Minden bérlőnek két fontos joga van: a megélhetéshez való jog és a bérleti jog. Ahol a bérlő első jogával kapcsolatban tárgyaltunk a bérbeadó kötelezettségei, a bérlő második joga külön blogban szólt kb bérleti védelem. Éppen ezért egy másik érdekes kérdésről lesz szó ebben a blogban: milyen egyéb jogai vannak a bérlőnek? A megélhetéshez való jog és a bérleti jog nem csak a bérlőnek van a bérbeadóval szemben. Például a bérlőnek számos joga van az ingatlan átruházásával összefüggésben, amely nem lépi át a bérleti díjat és az albérletet. Ez a blog mindkét jogot egymás után tárgyalja.
Az ingatlan átruházása nem lépi át a bérleti díjat
A holland polgári törvénykönyv 1: 7. cikkének (226) bekezdése, amely a lakó- és kereskedelmi helyiségek bérlőire vonatkozik, kimondja:
"A bérleti szerződéssel kapcsolatos ingatlan bérbeadó általi átruházása (…) a bérbeadó jogait és kötelezettségeit a bérleti szerződésből átadja a felvásárlónak. "
A bérlő számára ez a cikk mindenekelőtt azt jelenti, hogy a bérelt ingatlan tulajdonjogának átruházása, például a bérbeadó által másnak történő értékesítés révén, nem szünteti meg a bérleti szerződést. Ezenkívül a bérlő követeléseket támaszthat a bérbeadó jogutódjával szemben, miután ez a jogutód átvállalja a bérbeadó jogait és kötelezettségeit. Annak a kérdésnek a megválaszolásához, hogy a bérlő pontosan mely követelésekkel rendelkezik akkor, először meg kell állapítani, hogy a bérbeadó mely jogai és kötelezettségei hárulnak jogutódjára. A Polgári Törvénykönyv 3: 7. cikkének (226) bekezdése szerint ezek különösen a bérbeadó azon jogai és kötelezettségei, amelyek közvetlenül kapcsolódnak a bérelt ingatlan fizetés ellenében történő felhasználásához, vagyis a bérleti díjhoz. Ez azt jelenti, hogy azok az állítások, amelyeket a bérlő a bérbeadó jogutódjával szemben felhozhat, elvileg két legfontosabb jogához kapcsolódnak: a megélhetéshez való joghoz és a bérleti joghoz.
Gyakran azonban a bérlő és a bérbeadó egyéb megállapodásokat is köt a bérleti szerződésben más tartalom szempontjából, és ezeket záradékokban rögzíti. Gyakori példa a bérlő elővásárlási jogára vonatkozó záradék. Noha a bérlő nem jogosít a kézbesítésre, a bérbeadónak felajánlási kötelezettséget von maga után: a bérbeadónak először el kell kínálnia a bérelt ingatlant a bérlőnek, mielőtt eladhatná egy másik jogutódnak. A következő bérbeadót is köti ez a záradék a bérlő felé? Az ítélkezési gyakorlatra tekintettel ez nem így van. Ez előírja, hogy a bérlő elővásárlási joga nem kapcsolódik közvetlenül a bérleti díjhoz, így a bérelt ingatlan vásárlási jogára vonatkozó záradék nem lép át a bérbeadó jogutódjára. Ez csak akkor különbözik, ha a bérlő vételi opciójára vonatkozik, és a bérbeadónak időszakosan fizetendő összeg magában foglalja a végső megszerzésért járó ellentételezés elemét is.
Albérlet
Ezenkívül a Polgári Törvénykönyv 7: 227. Cikke a következőket mondja ki a bérlő jogaira vonatkozóan:
"A bérlő felhatalmazást kap arra, hogy a bérelt ingatlant részben vagy egészben másnak átadja másnak, kivéve, ha feltételeznie kell, hogy a bérbeadónak ésszerű kifogása lenne a másik személy használatával szemben."
Általában e cikkből egyértelműen kiderül, hogy a bérlőnek joga van a bérelt ingatlant vagy annak egy részét egy másik személynek albérletbe adni. A Polgári Törvénykönyv 7: 227. Cikkének második részére tekintettel a bérlő nem folytathatja tovább albérletbe adását, ha okkal feltételezi, hogy a bérbeadó ezt kifogásolja. Bizonyos esetekben nyilvánvaló a bérbeadó kifogása, például ha albérleti tilalom szerepel a bérleti szerződésben. Ebben az esetben a bérlő albérletbe adása nem megengedett. Ha a bérlő ezt mégis megteszi, cserébe pénzbírság járhat. Ezt a bírságot ezután össze kell kapcsolni a bérleti szerződésben az albérletbe adás tilalmával, és maximális összeghez kell kötni. Például egy szoba albérletbe adását az Air B&B-től ily módon meg lehet tiltani a bérleti szerződésben, ami gyakran kiderül.
Ebben az összefüggésben a Polgári Törvénykönyv 7: 244. Cikke is fontos a lakótér albérletbe adása szempontjából, amely kimondja, hogy a lakótér bérlőjének nem szabad kiadnia a teljes lakóterületet. Ez nem vonatkozik a lakótér egy részére, például egy szobára. Más szavakkal, a bérlő elvileg szabadon albérletbe adhatja a lakóterületet egy másiknak. Elvileg az albérlőnek is joga van a bérelt ingatlanban maradni. Ez akkor is érvényes, ha a bérlőnek magának kell elhagynia a bérelt ingatlant. Végül is a holland polgári törvénykönyv 7: 269. cikke előírja, hogy a bérbeadó a törvény alapján továbbra is bérbe adja, még akkor is, ha a fő bérleti szerződés lejárt. E cikk alkalmazásában azonban a következő feltételeknek kell teljesülniük:
- Független élettér. Más szavakkal, egy lakótér saját hozzáféréssel és saját alapvető felszereltséggel, például konyhával és fürdőszobával. Ezért csak egy szobát nem tekintünk önálló élettérnek.
- Albérleti szerződés. A bérlő és az albérlő között létrejött megállapodás, amely megfelel a bérleti szerződés követelményeinek, a Polgári Törvénykönyv 7: 201.
- A bérleti szerződés a lakótér bérbeadására vonatkozik. Más szavakkal, a bérlő és a bérbeadó közötti fő bérleti szerződésnek olyan helyiség bérleti díjára és bérletére kell vonatkoznia, amelyre a törvényes lakótér-rendelkezések vonatkoznak.
Ha a fenti rendelkezéseket nem tartják be, az albérlőnek továbbra sincs joga vagy tulajdonjoga követelni a bérbeadótól a bérelt ingatlanban maradás jogát, miután a bérlő és a bérbeadó közötti fő bérleti szerződés megszűnt, így a kilakoltatás is elkerülhetetlen számára. Ha az albérlő megfelel a feltételeknek, akkor figyelembe kell vennie azt a tényt, hogy a bérbeadó hat hónap elteltével eljárást indíthat az albérlő ellen az albérlet megszüntetése és a bérlet kiürítése érdekében.
A lakóterülethez hasonlóan a kereskedelmi területeket is bérbe adhatja a bérlő. De hogyan viszonyul ebben az esetben az albérlő a bérbeadóhoz, ha a bérlő erre nem volt felhatalmazva, vagy a bérelt ingatlant el kell hagynia? 2003-ban egyértelmű megkülönböztetés volt: a bérbeadónak semmi köze nem volt az albérlőhöz, mert az albérlő csak jogviszonyban állt a bérlővel. Ennek eredményeként az albérlőnek sem voltak jogai és így követelése volt a bérbeadóval szemben. Azóta a törvény ezen a ponton megváltozott, és kimondja, hogy ha a bérlő és a bérbeadó közötti fő bérleti szerződés megszűnik, akkor a bérlőnek gondoskodnia kell az albérlő érdekeiről és helyzetéről, például csatlakozva az albérlőhöz az eljárásban a földesúr. De ha a fő bérleti szerződés az eljárás után is megszűnik, az albérlő jogai is megszűnnek.
Bérlő vagy, és kérdésed van a bloggal kapcsolatban? Ezután vegye fel a kapcsolatot Law & More. Ügyvédeink szakértők a bérleti jog területén, és szívesen adnak tanácsot. Ők is jogi segítséget nyújthatnak Önnek abban az esetben, ha a bérleti jogvitája bírósági eljárást eredményez.