Új ház vásárlása válás alatt: megengedett-e és milyen következményekkel jár?

Igen, vásárolhat új otthont a válás alatt, de az, hogy kié, a házastársi vagyonjogi rendszertől és az időzítéstől függ. Ha vagyonközösségben házasok, és a válókereset benyújtása előtt vásárolják meg, a ház elvileg a közös vagyonba kerül, és a házastársa is részesedik belőle; ha a kereset benyújtása után vásárolják meg, elvileg csak az Ön tulajdonát képezi.

Az alábbiakban elmagyarázzuk, hogyan működik a házastársi vagyonjogi rendszer, miért meghatározó a bejegyzési dátum, szükség van-e házastársa hozzájárulására, hogyan ítélik meg a hitelezők az Ön helyzetét, és milyen hatással van ez a tartásdíjra és az adókra. Nem terjed ki a válás bejegyzése utáni időszakra, amikor az egyedülállókra vonatkozó szabályok érvényesek.

Hogyan befolyásolja a házastársi vagyonjogi rendszer az új otthont?

A házassági vagyonjogi rendszer határozza meg, hogy ki lesz a tulajdonosa a válóper során megvásárolt ingatlannak. A vagyonjogi rendszer ismerete nélkül nem tudja felmérni a vásárlás következményeit.

Vagyonközösségben ( gemeenschap van goederen ) a vagyon és az adósságok közösek. Házassági szerződéssel ( huwelijkse voorwaarden ) ez teljesen másképp is rendezhető, és a megállapodás pontos szövegezése a döntő.

Vagyonközösség

Ha 2018. január 1. előtt házassági szerződés nélkül kötöttek házasságot, akkor elvileg általános vagyonközösségben házasodtak össze: szinte minden, amivel bármelyik házastárs rendelkezik, beletartozik a vagyonközösségbe. Ha ezen a napon vagy azt követően házasságot kötöttek házassági szerződés nélkül, akkor korlátozott vagyonközösség érvényesül, amely elvileg magában foglalja azt, amit a házasság alatt szereztek. Mindkét esetben elvileg a házasság alatt vásárolt ingatlan a vagyonközösségbe tartozik.

Mit jelent ez a bejelentési határidő előtti vásárlás esetén:

• Egy új otthon, amit megvásárolsz, elvileg a közösség részévé válik.
• A házastársad is részesedik belőle, még akkor is, ha csak a neved szerepel az átruházási okiraton.
• A jelzáloghitel elvileg közös adósság is.
• Az új otthont bele kell foglalni a felosztásba.

A gyors vásárlás ésszerűnek tűnhet, de egy plusz vagyont hoz létre a megosztáshoz, és bonyolultabbá teszi a válást.

Vagyonelkülönítés

A teljes vagyonelkülönítést tartalmazó házassági szerződés sokkal nagyobb szabadságot biztosít. Ha nincs közös tulajdon, akkor önállóan is vásárolhatsz házat anélkül, hogy a házastársad tulajdonostárssá válna.

• Az új otthon a te magántulajdonod.
• A házastársad nem részesül semmilyen értéknövekedésben vagy -csökkenésben.
• A válás során a megosztás egyszerűbbé válik.

Megjegyzés: sokan úgy gondolják, hogy teljes vagyonelkülönítéssel rendelkeznek, miközben a házassági szerződésük korlátozott közös vagyonról szóló záradékot vagy egyezségi záradékot ( verrekenbeding ) tartalmaz. Egy időszakos vagy végleges egyezségi záradék értelmében a házasság alatt vásárolt ingatlan értékét továbbra is meg kell osztani. Mindig ellenőrizze a szerződés pontos szövegét.

Miért a válókereset dátuma a meghatározó?

Vagyonközösségben kötött házasságok esetében a válókereset bírósághoz történő benyújtásának pillanata határozza meg, hogy mi tartozik a közös vagyonhoz. Amit ezután szerez, az már nem tartozik bele.

A holland Polgári Törvénykönyv (BW) 1:99. cikke értelmében válás esetén a közös vagyon a válókereset benyújtásának időpontjában megszűnik. Ez a szabály 2012 óta van érvényben. Azokkal a harmadik felekkel szemben, akik nem tudtak róla, a felbontás csak akkor lép hatályba, ha a kérelmet bejegyezték a házastársi vagyonjogi nyilvántartásba ( huwelijksgoederenregister ).

A petíció benyújtása előtt

Amíg a válókeresetet nem nyújtották be, a házassági vagyonjog értelmében továbbra is teljes mértékben kötődik házastársához . Az otthonvásárlásnak ebben a szakaszban messzemenő következményei vannak.

• Az új otthon elvileg a közösség részévé válik.
• A házastársad is osztozik benne, bárki is írja alá az okiratot.
• A jelzáloghitel elvileg közös adósság, amelyért a közösség felelős.
• A felosztás során el kell dönteni, hogy ki veszi át a házat, vagy eladják-e azt.

A kockázatok:

• Létrehozol egy plusz eszközt, amelyet fel kell osztani.
• A házastársa az értéknövekedés felét igényelheti.
• Házastársa hitelezői elvileg a közös vagyonnal, beleértve ezt az otthont is, szemben is érvényesíthetik követelésüket.
• A felosztás körüli vita elmérgesedhet.

A gyakorlatban ezért ritkán bölcs dolog házat vásárolni a válókereset benyújtása előtt.

A petíció benyújtása után

Attól a pillanattól kezdve, hogy a válókeresetet benyújtják a bírósághoz, a közös vagyon megszűnik, és az új szerzemények már nem tartoznak bele. Ez alapvetően megváltoztatja a helyzetet.

• Egy új otthon, amit most vásárolsz, elvileg a saját tulajdonodhoz tartozik.
• A házastársad nem osztozik benne.
• Egy új jelzáloghitel-tartozás, amit felveszel, elvileg a saját adósságod.
• A háznak nem kell benne lennie a közösség felosztásában.

Vannak-e kivételek a benyújtási határidő előtt?

Igen. Egy ingatlan közösségen kívül is maradhat, még akkor is, ha a házasság alatt vásárolod, ha annak több mint felét saját, magánvagyonodból fizeted.

A BW 1:95. cikkének (1) bekezdése értelmében a házastárs által visszterhesen megszerzett vagyon a közös vagyonon kívül marad, ha az ár több mint felét a házastárs saját vagyonából fizetik ki. Ilyen például az örökségként vagy kizáró záradékkal ( uitsluitingsclausule ) ajándékként kapott pénz, vagy az a pénz, amely a házassági szerződés értelmében már a közös vagyonon kívül esett.

• A vételár több mint felének saját tulajdonú ingatlanból kell származnia.
• A pénz eredetét igazolni kell, például bankszámlakivonatokkal és végrendelettel vagy ajándékozási okirattal.
• Célszerű a pénzeszközök eredetét rögzíteni az ingatlan átruházásakor, például a közjegyzői okiratban, hogy később ne legyen vita róla.

Ha nagy jelzáloghitelre is szüksége van, gyakran nehéz teljesíteni a „több mint a fele” kritériumot. Kérjen tanácsot a szerződés aláírása előtt.

Szükséges a házastársad beleegyezése?

Új otthon vásárlásához, amelyben nem élnek együtt, nincs szükség házastársa törvényes beleegyezésére. A hitelezők ennek ellenére kérhetik házastársa együttműködését, amennyiben még házasok.

Az 1:88 BW cikk korlátozott számú cselekményhez írja elő a másik házastárs hozzájárulását: többek között a házastársak által közösen lakott vagy a másik házastárs által lakott otthon eladásához, megterheléséhez vagy bérbeadásához, a szokásosnál nagyobb ajándékozáshoz és kezesként való fellépéshez. Az olyan új otthonra bejegyzett jelzálog, amely nem a házastársi otthon, nem tartozik e cikk hatálya alá.

A gyakorlatban azonban a jelzáloghitel-nyújtó továbbra is kérheti házastársa aláírását, vagy annak igazolását, hogy a válókeresetet benyújtották és nyilvántartásba vették, amennyiben a válást még nem jegyezték be a polgári anyakönyvbe. Ez a hitelező feltétele, nem törvényi előírás. Ha házastársa megtagadja az együttműködést, beszélje meg a hitelezővel, hogy milyen bizonyítékot fogad el helyette, vagy egyezzen meg erről a válási megállapodásban.

Hogyan lehet lakáshitelt szerezni válás esetén?

Lehetséges, de a hitelezők óvatosak, és bizonyosságot szeretnének kapni a válás utáni pénzügyi helyzeteddel kapcsolatban. A házastársi otthonról és a tartásdíjról szóló egyértelmű megállapodások általában a kötelező érvényű ajánlat feltétele.

A jelzáloghitel igénylésének lépései:

• Térképezd fel a pénzügyi helyzetedet: jövedelem, adósságok, lakhatási költségek és minden olyan tartozás, amit fizetsz vagy kapsz.
• Készítsen (tervezetet) válási szerződést (jogi szövetség) a házastársi otthonra, a többletérték vagy a fennmaradó adósság megosztására, valamint a tartásdíjra vonatkozó megállapodásokkal.
• Tisztázzuk a házastársak közös tulajdonát képező ingatlannal kapcsolatos tudnivalókat: a hitelező tudni akarja, hogy azt eladják vagy átveszik-e valamelyikőtök, és hogy mentesülnek-e a meglévő jelzáloghitel alól.
• Beszéljen mielőbb egy jelzáloghitel-tanácsadóval, és kérje meg a hitelképességének kiszámítását karbantartási költségekkel és azok nélkül.

A hitelezők által általában kért dokumentumok:

• az aláírt vagy tervezet szerinti válási megállapodás;
• a házastársi otthon megosztására vonatkozó megállapodások;
• jövedelemigazolás és bármilyen tartásdíj igazolása;
• áttekintést nyújt a meglévő jelzáloghitel-költségekről és egyéb kötelezettségekről.

A házastársi lakással és a tartásdíjjal kapcsolatos egyértelmű megállapodások hiányában a hitelező gyakran nem tesz kötelező érvényű ajánlatot, mivel figyelembe kívánja venni az összes jövőbeni költséget. Egyes hitelezők feltételes ajánlatot tesznek, amely a válási megállapodás aláírása után válik véglegessé.

Milyen következményekkel jár az egyes forgatókönyvek?

Az alábbi áttekintés a vagyonközösségi házasság főbb különbségeit mutatja be.

A legjobb kiindulópont általában az, ha a kérelmet benyújtották, és aláírt válási megállapodással vásárolnak, amely rendezi a közös tulajdont, a tartásdíjat és a vagyonmegosztást. Ez biztonságot nyújt a hitelezőnek, és megakadályozza, hogy a házastárs váratlanul osztozzon az új otthonban.

Milyen adókövetkezményei vannak?

A vásárlás időzítése az adózás szempontjából is számít. A holland kiegészítő kölcsönfelvételi szabály ( bijleenregeling ) értelmében, ha egy korábbi, többletértékű ingatlant adott el, akkor az új ingatlan vételárából csak a többletértékkel (eigenwoningreserve ) csökkentett jelzálogkamatot vonhatja le.

Példa a holland adóhatóságtól: ha a régi otthonod 40 000 euró értéktöbblettel rendelkezett, és 200 000 euróért vásárolsz egy új otthont, akkor legfeljebb 160 000 eurós hitelkamatot vonhatsz le. Válás esetén a házastársi ingatlan értéktöbbletét gyakran felosztják, ami megnehezíti a számítást. Mielőtt elköteleződsz, kérd meg egy adótanácsadó segítségét, hogy számolja ki.

Milyen problémák merülnek fel leggyakrabban, és hogyan lehet ezeket megoldani?

A gyakorlatban a válás során ritkán megy zökkenőmentesen a lakásvásárlás. Ezek a leggyakoribb problémák.

A házastársad nem fog együttműködni

Előfordul, hogy a házastárs nem hajlandó együttműködni a közös otthon eladásában, a meglévő jelzáloghitel elengedésében vagy az új hitelező által kért nyilatkozatban, akár vonakodásból, akár előny megszerzése érdekében.

Megoldás: a lehető leghamarabb rögzítse a válási szerződésben a közös tulajdonban lévő ingatlannal és az új lakások vásárlásával kapcsolatos megállapodásokat. Ha a házastársa megtagadja az együttműködést a közös tulajdonban lévő ingatlan megosztásában vagy eladásában, a bíróság a válóperben dönthet a megosztásról. Ez időigényes és költségekkel jár, ezért érdemes korán kezdeni.

A hitelező plusz feltételeket szab

A hitelezők szigorúak. Végleges válási megállapodás nélkül, vagy a házastársi ingatlannal kapcsolatos bizonytalanság esetén a finanszírozás elakadhat.

• A lehető leghamarabb egyeztessen egyértelmű megállapodásokat házastársával a közös otthonról.
• A válási szerződésben kifejezetten ki kell mondani, hogy mindketten vásárolhatnak egy másik házat.
• Fontolja meg az ideiglenes bérlést, ha az eljárás sokáig tart.
• Kérdezd meg a hitelezőtől, hogy milyen további biztosítékot fogad el, például több saját tőkét vagy alacsonyabb hitelösszeget.

A fenntartási és lakhatási költségekre gyakorolt ​​hatás

Egy új jelzáloghitel befolyásolja a fizetőképességét vagy a tartásdíjra való igényét. A holland bíróságok által használt tartásdíj-irányelvek ( Rapport alimentatiennormen ) a nettó rendelkezésre álló jövedelem 30%-ának megfelelő fix lakhatási költségvetéssel dolgoznak; a magasabb lakhatási költségeket csak akkor veszik figyelembe, ha azok elkerülhetetlenek, és nem az Ön saját döntése.

• Vásároljon ingatlant a jövedelmével arányos lakhatási költségekkel.
• A karbantartásra gyakorolt ​​hatást előre ki kell számítani a jelenlegi karbantartási irányelvek alapján.
• Vegye figyelembe a dupla lakhatási költségeket, amennyiben a házastársi ingatlant még nem adták el.
• Beszélje meg a fennmaradó összeget egy pénzügyi válási tanácsadóval.

Egy drága új otthon kiválasztása általában nem csökkenti a fenntartási költségeket, de a saját pénzügyi mozgásterét igen. Ezt gondosan mérlegelje.

Milyen lépéseket kellene most megtenned?

Kezd azzal, hogy megállapítjátok a házastársi vagyonjogi rendszereteket, és kitűztök egy dátumot a válókereset benyújtására. Ezután rendezzétek a közös tulajdont és a tartásdíjat, és csak ezután vásároljatok.

• Ellenőrizd a házastársi vagyonjogi rendszeredet; ha házassági szerződésed van, kérj másolatot a közjegyzőtől.
• Beszélje meg a válókereset benyújtását az ügyvédjével vagy a közvetítőjével, hogy tudja a vonatkozó dátumot.
• Egyértelműen rendelkezzetek a házastársi otthonról, és rögzítsétek ezeket a válási szerződésben.
• Kérjen meg egy jelzáloghitel-tanácsadót, hogy számítsa ki a hitelképességét, beleértve a fenntartási költségeket is.
• Ellenőriztesse az adókövetkezményeket, beleértve a kiegészítő hitelfelvételi szabályt is.

Összefoglalva

• A válás alatt vásárolhatsz új otthont; a házastársad részesedése a házastársi vagyonjogi rendszertől és az időzítéstől függ.
• Vagyonközösség esetén a közös tulajdon a válókereset benyújtásával szűnik meg (BW 1:99. cikk); az ezt követően vásárolt ingatlan főszabály szerint kizárólag az Ön tulajdona.
• A több mint felében saját tulajdonból finanszírozott ingatlan a közösségen kívül marad (BW 1:95. cikk (1) bekezdés).
• A házastárs törvényes beleegyezése (BW 1:88. cikk) nem szükséges olyan új otthonhoz, amelyben nem élnek együtt, de a hitelezők kérhetik a házastárs együttműködését.
• Mielőtt elköteleznéd magad, ellenőrizd a fenntartási költségekre gyakorolt ​​hatást és a kiegészítő kölcsönzési szabályt.

Gyakran Ismételt Kérdések

Vehetek házat a válás jogerőre emelkedése előtt?

Igen. A vagyonközösségben kötött házasság esetében a döntő pillanat nem a jogerős válás, hanem a válókereset benyújtásának dátuma. Ettől a pillanattól kezdve a vagyonközösség megszűnik, és az új otthon elvileg kívül esik rajta.

Mi van, ha a házastársam nem adja beleegyezését?

Magához a vásárláshoz nincs szüksége törvényes hozzájárulásra, és a bejelentési határidő után az ingatlan elvileg az Ön tulajdonába kerül. A hitelező kérheti házastársa együttműködését, amennyiben a válást még nem regisztrálták; beszélje meg az alternatívákat a hitelezővel, vagy egyezzen meg a válási megállapodásban.

Befolyásolja-e az új lakáshitel a karbantartást?

Lehet. A fenntartási irányelvek fix lakhatási költségvetéssel dolgoznak; a magasabb lakhatási költségek csak akkor számítanak, ha elkerülhetetlenek. Egy drága otthon, amit saját kezűleg választasz, ezért általában nem csökkenti a fenntartási költségeket.

Vihetem-e a kedvező jelzálogkamatot új otthonomba?

Ez a hiteleződtől és a hitel feltételeidtől függ. Gyakran a házastárs által viselt jelzáloghitelt a házastárs visszafizeti vagy átveszi, és te új jelzáloghitelt veszel fel az aktuális kamatlábbal. Kérdezd meg a hiteleződtől, hogy a feltételeid lehetővé teszik-e a hitel átruházását.

Mi van, ha a kérelem benyújtása előtt veszek házat?

Ha vagyonközösségben házasodtatok, a lakás elvileg a közös vagyonhoz tartozik, még akkor is, ha csak a neved szerepel az okiraton, kivéve, ha a vagyon több mint felét a saját vagyonodból fizeted. Ebben az esetben a lakást is bele kell számítani a felosztásba.

A záró

Jogilag lehetséges új otthont vásárolni válás esetén, de az időzítés és a házastársi vagyonjog határozza meg, hogy házastársa részesedik-e belőle. A válási szerződésben szereplő jó megállapodások megkönnyítik mind a vagyonmegosztást, mind a jelzáloghitel igénylését. Nem biztos benne, hogy mi a helyzet? Meséljen nekünk a helyzetéről. Egy munkanapon belül tájékoztatjuk a lehetőségeiről.

Hogyan Law & More segíthetünk ebben, ezt elmagyarázzuk a mi oldalunkon válóperes ügyvéd cimre.