Két vállalkozó szinte azonos helyiséget bérelhet ugyanazon az utcán, nagyjából ugyanazért az árért. Jogi helyzetük és a törvény által biztosított védelem mégis óriási mértékben eltérhet. Ez a különbség nem attól függ, hogy mit írnak papírra a felek, hanem a használat jellegétől. A holland bérleti jog két különálló szabályozást ismer el az üzleti helyiségekre vonatkozóan: a Holland Polgári Törvénykönyv (DCC) 7:290. cikkét és a DCC 7:230a. cikkét. Mindkettő nagyrészt kötelező érvényű jogszabály, ami azt jelenti, hogy a felek egyszerűen nem térhetnek el tőlük. A helyes szabályozás tehát nem szerződéses választás, hanem jogi tény, amely abból következik, hogy hogyan használják az ingatlant ténylegesen. Az üzleti bérleti szerződés korai megértése segíthet elkerülni a költséges hibákat.
Azok a vállalkozók, akik nem tudják, melyik szabályozás vonatkozik rájuk, kockáztatják, hogy elmulasztják a felmondási időket, nem élnek a védelmi jogaikkal, vagy olyan szerződést írnak alá, amely szükségtelenül gyengíti a helyzetüket. Ez a cikk elmagyarázza, hogy a két szabályozás miben különbözik, és hogyan állapíthatja meg, hogy melyik szabályozás vonatkozik az Ön helyzetére.
Mi az a 7:290-es kereskedelmi terület?
A DCC 7:290 cikkelye védi a törvényben kiskereskedelmi üzlethelyiségeknek nevezett helyiségek bérlőit. Ez egy olyan kereskedelmi helyiség, amely a nyilvánosság számára hozzáférhető, és amelyet áruk vagy szolgáltatások közvetlen, helyszíni értékesítésére használnak a fogyasztók számára. A törvény példaként említi az üzletet, az éttermet vagy kávézót, az elvitelre szolgáló éttermet, a nyilvános eladótérrel rendelkező kézműves vállalkozást, valamint a szállodát vagy kempinget.
Jellemző példák
Tipikus 7:290-es terek a pékség elöl található üzlettel, a ruházati butik, a fodrászat, a kerékpárjavító bemutatóteremmel, az elvitelre szakosodott étterem és a szálloda. Ami közös bennük, hogy a közönség azért lép be a helyiségbe, hogy ott, abban a pillanatban árut vagy szolgáltatást vásároljon.
A legfontosabb jellemző: nyilvános hozzáférés és helyszíni ellátás
A legmeghatározóbb kritérium két elem kombinációja: a helyiségek nyilvánosan hozzáférhetőek, és a termék vagy szolgáltatás nyújtása a helyszínen történik. Az üzlet mögött található raktár ezért nem tartozik a 7:290 hatálya alá, még akkor sem, ha ugyanaz a bérlő. Ugyanez vonatkozik az üzlet feletti irodaterületre is, kivéve, ha az irodahelyiség egyben értékesítési pontként is funkcionál.
Mi az a 7:230a kereskedelmi helyiség?
A 7:230a DCC cikk a maradványkategória. Minden olyan kereskedelmi helyiség, amely nem lakóhelyiség, és nem tartozik a 7:290 cikk meghatározása alá, automatikusan ebbe a rendszerbe tartozik. Ide tartoznak az irodák, raktárak, elosztóközpontok, gyárak, parkolóhelyek, szakemberek (ügyvédek, fizioterapeuták, építészek) rendelői és a helyszíni közvetlen értékesítés nélküli bemutatótermek.
A védelembeli különbség jelentős. Míg a 7:290-es szabályozás széleskörű bérleti védelmet nyújt a bérlőnek, a 7:230a-es szabályozás csak korlátozott védelmet nyújt a kilakoltatással szemben. Ez utóbbi szabályozás értelmében a bérlőnek nincs joga a bérleti szerződés folytatására, de a kerületi bíróságon keresztül akár három évvel is elhalaszthatja a kilakoltatást.
Az öt gyakorlati különbség egy pillantásra
1. Bérleti jog védelem
A 7:290 szabály szerinti üzlethelyiségek esetében a törvényes idővédelem érvényesül. A bérleti szerződés elvileg öt évre jön létre, további öt évvel meghosszabbítható. Ez idő alatt a bérbeadó csak kimerítő törvényes okokból mondhatja fel a bérleti szerződést. A bérlő a kerületi bíróságon keresztül érvényesítheti a hosszabbítást. A 7:230a szabály szerinti üzlethelyiségek esetében nincs hasonló idővédelem. A bérleti szerződés a felek megállapodása szerint megszűnik.
2. Felmondás
A 7:290-es számú üzlethelyiség bérbeadója csak a törvényben taxatíve felsorolt okokból mondhatja fel a szerződést, például sürgős személyes használat vagy tartósan rossz bérleti viszony esetén. A 7:230a számú üzlethelyiség esetében a felmondás elvileg mentes a formai indoktól, és a bérbeadónak nem kell indokot megadnia. A bérlő csak a kilakoltatás elhalasztását kérheti. A felmondás okairól részletesen a sorozat 2. részében olvashat.
3. Bérleti díj felülvizsgálata
A 7:290 cikk szerinti üzlethelyiségek esetében a megállapodás szerinti bérleti időszak lejárta után bármelyik fél kérheti az alkerületi bíróságtól, hogy a bérleti díjat a környéken az elmúlt öt évben hasonló üzlethelyiségek átlagos bérleti díjához igazítsa (DCC 7:303. cikk). Ehhez az eljáráshoz szakértői vélemény szükséges. A 7:230a cikk szerinti üzlethelyiségek esetében ez a jog nem áll fenn. A feleket köti az, amiben szerződésben megállapodtak, általában egy indexálási záradék.
4. Szerződés időtartama
A 7:290 rendszer törvényi minimum időtartamokat határoz meg: elvileg öt plusz öt év. Rövidebb időtartamok csak az alkerületi bíróság jóváhagyásával lehetségesek. A 7:230a kereskedelmi helyiségekre nincsenek törvényi minimum időtartamok. A felek szabadon köthetnek szerződést egy évre, három évre vagy bármilyen más időtartamra.
5. Eltérés a törvénytől
A 7:290 paragrafus szerinti kereskedelmi helyiségek esetében a legtöbb törvényi védelmi rendelkezéstől a bérlő kárára való eltérés csak akkor megengedett, ha az alkerületi bíróság azt jóváhagyta. Ez egy erős biztosíték. A 7:230a paragrafus szerinti kereskedelmi helyiségek esetében sokkal nagyobb a szerződéses szabadság. A felek számos megállapodást maguk is meghatározhatnak, az ésszerűség és a méltányosság határain belül.
Kétes esetek: vegyes használat és határesetek
Vegyes használat: a domináns cél tesztje
A gyakorlatban rendszeresen előfordul vegyes használat: a bérlő az elülső részen üzletet üzemeltet, a helyiség hátsó felét pedig raktárként használja. A joggyakorlat ezt a túlnyomórészt rendeltetés szerinti teszttel oldja meg: a ténylegesen uralkodó használat határozza meg az alkalmazandó rendszert. Ha az üzlethelyiség az üzlet szívét alkotja, a raktár pedig alárendelt szerepet kap, akkor a teljes bérbe adott ingatlan a DCC 7:290 cikkének hatálya alá tartozik.
Bemutatóterem közvetlen értékesítés nélkül, webáruház átvételi ponttal, otthoni gyakorlás
Egy olyan bemutatóterem, ahol a vásárlók megtekinthetik a termékeket, de nem tudják azonnal megvásárolni azokat, elvileg kívül esik a 7:290 cikk hatályán. Végül is nincs közvetlen helyszíni értékesítés. Egy átvételi ponttal rendelkező webáruház esetében a helyzet árnyaltabb: ha a vásárlók átveszik a rendeléseiket, de a helyszínen nem vásárolnak, akkor nincs értékesítési pont. Egy önálló vállalkozó gyógytornász otthoni praxisa, aki otthonának egy részét kezelőhelyiségként használja, általában nem minősül a 7:290 cikk hatálya alá tartozó helyiségnek.
Kétség esetén a bíróság végső soron a tényleges használat és a felek megállapodáskötéskori szándéka alapján dönt. A szerződéses minősítés („ez nem 7:290 szóköz”) nem köti a bíróságot, ha a tényleges használat mást bizonyít.
Mit jelent ez a szerződésedre nézve?
Először is: rögzítse gondosan és konkrétan a bérleti szerződésben a rendeltetésszerű használatot. Ez megakadályozza a későbbi vitákat az alkalmazandó szabályozással kapcsolatban. Másodszor: ellenőrizze, hogy a bérbeadó által használt ROZ modell megfelel-e az Ön helyzetének. A 7:290-es helyiségre vonatkozó ROZ modell lényegesen eltér a 7:230a-ra vonatkozó modelltől, és a rossz modell váratlan következményekkel járhat. Harmadszor: a tényleges használattól eltérő szerződéses besorolásnak nincs kötelező ereje a törvényes szabályozásra, de befolyásolhatja az Ön álláspontját az eljárásban.
Kétség esetén, mielőtt aláírná a bérleti szerződést, vizsgáltassa felül. Könnyebb és olcsóbb előre megbeszélni a szerződéses választást, mint utólag bíróságon vitatkozni arról, hogy melyik szabályozás alkalmazandó.
Összegzés
A 7:290 és a 7:230a típusú üzlethelyiségek közötti különbség nem formalitás. Ez határozza meg, hogy milyen mértékben vagy védett bérlőként, mennyi ideig vagy jogosult a helyiségre, mikor szüntetheti meg a bérbeadó a bérleti szerződést, és hogy felülvizsgálhatod-e a bérleti díjat. A rendszer kötelezően a tényleges használatból következik, ezért az egyik legfontosabb tényező minden kereskedelmi bérleti kapcsolatban.
A társaság ügyvédei Law & More Örömmel segítünk Önnek felmérni bérleti szerződését, meghatározni az alkalmazandó szabályozást, és megvédeni pozícióját tárgyalások vagy viták esetén. Kérjük, vegye fel velünk a kapcsolatot egy kötelezettségmentes bemutatkozó találkozóért.
Gyakran Ismételt Kérdések
Mi a különbség a 7:290 és a 7:230a kereskedelmi helyiségek között?
A DCC 7:290 cikkelye a nyilvánosan hozzáférhető kereskedelmi helyiségek bérlőit védi, ahol közvetlenül árukat vagy szolgáltatásokat nyújtanak, például üzletek és vendéglátóhelyek. A DCC 7:230a cikkelye a fennmaradó kategória minden más kereskedelmi helyiségre, például irodákra és raktárakra. A 7:290 szabályozás lényegesen nagyobb bérleti védelmet kínál.
Egy iroda a 7:290 vagy a 7:230a DCC alá tartozik?
Egy iroda elvileg a 7:230a DCC hatálya alá tartozik. Az irodák általában nem hozzáférhetőek a nyilvánosság számára értékesítési pontként, és nem történik közvetlen áru- vagy szolgáltatásnyújtás a fogyasztók számára a helyszínen. Az iroda bérlője ezért kevésbé védett a bérleti joggal, mint egy üzlet bérlője.
Bérlőként választhatom, hogy melyik szabályozás érvényes?
Nem. A rendszer kötelezően következik a bérbe adott ingatlan tényleges használatából. A felek a szerződésben megállapodhatnak abban, hogy egy adott rendszer alkalmazandó, de ha a tényleges használat mást bizonyít, a bíróság hatályon kívül helyezheti ezt a minősítést.
Melyik bérleti szerződés vonatkozik egy üzlettel kombinált raktárhelyiségre?
Ha az üzlethelyiség a domináns elem, és a raktárnak alárendelt funkciója van, akkor a DCC 7:290 cikke a teljes bérbe adott ingatlanra vonatkozik. Ez az úgynevezett domináns rendeltetés tesztje. Kétség esetén tanácsos jogi tanácsot kérni.
További cikkek ebből a sorozatból a kereskedelmi bérleti jogról
Ez a cikk a kereskedelmi bérleti joggal foglalkozó háromrészes sorozatunk része. Olvassa el a többi részt is:
