Amit a törvény silány munkának nevez
Egy apró hiba megkülönböztetése egy komolytól
Nem minden tökéletlenségnek ugyanazok a következményei. A különbség nem a kozmetikai és a szerkezeti között van, hanem abban, hogy a hiányosság elég jelentős-e ahhoz, hogy indokolttá tegye a használni kívánt gyógymódot.- Apróbb hiányosságok: festéklefolyások, rosszul illeszkedő csempe, rosszul kidolgozott él. Ezek a hibák javításra, és a javítás elmaradása esetén a vételár arányos csökkentésére jogosítanak fel, de nem jogosítanak fel a teljes szerződés felbontására.
- Súlyos hiányosságok: egy beázó tető, egy nem a vonatkozó szabványoknak megfelelő elektromos munka, egy nem tartó padló, egy olyan szerkezet, amely nem felel meg az építési szabályoknak. Ezek indokolhatják a szerződés felbontását, a kivitelező leváltását és a következményes kártérítési igény benyújtását.
Ki a felelős, ha több fél is érintett?
A nagyobb projektek építészt, statikus mérnököt, alvállalkozókat és beszállítókat is érintenek, és az ösztön, hogy a probléma okozóját vonjuk felelősségre, általában téves. A szerződésed a fővállalkozóval kötöd, és a Polgári Törvénykönyv 6:76. cikkelye értelmében az a fél, amely másokat vesz igénybe kötelezettségei teljesítéséhez, úgy felelős azok magatartásáért, mint a sajátjáért. A vállalkozó ezért nem hivatkozhat alvállalkozójára vagy a hibás anyag szállítójára; ez közöttük van. Kivételt képez az az eset, ha külön szerződtél a tervezővel vagy a beszállítóval. A tervezőnek szakmai gondossági kötelezettsége van, és a tervezési hiba egy másik követelés, amelynek megvan a saját elévülési ideje. Amennyiben egy hibás termék anyagi kárt okozott, a gyártó saját jogán felelős lehet. Kezdetben azonosítsd, hogy kivel kötöd a szerződést, mert ez dönti el, hogy kinek írsz és kit perelsz.A kézbesítés az a pillanat, ami mindent megváltoztat
Mit fed le a Wkb, és mit nem?
A Wkb közjogi fele 2024. január 1. óta az 1. következményosztályba, a legalacsonyabb kockázati kategóriába tartozó új építési munkálatokra vonatkozik, amely olyan projekteket foglal magában, mint a családi házak és a kis kereskedelmi épületek. Ezeknél a projekteknél egy független minőségbiztosító (kwaliteitsborger) ellenőrzi a munkát az építés során, ahelyett, hogy az önkormányzat előzetesen értékelné a terveket, és az épület használatbavétele előtt befejezési bejelentést kell benyújtani az önkormányzathoz. A felújítási munkákra való kiterjesztését elhalasztották, és nincs meghatározott dátuma. A fent leírt magánjogi változások azonban általánosságban a munkaszerződésekre vonatkoznak, nem csak az új felügyeleti rendszer alá tartozó projektekre.Időben tegyen panaszt: a ténylegesen érvényes határidők
Létezik egy állandó tévhit, miszerint a holland törvény öt év garanciát ad a rejtett hibákra. Nem így van, és erre az elképzelésre támaszkodva vesznek el a jogos igények. Két szabály szabályozza az időzítést. Az első a panasztételi kötelezettség. A Polgári Törvénykönyv 6:89. cikke előírja, hogy a hibát felfedezése után, vagy ésszerűen fel kellett volna fedeznie, ésszerű időn belül kifogást kell emelnie. Az, hogy mi számít ésszerűnek, a körülményektől függ, de a biztonságos megoldás egyszerű: amint észrevesz valamit, írjon a kivitelezőnek, írja le, mit látott, és dátummal lássa el. Az az ügyfél, aki vár, abban a reményben, hogy a probléma megoldódik, kockáztatja, hogy egyáltalán elveszíti a panasztételi jogát. A második az elévülés. A Polgári Törvénykönyv 7:761. cikke értelmében a leszállított munka hibájával kapcsolatos igény két évvel azután évül el, hogy Ön kifogást emelt ellene. Ez egy rövid időszak, és a saját levelétől kezdődik. Írásban szakítsa meg a lejárat előtt, vagy indítson eljárást. Vannak külső elévülési idők is, amelyek a szállítástól számítódnak, függetlenül attól, hogy mikor jelent meg a hiba: húsz év építési munkáknál, és tíz év minden más esetben. Ezeket a számokat az ötéves mítosz felborította. És ahol a vállalkozó azt mondja, hogy kivizsgálja vagy kijavítja a hibát, a kétéves időszak meghosszabbodik, ami egy újabb ok a levelezés megőrzésére.Mit kell tenni azon a napon, amikor hibát találunk?
| Lépés | Akció | Miért számít |
|---|---|---|
| 1. Rögzítse | Fényképezd le és filmezd le a hibát több szögből, a méretarány kedvéért egy kicsit nagyobb képpel, és készíts egy dátumozott listát, amely pontosan leírja az egyes pontokat. | Az akkoriban összegyűjtött bizonyítékok sokkal nagyobb súllyal bírnak, mint egy rekonstrukció. A nappali szegélylécén lévő festékcseppként leírt hiba bizonyítható; egy rossz festés nem. |
| 2. Olvasd el a szerződést | Ellenőrizze a specifikációt, a megállapodott szabványokat, a fizetési ütemtervet és az alkalmazandónak nyilvánított általános feltételeket, például az AVA-ra vagy a pilóta nélküli légi járműre vonatkozó feltételeket. | Az általános szerződési feltételek gyakran tartalmaznak saját panasztételi időszakokat, garanciarendszereket és egy választottbírósági záradékot, amely eldönti, hogy hol tárgyalják a vitát. |
| 3. Írásbeli tiltakozás | Küldjön egy dátummal ellátott levelet vagy e-mailt, amelyben leírja a hibákat, és kijelenti, hogy a munka nem felel meg a szerződésnek. | Ez megfelel a Polgári Törvénykönyv 6:89. cikkének, és a 7:761. cikk szerinti kétéves időszakot egy olyan időponttól kezdi meg, amelyet Ön igazolni tud. |
| 4. Értesítés küldése a késedelemről | Követeljen javítást, és tűzzön ki rá ésszerű határidőt egy külön és világosan megfogalmazott értesítésben. | Alapértelmezés nélkül a legtöbb más jogorvoslat nem érhető el. Ez a lépés oldja fel őket. |
A késedelemről szóló értesítés és annak jelentősége
Lehetőségei, ha a vállalkozó nem javít
Fizetés felfüggesztése
Amennyiben a vállalkozó nem teljesítette a szerződést, a Polgári Törvénykönyv 6:52. és 6:262. cikke alapján felfüggesztheti saját fizetési kötelezettségét. A követelmény az arányosság. Ha a hibák kijavításának költsége a szerződéses összeg kis részét teszi ki, nem tarthatja vissza a teljes utolsó részletet; a megtartott résznek ésszerű arányban kell állnia a hiba értékével. Túlzott felfüggesztés esetén Ön lesz a szerződésszegő fél, ami kamatoknak, behajtási költségeknek és saját követelésnek teszi ki Önt. Mondja el, mit tesz, és miért. Egy olyan fizetés, amely egyszerűen leáll, magyarázat nélkül, inkább fizetési vitának tűnik, mint minőségi vitának, és a különbség akkor számít, amikor egy bíró vagy egy választottbíró egy évvel később elolvassa az iratokat.A munka elvégzése mással
Ez a leggyakrabban félreértett jogorvoslat. Általános szabályként nem lehet egyszerűen megbízni egy másik céget, és a számlát az elsőnek küldeni. A holland jog két utat kínál. A Polgári Törvénykönyv 3:299. cikke alapján kérheti a bíróságtól a hiba adós költségére történő kijavításának engedélyezését, ami a tiszta megoldás, ha van idő. Vagy elvégeztetheti a munkát, miután a vállalkozó késedelembe esett, és a Polgári Törvénykönyv 6:74. cikke alapján kártérítésként követelheti az ésszerű többletköltséget, a teljesítési igényt a 6:87. cikk szerinti pótlólagos kártérítési igénylé alakítva. Bármelyik utat is választja, a költségeket tartsa védhetőnek. Szerezzen be egynél több árajánlatot, válasszon arányos megoldást a fejlesztés helyett, és dokumentálja a munka állapotát, mielőtt a második vállalkozó elkezdi a munkát. Az első vállalkozó a hibák kijavításának költségeiért felelős, nem pedig a szerződésben foglaltaknál jobb eredmény költségéért.Az ár csökkentése vagy a szerződés felbontása
A részleges felbontás árcsökkentést eredményez, és gyakran ez a legpraktikusabb eredmény, ha a hiba valós, de a javítás aránytalan. A Polgári Törvénykönyv 6:265. cikke szerinti teljes felbontás mindkét felet mentesíti a jövőbeni kötelezettségei alól, és kötelezettséget keletkeztet a már elvégzett munka visszavonására; mivel az építési munkát nem lehet visszaadni, ez általában a már kapott érték pénzbeli rendezésében nyilvánul meg. A felbontás csak akkor lehetséges, ha a hiányosság indokolja azt. Amennyiben a munka nagyrészt jó állapotban van, a bíróság vagy a választottbíró várhatóan csökkenti az árat a teljes szerződés felbontása helyett, és alaposan megvizsgálja, hogy valódi lehetőséget adott-e a vállalkozónak a javításra.Kártérítés igénylése
A fentieken túlmenően kártérítést követelhet a Polgári Törvénykönyv 6:74. cikkelye alapján a hiba által ténylegesen okozott veszteségért: a javítás költségeiért, a közvetett károkért, például a padló vízkáráért, az ideiglenes elhelyezés vagy tárolás költségéért, valamint a felelősség megállapításának és a szakértői vélemény beszerzésének ésszerű költségeiért. A törvényes kamat a késedelem pillanatától kezdődik. A veszteséget bizonyítani kell, ezért őrizze meg a számlákat és az árajánlatokat, és időben kérjen független szakértői véleményt, ha a műszaki ok vitatott. Építési vitákban általában a szakértői jelentés dönt az ügyben.Fogyasztóvédelmi intézkedések, amelyekről nem szabad lemondani
A házépítést megbízó magánügyfelek további védelemben részesülnek, és könnyen átruházhatják a szerződést észrevétlenül. A Polgári Törvénykönyv 7:768. cikke feljogosítja a házat építő fogyasztót arra, hogy a szerződéses ár öt százalékát megtartsa, és azt közjegyzőnél letétbe helyezze ahelyett, hogy a vállalkozónak fizetné ki. A pénz a szállítást követő három hónapig letéti számlán marad, és a vállalkozó ezen időszakon belül nem követelheti annak kiadását az Ön hozzájárulása nélkül. 2024. január 1. óta a vállalkozónak írásban kell tájékoztatnia Önt a szállítást követő egy és két hónap között arról, hogy a visszatartott összeget megtartja, és Ön visszatarthatja azt. Ez a fogyasztó leghatékonyabb eszköze, és csak akkor működik, ha a pénz kifizetése előtt intézkedett róla. A Polgári Törvénykönyv 7:765a. cikke, amely szintén 2024-ben új, előírja, hogy a fogyasztó számára házat építő vállalkozónak írásban kell tájékoztatnia az ügyfelet arról, hogy gondoskodott-e a fizetésképtelenségi kockázat és a hibákért való felelősség fedezetéről, és ha igen, hogyan. Aláírás előtt olvassa el ezt a nyilatkozatot. Egy elismert garanciaintézmény által kiállított garancialevél lényegesen többet ér, mint egy vagyonnal nem rendelkező vállalat ígérete, és a fedezet hiánya önmagában is információ. Végül ellenőrizze, mely általános feltételek vonatkoznak. A fogyasztói építési szerződéseket gyakran az AVA feltételei szerint kötik, a nagyobb polgári és kereskedelmi projekteket pedig pilóta nélküli repülőgépeken vagy pilóta nélküli légi járműveken (UAV-GC). Ezek saját határidőket határoznak meg a panasztételre és a jótállásra, és általában tartalmaznak egy választottbírósági záradékot. Azokat a feltételeket, amelyeket a szerződés aláírása előtt soha nem adtak át Önnek, néha hatályon kívül lehet helyezni, de ne erre támaszkodjon.Ahol a vitát eldöntik
Mielőtt bármibe belekezdene, derítse ki, hogy hová tartozik a vitája. A válasz általában az általános feltételekben található, és nem mindig a bíróság. Számos építési szerződés a vitákat a Raad van Arbitrage in bouwgeschillenhez, az építési vitákkal foglalkozó választottbírósághoz utalja, korábbi nevén Raad van Arbitrage voor de Bouw. A választottbíróság mérnökökből, építészekből és építési jogászokból áll, ami valódi előnyt jelent, ha a vita technikai jellegű. Az eljárás zártkörű, az ítélet kötelező érvényű és végrehajtható, a rendes bíróságok csak korlátozott mértékben felülvizsgálhatják azt. Egy érvényes választottbírósági kikötés elveszi az ügyet a polgári bíróságtól, ezért olvassa el, mielőtt keresetet fogalmazna meg. A fogyasztók számára olcsóbb megoldás is kínálkozik. Amennyiben a vállalkozó egy, a Geschillencommissie-ben részt vevő szakmai szövetség tagja, az építési és felújítási vitarendezési bizottság szerény díj ellenében dönthet az ügyben, általában gyorsabban, mint a választottbíróság vagy a bíróság. Ellenőrizze a vállalkozó tagságát, mielőtt másik utat választana. Ellenkező esetben a polgári bíróságok döntenek. A törvényes értékhatárig terjedő követeléseket az alkerületi bíróság (kantonrechter) tárgyalja, ahol ügyvéd nélkül is megjelenhet; A nagyobb követelések a kerületi bírósághoz kerülnek, ahol ügyvéd képviselete szükséges. A bírósági illetékeket törvény határozza meg, és évente kiigazítják. Ahol a gyorsaság számít, például a munka leállítása vagy a fizetés biztosítása érdekében, az ideiglenes jogorvoslati eljárás az ideiglenes jogorvoslati bíró előtt heteken, nem pedig hónapokon belül döntést hoz. A közvetítés továbbra is érdemes megfontolni, különösen akkor, ha a kapcsolat értékes, és a technikai vita szűk körű. Önmagában semmit sem old meg, de az építési viták közvetített rendezése gyakran egy független szakértői jelentés köré szerveződik, amelyet mindkét fél elfogad, és a jelentés közös megrendelése gyakran a legolcsóbb lépés bármelyik fél számára.A probléma megelőzése a következő projektnél
A legtöbb építési vitát a munka megkezdése előtt létrehozott dokumentumok alapján döntik el. Három szokás végzi a munka nagy részét. Ellenőrizze a vállalkozót, mielőtt megbízza. Ellenőrizze a regisztrációt és a kereskedelmi előzményeket a Kereskedelmi Kamara cégnyilvántartásában, kérdezze meg és hívja fel a korábbi ügyfeleket konkrét kérdésekkel a problémák kezelésével kapcsolatban, erősítse meg, hogy van-e felelősségbiztosítása, és nézze meg, hogy a cég részt vesz-e valamilyen garanciaprogramban vagy vitarendezési bizottságban. Egy olyan vállalkozót, amely a közelmúltban megváltoztatta jogi személyiségét, miközben megtartotta ugyanazt a kereskedelmi nevet, érdemes újra megvizsgálni. Írjon olyan szerződést, amely előre meghatározza az érveket. Határozza meg az anyagokat márka, típus és mennyiség szerint, ne pedig leírás szerint. Kösse a kifizetéseket ellenőrzött mérföldkövekhez, és soha ne fizessen nagy összeget előre. Mondja ki a munkának megfelelő szabványokat, és hivatkozzon az alkalmazandó műszaki szabályokra. Rögzítse a kezdési és befejezési dátumokat, és állapodjon meg arról, hogy mi történik, ha ezeket elmulasztják. Jegyezze fel, hogy ki felelős az engedélyekért, a hulladékért, az áramért és a hozzáférésért. Ha a projekt jelentős, a szerződést aláírás előtt tekintse át; a díj a megelőzött vita költségének töredéke. Irányítsa a szállítást. Alaposan vizsgálja meg, szánjon rá időt, ha a munka bonyolult vagy költséges, vonjon be független szakértőt, minden pontot írásban soroljon fel, és írja alá a listát. Kérje el a szállítólevelet. És ha Ön fogyasztó, és házat építtet, akkor az elején egyeztessen a közjegyzővel az öt százalékos önrészről. Cikkeink a következő témában: új építésű házak hibái és építési hibák és ki a felelős értük mélyebben foglalkozzon a felelősségi kérdésekkel, amelyek akkor merülnek fel, ha valami rosszul sül el.Gyakran Ismételt Kérdések
Megtagadhatom a vállalkozó fizetését a rossz munkaért?
Igen, teljes mértékben visszatarthatja a fizetést, de ennek ésszerű és arányos válasznak kell lennie. Nem tagadhatja meg a teljes fennmaradó összeg kifizetését egy apró hiba miatt. A Polgári Törvénykönyv 6:52. és 6:262. cikke szerinti felfüggesztési jog arányosságot követel meg, tehát a visszatartott összegnek ésszerű arányban kell állnia a konkrét hibák kijavításának költségeivel. Legyen azonban óvatos – a túlzott összeg visszatartása a saját szerződésének megszegéséhez vezethet.
Mi van, ha a kivitelező eltűnik, vagy félbehagyja a projektet?
Ha a vállalkozó egyszerűen eltűnik, miután elküldted a hivatalos szerződésszegésről szóló értesítést, egyértelmű jogi lehetőségeid vannak. Ezen a ponton hivatalosan is felmondhatod a szerződést, és új vállalkozót vonhatsz be a munka elvégzésére. Ezután a Polgári Törvénykönyv 6:74. cikke alapján kártérítésként követelheted a munka befejezésének ésszerű többletköltségeit az eredeti vállalkozótól. Ha van időd, kérd a bíróság engedélyét a Polgári Törvénykönyv 3:299. cikke alapján, mielőtt elvégeztetnéd a munkát, mert ez kizár minden későbbi vitát arról, hogy a költségek indokoltak voltak-e. Fontos tanulság: Mindig győződj meg róla, hogy ajánlott levélben küldesz egy hivatalos szerződésszegésről szóló értesítést, mielőtt bármilyen más lépést tennél. Ez egy létfontosságú jogi nyomvonalat hoz létre, amely védi a jogaidat, ha a vállalkozó teljesen felhagy a projekttel.
Mennyi időm van reklamációt benyújtani rejtett hibák esetén?
A holland jog védelmet nyújt az úgynevezett rejtett hibák (verborgen gebreken) ellen. Ezek olyan hibák, amelyeket a szállításkor ésszerűen nem lehetett észrevenni. A holland jog nem biztosít ötéves garanciát. A Polgári Törvénykönyv 7:761. cikke értelmében a leszállított munka hibájára vonatkozó igény két év elteltével elévül a kifogás benyújtását követően, építési munkák esetén minden esetben húsz év elteltével a szállítást követően, minden más esetben pedig tíz év elteltével. A 2024. január 1-jén vagy azt követően megkötött szerződések esetében a Polgári Törvénykönyv 7:758. cikkének (4) bekezdése értelmében a kivitelező felelős a szállításkor fel nem fedezett hibákért, kivéve, ha a hiba nem neki tulajdonítható. A gyakorlati szabály az, hogy írásban kell kifogást benyújtani, amint problémát talál, és meg kell őrizni a bizonyítékokat.
Law and More Tanácsot adunk magánügyfeleknek, fejlesztőknek és kivitelezőknek építési vitákban Hollandiában: felmérjük, hogy a munka megfelel-e a szerződésnek, késedelmi értesítéseket készítünk, biztonságosan felfüggesztjük a fizetést, behajtjuk a javítási költségeket, és eljárást folytatunk polgári bíróságok, a Raad van Arbitrage in bouwgeschillen vagy vitarendezési bizottság előtt. Ha egy vállalkozó rossz munkát végzett, vegye fel velünk a kapcsolatot, mielőtt leállítaná a fizetést, vagy mást bízna meg, mert a cselekvések sorrendje határozza meg, hogy mit kaphat vissza.
Valami mást keres? A holland ingatlanjogi útmutatóink jegyzéke témakörök szerint rendezve felsorolja az ebben a témában írt összes cikket.
