Hollandiában szinte minden kereskedelmi bérleti szerződést ROZ-modell szerint írnak alá: ez egy rövid szerződés, amelyhez vaskos általános rendelkezések tartoznak, és amelyet piaci szabványként mutatnak be. Ez nem semleges. Ez egy bérbeadói dokumentum, és sokkal több benne a vita tárgya, mint azt a bérlők feltételezik. Ez az útmutató ismerteti az alapul szolgáló jogszabályokat és a tárgyalni érdemes záradékokat.
Az első kérdés minden bérleti szerződésben: melyik törvényi szabályozás vonatkozik rá?
A holland bérleti jognak két szabályozása van a kereskedelmi ingatlanokra, és ezek nem egyenértékűek. Azt, hogy melyik alkalmazandó, a törvény dönti el, nem pedig az, hogy mit írnak a felek a címlapra. A téves besorolás a költséges meglepetések leggyakoribb forrása, és általában a viták első kérdése.
Kiskereskedelmi és vendéglátóhelyiségek: 7:290 BW cikk
A védett rendszer azokra a területekre vonatkozik, amelyeket a holland jogászok 290-es helyiségeknek neveznek. A BW 7:290 cikk a kiskereskedelmi üzlet, étterem vagy kávézó, elvitelre vagy házhozszállításra szakosodott vállalkozás, kézműves vállalkozás, szálloda vagy kemping számára bérbe adott épített helyiségekre vonatkozik, ahol a helyiség a nyilvánosság számára hozzáférhető ingóságok vagy szolgáltatások közvetlen értékesítése céljából. Az eltartottak lakhatási módjai és a hozzájuk tartozó bérbe adott földterületek ugyanezen rendszer hatálya alá tartoznak.
Két elem működik: a nyilvános hozzáférés és a közvetlen ügyfélellátás. Egy csak előzetes bejelentkezéssel nyitva tartó bemutatóterem, egy központi iroda vagy egy szállítmányozási raktár nem minősülhet ilyennek; egy zászlóshajó üzlet, egy előzetes bejelentkezés nélküli márkaélmény-központ vagy egy szálloda igen.
Irodák, ipari és minden más: 7:230a BW cikk
Minden épített, üzleti célú bérbe adott, és sem 290 férőhelyes, sem lakóingatlan a BW 7:230a. cikkelye alá tartozik: irodák, laboratóriumok, tisztaszobák, gyártócsarnokok, elosztóközpontok és raktárak. A legtöbb nemzetközi bérlő... Eindhoven és a Brainport a 230a bérlői, akár tudatában vannak ennek, akár nem.
Vegyes használat és az osztályozás kérdése
Sok épület mindkettőt biztosítja: egy gyártócsarnokot gyáregységgel, egy irodát nyilvános pulttal. Vegyes bérbeadás esetén a bérbeadási rendszert a helyiség túlnyomórészt kívánt célja határozza meg. A Hoge Raad 2026. március 6-án megerősítette (ECLI:NL:HR:2026:356), hogy ez a tényleges használaton múlik, és nem azon, hogy a felek milyen nevet adtak a megállapodásukban, így egy olyan címsor, amely kimondja, hogy a szerződés a 7:290 BW cikk szerinti szerződés, nem bír önálló súllyal. Az eset minden körülménye releváns: a felek által a szerződéskötéskor elképzelt használat, a helyiség jelenlegi használata, és a helyiségek berendezése ehhez a használathoz képest. Az számít, hogy hol van a használat súlypontja, és a mérlegben az a tevékenység is mérlegelhető, amelyből a bérlő forgalmának nagy részét szerzi. A bérbeadó ezért nem kerülheti meg a 7:290 BW cikk alkalmazását azzal, hogy egy 230a modellt tesz elénk. A felek azonban kijelenthetik, hogy a 290. cikk (a BW 7.4.6. szakasza után) szerinti bérleti szerződésre is alkalmazandó, ha az önmagában nem tartozik a BW 7:290. cikkének hatálya alá.
A BW 7:301. cikkelye egy másik kérdésre ad választ, és nem szabad összekeverni a használati teszttel. A használat időtartamára vonatkozik: a kétéves vagy annál rövidebb időtartamú bérleti szerződés kívül esik a BW 7:291–7:300. cikkelyén, bármilyen célra is használják az ingatlant.
A két rezsim egymás mellett
| Kiadás | 290-es férőhely (BW 7:290 cikk) | 230a-tér (BW 7:230a. cikk) |
|---|---|---|
| Tipikus helyiségek | Üzletek, éttermek, kávézók, szállodák, kempingek | Irodák, laboratóriumok, gyárak, raktárak |
| Kifejezési szerkezet | Öt év, törvényileg tíz évre meghosszabbítva | Megállapodás szerint; nincs törvényi minimum |
| Bérbeadó felmondási ideje | Egy év, előírt forma, indoklással | Ahogy a bérleti szerződésben megállapodtak |
| A megszüntetés okai | Korlátozott törvényi okok, BW 7:296. cikk | Nem kötelező; a szerződés szabályozza |
| Az értesítés hatálya | A törvény értelmében addig folytatódik, amíg a bíróság ki nem tűzi a végnapot | Csak a bérleti szerződés lejár; kilakoltatás el lehet halasztani |
| A birtokviszony biztonsága | Maga a bérleti jogviszony védelme | Kizárólag kilakoltatási védelem, legfeljebb három évig |
| Bérleti díj felülvizsgálata | Törvényes felülvizsgálat, BW 7:303. cikk | Csak akkor, ha a szerződés ezt előírja |
| Az üzlet átruházása | Bíróság által elrendelt helyettesítés, BW 7:307. cikk | Nincs törvényes jog; hozzájárulás szükséges |
| Eltérve a szabályoktól | Csak alkerületi bíróság jóváhagyásával | Nagyrészt ingyenes; a szerződés a király |
Mit jelent a védelem egy 290-es bérlő számára?
Egy 290 férőhelyes bérleti szerződés öt évre szól; a rövidebb időtartamot a törvény korrigálja, a tíz évnél hosszabb időtartam pedig a tíz év leteltéig tart. Innen ered az ismerős kettő plusz három plusz öt: egy kétéves bérleti szerződés, amely – ha engedélyezik a folytatást – ötéves bérleti szerződéssé válik, majd további öt évvel meghosszabbodik. Egy valóban két évre vagy rövidebb időre szóló bérleti szerződés a legtöbb védőszabályon kívül esik, ezért javasolják a bérbeadók ezt.
A bérbeadónak legalább egy évvel korábban fel kell mondania a bérleti szerződést végrehajtói végzéssel vagy ajánlott levélben, megjelölve az indokokat; az indoklás nélküli felmondás érvénytelen. A felmondás önmagában nem szünteti meg a bérleti szerződést: a bérlő írásbeli beleegyezése hiányában a szerződés a törvény erejénél fogva továbbra is fennáll, amíg az alkerületi bíróság nem dönt a bérbeadónak a bérleti szerződés megszüntetésére vonatkozó kérelméről a 7:295 BW cikk értelmében. A bérlő a bérleti díjat fizeti, néha évekig.
Az első ötéves időszak végén a bérbeadó a 7:296 BW cikk értelmében csak két alapon lehet sikeres: a bérlő nem viselkedett jó bérlőként, vagy a bérbeadónak sürgősen szüksége van az ingatlanra saját használatra, beleértve a bérleti szerződés megszüntetése nélkül lehetetlen újjáépítést is. Tíz év elteltével a bíróság általánosságban mérlegeli a felek érdekeit, és amennyiben a bérlőnek távoznia kell, hozzájárulást ítélhet meg a költözési költségekhez.
Mit jelent a védelem egy 230a bérlő számára: nagyon keveset
Egy 230a-s bérleti szerződés akkor ér véget, amikor a szerződés kimondja: nincs törvényi ok, nincs előírt felmondási idő, nincs bírósági engedély. A bérlő egyetlen törvényes jogorvoslati lehetősége a kilakoltatás elleni védelem. A kilakoltatás iránti kérelem benyújtását követően a bérlő két hónapon belül kérheti az alkerületi bíróságtól a kiköltözési időszak meghosszabbítását; a bíróság mindkét fél érdekeit mérlegeli, és egyszerre legfeljebb egy, de legfeljebb három évet adhat meg.
Ez egy lélegzetvételnyi idő, nem bérleti szerződés: nincs jog új bérleti szerződéshez, és a bérbeadó a hosszabbítás lejárta után bérbe adhatja másnak. A berendezésbe vagy tisztaszobákba történő befektetés nem téríthető meg a BW 7:230a cikke alapján; azt szerződésben kell biztosítani, a futamidő, a hosszabbítási lehetőségek és a felmondási jogok révén.
A ROZ modell: ki írja, és miért számít az év
A ROZ a Raad voor Onroerende Zaken, egy holland ingatlantulajdonosokat, befektetőket és ügynököket tömörítő ernyőszervezet. Az 1990-es évek óta a modellbérleti szerződései váltak a tényleges piaci dokumentumokká. Semmilyen törvény nem írja elő őket, semmilyen szabályozó hatóság nem hagyja jóvá, semmilyen bérlői szervezet nem írja alá őket. A bérbeadó oldala fogalmazza meg őket, és így is szólnak.
Rendszerenként külön modellek léteznek, és ezeket nem szabad keverni: egy a kiskereskedelmi és vendéglátóhelyiségekre a 7:290 BW cikkely értelmében, egy az irodák és egyéb üzleti helyiségek számára a 7:230a BW cikkely értelmében, egy a lakóingatlanokra, és kiegészítő modellek a parkolásra. Mindegyik egy évet és a saját általános rendelkezéseit tartalmazza. A jelenlegi kiadások a 2022-es 290-es modell a kiskereskedelmi és vendéglátóhelyiségekre, a 2023-ban felülvizsgált 230a modell az irodák és egyéb üzleti helyiségek számára, valamint a 2017-es lakómodell.
Az évszám számít. A kiadások lényegesen eltérnek egymástól, az egymást követő változatok több karbantartási, kockázati és költségterhet hárítanak a bérlőre, és az általános rendelkezések csak az azonos év modelljével működnek: egy 2015-ös bérleti szerződés 2003-as rendelkezésekkel olyan ellentmondásokat okoz, amelyeket senki sem akar perelni. Az ügynökök néha egy régebbi, vagy a bérbeadó által csendben módosított bérleti szerződést csatolnak. Ellenőrizze a megnevezett évet a csatolt dokumentummal szemben.
Ahol a kockázat rejlik: az általános rendelkezések
Maga a bérleti szerződés rövid: felek, helyiségek, használat, futamidő, bérleti díj, biztosíték, ügynök. Az általános rendelkezések tucatnyi cikkelyből állnak, és szinte mindent tartalmaznak, ami fontos: a tartásdíj felosztását, a beszámítás kizárását, a büntetéseket, a kártérítéseket. Ezek ugyanúgy tárgyalhatók: a módosítások a bérleti szerződésben vagy annak mellékletében szerepelnek, amely aztán irányadó, és a prioritási sorrendet kifejezetten meg kell határozni.
A záradékok, amelyeket egy külföldi bérlőnek mindig meg kell tárgyalnia
A bérelt terület és mérete
A modell egy alapterületet határoz meg; az általános rendelkezések jellemzően hozzáteszik, hogy ez csak tájékoztató jellegű, és az eltérés nem jogosít fel bérleti díj módosítására, beszámítására vagy felbontására. Egy négyzetméterenként fizető bérlő esetében ez egy mérhető kockázat egyoldalú elosztása. Előírják a NEN 2580 szabvány szerinti mérést, az aláírás előtt be kell szerezni a tanúsítványt, és egy megállapodott tűréshatáron túli módosításról kell tárgyalni.
Szállítási feltételek és visszaküldési kötelezettség
Az ingatlant az átadás-átvételi jegyzőkönyvben rögzített állapotban kell visszaadni. Amennyiben ilyen jegyzőkönyv nem áll rendelkezésre, a BW 7:224. cikke feltételezi, hogy a bérlő olyan állapotban vette át az ingatlant, amilyenben vissza kell adnia, amit évekkel később nehéz megcáfolni. Ragaszkodjon egy dátummal ellátott, mindkét fél által aláírt, fényképezett jegyzőkönyvhöz, és erre hivatkozva határozza meg a visszaadás feltételeit.
Karbantartás: a hírhedt szakítás
A törvényi kötelezettség alóli kivételek értelmében a bérbeadó kijavítja a hibákat, a bérlő pedig csak kisebb napi karbantartási munkákat végez. Az ROZ általános rendelkezései ennek nagy részét megváltoztatják: a bérbeadó megtartja az épületet, a külső falakat, a tetőt és az alapokat; a bérlő szinte mindent elvisz, beleértve a berendezéseket, a fűtést és hűtést, a szervizelést, az üvegezést és a belső burkolatokat, ami egy laboratórium vagy tisztaszoba esetében jelentős ismétlődő költséget jelent. Tárgyalni kell egy elhatárolási listát, a bérlői oldali csere felső határát, és megerősíteni, hogy a csere a bérbeadónál marad.
A bankgarancia
A biztosíték általában egy feltétel nélküli bankgarancia, amely első felszólításra fizetendő, és fedezi a bérleti díjat, a rezsiköltségeket, az áfát, a kamatokat és a költségeket. A ROZ modellek a standard kauciót vagy bankgaranciát három hónap bruttó bérleti díjfizetési kötelezettségében határozzák meg, beleértve a rezsiköltségeket és az áfát; egy új holland leányvállalatért többet kérnek. Korlátozzák a kamatot, állapodjanak meg a fizetési határidő lejárta utáni csökkentésben, és ne adjanak fel további garanciát az anyavállalatnak.
Bérleti díj, indexálás és felülvizsgálat
A bérleti díjat évente indexálják a Holland Statisztikai Hivatal által közzétett fogyasztói árindexhez, és a záradék egyirányú: a bérleti díj soha nem csökken az előző évi szint alá. Tárgyaljon korán egy felső határt, egy gallért vagy indexálási szünetet. A 230 a-es férőhelyek esetében nincs törvényi felülvizsgálat, így a hosszabbításkor történő bármilyen újraszámításnak szerződésesnek kell lennie.
Szolgáltatásdíjak
A modell előlegfizetésekkel, éves elszámolással, mellékletben szereplő ellátási és szolgáltatási listával, valamint adminisztratív felárral működik. A lista gyakran túl általános, és a felár alkuképes. Kérjen zárt listát, határidőt az éves kimutatásra, ellenőrzési jogot, valamint a tőkekiadások és az üresen álló egységek költségeinek kizárását.
Engedélyezett használat és üzemeltetési kötelezettség
A 290-es modellben a bérlőnek ténylegesen üzemeltetnie kell a megállapodás szerinti üzletet, a szokásos órákban nyitva kell tartania a helyiségeket, és nem szabad kihasználatlanul hagynia azokat, ami büntetéssel jár: ez valódi korlátot jelent az átszervezés, bezárás vagy formátumváltás esetén. Tárgyalni kell egy olyan használati záradékot, amely elég széleskörű az ésszerű üzleti fejlődéshez, valamint kedvezményeket biztosít a felújítások és átszervezések esetén.
Albérlet, átruházás és az irányítás megváltozása
Az általános rendelkezések tiltják az albérbeadást vagy az ingatlan harmadik fél számára történő rendelkezésre bocsátását előzetes írásbeli hozzájárulás nélkül, valamint az átruházást. Egy csoportvállalat esetében ez fáj: egy csoporton belüli átruházáshoz vagy egy üzleti egység eladásához hozzájárulás szükséges lehet, ezért a csoportvállalatok esetében tárgyalni kell egy kivételről. A bérbeadók egyre gyakrabban adnak hozzá ellenőrzés-változási záradékokat, amelyek a bérlő részesedésének változását a felmondás vagy a kiegészítő biztosíték alapjává teszik. A 290-es bérlőnek van egy tartalék megoldása: a BW 7:307. cikke értelmében a bíróság a vállalkozás vevőjét bérlőként helyettesítheti. A 230a-es bérlőnek nincs ilyen lehetősége.
Felszerelés és eltávolítás a végén
A változtatásokhoz előzetes írásbeli hozzájárulás szükséges, és az általános rendelkezések általában előírják a bérleti szerződés lejárta utáni elbontást és helyreállítást. Egy nagyon drága laboratóriumi, konyhai vagy speciális gyártóhelyiség esetében foglalkozzon vele már a legelején: szerezze be a berendezéshez szükséges hozzájárulást, és ugyanebben a dokumentumban erősítse meg, hogy mely elemek maradhatnak meg.
Büntetések, beszámítás és felfüggesztés
Az általános rendelkezések azonnal fizetendő büntetéseket írnak elő számos jogsértés esetén, a veszteség bizonyítása nélkül, és általában a teljes kártérítés követelésének jogával együtt. A bíróság mérsékelheti a büntetést, de ez pereskedés, nem tervezés. Tárgyalás útján mérsékelheti azt, előírhatja az értesítést és a korrekciós időszakot, és megszüntetheti a halmozódást.
A modell kizárja a bérleti díj beszámítását és felfüggesztését is, így a hibákkal, közüzemi díjakkal vagy jogellenes munkálatokkal kapcsolatos viták a teljes díj folyamatos fizetésének és későbbi pereskedésnek a kötelezettségévé válnak. Törvényi korlátok vonatkoznak a jogorvoslatok kizárására olyan hibák esetén, amelyekről a bérbeadó kezdetben tudott, de a biztonságosabb megoldás egy olyan kikötés, amely lehetővé teszi a vitatott követelések beszámítását.
Eltérés a kötelező jogszabálytól: a bírósági jóváhagyás követelménye
290 férőhely esetén a védelmi rendelkezések félig kötelező érvényűek. A BW 7:291. cikkelye értelmében a felek nem térhetnek el azoktól a bérlő kárára, kivéve, ha az alkerületi bíróság jóváhagyta az eltérő záradékot. A jóváhagyásra akkor kerül sor, ha a záradék nem érinti lényegesen a bérlő jogait, vagy ha a bérlőnek ésszerűen nincs szüksége védelemre.
Egy jóvá nem hagyott záradékot a bérlő évekkel később érvényteleníthet, így a bérbeadó által a felmondáshoz felhasznált záradék lehet az, amelyet soha nem hagytak jóvá. Együttesen kell jelentkezni, az aláírás előtt vagy röviddel utána. A 230a-es lakások esetében nincs ilyen követelmény, ezért a megfogalmazás ott fontosabb.
Bérleti díj felülvizsgálata öt év elteltével és a szakértői eljárás
Egy 290-es bérlő nem ragad le olyan bérleti díjjal, amely eltért a piactól. A BW 7:303. cikkelye értelmében bármelyik fél kérheti a bíróságtól a bérleti díj újbóli megállapítását, elvileg a határozott időtartam lejárta után, és minden esetben, ha öt év telt el a bérleti díj utolsó rögzítése óta. A viszonyítási alap a hasonló helyi helyiségek átlagos bérleti díja az elmúlt öt évben, tehát egy görbe átlagot követ, nem pedig az aktuális főbb szinteket.
Van egy csapda. A BW 7:304 cikkelye értelmében a kereset nem elfogadható, kivéve, ha azt közösen kinevezett szakértő tanácsa kíséri, vagy ha a bíróság az egyik fél kérelmére kinevezett egyet; a kérelem benyújtásának napja határozza meg az új bérleti díj hatálybalépésének napját, tehát a késedelem pénzbe kerül. A 230a-s férőhely esetében a felülvizsgálat csak akkor áll fenn, ha a bérleti szerződés létrehozza azt.
Felmondás, felmondási idő és forma
A 290 férőhelyes lakások esetében a felmondási időt legalább egy évvel korábban, bírósági végzéssel vagy ajánlott levéllel kell megtenni, az indoklással együtt; a formai hibák végzetesek. A 230a-s lakások esetében a szerződés határozza meg az időtartamot és a formai követelményeket, és a minta is ugyanezeket a csatornákat írja elő. A határidő naplózása: a mulasztás általában automatikus meghosszabbítást vált ki. Amennyiben a bérlő késedelembe esik, a beépített helyiségek bérleti szerződését általában csak a bíróság szüntetheti meg a BW 7:231. cikke értelmében.
Bérlő vagy bérbeadó fizetésképtelensége
Ha a bérlőt csődbe mentnek nyilvánítják, mind a vagyonkezelő, mind a bérbeadó a holland csődtörvény 39. cikke alapján felmondhatja a szerződést a szerződéses vagy szokásos felmondási időn belül, amely legfeljebb három hónap. A csőd napjától esedékessé váló bérleti díj hagyatéki tartozásnak minősül, és az a záradék, amely előírja a bérlő számára, hogy megtérítse a bérbeadónak a fennmaradó időszakban kiesett bérleti díjat, a holland esetjog szerint nem érvényesíthető a hagyatékkal szemben. A vezető hatóság az Aukema qq/Uni-Invest ügy , Legfelsőbb Bíróság, 2011. január 14., ECLI:NL:HR:2011:BO3534. Ezért van szükség bankgarancia-ra, és annak ellenőrzésére, hogy mit fedez.
Ha a bérbeadó fizetésképtelenné válik, a bérleti szerződés elvileg továbbra is fennáll, és a vagyonkezelőt az köti, rendes adásvétel esetén pedig a 7:226 BW cikk értelmében a vevőre száll át. A valódi kockázat máshol rejlik: a jelzálogjogi okiratok általában tartalmaznak bérleti záradékot, kényszerárverés esetén pedig a jelzálogjogosult a bíróság engedélyével a 3:264 BW cikk értelmében erre hivatkozva érvényt szerezhet a bérleti szerződés érvénytelenítése érdekében. Kérdezd meg, hogy az ingatlan jelzáloggal terhelt-e, és hogy a jelzálogjogosult hozzájárult-e, majd tárgyalj egy zavartalan működésről szóló megállapodásról.
Tárgyalás a gyakorlatban
Az ROZ modell egy nyitó álláspont, nem pedig egy szabvány, amelyet a bérlőnek el kell fogadnia: a bérbeadók a saját javukra módosíthatják, a bérlő pedig fordítva is módosíthatja.
- Először is erősítsd meg a rezsimet. Az erőviszonyok ettől függenek, és... Eindhoven és a Brainport szerint a legtöbb technológiai és logisztikai megszálló a gyengébb rezsimben ül.
- Kérje a dokumentumokat angol és holland nyelven is, de egyezzenek meg abban, hogy melyik verzió az irányadó: általában a holland szöveg az irányadó, és a fordítások nem mindig pontosak.
- Cserefeltétel feltételekért: hosszabb távú elköteleződés esetén bérleti díjmentes időszakot, kialakítási hozzájárulást, karbantartási limitet vagy szüneti opciót vásárolhat.
- Figyeljen az áfa helyzetére. Az áfa-köteles bérbeadás lehetősége csak akkor áll fenn, ha a bérlő az ingatlant teljes egészében vagy majdnem teljes egészében olyan tevékenységekre használja, amelyekre vonatkozóan az előzetesen felszámított áfa levonására jogosít, az 1968. évi adótörvény (Wet op de omzetbelasting 1968) 11. cikke értelmében, ahogyan azt az 1968. évi adótörvény (Uitvoeringsbeschikking omzetbelasting 1968) 6a. cikke kidolgozza. Az Adóhatóság a „szinte teljes egészében” kifejezést legalább a használat 90 százalékára értelmezi, és a 70 százalékot csak néhány bérlő esetében fogadja el – köztük munkáltatói szervezetek, ingatlanügynökök, utazási irodák, foglalkozás-egészségügyi szolgálatok és postai szolgáltatók. A modell tartalmaz egy kártalanítási kötelezettséget: ha a feltétel már nem teljesül, a bérlőnek teljes mértékben kártalanítania kell a bérbeadót az áfa-következményekért. A pénzügyi, biztosítási, egészségügyi és oktatási vállalkozásoknak ellenőrizniük kell ezt, mert ritkán törlesztik a 90 százalékot.
- Az általános rendelkezéseket is vizsgálják felül, ne csak az előlapot. Ott van a pénz.
Kötelező a ROZ modell Hollandiában?
Nem. Semmilyen törvény nem írja elő, és egyetlen hatóság sem hagyja jóvá. Ez egy piaci konvenció, amelyet egy ingatlantulajdonosokat, befektetőket és ügynököket képviselő szervezet tesz közzé, és minden záradék megtárgyalható vagy elhagyható. A legtöbb bérbeadó a modellből indul ki, így a reális cél egy jól megtárgyalt módosító melléklet, nem pedig egy új szerződés.
Honnan tudom, hogy az ingatlanom a BW 7:290. vagy a BW 7:230a. cikkének hatálya alá tartozik?
Kérdezze meg, hogy a helyiség tartalmaz-e a nyilvánosság számára hozzáférhető teret, ahol közvetlenül az ügyfeleknek nyújtanak árukat vagy szolgáltatásokat, és hogy a vállalkozás a BW 7:290. cikkében felsorolt típusú-e. Az üzletek, éttermek, kávézók és szállodák megfelelnek a kritériumoknak; az irodák, laboratóriumok és raktárak nem. Vegyes használat esetén a helyiség elsődleges használati céljától függ, amelyet a tényleges használat, nem pedig a szerződésben szereplő címke alapján ítélnek meg (Hoge Raad 2026. március 6., ECLI:NL:HR:2026:356).
Felmondhat a bérbeadó egyszerűen egy 230a-s bérleti szerződést?
Gyakorlatilag igen, feltéve, hogy a szerződéses felmondási követelmények teljesülnek: nincs szükség törvényi indokra és bírósági engedélyre. A bérlő egyetlen jogorvoslati lehetősége, hogy a kilakoltatási igény benyújtásától számított két hónapon belül kérelmet nyújt be a kiköltözési időszak meghosszabbítására, amelyet a bíróság alkalmanként legfeljebb egy, összesen pedig három évre adhat meg. Ez elhalasztja a kilakoltatást, de nem folytatja a bérleti viszonyt.
Miért számít a ROZ modell gyártási éve?
Mivel a modellek lényegesen megváltoztak az egyes kiadások között, általában több karbantartási, költség- és kockázatvállalást hárítva a bérlőre, és mivel minden általános rendelkezéskészlet egy adott modellévhez tartozik, ellentmondásokat okoz az a bérleti szerződés, amely az egyik évet megnevezi, miközben egy másik év rendelkezéseit csatolja. Ellenőrizze a megnevezett kiadást a ténylegesen csatolt adatokkal szemben.
Meg tudunk állapodni olyan feltételekben, amelyek eltérnek a kiskereskedelmi területekre vonatkozó törvényi szabályoktól?
Csak bizonyos korlátokon belül. 290 férőhely esetén a bérlő hátrányára a védő rendelkezésektől eltérő záradékokhoz a BW 7:291 cikkelye értelmében az alkerületi bíróság jóváhagyása szükséges. Enélkül a bérlő később érvénytelenítheti a záradékot, visszavonva a bérbeadó által hivatkozott felmondást. Közösen és haladéktalanul kell jelentkezni. 230a férőhely esetén nincs szükség jóváhagyásra.
Melyik záradék okozza a legtöbb problémát a külföldi bérlőknek?
A karbantartási költségek elosztása, szorosan ezt követi a beszámítás kizárása és a felfüggesztés. Együttesen azt jelentik, hogy a bérlő viseli az általa nem választott berendezések költségeit, és továbbra is teljes mértékben fizetnie kell, miközben vitatja a bérbeadó teljesítményét. Mindkettő tárgyalható, és egy elhatárolási lista, egy helyettesítési korlát és egy beszámítási kivétel megváltoztatja a bérleti szerződés gazdaságosságát.
