Ingatlan átvilágítás Hollandiában: mit ellenőriznek a szakemberek aláírás előtt

Hollandiában az ingatlan-átvilágítás három dolog megállapítását jelenti a vételi okirat aláírása előtt: az eladó ténylegesen átruházhatja-e az eladott ingatlant, a vevő rendeltetésszerűen használhatja-e azt, és a földterülethez kapcsolódó semmilyen kötelezettség nem hárul át észrevétlenül a vevőre. A holland jog az elsőt viszonylag könnyűvé, a másik kettőt pedig megtévesztően nehézzé teszi, mivel a nyilvános nyilvántartások teljes körűek a jogokról, de semmit sem mondanak a tervezésről vagy az állapotról. Ez a cikk ismerteti, hogy mit ellenőriz egy szakember, milyen sorrendben, és mely megállapításoknak kell megakadályozniuk egy tranzakciót.

Mit bizonyítanak és mit nem a nyilvántartások

A holland ingatlanok átruházásához három dolog együttes szükséges: érvényes tulajdoni lap, közjegyzői okirat az átruházásról, és az okirat bejegyzése a Kadaster által vezetett nyilvános nyilvántartásokba. Egyetlen hiányzás esetén sem száll át a tulajdonjog, függetlenül attól, hogy mennyi pénz cserélt gazdát. A nyilvántartások rögzítik az okiratokat és a bejegyzésre jogosító tényeket, és bárki számára nyitottak, ezért a tulajdonjog-vizsgálat Hollandiában gyorsabb a magántulajdonú tulajdoni láncokra támaszkodó joghatóságokhoz képest.
Amit a nyilvántartások nem jelentenek, az a garancia. A holland rendszer negatív, védő hatással: a bejegyzés nem garantálja, hogy egy bejegyzett jog érvényesen létezik, és egy be nem jegyzett jog továbbra is érvényes lehet az azt létrehozó felek között. A törvény ehelyett védelmet nyújt annak a személynek, aki jóhiszeműen támaszkodott a nyilvántartásokra, bizonyos feltételek mellett, ami egy más és szűkebb körű dolog. A gyakorlatban ez két módszertani szabályt jelent. Olvassa el magukat az okiratokat az összefoglaló kivonat helyett, mert a kötelezettségek az okiratban szerepelnek, és nem a tárgymutatóban. És menjen vissza elég messzire a láncban ahhoz, hogy megtalálja azt az okiratot, amelyben a terhet létrehozták, mivel a későbbi okiratok gyakran hiányosan vagy egyáltalán nem ismétlik meg azt.

Terhek: mi köti a jogutódot, és mi nem

A legnagyobb kárt okozó különbségtétel a földhöz kapcsolódó, illetve az ahhoz nem kapcsolódó jogok és kötelezettségek között van. A korlátozott tulajdonjogok mindenkire kötelező érvényűek: a haszonbérleti jog (erfpacht), a felszíni jog (opstalrecht), a szolgalmi jogok (erfdienstbaarheden), a haszonélvezeti jog és a jelzálog mind magához az ingatlanhoz kapcsolódnak, és az eladást követően is érvényben maradnak. Amennyiben az ingatlan lakástulajdoni jog, a megosztási okirat és a tulajdonosok közösségére vonatkozó szabályok minden további tulajdonosra is kötelezőek.
A szerződéses kötelezettségek más tészta. Egy kvalitatív kötelezettség, ami valaminek a tűrésére vagy meg nem tételére vonatkozó kötelezettség, csak akkor száll át a jogutódra, ha közjegyzői okiratba foglalják és bejegyzik; ha bármelyik hiányzik, az kizárólag az eredeti felet köti. Ezzel szemben egy lánczáradék soha nem fut a földterülettel együtt: kötelezi az eladót, hogy ugyanazt a kötelezettséget rója ki a következő vevőre, büntetéssel terhelve, és ezért csendben megszűnik, amint a lánc egyik láncszeme elfelejti. Amikor egy lánczáradékot találunk, a kérdés nem az, hogy mit mond, hanem az, hogy valóban áthárították-e minden okiratra a létrehozása óta, és hogy már eltekintettek-e a büntetéstől.
A haszonbérlet külön kezelést érdemel, mivel gyakori a nagyobb városokban, ahol az önkormányzat megtartja a földet, és hosszú távú használati jogot biztosít. A haszonbérlet gazdaságossága a földjáradékban, a felülvizsgálat időpontjaiban és a jog megszűnésének vagy megújításának feltételeiben rejlik, és ezek a haszonbérleti feltételekben, nem pedig a vételi szerződésben szerepelnek. Cikkünk a ... témában... erfpacht és hosszú távú bérlet a mechanikán keresztül működik, és az alapvető összehasonlítást a teljes tulajdonjoggal a következő részben ismertetjük. tulajdonjog vagy bérleti jog.

Tervezés: az omgevingsplan felváltotta a bestemmingsplant

Amióta a Környezetvédelmi és Tervezési Törvény 2024. január 1-jén hatályba lépett, a régi rendezési tervek már nem állnak önállóan. Minden önkormányzatnak egyetlen omgevingsplan-ja van, és a korábbi bestemmingsplannen-eket beolvasztották annak egy ideiglenes részébe, hogy egy átmeneti időszak alatt, amely jócskán átnyúlik a következő évtizedbe, végleges tervvé alakítsák át. A vevő számára ennek gyakorlati következménye van: egy adott telekre alkalmazandó szabály az ideiglenes részben, az új önkormányzati szabályokban vagy a közvetlenül alkalmazandó országos szabályokban is szerepelhet, és a régi rendezési térkép ellenőrzése már nem elegendő.
A megválaszolandó kérdések ugyanazok, mint mindig is voltak. Milyen felhasználást engedélyez a terv, mit engedélyez az építési térfogat tekintetében, és a jelenlegi felhasználás valóban megegyezik-e azzal, vagy egy régi engedélyen, esetleg átmeneti védelem alatt áll. Amennyiben a tervezett felhasználás változtatást igényel, a kötelezettségvállalás előtt győződjön meg arról, hogy az önkormányzat hajlandó-e környezetvédelmi engedélyt adni egy eltérő tevékenységre, és ezt feltételként, ne pedig elvárásként rögzítse. Ellenőrizze, hogy az önkormányzat elővásárlási jogot alapított-e a telekre, amelyet most a Környezetvédelmi és Tervezési Törvény szabályoz, és amely a nyilvános nyilvántartásokban is szerepel, mivel ez megakadályozhatja az eladást bárki másnak. Ellenőrizze a védett műemléki státuszt, amely korlátozza az átalakításokat, és saját engedélyezési követelményeket támaszt, valamint ellenőrizze a talajminőségből eredő kötelezettségeket, mivel a talajra és a szennyezésre vonatkozó keretrendszer mostantól a környezetvédelmi jogszabályokon is átível, és a friss talajvizsgálat bevett gyakorlat.

Bérlők: a vásárlás nem bontja fel a bérleti szerződést

Egy bérbe adott ingatlan vevője törvény erejénél fogva átveszi a bérleti szerződést. Ez az egyetlen szabály, a koop breekt geen huur, több tranzakciót határoz meg, mint bármely más, és ez azt jelenti, hogy a bérleti szerződések ugyanolyan fontos részét képezik az átvilágításnak, mint a tulajdoni lap. A lakóingatlanok esetében a szabályok jelentősen megváltoztak 2024. július 1-jén, amikor hatályba lépett a határozott idejű bérleti szerződésekre és a megfizethető bérleti díjra vonatkozó jogszabály, szűkítve a határozott idejű lakásbérleti szerződés igénybevételének körülményeit, és kiterjesztve a szabályozott bérleti díj meghatározását a piacra. Az ezen időpont előtti helyzeten alapuló elérhető bérleti díjra vonatkozó feltételezések megbízhatatlanok.
Kereskedelmi ingatlanok esetében a besorolás a döntő. A kiskereskedelmi és vendéglátóhelyiségek ötéves struktúrával és korlátozott felmondási indokkal rendelkező védelmi rendszer alá tartoznak, míg az irodák és egyéb üzleti helyiségek enyhébb rendszer alá tartoznak, amelyben a bérlő fő védelme a kiköltözési kötelezettség felfüggesztése. A kettő nem felcserélhető, és a rossz modell alapján megírt bérleti szerződés olyan védelmet teremt, amire senki sem számított. Az, hogy a szolgáltatási díj, a karbantartási kötelezettség vagy a berendezés a bérbeadót vagy a bérlőt illeti-e meg, a bérleti szerződésből és az alkalmazandó általános feltételekből következik, és ezek a feltételek eltérnek a forgalomban lévő standard modellek között. A két rendszert a következőképpen hasonlítjuk össze: Holland ingatlanjog és kereskedelmi bérleti jog.

Az adásvételi szerződés: ahol a kockázat ténylegesen megoszlik

Az átvilágítási megállapítások csak annyit érnek, amennyit a szerződés velük kapcsolatban tesz. Fogyasztó által vásárolt lakás esetében a megállapodást írásba kell foglalni, és a vevőnek három napos gondolkodási ideje van, amelyből legalább két munkanapnak kell állnia, amelyen belül a vásárlást indoklás és költségek nélkül felmondhatja. Ez az időszak az aláírt megállapodás átadásának pillanatától kezdődik, tehát a dokumentum kézbesítésének dátumát rögzíteni kell, nem pedig feltételezni.
Ezen túlmenően három záradék végzi a dolgát. Az ingatlan alkalmasságát leíró záradék határozza meg, hogy a hiba az eladó vagy a vevő problémája-e, és egy hibáról tudó eladó nem bújhat el egy általános kizárás mögé; egy korhatárra vonatkozó záradék vagy egy lakhatás megtagadására vonatkozó záradék a kockázatot az ellenkező irányba tolja el, és soha nem szabad aláírni anélkül, hogy megértenénk, mit zár ki. A finanszírozási feltétel határozza meg, hogy a vevő mikor mondhat le, és ehhez dátumra, meghatározott összegre és a megtagadás igazolására van szükség. A biztosítéki záradék, amely általában az ár tíz százalékának megfelelő előleg vagy bankgarancia, meghatározza, hogy mi történik, ha az egyik fél nem teljesíti a szerződést, valamint a standard modellekben a nemteljesítés büntetését is.
Figyeljük meg a holland jog egy olyan pontját, amely kihagyja a vásárlókat más rendszerekből: az ingóságok fogyasztói vásárlásaira vonatkozó két hónapos értesítési szabály nem vonatkozik a házvásárlásra. Ami itt érvényes, az a reklamáció benyújtásának kötelezettsége a hiba felfedezésétől számított ésszerű időn belül, amely rövidebb, mint amit a legtöbb vásárló elvár, és amelyet a körülmények alapján ítélnek meg. Amennyiben a követelés elévülhet, az írásbeli megszakítás az egyetlen megbízható válasz. Útmutatóink a... előzetes adásvételi szerződés és a holland ingatlan-adásvételi szerződés menj végig a szabványos szövegen.

A közjegyző, és amit a közjegyző nem tesz meg Ön helyett

A közjegyző elkészíti az átruházási okiratot és a jelzálogjogi okiratot, közvetlenül a bejegyzés előtt ellenőrzi a nyilvántartásokat, a vételárat egy harmadik fél számláján tartja, és kifizeti a fennálló költségeket. A közjegyző köztisztviselő, akinek mindkét féllel szemben pártatlansági kötelezettsége van, és a személyazonosság-ellenőrzés, valamint a pénzmosás elleni kötelezettségek is a közjegyző feladatai közé tartoznak. A közjegyzőnek nem az a feladata, hogy tanácsot adjon az egyik félnek arról, hogy az ügylet jó ötlet-e, tárgyalja a szerződést, vagy megvizsgálja az épület tervezési helyzetét vagy állapotát. A vevők rendszeresen mást feltételeznek, és csak utólag veszik észre a hiányosságot; a szerepét a cikkünkben ismertetjük. a holland közjegyző és a vagyon törvényes átruházása.
Az átruházási illetéket a vételkor kell megfizetni, az adókulcsokat, a mentességeket és a feltételeket pedig a törvényhozás határozza meg, és évről évre változnak. Mivel az adókulcs az ingatlan felhasználási módjától és a vevő helyzetétől függ, valamint mivel a rossz földterület megszerzésének következményei a befejezés után, nem pedig előtte történnek, ez a kérdés egy adótanácsadó feladata a strukturálási szakaszban, és nem a vételi szerződésben rendezendő. A vevő költségoldalát az áttekintésünkben ismertetjük. átruházási adó és a vevő költségei.

Munkautasítás a nyomozáshoz

Kezdjük a nyilvántartásokkal, mert ezek olcsók és gyorsak, és ezek határozzák meg, hogy érdemes-e a többit elvégezni: a jelenlegi tulajdoni lapot, azokat az okiratokat, amelyekben a korlátozott jogokat és minőségi kötelezettségeket létrehozták, valamint az esetleges bejegyzett záradékokat, jelzálogokat vagy elővásárlási jogokat. Ezután olvassuk el az omgevingsplanben szereplő tervezési álláspontot és az engedélyezési előzményeket, és csak ezután rendeljük meg a műszaki és környezeti felméréseket, amelyek a költséges részek. Amennyiben az ingatlan bérbe van adva, a bérleti szerződések és a bérleti díj előzményei következnek, a közös költséggel együtt. Amennyiben lakásjogról van szó, adjuk hozzá a megosztási okiratot, a társasház szabályzatát, jegyzőkönyvét, hosszú távú karbantartási tervét és a tartalékalap állapotát.
Minden megállapítást a vételi szerződésben rögzítsen, ne pedig levelezésben. Egy olyan feltétel, amely csak egy e-mailes váltóban szerepel, az okirat aláírása után alig ér semmit, mivel a megállapodás és az okirat együttesen határozza meg, hogy mit és milyen feltételekkel adtak el. Amennyiben egy megállapítást nem lehet az aláírás előtt rendezni, a választás egy előzetes feltétel, egy árkiigazítás, egy kártalanítás vagy a közjegyző által tartott visszatartás között van, és a négy lehetőség közül melyik attól függ, hogy a kockázat számszerűsíthető-e, és attól, hogy ki van a legalkalmasabb annak elhárítására. A holland ingatlanjogi gyakorlatban előforduló leggyakoribb hibákat a ... című cikkünkben ismertetjük. Hogyan kerüljük el a holland ingatlanjogban előforduló gyakori buktatókat?.
Végül, ügyeljünk az ütemterv őszinteségére. A finanszírozási feltételek lejárnak, a gondolkodási időszakok napokban, nem pedig hetekben telik el, és az eltérő felhasználással kapcsolatos állásfoglalást kérő önkormányzat nem fog gyorsan válaszolni. Az aláírási dátum előtti napokba sűrített átvilágítás olyan megállapításokat hoz, amelyek alapján senki sem tud cselekedni, ami költségesebb eredmény, mint a késedelmes befejezés.
Law & More vevők, eladók, bérbeadók, bérlők és fejlesztők képviseletét látja el holland ingatlanügyekben, a tulajdonjog és a tervezés vizsgálatától az adásvételi szerződésen át a hibákkal, bérleti szerződésekkel és bérleti feltételekkel kapcsolatos vitákig. Ha tranzakciót készít elő, vagy talált valamit a nyilvántartásokban, amit nem tud feltüntetni, vegye fel a kapcsolatot velünk. ingatlanjogi csapat in Eindhoven or Amsterdam.