Amikor a körülmények drámaian megváltoznak a bérleti szerződés aláírása után, a holland jog egy utat kínál: előre nem látható körülmények. A Polgári Törvénykönyv 6:258. cikke értelmében a bíróság módosíthatja vagy felmondhatja a szerződést, ha olyan körülmények merültek fel, amelyeket a felek nem foglaltak bele a megállapodásukba, és amelyek olyan jellegűek, hogy a másik fél ésszerűen nem várhatja el a szerződés változatlanul hagyását.
A világjárvány a szabály üzleti helyiségekre gyakorolt vezető alkalmazását eredményezte. A Legfelsőbb Bíróság kimondta, hogy a vendéglátó-ipari és kiskereskedelmi helyiségek kormány által elrendelt bezárása előre nem látható körülménynek minősül, amely indokolttá teszi a bérleti díj csökkentését, és meghatározta a keletkező veszteség megosztásának módját a bérbeadó és a bérlő között, ahelyett, hogy azt az egyikükre hárítanák. Ez az érvelés nem korlátozódik a világjárványra: ez a keretrendszer minden drasztikus külső eseményre, amely hatással van a bérleti szerződésre.
Hogyan befolyásolja a koronavírus-válság az üzleti helyiségek bérleti szerződéseit?
Az egész világ jelenleg elképzelhetetlen mértékben válságban van. Ez azt jelenti, hogy a kormányoknak rendkívüli intézkedéseket kell hozniuk. A helyzet által okozott és folytatódó károk óriási lehetnek. A helyzet az, hogy jelenleg senki sem tudja felmérni a válság mértékét, sem azt, hogy mennyi ideig tart fenn. A helyzettől függetlenül az üzlethelyiségek bérleti szerződése továbbra is hatályban van. Ez számos kérdést vet fel. Ebben a cikkben szeretnénk válaszolni néhány kérdésre, amelyek felmerülhetnek az üzlethelyiségek bérlőivel vagy földesuraival.
A bérleti díj fizetése
Fizetnie kell még a bérleti díjat? A kérdésre adott válasz az eset körülményeitől függ. Mindenesetre két helyzetet kell megkülönböztetni. Először: üzlethelyiségek, amelyeket már nem lehet üzleti célokra használni, például éttermek és kávézók. Másodszor, vannak olyan üzletek, amelyek továbbra is nyitva állnak, de maguk zárják be az ajtóikat.
A bérlő köteles a bérleti szerződés alapján bérleti díjat fizetni. Ha ez nem történik meg, az szerződésszegésnek minősül. Most felmerül a kérdés, hogy fennállhat-e vis maior? Talán a bérleti szerződésben vannak megállapodások arról, hogy milyen körülmények között alkalmazható vis maior. Ha nem, akkor a törvény alkalmazandó. A törvény kimondja, hogy vis maior áll fenn, ha a bérlő nem vonható felelősségre a szerződésszegésért; más szóval nem a bérlő hibája, hogy nem tudja fizetni a bérleti díjat.
Nem világos, hogy a koronavírus miatti kötelezettségek elmulasztása vis maiorhoz vezet-e. Mivel erre nincs példa, nehéz megítélni, hogy ebben az esetben mi lesz az eredmény. Ami viszont szerepet játszik, az az ilyen típusú bérleti jogviszonyban gyakran használt ROZ (Ingatlantanács) szerződés. Ebben a szerződésben a bérleti díj csökkentésére vonatkozó igény alapesetben kizárt. A kérdés az, hogy a bérbeadó a jelenlegi helyzetben ésszerűen fenntarthatja-e ezt az álláspontot.
Ha a bérlő úgy dönt, hogy bezárja üzletét, a helyzet más lesz. Jelenleg azonban erre nincs kötelezettség, a valóság az, hogy kevesebb látogató van, és ezért kevesebb profit. A kérdés az, hogy a körülménynek kizárólag a bérlő költségére kell-e fordulnia. Erre a kérdésre nem lehet egyértelmű választ adni, mivel minden helyzet eltérő. Ezt eseti alapon kell értékelni.
Váratlan körülmények
A bérlő és a bérbeadó is hivatkozhat előre nem látható körülményekre. Általánosságban elmondható, hogy a gazdasági válság a vállalkozó nevében elszámoltatható, bár ez a legtöbb esetben a koronaválság miatt eltérő lehet. A kormány által végrehajtott intézkedések is figyelembe vehetők. Az előre nem látható körülményeken alapuló követelés lehetőséget ad a bérleti szerződés bíróság általi módosítására vagy érvénytelenítésére.
Ez abban az esetben lehetséges, ha a bérlő már ésszerűen nem tartható fenn a szerződés folytatása mellett. A parlamenti történelem szerint a bírónak ebben az ügyben visszafogottan kell eljárnia. Most is olyan helyzetben vagyunk, hogy a bíróságok is zárva tartanak: ezért nem lesz könnyű gyorsan ítéletet hozni.
Hiány a bérelt ingatlanban
Hiányosság esetén a bérlő bérleti díj csökkentését vagy kártérítést követelhet. Az ingatlan állapotának hiányossága vagy egyéb állapota azt eredményezi, hogy a bérlőt a bérleti szerződés kezdetekor megillető bérleti jog nem élvezheti. Hiányosság lehet például: építési hibák, szivárgó tető, penészgomba és a vészkijárat hiánya miatti hasznosítási engedély megszerzésének lehetetlensége.
A bíróságok általában nem hajlandók megítélni, hogy van-e olyan körülmény, amelynek a bérbeadó számlájára kell állnia. Mindenesetre a nyilvánosság hiánya miatti rossz üzlet nem olyan körülmény, amelyet a bérbeadóra kell terhelni. Ez a vállalkozói kockázat része. Az is közrejátszik, hogy sok esetben továbbra is használható a bérelt ingatlan. Ezért több étterem szállítja ki vagy kéri fel ételeit alternatívaként.
A kizsákmányolási kötelezettség
Az üzleti helyiségek bérleti szerződéseinek többsége üzemeltetési kötelezettséget is tartalmaz. Ez azt jelenti, hogy a bérlőnek használnia kell a bérelt üzlethelyiséget. Különleges körülmények között a hasznosítási kötelezettség törvényből is eredhet, de ez nem mindig van így. Az üzleti és irodai helyiségek bérbeadóinak szinte mindegyike az ROZ modellű bérleti szerződéseket alkalmazza. Az ROZ modellekhez kapcsolódó általános rendelkezések kimondják, hogy a bérlő „hatékonyan, teljes mértékben, rendeltetésszerűen és személyesen” használja a bérelt helyiséget. Ez azt jelenti, hogy a bérlőt üzemeltetési kötelezettség terheli.
Hollandiában egyelőre nincs olyan állami intézkedés, amely elrendelné egy bevásárlóközpont vagy iroda bezárását. A kormány azonban bejelentette, hogy további intézkedésig minden iskola, étkezde, sport- és fitneszklub, szauna, szexklub és kávézó zárva kell maradnia országszerte. Ha a bérlőt a kormány rendelete kötelezi a bérelt ingatlan bezárására, a bérlőt ezért nem terheli felelősség.
Ez egy olyan körülmény, amely miatt a jelenlegi országos helyzet szerint a bérlő nem vonható felelősségre. Az általános rendelkezések értelmében a bérlő köteles a kormány utasításait is betartani. Munkáltatóként is köteles gondoskodni a biztonságos munkakörnyezetről. Ez a kötelezettség abból fakad, hogy a munkavállalókat nem teszi ki a koronavírus-fertőzés kockázatának. Ilyen körülmények között a bérbeadó nem kényszerítheti a bérlőt az üzemeltetésre.
A személyzet és / vagy az ügyfelek egészségügyi ellátása miatt látjuk, hogy a bérlők maguk is úgy döntenek, hogy önként bezárják a bérelt ingatlant, még akkor is, ha a kormány nem utasítja erre. A jelenlegi körülmények között úgy gondoljuk, hogy a földesurak nem képesek igényt benyújtani a kötelezettség teljesítésére, bírság megfizetésére vagy károk megtérítésére. A racionalitás és a méltányosság, valamint a bérlők kárának a lehető legnagyobb mértékű korlátozására vonatkozó kötelezettség alapján nehéz elképzelni, hogy a bérbeadó ellenzi az (ideiglenes) bezárást.
A bérelt ingatlan eltérő felhasználása
Az étel- és italgyárak jelenleg zárva vannak. Azonban továbbra is megengedett az ételfelvétel és -szállítás. A bérleti szerződés azonban legtöbbször szigorú rendeltetési politikát ír elő; mitől különbözik a felvétel az éttermetől. Ennek eredményeként a bérlő a bérleti szerződéssel ellentétesen járhat el, és - esetleg - elveszíti a bírságokat.
A jelenlegi helyzetben mindenkinek kötelessége a lehető legnagyobb mértékben korlátozni kárt. Ha átvált egy átvételi / kézbesítési funkcióra, akkor a bérlő teljesíti ezt. Ilyen körülmények között ésszerűen nehéz megvédeni azt a nézetet, amely szerint ez ellentétes a szerződéses céllal. Valójában a bérbeadónak valószínűbb, hogy követelése van a bérlővel szemben, ha a bérlő nem mindent megtesz annak érdekében, hogy üzleti tevékenysége fennmaradjon, és így képes legyen fizetni a bérleti díjat.
A saját károkozás korlátozásának kötelezettsége
Más szavakkal, mindenki köteles a lehető legnagyobb mértékben korlátozni a kárát. A kormány már messzemenő intézkedéseket jelentett be a vállalkozók támogatása és pénzügyi nyomásuk csökkentése érdekében. Ajánlott kihasználni ezen intézkedések lehetőségeit. Ha a bérlő megtagadja ezt, nehéznek bizonyulhat, hogy a veszteségeket áthárítsa a bérbeadóra. Ez fordítva is érvényes. Időközben a politikusok arra is felszólították a földeségeket, hogy mérsékeljék a bérleti díjat az elkövetkező időszakban, hogy a kockázat megosszák.
Bár a bérlő és a bérbeadó szerződéses jogviszonyban áll egymással, és az „egy üzlet az üzlet” elve. Javasoljuk, hogy beszélgessünk egymással és nézzük meg a lehetőségeket. A bérlő és a bérbeadó találkozhat egymással ezekben a kivételes időkben. Míg a bérlőnek a bezárás miatt nincs bevétele, a bérbeadó kiadásai is folytatódnak. Mindenkinek az az érdeke, hogy mindkét vállalkozás túlélje és leküzdje ezt a válságot.
Így a bérlő és a bérbeadó megegyezhet abban, hogy a bérleti díjat átmenetileg részben fizetik, a hiányt pedig az üzlethelyiség újranyitásakor pótolják. Ahol lehet, segítenünk kell egymást, ráadásul a bérbeadóknak sem haszna van a csődbe ment bérlőknek. Hiszen ezekben az időkben nem könnyű új bérlőt találni. Bárhogyan is dönt, ne hozzon elhamarkodott döntéseket, és tanácsot adunk a lehetőségekről.
Kapcsolat
Mivel a jelenlegi helyzet annyira kiszámíthatatlan, el tudjuk képzelni, hogy ez sok kérdést felvethet Önnek. Figyelemmel kísérjük a fejleményeket, és örömmel tájékoztatjuk Önt a legfrissebb helyzetekről. Ha bármilyen kérdése van ezzel a cikkel kapcsolatban, kérjük, ne habozzon kapcsolatba lépni a Law & More.
