Hollandiában egy ház vásárlásakor rejtett hibáknak minősülnek azok a hibák, amelyek az átadáskor fennálltak, a szokásos ellenőrzés során nem voltak láthatóak, és megakadályozzák az ingatlan lakásként való rendeltetésszerű használatát. A holland polgári törvénykönyv 7:17. cikkelye értelmében az ingatlannak olyan tulajdonságokkal kell rendelkeznie, amelyeket a vevő ésszerűen elvárhatott, és a szokásos adásvételi okirat garanciát vállal a szokásos lakáscélú használatra való alkalmasságra. Az, hogy az eladó fizet-e, három dologtól függ: mit tudott az eladó, mit tudhatott meg a vevő, és mely záradékok szerepeltek az okiratban.
Ez egy szűkebb körű teszt, mint amire a legtöbb vevő számít, és egy szélesebb körű, mint amire a legtöbb eladó számít. Egy beázó tető, egy meghibásodott alapozás, egy nem biztonságos vagy nedves vezetékezés, ami lakhatatlanná teszi a szobákat, általában átlépi a küszöböt. Egy elavult konyha, az elhasználódott ablakkeretek vagy egy élettartama végén lévő kazán nem, különösen egy régebbi, korhatár-záradékkal értékesített házban nem. Ez a cikk azzal foglalkozik, hogy az adásvételi szerződés hogyan osztja meg ezt a kockázatot, és mit kell tenni hiba esetén; az ilyen igényekre vonatkozó határidőket külön tárgyaljuk a holland ingatlanjogban a rejtett hibákra vonatkozó határidőről szóló cikkünkben.
Ami rejtett hibának számít a holland ingatlanjogban
A törvényi kiindulópont a szerződésszerűség. A Polgári Törvénykönyv 7:17. cikke kimondja, hogy a szállított dolognak meg kell felelnie a szerződésnek, és nem felel meg a szerződésnek, ha hiányoznak belőle azok a tulajdonságok, amelyeket a vevő jogosan elvárhatott: a normál használathoz szükséges tulajdonságok, valamint a kifejezetten megállapodott konkrét használathoz szükséges tulajdonságok. Egy ház esetében nem az a kérdés, hogy az ingatlan tökéletes-e, hanem az, hogy ésszerűen biztonságos és tartós módon használható-e lakásként. A holland polgári jog áttekintése bemutatja, hogy ezek a szabályok hol helyezkednek el a törvénykönyvben.
Három feltételnek kell teljesülnie ahhoz, hogy egy hiba jogilag releváns legyen. A hibának már az átadás időpontjában fennállnia kellett, még akkor is, ha csak utólag vált nyilvánvalóvá; a vevő saját munkái által a befejezés után okozott kár a vevő problémája. Valóban akadályoznia kell a rendeltetésszerű lakáshasználatot, ami inkább funkcionális, mint pénzügyi teszt, bár a javítás költsége bizonyítja az akadályozó tényező súlyosságát. És a vevő számára a befejezés előtt nem lehetett ésszerűen felfedezhető.
A rejtett és látható hibákat másképp kezelik
Egy olyan hiba, amelyet a vevő egy megfelelő megtekintés során láthatott volna, nem rejtett, és az eladó elvileg nem felelős érte: repedt ablaktáblák, kopott festés, láthatóan megereszkedett ereszcsatorna. A vevőnek lehetősége volt látni és beárazni. A falak mögött vagy a föld alatt található hibák, az összeomlott vízelvezető rendszer vagy a nemrégiben történt felújítás által elfedett szerkezeti károk más tészta, ahogy az eladó által eltitkolt bármilyen intézkedés is.
A vevő vizsgálati kötelezettsége nem terjed ki a roncsolásos vizsgálatokra vagy a speciális berendezésekre. Ami elvárás, az egy alapos megtekintés és a gyakorlatban egy szerkezeti felmérés. Ami viszont nem várható el, az az, hogy a vevő padlókat bontson fel vagy kertet ásson ki. A kettő közötti határvonal az, ahol a kártérítési igényekkel kapcsolatos legtöbb vita eldől, és ez a határvonal a ház korával és árával, valamint az eladó állításaival együtt változik.
Az eladó tájékoztatási kötelezettsége és a vevő vizsgálati kötelezettsége
A holland jog két egymással szemben álló kötelezettséget helyez előtérbe, és a legtöbb esetben ezek kölcsönhatása dönt. Az eladónak kötelessége feltárni (mededelingsplicht) azt, amit tud a vevő döntése szempontjából lényeges hibákról. A vevőnek kötelessége kivizsgálni (onderzoeksplicht) azt, amit egy ésszerűen körültekintő vásárló megvizsgálna. Általános szabályként, ha a kettő ütközik, a feltárási kötelezettség az irányadó: az az eladó, aki tudott a hibáról, nem mentesülhet a felelősség alól azzal, hogy rámutat, hogy a vevő felfedezhette volna azt, mert egy hallgató eladó nem jogosult feltételezni, hogy a vevő úgyis megtalálja a problémát.
A szabály nem abszolút. Gyengül, ha a vevőnek konkrét oka volt további vizsgálatra, például azért, mert a felmérés kockázatot jelzett, mert az eladó őszintén, de hiányosan válaszolt egy kérdésre, és a vevő nem követte nyomon a kérdést, vagy mert látható jelek egyenesen a hibára mutattak. Szigorodik, ha az eladó aktívan eltitkolt valamit. Ha az eladó szándékosan félrevezette a vevőt, az a Polgári Törvénykönyv 3:44. cikke értelmében vett megtévesztésnek minősül, és megnyitja az utat a szerződés érvénytelenítéséhez, valamint a kártérítéshez.
A gyakorlatban a közzétételi kötelezettség a legtöbb lakáseladást kísérő eladói kérdőíven keresztül valósul meg. Az eladók kitöltenek egy listát a nedvességről, szivárgásokról, alapokról, azbesztről, talajszennyezésről, engedélyekről, szomszédokkal folytatott vitákról és a korábbi javításokról. A pontatlan válaszadás a leggyakoribb módja annak, hogy az eladó felelősségre vonhatóvá váljon, a részletes válaszadás pedig a legolcsóbb védelem, amit az eladó megvásárolhat. A vevők számára a kérdőív bizonyíték: őrizzék meg a kitöltött eredeti példányt, az ingatlanügynök adataival és minden olyan e-maillel együtt, amelyben bármi is elhangzott a ház állapotáról. A holland szerződésekben a fogyasztóvédelemről szóló útmutatónk elmagyarázza, hogyan működnek általánosabban a tájékoztatási kötelezettségek.
Az adásvételi szerződés és a kockázat áthárítására vonatkozó záradékok
Szinte minden holland lakóingatlan-adásvételhez ingatlanügynökök és fogyasztói szervezetek által készített mintaokiratot használnak, amelynek feltételes záradéka központi szerepet játszik. A szabványszöveg szavatolja, hogy az ingatlan átruházásakor rendelkezni fog a lakásként való rendeltetésszerű használathoz szükséges tényszerű jellemzőkkel. Ez a garancia szerződéses, a Polgári Törvénykönyv 7:17. cikkével párhuzamosan helyezkedik el, és a legtöbb követelés erre a rendelkezésre épül. Az okirat ezen részében minden más vagy szűkíti, vagy szélesíti azt. Az előzetes adásvételi szerződésre vonatkozó megjegyzésünk a dokumentum záradékán keresztül halad végig.
Két fogyasztóvédelmi szabály érvényesül mindezek előtt. A nem szakmában vagy üzleti tevékenységben eljáró természetes személy vevő általi lakásvásárlást a Polgári Törvénykönyv 7:2. cikke értelmében írásban kell rögzíteni, és a vevőnek három napos törvényes elállási időszaka van, amelyből legalább kettő nem lehet szombat, vasárnap vagy általánosan elismert munkaszüneti nap, és amely az aláírt okirat átadásának pillanatától kezdődik. Ezen időszakon belül a vevő indoklás és büntetés nélkül elállhat a szerződéstől. Ez az időszak rövid, és az utolsó szabad kilépési lehetőség.
A korhatár
A kormeghatározási záradék (ouderdomsclausule) rögzíti, hogy a vevő elfogadja, hogy egy régebbi épület nem felel meg egy új épület szabványainak, és hogy az eladó nem vállal szavatosságot az ingatlan korával összefüggő hibákért. Ez gyakori a háború előtt épült házaknál, és egyre inkább az ötven évnél régebbieknél. Ennek hatása az, hogy kizárja az elhasználódott vázszerkezetekre, az elöregedett, de még működő vízvezeték- és elektromos hálózatra, valamint az épület korával összhangban lévő elszámolásra vonatkozó igényeket.
A korhatárra vonatkozó záradék nem teszi lehetővé a licencia elrejtését. Korlátozza a rendeltetésszerű használatra vonatkozó garanciát; nem szünteti meg a közzétételi kötelezettséget. Az az eladó, aki tudta, hogy az alapozás megszakadt, vagy hogy a tető beázott a hálószobába, a záradék ellenére is felelős marad, és a bíróság egy tág értelemben vett kizárást fog felolvasni a záradékot megfogalmazó féllel szemben. A korhatárra vonatkozó záradék általában nem terjed ki azokra a körülményekre sem, amelyek a házat veszélyessé vagy lakhatatlanná teszik, mivel ezek túlmutatnak a szokásos öregedésen.
A tartózkodási tilalom záradéka
A lakhatást tiltó záradék (niet-zelfbewoningsclausule) akkor jelenik meg, ha az eladó soha nem lakott az ingatlanban: egy hagyatékból eladó örökös, befektető, lakásépítő társaság, bank. Ez rögzíti, hogy az eladónak nincs személyes ismerete a ház állapotáról, ezért nem szavatolja azt. Jogos és hatékony a megadott keretek között, de ismét csak a megadott keretek között: ha az eladó ténylegesen tudott valamit egy vagyonkezelőn, egy korábbi bérlőn vagy egy korábban megbízott felmérésen keresztül, a záradék nem segít.
Felmérési feltételek és egyéb előzetes feltételek
A tulajdoni laphoz olyan feltételek köthetők, amelyek lehetővé teszik a vevő számára az elállást: finanszírozás megszerzése, nemzeti jelzáloggarancia megszerzése vagy kielégítő statikai felmérés. A felmérési feltétel a vevő legerősebb eszköze, és csak annyira erős, mint a megfogalmazása. Meg kell határoznia, hogy ki rendeli meg a felmérést, milyen határidőig kell azt elvégezni, milyen javítási költségküszöb aktiválja az elállási jogot, valamint milyen formában és mikorra kell a vevőnek élnie ezzel a joggal. Az a feltétel, amely pusztán azt mondja ki, hogy a vásárlás kielégítő felméréstől függ, vitát vet fel arról, hogy mit jelent a kielégítő.
A határidők itt szigorúak és szigorúan betartják is őket. Ha egy feltételre egy nappal később, vagy telefonon hivatkoznak, ha az okirat írásba foglalt, az általában azt jelenti, hogy egyáltalán nem lehet hivatkozni rá, és a vevő ilyenkor egy olyan házhoz kötődik, amelyről éppen most fedezte fel, hogy új tetőre van szüksége. A dátumokat az aláírás napján jegyezze fel. Ugyanez a fegyelem vonatkozik az okirat minden más dátumára is, beleértve a foglaló vagy bankgarancia dátumát is, amely általában az ár tíz százaléka, és a vevő késedelme esetén elévül.
Kizárások, garanciák és amiket a holland törvények nem érvényesítenek
A szabványos záradékokon túl az eladók néha szélesebb körű kizárásokat javasolnak, akár a jelenlegi állapotban történő teljes eladásig. Az ilyen záradékok elvileg érvényesek magánfelek között, de a holland jog kétféleképpen korlátozza hatókörüket. Egy záradékra nem lehet hivatkozni, ha az az ésszerűség és a tisztesség normái szerint elfogadhatatlan lenne, ami az a helyzet, amikor az eladó tudott a hibáról, és hallgatott. Egy általános kizárást pedig szűken értelmeznek a rá hivatkozó féllel szemben, így egy olyan záradékot, amely nem fedi le egyértelműen a szóban forgó hibát, nem úgy kell értelmezni, hogy az azt fedezi.
| Kikötés | Mit csinál | Amit nem csinál |
|---|---|---|
| Korhatár | Nem tartoznak ide azok a hibák, amelyek az épület szokásos öregedését tükrözik | Mentségül magyarázza meg egy ismert hiba eltitkolását, vagy fedezze fel a nem biztonságos vagy lakhatatlan állapotot |
| Kizárási záradék | Eltávolítja a garanciát, ha az eladó soha nem lakott az ingatlanban | Védje meg az eladót, aki valójában tudta |
| Jelenlegi állapotban eladó | Az általános állapotkockázatot a vevőre hárítja | A megtévesztésen alapuló követelés közzétételére vagy elutasítására vonatkozó kötelezettség felülbírálása |
| Különleges garancia | Garantálja a névre szóló rendszert, engedélyt vagy felújítást | Terjessze ki azokra a kérdésekre, amelyeket nem nevez meg |
A garanciák fordítva működnek, és érdemes alkudni róluk. Ha az eladó éppen most cserélte ki a tetőt vagy alakította át a padlást, kérjen kifejezett garanciát arra vonatkozóan, hogy a munkálatokat a szükséges engedélyekkel és szabványoknak megfelelően végezték el, valamint kérje el a számlákat és az engedélyezési határozatot. Ez egy homályos biztosítékot szerződéses ígéretté alakít, és egy ígéretet sokkal könnyebb betartatni, mint egy elvárást. A szöveget aláírás előtt, ne pedig utána nézze át; a rejtett jogi problémák nélküli szerződéskötésről szóló jegyzetünk és a holland megállapodások szerkesztéséről szóló oldalunk elmagyarázza, mire kell figyelni.
Nemmegfelelőség, tévedés és megtévesztés: melyik állítás illik ide?
A holland jog több utat is kínál, és a választás azért számít, mert a jogorvoslatok és a határidők eltérőek. Alternatív módon történő kérelmezésük normális.
A Polgári Törvénykönyv 7:17. cikke szerinti nem megfelelőség , vagy a szerződéses rendeltetésszerű használatra vonatkozó jótállás megszegése a fő út. Ez a vevőnek teljesítés iránti igényt biztosít, ami az eladó általi javítást jelenti, kártérítésre a 6:74. cikk értelmében, a szerződéstől való elállásra a 6:265. cikk értelmében, valamint részleges elállásra, ami a gyakorlatban a vételár csökkentését jelenti. A kártérítés a szokásos eredmény: az ingatlannak a vevő által elvárható állapotba hozatalának ésszerű költsége, néha levonással, ha a javítás után a ház jobb állapotban marad, mint amilyen volt.
A Polgári Törvénykönyv 6:228. cikke szerinti tévedés (dwaling) akkor áll fenn, ha a vevő az eladó által megadott információkból vagy az eladó által megadni köteles információkból eredő téves feltételezés alapján kötötte meg a szerződést. Ez a szerződés érvénytelenítéséhez vezet, ami teljesen megszünteti az adásvételt, de a bíróság ehelyett módosíthatja a szerződést a 6:230. cikk szerinti hátrány megszüntetése érdekében, és lakásvásárlás esetén ez a módosítás általában árcsökkentést jelent. A befejezett átruházás érvénytelenítése súlyos jogorvoslat, és a bíróságok vonakodnak megadni, ha pénzzel helyre lehet hozni a dolgokat.
A Polgári Törvénykönyv 3:44. cikkelye szerinti megtévesztés (bedrog) szándékos félrevezetést vagy eltitkolást feltételez, amelynek célja a vásárlás kiváltása. Nehezebb bizonyítani, és ennek megfelelően erősebb is, mivel a felelősséget kizáró záradékra nem hivatkozhat a megtévesztést elkövető fél.
Bármelyik utat is választjuk, a bizonyítási teher a vevőnél kezdődik: a hiba már az átadáskor fennállt, akadályozta a rendeltetésszerű használatot, és nem volt ésszerűen felfedezhető. A szakértői vélemény ezért nem opcionális. Egy szerkezetépítő mérnök jelentése, amely dátummal jelöli a hibát, elmagyarázza annak okát és számszerűsíti a javítást, az, ami a panaszt igénnyé teszi, és ezt a javítás elvégzése előtt be kell szerezni, mert a kijavított hiba olyan hiba, amelyet a másik fél szakértője már nem tud megvizsgálni. A hollandiai szerződési jog áttekintése bemutatja, hogy ezek a jogorvoslati lehetőségek hogyan kapcsolódnak egymáshoz, a szerződés felbontásáról szóló megjegyzés pedig részletesebben ismerteti a felbontást.
Mit kell tenni, ha hibát észlel
A gyorsaság mindenekelőtt számít, és ez egy olyan okból kifolyólag, ami megzavarja a vevőket. A Polgári Törvénykönyv 7:23. cikke előírja, hogy a vevőnek a hiba felfedezése után, vagy attól az időponttól számított ésszerű időn (bekwame tijd) belül értesítenie kell az eladót. A túl későn érkező vevő elveszíti a jogot, hogy a teljes nem megfelelőségre hivatkozzon, bármilyen súlyos is a hiba, és bármilyen egyértelműen is vétkes volt az eladó.
Az ingatlanfórumokon érvényes két hónapos fix időszak itt nem alkalmazható. Ez az időszak az ingóságok fogyasztói adásvételi rendszerének része; a házvásárlás nem ingóság fogyasztói adásvétele, így az ésszerű idő nyílt mércéje az irányadó, amelyet a tények alapján értékelnek. Egyes esetekben ezt hetekben mérik. Tekintsd rövidnek, és add írásba az értesítést abban a pillanatban, amikor alapos gyanúd van, a szakértői jelentés megvárása nélkül. Ezután egy második időszak indul: a követelés az értesítéstől számított két év elteltével elévül, kivéve, ha időben megszakad. A teljes képet a rejtett hibákra vonatkozó elévülési időről szóló cikkünkben ismertetjük.
A követelést védő sorrend egyértelmű.
- Jegyezze fel a hibát. Fényképezze le és filmezze le több szögből, jegyezze fel a dátumot, amikor először látta, és azt, hogy mi riasztotta fel, valamint őrizze meg a vészhelyzeti javítások számláit.
- Írásban, ajánlott levélben értesítse az eladót. Írd le a hibát, jelezd, hogy nem megfelelőnek tartod, tedd felelőssé az eladót, és tartsd fenn minden jogot. Küldd el, még akkor is, ha még a bizonyítékok gyűjtése folyamatban van.
- Utasítson szakértőt. Egy statikus mérnöknek vagy épületfelmérőnek meg kell állapítania az okát, a hiba keletkezésének időpontját az átadás előtt, és fel kell mérnie a javítás költségét. Hívja meg az eladót, hogy saját szakértője legyen jelen a szemlén; ez az egyetlen udvariasság megszünteti a szokásos kifogást.
- Szerezd meg a fájlt. Kérd el az ingatlanügynöktől a kérdőívet, a részleteket, a levelezést és a felmérést, és olvasd el újra a tulajdoni lapon a korra, a lakhatási tilalomra és a kizáró záradékokra vonatkozó információkat.
- Javítás előtt adj meg egy határidőt. Amennyiben az eladót a hiba kijavítására kérik, általában írásbeli értesítésre van szükség a késedelemről, ésszerű határidővel, mielőtt kártérítést lehetne követelni. Csak a sürgős biztonsági munkálatokat kell először elvégezni, majd azokat dokumentálni.
Egy ingatlanügyvéd ezen a ponton fel tudja mérni, hogy érdemes-e a követelést érvényesíteni, milyen úton lehet érvényesíteni, és hogy a tét összege indokolja-e az eljárás megindítását. Ezen viták közül sok rendeződik, és egy jól dokumentált irat további problémákat is megold.
A probléma megelőzése aláírás előtt
Szinte minden rejtett hibával kapcsolatos vita elkerülhető vagy sokkal olcsóbbá tehető lett volna két-három óra munkával az adásvételi szerződés aláírása előtt. Az alábbi intézkedések nem egzotikusak, és a holland vevők, akik igénybe veszik őket, ritkán kerülnek bíróság elé.
Rendeljen szerkezeti felmérést, és rendelje meg időben. A felmérő megvizsgálja az alapozást, a tetőszerkezetet, a nedvességet, az elektromos hálózatot, a vízvezeték- és vízelvezetést, és jelentést készít arról, hogy mit kell tenni és milyen költségekkel jár. Amennyiben a ház régebbi vagy a talaj puha, végezzen speciális alapozási felmérést; amennyiben az azbeszt betiltása előtt épült, készítsen azbesztleltárt. A felmérést a tulajdoni lap aláírása előtt rendelje el, vagy tegye a tulajdoni lap aláírásához feltételessé, és olvassa el figyelmesen a jelentést: egy olyan felmérés, amely kockázatot jelez, majd figyelmen kívül hagyja, megerősíti az eladó azon érvelését, hogy a vevőnek további vizsgálatot kellett volna végeznie.
Nézd meg, mit mondanak a nyilvános nyilvántartások. Az önkormányzat őrzi az építési engedélyek előzményeit és az esetleges végrehajtási határozatokat, amelyekből kiderül, hogy a tetőtér-beépítés vagy a bővítés valaha is engedélyezett-e; az engedély nélküli munkálatok ezek visszavonásához vezethetnek, és ez a kockázat a mindenkori tulajdonost terheli. Az Ingatlan-nyilvántartás tartalmazza a határokat, jelzálogokat, szolgalmi jogokat és minden minőségi kötelezettséget. A talajadatokat az önkormányzat és a tartomány tárolja, és mivel a Környezetvédelmi és Tervezési Törvény 2024. január 1-jei hatálybalépése óta a szennyezett földterületekre vonatkozó szabályok is ebbe a keretrendszerbe tartoznak. Lakás esetén kérd el a lakóközösség jegyzőkönyvét, a hosszú távú karbantartási tervet és a tartalékalap egyenlegét, mert a hiány a lakást terhelő kötelezettséget von maga után.
Írásban tegyen fel kérdéseket, és őrizze meg a válaszokat. Az eladó szóbeli ígérete csak akkor bizonyíték, ha valaki bizonyítani tudja, hogy azt megtörtént; egy e-mail önmagában is bizonyíték. Kérdezzen konkrétan a nedvességről, szivárgásokról, alapozásmozgásról, korábbi áradásokról, azbesztről, engedélyekről és vitákról, és kérje meg az eladót, hogy erősítse meg a kérdőívben szereplő válaszokat. Hollandiában külföldi vásárlóként történő lakásvásárláshoz készült ellenőrzőlistánk a tágabb folyamatot fedi le, a holland ingatlanjogban gyakori buktatók áttekintése és az átvilágítási munkánk pedig elmagyarázza, hogy milyen messzire kell mennie egy vizsgálatnak.
Végül, ahelyett, hogy elfogadnád a záradékokat, inkább tárgyald meg őket. Ha az eladó egy harmincéves házra korhatárt javasol, kérdezd meg, hogy miért. Ha egy örökös, aki gyermekként ott élt, beköltözési tilalmat javasol, kérdezd meg, mit tud a család. És ha nemrégiben végeztek munkálatokat, kérj garanciát és papírokat. Mindez nem szokatlan a holland piacon, és egy ingatlanügynök, aki mindezt elutasítja, sokat elárul neked.
Új építésű és nemrég épült házak
Más a helyzet, ha a ház új építésű. Ott a kapcsolat a kivitelezővel, nem pedig az előző tulajdonossal áll fenn, és a Polgári Törvénykönyv 7:758. cikke szabályozza a szállítást és a hibák következményeit, amelyet az Építési Minőségbiztosítási Törvény módosított 2024. január 1-jei hatállyal az új építésű ingatlanokra vonatkozóan. A módosított szabály értelmében a kivitelező továbbra is felelős az átadáskor fel nem fedezett hibákért, kivéve, ha azok nem neki tulajdoníthatók, ami lényegesen erősebb pozíciót jelent a vevő számára, mint a régi rendszer. A szabványos építési feltételek és a jótállási rendszerek saját értesítési határidőket alkalmaznak, és ezek az időszakok rövidebbek, mint a törvényesek. Amennyiben a vita építési munkálatokra, nem pedig viszonteladásra vonatkozik, az építési hibákról és a felelősségről szóló cikkünk a jobb kiindulópont, és a holland ingatlanjog a tágabb keretet fedi le.
Gyakran Ismételt Kérdések
Az alábbi kérdések szinte minden aktákban felmerülnek: mit kell először tenni, meddig terjed az eladó felelőssége, és mennyi idő áll rendelkezésére. Ezek egy meglévő ingatlan magánszemélyek közötti, holland jog szerinti viszonteladását feltételezik.
Milyen lépéseket kell tennem, ha rejtett hibákat fedezek fel egy hollandiai ingatlan megvásárlása után?
Azonnal cselekednie kell, ha hibát fedez fel az ingatlanában. A holland jog szerint az idő kritikus fontosságú, mivel a késedelem gyengítheti jogi helyzetét, vagy megszüntetheti a kártérítési igényét.
Kezd azzal, hogy mindent alaposan dokumentál. Készítsen részletes fényképeket a hibáról több szögből.
Írd le, mikor észlelted először a problémát, és hogyan befolyásolja az ingatlanhasználatodat. Bérelj fel egy képzett építési ellenőrt vagy statikus mérnököt a hiba szakszerű felmérésére.
Jelentésük szakértői bizonyítékokat tartalmaz a probléma jellegéről és súlyosságáról. Ez a dokumentáció elengedhetetlen, ha jogi lépéseket kell tennie.
A lehető leghamarabb írásban vegye fel a kapcsolatot az eladóval. Világosan ismertesse a hibát, és jelezze, hogy véleménye szerint az a holland törvények értelmében rejtett hibának minősül.
Őrizze meg az összes levelezés másolatát. Forduljon rejtett hibákkal kapcsolatos ügyekben jártas holland ingatlanjogászhoz.
Tanácsot tudnak adni a követelése erősségéről és a legjobb megoldásról. Ügyvédje segít eldönteni, hogy javítást, kártérítést vagy a szerződés felbontását kéri-e.
Hogyan védi a holland törvény a vevőket az ingatlan rejtett hibáitól?
A holland polgári jog jelentős védelmet nyújt a rejtett hibákkal szemben az eladói felelősségi szabályok révén. Az eladóknak fel kell tüntetniük minden ismert lényeges hibát, amely befolyásolhatja a vásárlási döntését vagy az ingatlan értékét.
A törvény a jóhiszeműség elvén működik. Az eladók nem hallgathatnak az ismert problémákról abban a reményben, hogy Ön nem fogja felfedezni azokat.
Kötelesek proaktívan tájékoztatni Önt a lényeges problémákról. Ha az eladó nem fedi fel a rejtett hibát, számos jogorvoslati lehetőséggel élhet.
Javítási költségekért kártérítést követelhet, kérheti a vételár csökkentését, vagy súlyos esetekben a teljes szerződéstől elállhat. A törvény a bizonyítási terhet Önre, mint vevőre hárítja.
Bizonyítania kell, hogy a hiba az eladás időpontjában fennállt, nem volt ésszerűen felfedezhető, és lényegesen befolyásolja az ingatlan értékét vagy használhatóságát.
A szokásos ingatlan-adásvételi szerződések gyakran tartalmaznak külön záradékokat a hibákra vonatkozóan. Ezek a szerződéses feltételek a törvényi védelemmel együtt határozzák meg az Ön jogait és az eladó kötelezettségeit.
Mit jelent a „rejtett hiba” a holland ingatlanjogban?
A rejtett hiba olyan jelentős hiba, amelyet a vásárlás előtti, ésszerű ellenőrzés során nem lehetett volna felfedezni. A hibának már az ingatlan megvásárlásának időpontjában is fennállnia kellett.
A problémának elég jelentősnek kell lennie ahhoz, hogy lényegesen befolyásolja az ingatlan értékét vagy az Ön normál használatának képességét. A kisebb esztétikai problémák általában nem minősülnek rejtett hibának a holland törvények értelmében.
Gyakori példák közé tartoznak a falak mögött megbúvó alapozási repedések, a ránézésre nem látható súlyos szerkezeti károk, vagy az épület szerkezetében rejtőző nagyobb elektromos vagy vízvezeték-rendszer hibák. Egy olyan fürdőkád, amely az alatta lévő nappaliba folyik le, akkor minősülne a problémának, ha ez a probléma nem volt látható a vásárlás előtti ellenőrzés során.
A hibát nem okozhatta Ön a vásárlás után. A hibának a tranzakció előtt vagy alatt jelen kellett lennie.
Azt is bizonyítania kell, hogy a vásárlási folyamat során valóban nem volt tudatában a hibának. Ha lehetősége lett volna azt ésszerű ellenőrzés során felfedezni, de ezt nem tette meg, akkor az nem minősül rejtett hibának.
Felelősségre vonhatom az eladót azért, ha nem közölte az ingatlan hibáit az eladás előtt?
Igen, felelősségre vonhatja az eladót, ha tudott a hibákról, de nem közölte azokat. A holland törvények előírják az eladók számára az átláthatóságot és a becsületességet.
Az eladó tájékozottsága kritikus tényező. Ha tudott egy lényeges hibáról, és szándékosan eltitkolta vagy hallgatott, jogi felelősséggel tartozik.
Ez akkor is érvényes, ha nem tettél fel konkrét kérdéseket az adott problémával kapcsolatban. Bizonyítanod kell, hogy az eladó tudott a hibáról.
A bizonyítékok magukban foglalhatják a korábbi javítási árajánlatokat, a problémával kapcsolatos levelezést vagy tanúvallomásokat. Ha a hiba annyira nyilvánvaló volt, hogy az eladónak tudnia kellett volna róla, a bíróság felelősségre vonhatja őt.
Az eladó felelőssége kiterjed mind a szándékos eltitkolásra, mind a gondatlan elmulasztásra. Nem hivatkozhat arra, hogy nem tudott azokról a problémákról, amelyekről ingatlantulajdonosként ésszerűen tudnia kellett volna.
A hivatásos eladóknak és ingatlanügynököknek még szigorúbb közzétételi követelményekkel kell szembenézniük. Elvárják tőlük, hogy jobban ismerjék az ingatlanok állapotát, mint a magáneladóktól.
Milyen elévülési idő vonatkozik a rejtett hibák miatti jogi keresetindításra Hollandiában?
A holland törvények szigorú határidőket írnak elő a rejtett hibák miatti kártérítési igények benyújtására. Amint hibát fedez fel, haladéktalanul cselekednie kell.
Az általános szabály előírja, hogy a hiba felfedezését követő ésszerű időn belül értesítenie kell az eladót. Az, hogy mi számít ésszerűnek, a körülményektől függ, de a hónapokig tartó, ok nélküli várakozás valószínűleg károsítja a követelését.
Miután elküldte az értesítést, a Polgári Törvénykönyv 7:23. cikkének (2) bekezdése értelmében a közléstől számított, nem pedig a felfedezéstől számított két év áll rendelkezésére a követelés benyújtására, kivéve, ha az elévülési időt írásbeli kérelem megszakítja. Ez az időszak azonban rövidebb is lehet az adásvételi szerződés feltételeitől függően.
Megjegyzendő, hogy a gyakran idézett két hónapos fix időszak ingóságokat vásárló fogyasztókra vonatkozik, nem pedig házvásárlásra, ahol az ésszerű határidő nyílt normája érvényesül. A vételi szerződések tartalmazhatnak saját, rövidebb értesítési időszakokat is, ezért a törvényes rendelkezés igénybevétele előtt olvassa el a záradékot.
Az óra akkor kezdődik, amikor felfedezi, vagy ésszerűen fel kellett volna fedeznie a hibát. Nem késleltetheti a cselekményt azzal az állítással, hogy csak nemrég szerzett tudomást egy korábban felfedezhető problémáról.
Ha elmulasztja a törvényes határidőt, általában elveszíti a követelés benyújtásának jogát. A bíróságok ritkán hosszabbítják meg ezeket a határidőket, ezért elengedhetetlen a gyors intézkedés.
Szükséges-e ingatlanfelmérés Hollandiában ingatlanvásárlás előtt a lehetséges rejtett hibák azonosítása érdekében?
Hollandiában törvény nem ír elő professzionális ingatlanfelmérést, de erősen ajánlott. Az alapos ellenőrzés megvédi az érdekeit, és megerősíti pozícióját, ha később hibák merülnének fel.
Jogi kötelessége az ingatlant vásárlás előtt megvizsgálni. Ez azt jelenti, hogy ésszerű lépéseket kell tennie a látható vagy felfedezhető hibák azonosítása érdekében.
A bíróságok elvárják a vevőktől, hogy kellő gondossággal járjanak el. Egy képzett építési ellenőr vagy statikus mérnök megbízása szakértői értékelést nyújt az ingatlan állapotáról.
Ezek a szakemberek olyan potenciális problémákat is képesek azonosítani, amelyeket a hétköznapi megtekintés során esetleg nem vesz észre. Jelentésük dokumentálja az ingatlan állapotát a vásárlás időpontjában.
Egy vásárlás előtti felmérés segít megalapozott vásárlási döntést hozni, és elkerülni a komoly problémákkal küzdő ingatlanokat. Bizonyítékot nyújt arra is, hogy megfelelően elvégezte az ellenőrzést, ami akkor számít, ha később azt állítja, hogy egy hiba rejtve volt.
Szakértői felmérés nélkül nehezebb bizonyítani, hogy egy hiba valóban rejtett volt. Az eladók és a bíróságok azzal érvelhetnek, hogy a megfelelő ellenőrzés feltárta volna a problémát.
Egy épületfelmérés költsége szerény a fel nem fedezett hibák potenciális kiadásaihoz képest. A legtöbb holland vevő szerkezeti felmérést rendel meg az ingatlanvásárlás véglegesítése előtt.
Law & More Holland lakóingatlanok vevőit és eladóit tanácsokkal látja el rejtett hibákkal kapcsolatban: felméri, hogy a hiba megfelel-e a rendeltetésszerű használat küszöbértékének, megvizsgálja az életkort, a lakhatás alóli kizáró záradékokat és a kizárási záradékokat, kézbesíti a követelést fenntartó értesítést, szakértői jelentéseket kér ki és vitat, valamint tárgyalja vagy peres úton indítja a kártérítést. Ha hibát fedezett fel, vagy olyan okirat aláírására készül, amely olyan záradékokat tartalmaz, amelyeket nem ért, vegye fel a kapcsolatot ingatlanjogászainkkal a határidők kezdete előtt. A szerződés megtárgyalásával kapcsolatos gyakorlati útmutatást a következő dokumentumban találja. tippek a holland szerződési jog eligazodásához.
