári Törvénykönyv 7:249. cikkelye alapján vizsgálja meg a kezdő bérleti díjat. A túl magas bérleti díjat ezután visszamenőleges hatállyal csökkentik a kezdeti dátumra.
• Ezen időszak lejárta után egy szabályozott vagy középkategóriás ingatlan bérlője árcsökkentést javasolhat a bérbeadónak, és ha a bérbeadó elutasítja, a holland polgári törvénykönyv 7:254. cikke alapján a Huurcommissie-hoz fordulhat. Az ilyen csökkentés általában csak a jövőre nézve érvényes.
• A kerületi bizottság határozatai kötelező érvényűek a felekre nézve, feltéve, hogy a vitát a törvényes határidőn belül az alkerületi bíróság elé utalják.

Mennyivel emelkedhet évente a bérleti díj?

A bérleti díj emelését a kezdő bérleti díjtól elkülönítve maximalizálják, és a maximális összeget évente újra meghatározzák.

• Szabályozott otthonok (legfeljebb 143 pont). Minden év július 1-jétől százalékos felső határ érvényes, ehelyett fix euróban meghatározott maximumot állapítanak meg ott, ahol az alap bérleti díj nagyon alacsony. Ugyanez a felső határ vonatkozik a szobákra, lakókocsikra és parcellákra is.
• Középkategóriás lakások (144–186 pont). Külön, valamivel magasabb százalékos felső határ érvényesül. Amennyiben maga a szerződés alacsonyabb százalékot határoz meg, a szerződéses összeg az irányadó; amennyiben magasabbat határoz meg, a bérbeadó azt nem alkalmazhatja.

Mindkét felső határ ugyanazt a törvényi képletet követi: az infláció és a kollektív megállapodás szerinti bérfejlesztés közül az alacsonyabb plusz egy százalékpont. Ezeket minden évben a lakásügyi és területrendezési miniszter hirdeti ki, és a hatálybalépésük előtt közzéteszi a rijksoverheid.nl oldalon, ezért az emelés évére vonatkozó adatot vegye figyelembe, ne a tavaly olvasott értéket. Az a bérlő, aki túlzottnak tartja az emelést, benyújthatja javaslatát a Huurcommissie-hoz, de csak a Huurcommissie által az adott évre közzétett időszakon belül, amely a július 1-jén hatályba lépő emelés esetében a következő őszre esik. Ha ezt elmulasztja, az emelés érvényben marad. Az éves bérleti díj emeléséről szóló útmutatónk ismerteti a lépéseket.

Hogyan illeszkedik a törvény a holland bérleti törvény többi részéhez?

A jó földbirtokosságról szóló törvény (Wet goed verhuurderschap)

A 2023. július 1-je óta hatályos Wet goed verhuurderschap országos magatartási szabályokat határoz meg a bérbeadók és a bérbeadási ügynökök számára: a megkülönböztetés tilos a kiválasztás során, a megfélemlítés tilos, a kaució nem haladhatja meg az alapbérleti díj kétszeresét, írásbeli bérleti szerződés, írásbeli tájékoztatás a bérlőnek, a közvetítői díjak kétszeresének tilossága, és csak a megengedett szolgáltatási díjak. A megfizethető bérleti díjról szóló törvény hozzáadta a maximális bérleti díjat és a maximális emelést ehhez a listához, így a bérleti díjjal kapcsolatos vita mostantól polgári és szabályozási ügy is.

Ideiglenes szerződések a Wet vaste huurcontracten után

A határozott idejű bérleti szerződésekről szóló törvény 2024. július 1-jén lépett hatályba, ugyanazon a napon, mint a megfizethető bérleti díjról szóló törvény, és a kettőt érdemes együttesen értelmezni. A holland Polgári Törvénykönyv 7:271. cikke értelmében egy önálló lakás új bérlője mostantól főszabály szerint határozatlan idejű szerződést kap. Ideiglenes szerződések továbbra is csak a delegált jogszabályokban meghatározott kategóriák – köztük bizonyos diákok, külföldi munkavégzés alatt saját otthonukat bérbe adók, ideiglenes bérbeadás, amíg a bérlőt ideiglenesen helyettesítik –, valamint sürgős lakhatási igényűek, például státuszúak és második esélyt adó bérbeadás –, valamint nem önálló szálláshelyek esetében lehetségesek. Ezeket a kategóriákat a Besluit betaalbare huur (Stb. 2024, 180) határozza meg, amely 2024. július 1-jén lépett hatályba. A külföldiek számára ez fontos: a régi kétéves szerződés, amely kockázatossá tette a túlzott bérleti díj megtámadását, már nem alapértelmezett.

Szolgáltatásdíjak

A szervizdíjak kívül esnek a WWS maximumán, és gyakori módja annak, hogy visszaszerezzék azt, amit a pontrendszer nem engedélyez. Csak az engedélyezett tételek adhatók tovább, és a Huurcommissie felmérheti azokat. Az új szervizdíj-szabályok 2027. január 1-jétől lépnek hatályba.

Mit jelent a törvény a bérbeadók számára, és mi történt azóta?

Egy befektető számára a törvény három szempontból is megváltoztatta a számításokat. Egy középkategóriás lakás jövedelemplafonja mostantól a mérhető épületjellemzők, nem pedig a helyi kereslet függvénye, így egy jó elhelyezkedésű, de energiaszegény lakás bérbeadás esetén lényegesen kevesebbet érhet. A maximum indexálása korlátozott, így a jövedelem növekedése korlátozott. A kilépés pedig vonzó: egy tulajdonosnak eladni gyakran többet ér, mint továbbra is bérbe adni.

A széles körben elterjedt következmény az volt, hogy a magánbérbeadók szabályozott és újonnan szabályozott lakásokat adtak el, a szabad szektor kínálata szűkült, miközben a bérleti díjak emelkedtek, és hogy egyes középkategóriás fejlesztéseket elhalasztottak. A Besluit huurprijzen woonruimte 8a. cikkében foglalt új építésű felár célja az utóbbi ellensúlyozása volt. A Kadaster, a CBS és a minisztérium általi piacfigyelés alátámasztja a tendenciát: mióta a pontrendszert 2024. július 1-jén kötelezővé tették a középkategóriás szegmens számára 186 pontig bezárólag, a magánbérbeadók által eladott korábbi bérlakások száma nőtt, a szabad szektor kínálata pedig csökkent.

A törvény a hatálybalépéskori formájában továbbra is hatályban van, és a Besluit huurprijzen woonruimte-t (a továbbiakban: értékelési rendelet) folyamatosan módosították, legutóbb 2026 áprilisában, így az értékelési szabályok és küszöbértékek változóban vannak. A törvény hivatalos monitoringjelentéseit a Lakásügyi és Területrendezési Minisztérium (VRO) évente teszi közzé. Egy külön törvényjavaslat, a Wet toekomstbestendige huurcommissie (36791. számú parlamenti dokumentum) foglalkozik a Huurcommissie díjainak szerkezetével, a szolgáltatási díjakkal kapcsolatos vitákkal és az átfutási időkkel. A Képviselőház 2026. április 21-én fogadta el; a Szenátusban 2026. július 14-én adtak ki egy második bizottsági jelentést, és az írásbeli előkészítés még folyamatban van.

Gyakorlati útmutatás

Ha Ön bérlő, és gyanítja, hogy a bérleti díj túl magas

• Kérd írásban a bérbeadótól a pontkimutatást, és mondd el, hogy nem kaptál-e ilyet.
• Számold ki a pontokat a Huurcommissie bérleti díj-ellenőrzésével, kéznél az alapterületed, az energiacímkéd, a WOZ-döntésed és a kültéri területed adataival.
• Ellenőrizd a szerződés dátumát a fenti átmeneti szabályok alapján – ez határozza meg, hogy most van-e igényed, vagy csak a megújításkor.
• Naplózd a bérleti szerződés kezdetétől számított hat hónapos időszakot: ezen belül visszamenőleges csökkentést kaphatsz, azon kívül általában csak előretekintőt.
• Ezzel egyidejűleg jelentsd az ügyet az önkormányzatod közigazgatási szervének. A végrehajtás nem kerül semmibe, és nem függ a pereskedési hajlandóságodtól.
• Ne csak úgy lemondj a bérleti díj egy részének fizetéséről. Csak megállapodás vagy döntés alapján csökkentsd.

Ha Ön bérbeadó, és portfólióját hozza a megfelelőséghez

• Pontozd az aktuális WWS vagy WWSO szerinti összes egységet egységenként, ne pedig épületenként, és jegyezd fel a számítást.
• Ellenőrizze, hogy vonatkozik-e felár – új építésű, műemlék vagy védett városkép esetén –, mert ezek jelentősen megváltoztatják a mennyezetet.
• Vizsgálja meg alaposan az energiacímkét: a szigetelés, az üvegezés vagy a fűtés korszerűsítése a legközvetlenebb és legálisabb út a magasabb maximális bérleti díj eléréséhez.
• Különítse el a szolgáltatási díjakat, és csak az engedélyezett tételeket számítsa fel, megfelelő éves kimutatással.
• Minden új bérleti szerződéshez mellékeld a pontkimutatást, és őrizd meg az erről szóló igazolást.
• Tekintse át a szokásos szerződésében szereplő bérleti díj emelésre vonatkozó záradékokat az éves felső határok fényében; egy ennél nagyobb összeget engedélyező záradék ebben a mértékben nem érvényesíthető.
• Amennyiben egy egység veszteséges a költségvetési sapka alatt, a szerkezetátalakítás előtt kérjen tanácsot. A végrehajtó csapatok a mesterséges konstrukciókat – például a színlelt közüzemi díjakat, a lakás téves szobaként való megjelölését, az állítólagos üdülési célú bérbeadást – keresik.

Law & More holland bérleti joggal kapcsolatos tanácsadást nyújt bérlőknek és bérbeadóknak egyaránt, angol nyelven, Eindhoven és a AmsterdamA pontok összeszámlálása és a szerződés dátumának felülvizsgálata általában gyorsan megoldja a helyzetet, amennyiben a bérleti szerződés a Megfizethető Bérleti Díjról szóló törvény hatálya alá tartozik.