A bérleti szerződésnek különböző szempontjai vannak. Ennek fontos szempontja a bérbeadó és a bérlővel szemben fennálló kötelezettségei. A bérbeadó kötelezettségei kiindulópontja „az az élvezet, amelyet a bérlő a bérleti szerződés alapján elvárhat”. Végül is a bérbeadó kötelezettségei szorosan összefüggnek a bérlő jogaival. Konkrétan ez a kiindulópont két fontos kötelezettséget jelent a bérbeadó számára. Először is a BW 7: 203. cikk kötelessége, hogy a tételt a bérlő rendelkezésére bocsássa. Ezenkívül tartási kötelezettség vonatkozik a bérbeadóra, más szóval a hibák szabályozására a holland polgári törvénykönyv 7: 204. Hogy pontosan mit is jelentenek a bérbeadó mindkét kötelezettsége, erről a blogon egymás után lesz szó.
A bérelt ingatlan rendelkezésre bocsátása
A bérbeadó elsődleges kötelezettségét illetően a holland polgári törvénykönyv 7: 203. Cikke előírja, hogy a bérbeadó köteles a bérlő rendelkezésére bocsátani a bérleményt, és azt az egyeztetett használathoz szükséges mértékben elhagyni. A megállapodás szerinti felhasználás például az alábbiak bérlésére vonatkozik:
- (önálló vagy nem önálló) élettér;
- üzleti tér, a kiskereskedelmi helyek értelmében;
- egyéb üzleti helyiségek és irodák, a 7. cikk szerint: 203a BW
Fontos, hogy a bérleti szerződésben világosan leírják, melyik felhasználásban állapodtak meg a felek. Végül is arra a kérdésre adott válasz, hogy a bérbeadó teljesítette-e kötelezettségét, attól függ, hogy a felek mit írtak le a bérleti szerződésben a bérelt ingatlan rendeltetési helyére vonatkozóan. Ezért fontos, hogy a bérleti szerződésben ne csak a rendeltetési helyet, vagy legalább a felhasználást tegyük meg, hanem azt is, hogy részletesebben leírjuk, mire számíthat a bérlő ez alapján. Ebben az összefüggésben például azokra az alapvető létesítményekre vonatkozik, amelyek a bérelt ingatlan meghatározott módon történő használatához szükségesek. Például egy épület üzlethelyiségként történő használatához a bérlő előírhatja a pult, a rögzített polcok vagy a válaszfalak rendelkezésre állását, és teljesen más követelményeket támaszt a bérelt helyekre, például hulladékpapír vagy fémhulladék tárolására. ebben a kontextusban állítható be.
Fenntartási kötelezettség (nemteljesítés)
A bérbeadó második fő kötelezettségével összefüggésben a holland polgári törvénykönyv 7: 206. Cikke előírja, hogy a bérbeadó köteles megjavítani a hibákat. A hiba alatt a polgári törvénykönyv 7: 204. Cikke részletezi: a hiba a vagyontárgy olyan feltétele vagy jellemzője, amelynek következtében a vagyon nem tudja biztosítani a bérlő számára azt az élvezetet, amelyre számíthat. bérleti szerződés alapján. A Legfelsőbb Bíróság szerint az élvezet nemcsak a bérelt ingatlan állapotát vagy annak anyagi tulajdonságait foglalja magában. Egyéb élvezetkorlátozó körülmények is hibának minősülhetnek a BW 7: 204. cikk értelmében. Ebben az összefüggésben vegye figyelembe például a bérelt ingatlan várható elérhetőségét, elérhetőségét és megjelenését.
Bár tág fogalomról van szó, amely magában foglal minden olyan körülményt, amely korlátozza a bérlő élvezetét, a bérlő elvárásai nem haladhatják meg az átlagos bérlő elvárásait. Más szavakkal, ez azt jelenti, hogy a bérlő nem számíthat többet, mint egy jól karbantartott ingatlan. Ezenkívül a bérleti tárgyak különböző kategóriái mindegyike felkelti saját elvárásait az ítélkezési gyakorlat szerint.
Mindenesetre nincs hiba, ha a bérleti tárgy nem biztosítja a bérlő számára a várható élvezetet a következők eredményeként:
- a bérlő hibának vagy kockázatnak tulajdonítható körülmény. Például a bérelt ingatlan kisebb hibái a jogi kockázatelosztás miatt a bérlőt terhelik.
- A bérlőre személyesen vonatkozó körülmény. Ez magában foglalhat például egy nagyon alacsony toleranciahatárt a többi bérlő normális életzaja tekintetében.
- Harmadik fél által okozott tényleges zavar, például forgalmi zaj vagy zajkeltés a bérelt ingatlan melletti teraszról.
- Valójában tényleges zavar nélküli állítás, amely olyan helyzet, amelyben például a bérlő szomszédja csak azt állítja, hogy a bérlő kertjén keresztül vezetési joga van, anélkül, hogy azt ténylegesen felhasználná.
Szankciók abban az esetben, ha a főbérlő megszegi a fő kötelezettségeket
Ha a bérbeadó nem tudja időben, teljes egészében vagy egyáltalán rendelkezésre bocsátani a bérelt ingatlant a bérlő rendelkezésére, akkor a bérbeadónak hiányosságai vannak. Ugyanez vonatkozik hibára. Mindkét esetben a hiányosság szankciókat von maga után a bérbeadó számára, és ebben az összefüggésben számos hatáskört ad a bérlőnek, például:
- Teljesítés. A bérlő ezután követelheti a bérbeadótól, hogy a bérelt ingatlant időben, teljes egészében vagy egyáltalán rendelkezésre bocsássa, vagy a hibát orvosolja. Mindaddig, amíg a bérlő nem követeli meg a bérbeadó javítását, a bérbeadó nem orvosolhatja a hibát. Ha azonban a jogorvoslat lehetetlen vagy ésszerűtlen, a bérbeadónak nem kell ezt tennie. Ha viszont a bérbeadó megtagadja a javítást, vagy nem teszi meg időben, a bérlő maga orvosolhatja a hibát, és levonhatja annak költségeit a bérleti díjból.
- A bérleti díj csökkentése. Ez a bérlő számára alternatívát jelent, ha a bérelt ingatlant a bérbeadó nem teszi elérhetővé időben vagy teljes egészében, vagy ha van hiba. A bérleti díj csökkentését a bíróságtól vagy a bérleti díj megállapító bizottságától kell igényelni. A követelést 6 hónapon belül kell benyújtani, miután a bérlő bejelentette a hibát a bérbeadónak. Ettől a pillanattól kezdve a bérleti díj csökkentése is hatályba lép. Ha azonban a bérlő engedélyezi ennek az időszaknak a lejártát, akkor a bérleti díj csökkentésére való jogosultsága csökken, de nem szűnik meg.
- A bérleti szerződés felmondása, ha a bérleti díj hiánya az élvezetet teljesen lehetetlenné teszi. Ha egy olyan hiba, amelyet a bérbeadónak nem kell orvosolnia, például azért, mert az orvoslás lehetetlen, vagy olyan kiadásokat igényel, amelyek az adott körülmények között ésszerűen nem várhatók el, de ez teljesen lehetetlenné teszi azt az élvezetet, amelyet a bérlő elvárhat. a bérbeadó felmondja a bérleti szerződést. Mindkét esetben ez bíróságon kívüli nyilatkozattal történhet. Gyakran azonban nem minden fél ért egyet a feloszlatással, így a jogi eljárásokat továbbra is követni kell.
- Kárpótlás. Ez a követelés csak akkor jár a bérlővel, ha a hiányosság, például a hiba megléte a bérbeadónak is tulajdonítható. Ez az eset áll fenn például abban az esetben, ha a hiba a bérleti szerződés megkötését követően keletkezett, és a bérbeadónak tulajdonítható, mert például nem végzett elegendő karbantartást a bérelt ingatlanon. De ha egy bizonyos hiba már a bérlet megkötésekor is fennállt, és a bérbeadó akkor tudott róla, akkor tudnia kellett volna róla, vagy tájékoztatnia kellett a bérlőt arról, hogy a bérelt ingatlan nem rendelkezik hibával.
Bérlőként vagy bérbeadóként részt vesz-e abban a vitában, hogy a bérbeadó megfelel-e a feltételeknek? Vagy többet szeretne tudni például a bérbeadóval szembeni szankciók bevezetéséről? Ezután vegye fel a kapcsolatot Law & More. A ingatlanjogászok a bérleti jog szakértői, és szívesen nyújtunk jogi segítséget vagy tanácsot. Akár bérlő, akár bérbeadó vagy, a Law & More személyes megközelítést alkalmazunk, és Önnel együtt áttekintjük helyzetét és meghatározzuk a (nyomon követési) stratégiát.