Az egész világ jelenleg elképzelhetetlen mértékben válságban van. Ez azt jelenti, hogy a kormányoknak rendkívüli intézkedéseket kell hozniuk. A helyzet által okozott és folytatódó károk óriási lehetnek. A helyzet az, hogy jelenleg senki sem tudja felmérni a válság mértékét, sem azt, hogy mennyi ideig tart fenn. A helyzettől függetlenül az üzlethelyiségek bérleti szerződése továbbra is hatályban van. Ez számos kérdést vet fel. Ebben a cikkben szeretnénk válaszolni néhány kérdésre, amelyek felmerülhetnek az üzlethelyiségek bérlőivel vagy földesuraival.
A bérleti díj fizetése
Fizetnie kell még a bérleti díjat? A kérdésre adott válasz az eset körülményeitől függ. Mindenesetre két helyzetet kell megkülönböztetni. Először: üzlethelyiségek, amelyeket már nem lehet üzleti célokra használni, például éttermek és kávézók. Másodszor, vannak olyan üzletek, amelyek továbbra is nyitva állnak, de maguk zárják be az ajtóikat.
A bérlő a bérleti szerződés alapján bérleti díjat köteles fizetni. Ha ez nem történik meg, az szerződésszegés. Most felmerül a kérdés, lehet-e vis maior? Lehet, hogy a bérleti szerződésben vannak megállapodások arról, hogy milyen körülmények között alkalmazható vis maior. Ha nem, akkor a törvény alkalmazandó. A törvény kimondja, hogy vis maior áll fenn, ha a bérlő nem tehető felelőssé a szabálysértésért; más szóval nem a bérlő hibája, hogy nem tudja fizetni a bérleti díjat. Nem világos, hogy a koronavírus miatti kötelezettségek elmulasztása vis maiort eredményez-e. Mivel erre nincs precedens, nehéz megítélni, mi lesz az eredmény ebben az esetben. Szerepet játszik azonban a gyakran használt ROZ (Real Estate Council) szerződés az ilyen típusú bérleti viszonyban. Ebben a szerződésben a bérleti díj csökkentésére vonatkozó igény alapértelmezés szerint kizárt. A kérdés az, hogy a bérbeadó ésszerűen fenntarthatja-e ezt a nézőpontot a jelenlegi helyzetben.
Ha a bérlő úgy dönt, hogy bezárja üzletét, a helyzet más lesz. Jelenleg azonban erre nincs kötelezettség, a valóság az, hogy kevesebb látogató van, és ezért kevesebb profit. A kérdés az, hogy a körülménynek kizárólag a bérlő költségére kell-e fordulnia. Erre a kérdésre nem lehet egyértelmű választ adni, mivel minden helyzet eltérő. Ezt eseti alapon kell értékelni.
Váratlan körülmények
Mind a bérlő, mind a bérbeadó előre nem látható körülményekre hivatkozhat. Általánosságban elmondható, hogy a gazdasági válság elszámoltatható a vállalkozó nevében, bár a legtöbb esetben ez eltérhet a koronás válság miatt. A kormány által végrehajtott intézkedéseket szintén figyelembe lehet venni. Az előre nem látható körülményekre alapított követelés lehetőséget ad arra, hogy a bérletet a bíróság módosítsa vagy érvénytelenítse. Ez akkor lehetséges, ha a bérlőt már ésszerűen nem lehet fenntartani a megállapodás folytatása mellett. A parlamenti történelem szerint a bírónak visszafogottan kell eljárnia ebben az ügyben. Most olyan helyzetben vagyunk, hogy a bíróságokat is bezárják: ezért nem lesz könnyű gyorsan meghozni az ítéletet.
Hiány a bérelt ingatlanban
A bérlő igényelheti a bérleti díj csökkentését vagy hiánypótlás esetén kártérítést. Az ingatlan állapotának hiánya vagy bármely más feltétel azt eredményezi, hogy a bérlő a bérleti szerződés kezdetén nem élvezheti a bérleti élvezetet. Például, hiány lehet: építési hibák, szivárgó tető, penész és a vészkijárat hiánya miatt képtelen engedélyt szerezni a hasznosítási engedélyre. A bíróságok általában nem hajlandóak megítélni, hogy van-e olyan körülmény, amely a bérbeadó felelősségére vonatkozik. Mindenesetre a közönség hiánya miatt bekövetkező rossz üzlet nem olyan körülmény, amelyet a bérbeadónak kell terhelnie. Ez a vállalkozói kockázat része. Az is fontos szerepet játszik, hogy sok esetben a bérelt ingatlan továbbra is felhasználható. Ezért egyre több étterem szállít, vagy választja étkezését.
A kizsákmányolási kötelezettség
Az üzlethelyiségek bérleti díjai többnyire működési kötelezettséget tartalmaznak. Ez azt jelenti, hogy a bérlőnek a bérelt üzlethelyiséget kell használnia. Különleges körülmények között a kiaknázás kötelezettsége törvényből eredhet, de ez nem mindig így van. Az üzleti és irodai helyiségek szinte minden bérlője használja a ROZ modelleket. A ROZ modellekhez kapcsolódó általános rendelkezések szerint a bérlő a bérelt területet „hatékonyan, teljes egészében, megfelelően és személyesen fogja használni”. Ez azt jelenti, hogy a bérlőre működési kötelezettség vonatkozik.
Hollandiában eddig nincs olyan kormányzati intézkedés, amely elrendelné egy bevásárlóközpont vagy irodahelyiség bezárását. A kormány azonban bejelentette, hogy minden iskolát, étkezési és itatóintézetet, sport- és fitneszklubot, szaunát, szexklubot és kávézót országszerte zárva kell tartani további értesítésig. Ha a bérlőt a kormány végzése kötelezi a bérelt ingatlan bezárására, akkor a bérlő nem vállal felelõsséget. Ez egy olyan körülmény, amely miatt a jelenlegi nemzeti helyzet szerint a bérlőt nem kell elszámoltatni. Az általános rendelkezések értelmében a bérlő köteles a kormány utasításait is követni. Munkáltatóként köteles a biztonságos munkakörnyezetet is biztosítani. Ez a kötelezettség abból származik, hogy nem tesszük ki a munkavállalókat a koronavírus fertőzésének kockázatának. Ilyen körülmények között a bérbeadó nem kényszerítheti a bérlőt a működésre.
A személyzet és / vagy az ügyfelek egészségügyi ellátása miatt látjuk, hogy a bérlők maguk is úgy döntenek, hogy önként bezárják a bérelt ingatlant, még akkor is, ha a kormány nem utasítja erre. A jelenlegi körülmények között úgy gondoljuk, hogy a földesurak nem képesek igényt benyújtani a kötelezettség teljesítésére, bírság megfizetésére vagy károk megtérítésére. A racionalitás és a méltányosság, valamint a bérlők kárának a lehető legnagyobb mértékű korlátozására vonatkozó kötelezettség alapján nehéz elképzelni, hogy a bérbeadó ellenzi az (ideiglenes) bezárást.
A bérelt ingatlan eltérő felhasználása
Az étel- és italgyárak jelenleg zárva vannak. Azonban továbbra is megengedett az ételfelvétel és -szállítás. A bérleti szerződés azonban legtöbbször szigorú rendeltetési politikát ír elő; mitől különbözik a felvétel az éttermetől. Ennek eredményeként a bérlő a bérleti szerződéssel ellentétesen járhat el, és - esetleg - elveszíti a bírságokat.
A jelenlegi helyzetben mindenkinek kötelessége a lehető legnagyobb mértékben korlátozni kárt. Ha átvált egy átvételi / kézbesítési funkcióra, akkor a bérlő teljesíti ezt. Ilyen körülmények között ésszerűen nehéz megvédeni azt a nézetet, amely szerint ez ellentétes a szerződéses céllal. Valójában a bérbeadónak valószínűbb, hogy követelése van a bérlővel szemben, ha a bérlő nem mindent megtesz annak érdekében, hogy üzleti tevékenysége fennmaradjon, és így képes legyen fizetni a bérleti díjat.
Következtetés
Más szavakkal, mindenki köteles a lehető legnagyobb mértékben korlátozni a kárát. A kormány már messzemenő intézkedéseket jelentett be a vállalkozók támogatása és pénzügyi nyomásuk csökkentése érdekében. Ajánlott kihasználni ezen intézkedések lehetőségeit. Ha a bérlő megtagadja ezt, nehéznek bizonyulhat, hogy a veszteségeket áthárítsa a bérbeadóra. Ez fordítva is érvényes. Időközben a politikusok arra is felszólították a földeségeket, hogy mérsékeljék a bérleti díjat az elkövetkező időszakban, hogy a kockázat megosszák.
Annak ellenére, hogy a bérlő és a bérbeadó szerződéses kapcsolatban áll egymással, és az „üzlet üzlet”. Javasoljuk, hogy beszélgessenek egymással, és nézzék meg a lehetőségeket. A bérlő és a bérbeadó találkozhat egymással ezekben a kivételes időkben. Míg a bérlőnek a bezárás miatt nincs jövedelme, a bérbeadó költségei is folytatódnak. Mindenki érdeke, hogy mindkét vállalkozás túlélje és legyőzze ezt a válságot. Így a bérlő és a bérbeadó megállapodhatnak abban, hogy a bérleti díjat ideiglenesen részben fizetik, és a hiányt az üzlethelyiség újbóli megnyitásakor felzárkózzák. Ahol lehet, segítenünk kell egymást, és emellett a bérbeadóknak nem tesznek hasznot a csődbe ment bérlők. Hiszen ezekben az időkben nem könnyű új bérlőt találni. Bármelyik döntést is hozza, ne hozzon elhamarkodott döntéseket, és hadd tanácsoljuk a lehetőségeket.
Kapcsolat
Mivel a jelenlegi helyzet annyira kiszámíthatatlan, el tudjuk képzelni, hogy ez sok kérdést felvethet Önnek. Figyelemmel kísérjük a fejleményeket, és örömmel tájékoztatjuk Önt a legfrissebb helyzetekről. Ha bármilyen kérdése van ezzel a cikkel kapcsolatban, kérjük, ne habozzon kapcsolatba lépni a Law & More.