Blog

Bérleti védelem

Ha Hollandiában szállást bérel, akkor automatikusan jogosult bérleti jogokra. Ugyanez vonatkozik társbérlőire és albérlőire is. A bérleti védelem elvileg két szempontból áll: a bérleti díj védelme és a bérleti szerződés felmondása elleni bérleti védelem abban az értelemben, hogy a bérbeadó nem mondhatja le egyszerűen a bérleti szerződést. Míg a bérlakásvédelem mindkét aspektusa a szociális lakások bérlőire vonatkozik, a szabadszektorban lakók bérlőire ez nem vonatkozik. Melyik bérleti védelemről van szó, mikor és pontosan mit jelent a bérleti díj védelme vagy a bérlet felmondásával összefüggésben a bérleti védelem, e blog foglalkozik. De először is ez a blog a lakóterületnek a bérleti védelem általános alkalmazásának nevezett állapotát tárgyalja.

Élettér

A bérleti védelemre vonatkozó jogszabályi rendelkezések alkalmazásához először is a lakóterületről kell szó. A holland polgári törvénykönyv 7: 233. Cikke szerint a lakóterületen épített ingatlant kell érteni, amennyiben azt önálló vagy nem önálló házként, lakókocsiként vagy állandó lakóhelyként szolgáló standként adják ki. A bérleti díj védelme érdekében tehát nem tesznek különbséget a független vagy önálló szállás bérlői között.

A lakótér fogalma magában foglalja az ingatlant, más szóval olyan létesítményeket, amelyek természetüknél fogva elválaszthatatlanul kapcsolódnak az otthonhoz, a lakókocsihoz vagy a helyiséghez, vagy amelyek a bérleti szerződés alapján annak részét képezik. A lakóépületek komplexumában ez lehet például a lépcsőház, a galériák és a folyosók, valamint a központi létesítmények, ha azokat szerződés szerint nem közterületnek nevezik.

Nincs azonban a holland polgári törvénykönyv 7: 233. Szakaszának értelmében élettér, ha az a következőkre vonatkozik:

  • a lakótér rövid távú felhasználása; hogy ez így van-e, azt a felhasználás jellege alapján határozzák meg, például nyaralóként vagy csereként. Ebben az értelemben a rövid időtartam tehát a felhasználásra vonatkozik, nem pedig a megbeszélt időre;
  • függő élettér; ez a helyzet, ha a házat kereskedelmi helyiséggel együtt adják ki; ebben az esetben az otthon a bérelt üzleti helyiség része, így az otthonra nem a lakhatási feltételek, hanem az üzleti területre vonatkozó rendelkezések vonatkoznak;
  • egy lakóhajó; ez egy olyan jelenség, amely nem felel meg a holland polgári törvénykönyv 7: 233. cikkének jogi meghatározásának. Egy ilyen ház általában nem tekinthető ingatlannak, mivel nincs állandó kapcsolat a talajjal vagy a bankkal.

Bérleti árvédelem

Ha a lakótér fent leírt feltétele teljesül, a bérlő mindenekelőtt a bérleti díjak védelmét élvezi. Ebben az esetben a következő kiindulási pontok érvényesek:

  • A minőség, beleértve a bérelt szállás helyét, és az érte fizetendő bérleti díj arányának ésszerűnek kell lennie;
  • a bérlőnek bármikor lehetősége van arra, hogy a Bérbizottság értékelje a kezdeti bérleti díjat; ez csak a bérlet kezdete után 6 hónapon belül lehetséges; a Bérleti Bizottság döntése kötelező érvényű, de felülvizsgálatra továbbra is a kerületi bíróság elé terjeszthető;
  • a bérbeadó nem folytathatja korlátlan bérleti díj emelését; A bérleti díj emelésére külön jogszabályi korlátok vonatkoznak, például a miniszter által meghatározott maximális bérleti díj-emelési százalék;
  • a bérleti védelemre vonatkozó törvényi rendelkezések kötelező törvények, azaz a bérbeadó a bérleti szerződésben nem térhet el tőlük a bérlő kárára.

A megállapított elvek egyébként csak a szociális lakások bérlőire vonatkoznak. Ez az a lakótér, amely a szabályozott bérleti szektorba tartozik, és ezért meg kell különböztetni a liberalizált vagy ingyenes bérleti szektorhoz tartozó lakóterülettől. A liberalizált vagy ingyenes lakások esetében a bérleti díj olyan magas, hogy a bérlő már nem jogosult bérleti támogatásra, ezért a törvény oltalmán kívül esik. A liberalizált és a szociális lakások határa megközelítőleg havi 752 euró bérleti áron van. Ha a megbeszélt bérleti díj meghaladja ezt az összeget, a bérlő már nem támaszkodhat a fent leírt elvekre, mert ez egy liberalizált lakás bérleti díjára vonatkozik.

Bérleti védelem a bérleti szerződés felmondása ellen

A bérleti védelem másik aspektusának alkalmazása szempontjából azonban nem tesznek különbséget a szociális és liberalizált lakások bérlői között. Más szavakkal, ez azt jelenti, hogy a lakótér minden bérlője nagyrészt és automatikusan védett a bérleti szerződés felmondása ellen, abban az értelemben, hogy a bérbeadó nem mondhatja fel egyszerűen a bérleti szerződést. Ebben az összefüggésben a bérlő kifejezetten védett, mert:

  • a bérbeadó általi felmondás nem szünteti meg a bérleti szerződést a holland polgári törvénykönyv 7: 272; elvileg a bérbeadó feladata, hogy először kölcsönös megegyezéssel próbálja végrehajtani a bérleti szerződés felmondását. Ha ez nem működik, és a bérlő nem járul hozzá a felmondáshoz, a bérbeadó felmondása nem igazán szünteti meg a bérleti szerződést. Ez azt jelenti, hogy a bérleti szerződés a szokásos módon folytatódik, és a bérbeadónak jogi igényt kell benyújtania a bérleti szerződés felmondására a kerületi bírósághoz. Ebben az esetben a bérleti szerződés csak akkor szűnik meg, ha a bíróság visszavonhatatlan döntést hoz a bérbeadó felmondási igényéről.
  • tekintettel a holland polgári törvénykönyv 7: 271. cikkére, a bérbeadónak meg kell indokolnia a felmondást; ha a bérbeadó felmondja a bérleti szerződést, akkor be kell tartania a Polgári Törvénykönyv fent említett cikkének alaki követelményeit. A felmondási idő mellett ebben az összefüggésben fontos formalitás a felmondás oka. A bérbeadónak tehát felmondási nyilatkozatában meg kell adnia a felmondás egyik okát, amint azt a holland polgári törvénykönyv 7: 274. Cikkének (1) bekezdése előírja:
  1. a bérlő nem úgy viselkedett, mint egy jó bérlő
  2. egy meghatározott időre szóló bérleti díjat érint
  3. a bérbeadónak sürgősen szüksége van a béreltre saját használatra
  4. a bérlő nem járul hozzá ésszerű ajánlathoz új bérleti szerződés megkötésére
  5. a bérbeadó a bérbe adott földterületet érvényes övezeti terv szerint kívánja megvalósítani
  6. a bérbeadó érdekei a bérlet felmondásakor felülmúlják a bérlő érdekeit a bérlet folytatásában (bérbeadó bérlete esetén)
  • a bérleti szerződést csak bíró mondhatja fel a holland polgári törvénykönyv 7: 274 (1) bekezdésében meghatározott okokból; A fent említett okok kimerítőek: vagyis ha bírósági eljárás folyik, a bérleti szerződés más okból történő felmondása nem lehetséges. Ha a fent említett okok egyike felmerül, a bíróságnak a bérlő felmondási igényét is el kell fogadnia. Ebben az esetben tehát nincs helye az érdekek további (további) mérlegelésének. Kivétel vonatkozik azonban erre a pontra a sürgős személyes használatra vonatkozó felmondási ok tekintetében. Amikor a keresetet elfogadják, a bíróság meghatározza a kilakoltatás idejét is. Ha azonban a bérbeadó felmondási igényét elutasítják, a vonatkozó bérleti szerződést három évig nem mondhatja fel újra.

A bérleti piac mozgásáról szóló törvény

Korábban a bérleti védelmet a gyakorlatban sok kritika érte: a bérleti védelem túl messzire ment volna, és több olyan lakástulajdonos van, aki szeretné kiadni a házat, ha a bérleti védelem nem lenne olyan szigorú. A jogalkotó érzékenynek bizonyult erre a kritikára. Ezért a jogalkotó úgy döntött, hogy 1. július 2016-jétől bevezetik ezt a törvényt, a bérleti piac átadásáról szóló törvényt. Ezzel az új törvénnyel a bérlő védelme kevésbé szigorúvá vált. E törvény összefüggésében ezek a legfontosabb változások:

  • a két évnél rövidebb vagy annál rövidebb időtartamú önálló lakóterületre vonatkozó bérleti szerződések és az öt évnél rövidebb időtartamú nem önálló lakótérre vonatkozó bérleti szerződések esetében lehetővé tették, hogy a bérbeadó béreljen bérleti védelem nélkül. Ez azt jelenti, hogy a bérleti szerződés a megállapodás hatálybalépése után a törvény hatálya alatt végződik, és a bérbeadónak nem kell felmondania, mint korábban.
  • a célcsoport-szerződések bevezetésével a bérbeadó számára is megkönnyítették a bérleti szerződés felmondását egy adott célcsoportnak, például a hallgatóknak szánt lakásokkal kapcsolatban. Ha a bérlő már nem tartozik egy meghatározott célcsoporthoz, és például már nem tekinthető hallgatónak, a bérbeadó könnyebben és gyorsabban folytathatja a felmondást sürgős személyes használat miatt.

Bérlő vagy, és szeretnéd tudni, hogy melyik bérleti védelemre jogosult? Bérbeadó vagy, aki fel akarja mondani a bérleti szerződést? Vagy van még kérdése erről a blogról? Ezután vegye fel a kapcsolatot Law & More. Ügyvédeink a bérleti jog szakértői, és szívesen adnak tanácsokat. Jogilag is segítséget nyújthatnak Önnek abban az esetben, ha bérleti vitája bírósági eljáráshoz vezet.

Megosztás