Házvásárlás Hollandiában külföldiként

Hollandiában egy lakásvásárlásnak meghatározott jogi formája van: ajánlattétel, írásos adásvételi okirat, törvényes türelmi idő, előzetes feltételek, letét és a Földhivatalban bejegyzett, közjegyző által hitelesített átruházási okirat. A külföldieknek szóló útmutatások nagy része ingatlanügynököktől származik, és az árra összpontosít. Ez a cikk ehelyett a jogi lépéseket ismerteti – mi köti Önt és mikor, és mitől mondhat még fel. Ez jogi útmutatás, nem pénzügyi tanácsadás.

Vásárolhat-e egy külföldi állampolgár házat Hollandiában?

Igen. Nincs állampolgársági korlátozás a hollandiai lakóingatlanok tulajdonjogára vonatkozóan. Nem kell holland állampolgárnak, uniós polgárnak vagy Hollandiában lakóhellyel rendelkeznie ahhoz, hogy bejegyzett tulajdonos legyen. Nincs engedély és nincs minimális tartózkodási idő. Az Ingatlan-nyilvántartás (Kadaster) minden telek tulajdonosát nyilvántartja, függetlenül a tulajdonos útlevelétől.

Két pontot gyakran összetévesztenek egy nem létező tilalommal. Először is, a tulajdonjog nem bevándorlási státusz: a vásárlás nem ad tartózkodási jogot, és a letelepedési engedély nélküli státusz nem akadályozza meg az ingatlantulajdonlást. Másodszor, egyes önkormányzatok a bérbeadásra szánt ingatlanokat korlátozzák, nem a külföldieket. A 2022. január 1. óta hatályos opkoopbescherming nevű rendszer értelmében az önkormányzat kijelölhet olyan környékeket, ahol az olcsóbb vagy közepes árú ingatlanok a vásárlást követően egy bizonyos ideig nem adhatók ki engedély nélkül. Ez attól függ, hogy mit kezdesz a házzal, nem pedig attól, hogy ki vagy.

Amire szükséged van a licitálás előtt

Ügyfélszolgálati szám (BSN)

A BSN számot (Bank of Man's Personal Records Database) automatikusan kiállítják mindenkinek, aki regisztrált a holland személyi nyilvántartási adatbázisban; a nem rezidensek ehelyett bejegyezhetők a Nem rezidensek nyilvántartási adatbázisába, és így szerezhetők meg. A tulajdonjog nem függ a BSN meglététől, de a közjegyző által benyújtott illetékbevallás igen, és a bankok kérni fogják.

Egy holland bankszámla

Nincs erre törvényi előírás, de mindenképpen szüksége lesz rá. Az árat és a költségeket a közjegyző ügyfélszámlájára ( derdengeldenrekening ) fizetik be, és egy külföldi számláról történő fizetések lassabbak, és gyakrabban pénzmosás elleni csekkek miatt feltartóztathatók. Az átutalás reggelén nem jóváírt összegek leállítják az átutalást.

Amit egy jelzáloghitelező jogi szinten megkövetel

• A holland jelzálogjog egy külön közjegyzői okirattal létrehozott dologi jog, amelyet az átruházással egy időben állítanak ki, és ugyanazon nyilvántartásokba jegyeznek be.
• A hitelező kötelező érvényű írásbeli ajánlat ehhez kell kötni a finanszírozási feltételt. Az előzetes jelzés nem ajánlat, és az erre való támaszkodás a leggyakoribb módja annak, hogy a vevők elveszítsék az előleget.
• Ha Ön házas vagy bejegyzett élettársi kapcsolatban él, házastársának általában félként kell részt vennie a folyamatban, vagy hozzá kell járulnia. A külföldi házassági vagyonjogi rendszerek ezt bonyolítják; ezt időben jelezze a közjegyzőnek.

Ingatlanügynökök: ki kinek az érdekében jár el

Itt érik a legtöbbször a külföldi vevőket a cserbenhagyás. Az ügynök, aki megmutatja a házat, megválaszolja a kérdéseit és elkészíti a vételi szerződést, az értékesítési ügynök ( verkoopmakelaar ), akit az eladó utasít és fizet, és az eladó érdekében jár el. A megtekintés során elhangzottak ezen nem változtatnak. Nem semleges, nem a tanácsadója, és nem köteles alkudni az árról, vagy tanácsot adni az Ön által követelt feltételekről.

Egy vételi ügynököt ( aankoopmakelaar ) Ön bíz meg az értékbecsléssel, az ajánlattétellel, a tulajdonosok egyesületének és a felmérésnek az ellenőrzésével, valamint a nyomozási kötelezettség teljesítésével. A fő ingatlanügynöki egyesületek szakmai szabályai értelmében egyetlen ügynök nem járhat el mindkét fél nevében ugyanabban az ügyletben.

Az ajánlat, és miért nem kötelező érvényű Önre

A kikiáltási ár egy tárgyalási felhívás, nem pedig ajánlat. Az eladó elutasíthatja a legmagasabb ajánlatot, elfogadhat egy alacsonyabbat jobb feltételekkel, vagy máshol értékesítheti az ingatlant. Nagy érdeklődés esetén az ingatlan zártkörű pályázatra ( inschrijving ) kerülhet, és az eladó továbbra is választ.

A legfontosabb jogi szempont a következő. Amennyiben a vevő magánszemély, aki nem üzleti vagy szakmai tevékenysége körében jár el, és az ingatlan lakhatásra szolgál, a vételi szerződést írásban kell megkötni (BW 7:2. cikk). Amíg mindkét fél alá nem írta az okiratot, nem jön létre kötelező érvényű adásvétel. A telefonon, e-mailben vagy kézfogással elfogadott ajánlat nem jelent kötelezettséget.

A következmény kellemetlen: az eladót sem köti semmi. Az aláírásig elfogadhat egy magasabb licitet, és neked nincs követelésed. Azok a vevők, akik azt feltételezik, hogy „az ajánlatunkat elfogadták”, azt jelenti, hogy a ház az övék, és ennek megfelelően költöztetnek, ki vannak szolgáltatva a felelősségüknek. Sürgősen követeld az írásos okiratot.

Az adásvételi okirat (koopovereenkomst)

Szinte minden meglévő ingatlant egy szabványos adásvételi okirat alapján adnak el, amelyet az ingatlanügynökök szövetségei és a fogyasztói szervezetek közösen készítettek. Használata nem kötelező, de az eltérések megkérdőjelezhetők: a modell szándékosan kiegyensúlyozott, így egy hozzá fűzött záradék általában az eladónak kedvez. Ellenőrizze legalább a következőket:

• A kataszteri leírás, valamint az, hogy a földterület szabad tulajdonú vagy földbérleti szerződés alapján van-e.
• Az ingóságok és felszerelések listája – a konyhákkal és padlókkal kapcsolatos viták elkerülhetők.
• Az áthelyezés dátuma és a beköltözés dátuma, amelyek eltérhetnek.
• Az előfeltételek, azok határideje és érvényesítésük módja.
• A foglaló vagy bankgarancia, és mikor kell azt benyújtani.
• Hozzáadott záradékok: korhatár, jelenlegi állapotra vonatkozó záradék, azbesztre vonatkozó záradék, vagy egy olyan záradék, amely rögzíti, hogy az eladó soha nem lakott ott.
• Terhek: szolgalmi jogok, minőségi kötelezettségek és önkormányzati korlátozások.

Aláírás előtt nézesd át a szerződést: miután letelt a türelmi idő és a feltételek lejártak, a szerződésben foglaltak egyszerűen az Ön szerződésévé válnak.

A törvényes türelmi idő

Egy lakás magánszemélyének vásárlója három napos törvényes elállási időszakkal rendelkezik, amelyen belül a vásárlást felmondhatja (BW 7:2. cikk).

• A hatálybalépés a következő napon kezdődik, miután az aláírt okiratot vagy annak másolatát átadták Önnek. Kérjen dátummal ellátott elismervényt.
• A három közül legalább kettő nem lehet szombat, vasárnap vagy elismert munkaszüneti nap; ellenkező esetben egy nappal bővül.
• Nem kell indokolni, és nem jár kártérítés. Ez csak a vevőt védi; az eladónak nincs ezzel egyenértékű joga.
• Írásban feloldás, és az értesítés biztosítása elér az eladó vagy az értékesítési ügynök a megadott időszakon belül – az utolsó napon elküldve, de később, túl későn érkezve meg.

Előzetes feltételek (ontbindende voorwaarden)

Az előfeltételek a vételárban egyeztetett menekülési útvonalak – a vevő legértékesebb védelme, és az első dolog, amit feláldoznak egy versenyképes piacon. Ha ezekről lemondanak egy licitverseny megnyerése érdekében, az a fedezetlen vásárlást az ár nagyjából tíz százalékának megfelelő személyes kötelezettséggé alakítja.

A finanszírozási feltétel

• Állítson be reális határidőt. Négy-hat hét az átlagos határidő; egy külföldi jövedelemmel vagy próbaidős foglalkoztatással foglalkozó hitelezőnek ennél hosszabb határidőre lehet szüksége.
• Adja meg a finanszírozás összegét és – ha lehetséges – a feltételeket is.
• A mintaokirat általában előírja, hogy a meghívásnak dokumentáltírásbeli értesítés, időben, írásbeli hitelezői elutasításokkal alátámasztva. A finanszírozási kudarcról szóló alátámasztatlan nyilatkozatokat rutinszerűen elutasítják.
• Ha a határidőt elmulasztják, írásban kérjék a határidő meghosszabbítását előtt lejár, és szerezd be az eladó írásbeli beleegyezését. A hallgatás nem hosszabbítás.

A szerkezeti felmérés feltétele

Ez lehetővé teszi a felmondást, vagyis az újratárgyalást, ha egy felmérés a megállapodott küszöbérték feletti javítási költségeket mutat. Két dolognak kell helyesnek lennie: a küszöbértéknek, és annak, hogy mely költségek számítanak bele – egy olyan feltétel, amely csak az „azonnal szükséges” javításokat veszi figyelembe, sokkal szűkebb, mint az, amely az összes talált hibát figyelembe veszi.

A nemzeti jelzáloggarancia feltétele

A Nemzeti Jelzáloggarancia ( Nationale Hypotheek Garantie , NHG) csökkenti a hitelező kockázatát és általában a kamatlábat, valamint meghatározott körülmények között megvédi az adósságot a fennmaradó tartozástól. A garantálható maximális hitelösszeget, az energiatakarékos intézkedések finanszírozása esetén alkalmazandó magasabb felső határt és az egyszeri díjat a Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen határozza meg minden évben, és teszi közzé saját weboldalán; kérdezze meg hitelezőjétől a kérelme benyújtásának időpontjában érvényes adatokat. Mivel az NHG a hitelhez, nem pedig a házhoz kapcsolódik, a rá támaszkodó vevőnek a vásárlást az NHG- től való finanszírozás megszerzésétől kell függővé tennie , nem pedig pusztán a finanszírozás megszerzésétől.

Bármi is legyen a feltétel, a szabály ugyanaz: időben, írásban, a szerződésben előírt formában kell hivatkozni rá. Egy rosszul hivatkozott feltétel semmit sem ér.

A foglaló vagy bankgarancia

A vételi okirat általában előírja, hogy a feltételek lejárta után egy meghatározott időn belül letétet fizessen a közjegyző ügyfélszámlájára, vagy bankgaranciát nyújtson. Az NVM, a VBO, a VastgoedPRO és a Vereniging Eigen Huis minta adásvételi szerződése ezt az összeget a vételár 10% -ában rögzíti . A bankja díj ellenében garanciát ad ki, amely elkerüli a készpénz lekötését; a közjegyző letétet tart, és azt beszámítja az átutalási árba. Vagy a letét fedezi a mulasztás esetén fizetendő büntetést. Az elmulasztása önmagában is szerződésszegés, és ez az a határidő, amelyet a külföldről finanszírozott vásárlók leggyakrabban elmulasztanak.

A felmérés, a közzététel és a saját vizsgálati kötelezettséged

A holland jog mindkét fél számára kötelezettségeket ró. Az eladónak olyan ingatlant kell átadnia, amely megfelel a szerződésnek, és alkalmas lakásként való rendeltetésszerű használatra (BW 7:17. cikk), és azt külön díjaktól és korlátozásoktól mentesen kell átruháznia, kivéve azokat, amelyeket Ön kifejezetten elfogadott (BW 7:15. cikk). Fel kell tárnia, amit az ingatlanról tud.

Ezzel szemben áll a vevő kötelessége a kivizsgálásra. Azok a hibák, amelyeket megtekintéssel, kérdezéssel vagy felmérés megrendelésével felfedezhetett volna, általában a te problémád. A közzétételi kötelezettség általában erősebb, ha az eladó tudott a hibáról, de nem szólt semmit, de soha nem tervezte megnyerni a vitát. Ehelyett vizsgálódjon ki: rendeljen meg egy felmérést, olvassa el az eladó kérdőívét és a környezetvédelmi tervet, lakás esetén pedig a társasházi dokumentumokat.

Két záradék hárítja át a kockázatot a vevőre. A korra vonatkozó záradék ( ouderdomsclausule ), amely gyakori a régebbi házaknál, korlátozza az eladó felelősségét, így a vevő elfogadja az épület korának megfelelő építési és karbantartási szabványokat; a megfogalmazás azért fontos, mert egyes változatok túlmutatnak a valóban korfüggő hibákon. Az „ahogy van” záradék az ingatlant jelenlegi állapotában adja el, az eladó felelősségének kizárásával, amennyire a törvény megengedi, gyakran párosulva egy olyan záradékkal, amely rögzíti, hogy az eladó soha nem lakott ott. Ahol bármelyiket is látjuk, ott a felmérés megszűnik opcionális lenni.

Ha az átadás után hiba merül fel, haladéktalanul írásban értesíteni kell az eladót. A BW 7:23. cikke előírja, hogy a vevőnek a hiba felfedezésétől, vagy attól a pillanattól számított ésszerű időn ( bekwame tijd ) belül reklamálnia kell; az említett cikkben foglalt két hónapos határidő ingóságok fogyasztói vásárlására vonatkozik, nem pedig házvásárlásra, így nincs biztonságos hetek száma, amelyre támaszkodhatna. A várakozó vevő elveszíti a követelését.

A közjegyző, az átruházási okirat és a tulajdonjog keletkezésének pillanata

Hollandiában a tulajdonjog nem ruházható át magánúton. A tulajdonjog csak a Hollandiában letelepedett polgári jogi közjegyző által aláírt átruházási okirattal száll át , amelyet az Ingatlan-nyilvántartás által vezetett nyilvános nyilvántartásokba való bejegyzés követ (BW 3:89. cikk). Az átruházáshoz érvényes tulajdoni lap és rendelkezésre jogosult eladó is szükséges (BW 3:84. cikk).

A közjegyző munkája jelenti a védelmed nagy részét:

• Keresést végez a nyilvántartásokban az eladó tulajdonjogának megerősítése, valamint a jelzálogjogok, lefoglalások, szolgalmi jogok és korlátozások azonosítása érdekében – ezt megismételve az aláírás napján és a bejegyzés után.
• A pénzmosás elleni szabályoknak megfelelően igazolja az Ön személyazonosságát és pénzeszközeinek forrását.
• Elkészíti az átruházási okiratot, és ha kölcsönt veszel fel, a jelzálog-levél, valamint kiállítja a teljesítési nyilatkozatot.
• Gondoskodik a meglévő jelzáloghitelek törlesztéséről, csak a regisztráció visszaigazolását követően folyósítja a pénzt az eladónak, és megfizeti az átruházási illetéket.

A tulajdonjogot a tulajdoni lap bejegyzésével szerezheted meg – nem az aláírással és nem a fizetéssel. Hagyományosan a vevő választja a közjegyzőt, mivel ő fizet. Válassz: a díjak változóak, és érdemes olyan közjegyzőt keresni, aki hozzászokott az angol nyelvű munkavégzéshez.

kiadások

A meglévő ingatlanokat általában ingyen (kosten koper , kk) adják el : a vevő az áron felül viseli az átruházási költségeket. Az új építésű ingatlanok esetében gyakran ingyenes (vrij op naam , von), amelyekkel együtt ezek az költségek is benne vannak az adóban. A fő tétel az átruházási illeték ( overdrachtsbelasting ). Négy rendszer létezik egymás mellett: egyszeri mentesség egy adott korosztályba tartozó első lakást vásárlóknak, akik a házban fognak lakni, és akiknek a vásárlási értéke egy maximális érték alatt marad; csökkentett adókulcs olyan lakásokra, amelyeket Ön fog állandó lakhelyként elfoglalni; magasabb adókulcs olyan lakásokra, amelyeket nem fog elfoglalni, például nyaralókra vagy bérbeadásra szánt ingatlanokra; és az általános adókulcs egyéb ingatlanokra. Az adókulcsok, a korosztály és az értékplafon a Wet op belastingen van rechtsverkeerben találhatók, a törvényhozás az éves adócsomagban módosítja őket, és a Belastingdienst teszi közzé; ellenőrizze az átruházás napján érvényes értéket a szerződés dátuma helyett, és kérje el adótanácsadójától. A nem állandó lakhelyként használt lakások adókulcsa 2026. január 1-jétől csökkent, ezért a régebbi összesítések magasabb értéket mutatnak.

Ezenkívül tervezze meg a költségvetést a közjegyző díjaira az átruházási és jelzálogjogi okiratokért; az egyes okiratok földhivatali bejegyzési díjára, amelyet a Kadaster évente határoz meg; az értékbecslésre; a felmérésre; az NHG díjára; a jelzálogjoggal kapcsolatos tanácsadásra; és a vételi ügynök díjára.

Földbérlet és tulajdonosegyesületek

Földbérlet (erfpacht). Egyes részein Amsterdam és néhány más városban az épületet és a telek hosszú távú bérleti szerződését vásárolja meg, nem magát a földet: ez egy használati jog, feltételekhez kötött, és földjáradék ellenében fizetendő, amely rögzíthető, időszakosan felülvizsgálható, vagy örökre megvásárolható. Olvassa el a feltételeket és a felülvizsgálati mechanizmust, mielőtt licitálna – a vásárlás után röviddel esedékes felülvizsgálat költséges lehet.

Lakástulajdonosok egyesületei ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Lakásvásárlással lakásvásárlási jogot szerezhetünk be, a tagság pedig automatikus és kötelező. Aláírás előtt szerezzük be a megosztási okiratot, a belső szabályzatot, a legutóbbi jegyzőkönyveket, a számlákat, a tartalékalap egyenlegét és az esetleges karbantartási tervet, és ellenőrizzük, hogy a nagyobb munkálatok eldőltek-e, de még nem kerültek-e kifizetésre. Az alulfinanszírozott egyesület egy örökölt felelősség.

Ha az eladó nem teljesíti a kötelezettségeit

Miután a türelmi idő letelt és a feltételek megszűntek, a szerződés mindkét felet köti. Ha az eladó megtagadja az átruházást a megállapodott időpontban, a standard modell strukturált jogorvoslati lehetőséget kínál: írásbeli értesítést küld a szerződésszegésről, amely lehetővé teszi a szerződésben előírt rövid határidőt; ha továbbra sem teljesít, vagy felmondja a szerződést és követeli a kötbért, vagy követeli a teljesítést és napi késedelmi kötbért követel. A kötbér általában a vételár 10% -a – ezért a foglalót is ebben az összegben határozzák meg.

Ugyanez a gépezet dolgozik Ön ellen is: a vevő, aki nem tudja teljesíteni a szerződést, és nincs más feltétel, amire hivatkozhatna, büntetéssel néz szembe, a közjegyző pedig visszatartja a foglalót. Az első jelre kérjen tanácsot, mert a határidőt elmulasztja.

Lépésről lépésre idővonal