Ha szállást bérel Hollandiában, automatikusan jogosult a lakbérvédelemre. Ugyanez vonatkozik bérlőtársaira és albérlőire is. A lakbérvédelem elvileg két szempontot foglal magában: a bérleti díj védelmét és a bérleti díj elleni védelmet a bérleti szerződés felmondása ellen abban az értelemben, hogy a bérbeadó nem mondhatja fel egyszerűen a bérleti szerződést.
Míg a szociális lakások bérlőire a lakbérvédelem mindkét aspektusa vonatkozik, addig a szabadszektor lakásbérlőire ez nem vonatkozik. Hogy melyik bérleti védelemről van szó, és pontosan mit takar a bérleti díjvédelem vagy a bérleti jogviszony felmondása esetén a bérleti védelem, arról ebben a blogban lesz szó. De először ez a blog tárgyalja a lakótér elnevezésű feltételt a bérleti védelem általános alkalmazásához.
Élettér
A bérleti védelemre vonatkozó jogszabályi rendelkezések alkalmazásához először is a lakóterületről kell szó. A holland polgári törvénykönyv 7: 233. Cikke szerint a lakóterületen épített ingatlant kell érteni, amennyiben azt önálló vagy nem önálló házként, lakókocsiként vagy állandó lakóhelyként szolgáló standként adják ki. A bérleti díj védelme érdekében tehát nem tesznek különbséget a független vagy önálló szállás bérlői között.
A lakótér fogalma magában foglalja az ingatlanhoz tartozó tartozékokat is, más szóval azokat a létesítményeket, amelyek természetüknél fogva elválaszthatatlanul kapcsolódnak a lakótérhez. otthon, lakókocsi vagy kempinghely, vagy amelyek a bérleti szerződés alapján annak részét képezik. Lakóépületek együttesében ez lehet például a lépcsőház, a galériák és a folyosók, valamint a központi berendezések, ha azokat szerződésben nem nyilvános jellegű helyiségekként jelölték meg.
Nincs azonban a holland polgári törvénykönyv 7: 233. Szakaszának értelmében élettér, ha az a következőkre vonatkozik:
- a lakótér rövid távú felhasználása; hogy ez így van-e, azt a felhasználás jellege alapján határozzák meg, például nyaralóként vagy csereként. Ebben az értelemben a rövid időtartam tehát a felhasználásra vonatkozik, nem pedig a megbeszélt időre;
- függő élettér; ez a helyzet, ha a házat kereskedelmi helyiséggel együtt adják ki; ebben az esetben az otthon a bérelt üzleti helyiség része, így az otthonra nem a lakhatási feltételek, hanem az üzleti területre vonatkozó rendelkezések vonatkoznak;
- egy lakóhajó; ez egy olyan jelenség, amely nem felel meg a holland polgári törvénykönyv 7: 233. cikkének jogi meghatározásának. Egy ilyen ház általában nem tekinthető ingatlannak, mivel nincs állandó kapcsolat a talajjal vagy a bankkal.
Bérleti árvédelem
Ha a lakótér fent leírt feltétele teljesül, a bérlő mindenekelőtt a bérleti díjak védelmét élvezi. Ebben az esetben a következő kiindulási pontok érvényesek:
- A minőség, beleértve a bérelt szállás helyét, és az érte fizetendő bérleti díj arányának ésszerűnek kell lennie;
- a bérlőnek bármikor lehetősége van arra, hogy a Bérbizottság értékelje a kezdeti bérleti díjat; ez csak a bérlet kezdete után 6 hónapon belül lehetséges; a Bérleti Bizottság döntése kötelező érvényű, de felülvizsgálatra továbbra is a kerületi bíróság elé terjeszthető;
- a bérbeadó nem folytathatja korlátlan bérleti díj emelését; A bérleti díj emelésére külön jogszabályi korlátok vonatkoznak, például a miniszter által meghatározott maximális bérleti díj-emelési százalék;
- a lakbérvédelemre vonatkozó törvényi rendelkezések kötelezőek törvény, azaz ezektől a bérbeadó a bérleti szerződésben a bérlő sérelmére nem térhet el.
A megfogalmazott alapelvek egyébként csak a szociális lakás bérlőjére vonatkoznak. Ez az a lakótér, amely a szabályozott bérbeadási szektorba tartozik, ezért meg kell különböztetni a liberalizált vagy ingyenes bérbeadási szektorhoz tartozó élettértől. Liberalizált vagy ingyenes lakhatás esetén a bérleti díj olyan magas, hogy a bérlő már nem jogosult lakbértámogatásra, így a törvényi védelem alá esik.
A liberalizált és a szociális lakások közötti határ hozzávetőlegesen a körülbelül havi 752 eurós bérleti díjnál van. Ha a kialkudott bérleti díj meghaladja ezt az összeget, a bérlő a továbbiakban nem támaszkodhat a fent leírt elvekre, mert akkor liberalizált lakás bérleti díjáról van szó.
Bérleti védelem a bérleti szerződés felmondása ellen
A bérleti védelem másik aspektusának alkalmazása szempontjából azonban nem tesznek különbséget a szociális és liberalizált lakások bérlői között. Más szavakkal, ez azt jelenti, hogy a lakótér minden bérlője nagyrészt és automatikusan védett a bérleti szerződés felmondása ellen, abban az értelemben, hogy a bérbeadó nem mondhatja fel egyszerűen a bérleti szerződést. Ebben az összefüggésben a bérlő kifejezetten védett, mert:
- a bérbeadó általi felmondás nem szünteti meg a bérleti szerződést a holland polgári törvénykönyv 7: 272; elvileg a bérbeadó feladata, hogy először kölcsönös megegyezéssel próbálja végrehajtani a bérleti szerződés felmondását. Ha ez nem működik, és a bérlő nem járul hozzá a felmondáshoz, a bérbeadó felmondása nem igazán szünteti meg a bérleti szerződést. Ez azt jelenti, hogy a bérleti szerződés a szokásos módon folytatódik, és a bérbeadónak jogi igényt kell benyújtania a bérleti szerződés felmondására a kerületi bírósághoz. Ebben az esetben a bérleti szerződés csak akkor szűnik meg, ha a bíróság visszavonhatatlan döntést hoz a bérbeadó felmondási igényéről.
- tekintettel a holland polgári törvénykönyv 7: 271. cikkére, a bérbeadónak meg kell indokolnia a felmondást; ha a bérbeadó felmondja a bérleti szerződést, akkor be kell tartania a Polgári Törvénykönyv fent említett cikkének alaki követelményeit. A felmondási idő mellett ebben az összefüggésben fontos formalitás a felmondás oka. A bérbeadónak tehát felmondási nyilatkozatában meg kell adnia a felmondás egyik okát, amint azt a holland polgári törvénykönyv 7: 274. Cikkének (1) bekezdése előírja:
- a bérlő nem úgy viselkedett, mint egy jó bérlő
- egy meghatározott időre szóló bérleti díjat érint
- a bérbeadónak sürgősen szüksége van a béreltre saját használatra
- a bérlő nem járul hozzá ésszerű ajánlathoz új bérleti szerződés megkötésére
- a bérbeadó a bérbe adott földterületet érvényes övezeti terv szerint kívánja megvalósítani
- a bérbeadó érdekei a bérlet felmondásakor felülmúlják a bérlő érdekeit a bérlet folytatásában (bérbeadó bérlete esetén)
- a bérleti szerződést csak bíró mondhatja fel a holland polgári törvénykönyv 7: 274 (1) bekezdésében meghatározott okokból; A fent említett okok kimerítőek: vagyis ha bírósági eljárás folyik, a bérleti szerződés más okból történő felmondása nem lehetséges. Ha a fent említett okok egyike felmerül, a bíróságnak a bérlő felmondási igényét is el kell fogadnia. Ebben az esetben tehát nincs helye az érdekek további (további) mérlegelésének. Kivétel vonatkozik azonban erre a pontra a sürgős személyes használatra vonatkozó felmondási ok tekintetében. Amikor a keresetet elfogadják, a bíróság meghatározza a kilakoltatás idejét is. Ha azonban a bérbeadó felmondási igényét elutasítják, a vonatkozó bérleti szerződést három évig nem mondhatja fel újra.
A bérleti piac mozgásáról szóló törvény
Korábban a bérleti védelmet a gyakorlatban sok kritika érte: a bérleti védelem túl messzire ment volna, és több olyan lakástulajdonos van, aki szeretné kiadni a házat, ha a bérleti védelem nem lenne olyan szigorú. A jogalkotó érzékenynek bizonyult erre a kritikára. Ezért a jogalkotó úgy döntött, hogy 1. július 2016-jétől bevezetik ezt a törvényt, a bérleti piac átadásáról szóló törvényt. Ezzel az új törvénnyel a bérlő védelme kevésbé szigorúvá vált. E törvény összefüggésében ezek a legfontosabb változások:
- a két évnél rövidebb vagy annál rövidebb időtartamú önálló lakóterületre vonatkozó bérleti szerződések és az öt évnél rövidebb időtartamú nem önálló lakótérre vonatkozó bérleti szerződések esetében lehetővé tették, hogy a bérbeadó béreljen bérleti védelem nélkül. Ez azt jelenti, hogy a bérleti szerződés a megállapodás hatálybalépése után a törvény hatálya alatt végződik, és a bérbeadónak nem kell felmondania, mint korábban.
- a célcsoport-szerződések bevezetésével a bérbeadó számára is megkönnyítették a bérleti szerződés felmondását egy adott célcsoportnak, például a hallgatóknak szánt lakásokkal kapcsolatban. Ha a bérlő már nem tartozik egy meghatározott célcsoporthoz, és például már nem tekinthető hallgatónak, a bérbeadó könnyebben és gyorsabban folytathatja a felmondást sürgős személyes használat miatt.
Bérlő vagy, és szeretnéd tudni, hogy melyik bérleti védelemre jogosult? Bérbeadó vagy, aki fel akarja mondani a bérleti szerződést? Vagy van még kérdése erről a blogról? Ezután vegye fel a kapcsolatot Law & More. Ügyvédeink a bérleti jog szakértői, és szívesen adnak tanácsokat. Jogilag is segítséget nyújthatnak Önnek abban az esetben, ha bérleti vitája bírósági eljáráshoz vezet.