Hogyan érinti a koronaválság az üzlethelyiség-bérleteket?

Az egész világ jelenleg elképzelhetetlen mértékben válságban van. Ez azt jelenti, hogy a kormányoknak rendkívüli intézkedéseket kell hozniuk. A helyzet által okozott és folytatódó károk óriási lehetnek. A helyzet az, hogy jelenleg senki sem tudja felmérni a válság mértékét, sem azt, hogy mennyi ideig tart fenn. A helyzettől függetlenül az üzlethelyiségek bérleti szerződése továbbra is hatályban van. Ez számos kérdést vet fel. Ebben a cikkben szeretnénk válaszolni néhány kérdésre, amelyek felmerülhetnek az üzlethelyiségek bérlőivel vagy földesuraival.

A bérleti díj fizetése

Fizetnie kell még a bérleti díjat? A kérdésre adott válasz az eset körülményeitől függ. Mindenesetre két helyzetet kell megkülönböztetni. Először: üzlethelyiségek, amelyeket már nem lehet üzleti célokra használni, például éttermek és kávézók. Másodszor, vannak olyan üzletek, amelyek továbbra is nyitva állnak, de maguk zárják be az ajtóikat.

A bérlő a bérleti szerződés alapján bérleti díjat köteles fizetni. Ha ez nem történik meg, az szerződésszegés. Felmerül a kérdés, lehet-e vis maior? Talán vannak megállapodások a bérleti szerződésben arról, hogy milyen körülmények között érvényesülhet a vis maior. Ha nem, akkor a törvény vonatkozik. A törvény kimondja, hogy vis maiorról van szó, ha a bérlő nem tehető felelőssé az előírások be nem tartásáért; más szóval nem a bérlő hibája, hogy nem tudja fizetni a bérleti díjat.

Nem világos, hogy a koronavírus miatti kötelezettségek elmulasztása vis maiorhoz vezet-e. Mivel erre nincs példa, nehéz megítélni, hogy ebben az esetben mi lesz az eredmény. Ami viszont szerepet játszik, az az ilyen típusú bérleti jogviszonyban gyakran használt ROZ (Ingatlantanács) szerződés. Ebben a szerződésben a bérleti díj csökkentésére vonatkozó igény alapesetben kizárt. A kérdés az, hogy a bérbeadó a jelenlegi helyzetben ésszerűen fenntarthatja-e ezt az álláspontot.

Ha a bérlő úgy dönt, hogy bezárja üzletét, a helyzet más lesz. Jelenleg azonban erre nincs kötelezettség, a valóság az, hogy kevesebb látogató van, és ezért kevesebb profit. A kérdés az, hogy a körülménynek kizárólag a bérlő költségére kell-e fordulnia. Erre a kérdésre nem lehet egyértelmű választ adni, mivel minden helyzet eltérő. Ezt eseti alapon kell értékelni.

Váratlan körülmények

A bérlő és a bérbeadó is hivatkozhat előre nem látható körülményekre. Általánosságban elmondható, hogy a gazdasági válság a vállalkozó nevében elszámoltatható, bár ez a legtöbb esetben a koronaválság miatt eltérő lehet. A kormány által végrehajtott intézkedések is figyelembe vehetők. Az előre nem látható körülményeken alapuló követelés lehetőséget ad a bérleti szerződés bíróság általi módosítására vagy érvénytelenítésére.

Ez abban az esetben lehetséges, ha a bérlő már ésszerűen nem tartható fenn a szerződés folytatása mellett. A parlamenti történelem szerint a bírónak ebben az ügyben visszafogottan kell eljárnia. Most is olyan helyzetben vagyunk, hogy a bíróságok is zárva tartanak: ezért nem lesz könnyű gyorsan ítéletet hozni.

Hiány a bérelt ingatlanban

Hiányosság esetén a bérlő bérleti díj csökkentését vagy kártérítést követelhet. Az ingatlan állapotának hiányossága vagy egyéb állapota azt eredményezi, hogy a bérlőt a bérleti szerződés kezdetekor megillető bérleti jog nem élvezheti. Hiányosság lehet például: építési hibák, szivárgó tető, penészgomba és a vészkijárat hiánya miatti hasznosítási engedély megszerzésének lehetetlensége.

A bíróságok általában nem hajlandók megítélni, hogy van-e olyan körülmény, amelynek a bérbeadó számlájára kell állnia. Mindenesetre a nyilvánosság hiánya miatti rossz üzlet nem olyan körülmény, amelyet a bérbeadóra kell terhelni. Ez a vállalkozói kockázat része. Az is közrejátszik, hogy sok esetben továbbra is használható a bérelt ingatlan. Ezért több étterem szállítja ki vagy kéri fel ételeit alternatívaként.

A kizsákmányolási kötelezettség

Az üzlethelyiségek bérleti díjai többnyire működési kötelezettséget tartalmaznak. Ez azt jelenti, hogy a bérlőnek a bérelt üzlethelyiséget kell használnia. Különleges körülmények között a kiaknázás kötelezettsége törvényből eredhet, de ez nem mindig így van. Az üzleti és irodai helyiségek szinte minden bérlője használja a ROZ modelleket. A ROZ modellekhez kapcsolódó általános rendelkezések szerint a bérlő a bérelt területet „hatékonyan, teljes egészében, megfelelően és személyesen fogja használni”. Ez azt jelenti, hogy a bérlőre működési kötelezettség vonatkozik.

Hollandiában egyelőre nincs olyan állami intézkedés, amely elrendelné egy bevásárlóközpont vagy iroda bezárását. A kormány azonban bejelentette, hogy további intézkedésig minden iskola, étkezde, sport- és fitneszklub, szauna, szexklub és kávézó zárva kell maradnia országszerte. Ha a bérlőt a kormány rendelete kötelezi a bérelt ingatlan bezárására, a bérlőt ezért nem terheli felelősség.

Ez egy olyan körülmény, amely miatt a jelenlegi országos helyzet szerint a bérlő nem vonható felelősségre. Az általános rendelkezések értelmében a bérlő köteles a kormány utasításait is betartani. Munkáltatóként is köteles gondoskodni a biztonságos munkakörnyezetről. Ez a kötelezettség abból fakad, hogy a munkavállalókat nem teszi ki a koronavírus-fertőzés kockázatának. Ilyen körülmények között a bérbeadó nem kényszerítheti a bérlőt az üzemeltetésre.

A személyzet és / vagy az ügyfelek egészségügyi ellátása miatt látjuk, hogy a bérlők maguk is úgy döntenek, hogy önként bezárják a bérelt ingatlant, még akkor is, ha a kormány nem utasítja erre. A jelenlegi körülmények között úgy gondoljuk, hogy a földesurak nem képesek igényt benyújtani a kötelezettség teljesítésére, bírság megfizetésére vagy károk megtérítésére. A racionalitás és a méltányosság, valamint a bérlők kárának a lehető legnagyobb mértékű korlátozására vonatkozó kötelezettség alapján nehéz elképzelni, hogy a bérbeadó ellenzi az (ideiglenes) bezárást.

A bérelt ingatlan eltérő felhasználása

Az étel- és italgyárak jelenleg zárva vannak. Azonban továbbra is megengedett az ételfelvétel és -szállítás. A bérleti szerződés azonban legtöbbször szigorú rendeltetési politikát ír elő; mitől különbözik a felvétel az éttermetől. Ennek eredményeként a bérlő a bérleti szerződéssel ellentétesen járhat el, és - esetleg - elveszíti a bírságokat.

A jelenlegi helyzetben mindenkinek kötelessége a lehető legnagyobb mértékben korlátozni kárt. Ha átvált egy átvételi / kézbesítési funkcióra, akkor a bérlő teljesíti ezt. Ilyen körülmények között ésszerűen nehéz megvédeni azt a nézetet, amely szerint ez ellentétes a szerződéses céllal. Valójában a bérbeadónak valószínűbb, hogy követelése van a bérlővel szemben, ha a bérlő nem mindent megtesz annak érdekében, hogy üzleti tevékenysége fennmaradjon, és így képes legyen fizetni a bérleti díjat.

Összegzés

Más szavakkal, mindenki köteles a lehető legnagyobb mértékben korlátozni a kárát. A kormány már messzemenő intézkedéseket jelentett be a vállalkozók támogatása és pénzügyi nyomásuk csökkentése érdekében. Ajánlott kihasználni ezen intézkedések lehetőségeit. Ha a bérlő megtagadja ezt, nehéznek bizonyulhat, hogy a veszteségeket áthárítsa a bérbeadóra. Ez fordítva is érvényes. Időközben a politikusok arra is felszólították a földeségeket, hogy mérsékeljék a bérleti díjat az elkövetkező időszakban, hogy a kockázat megosszák.

Bár a bérlő és a bérbeadó szerződéses jogviszonyban áll egymással, és az „egy üzlet az üzlet” elve. Javasoljuk, hogy beszélgessünk egymással és nézzük meg a lehetőségeket. A bérlő és a bérbeadó találkozhat egymással ezekben a kivételes időkben. Míg a bérlőnek a bezárás miatt nincs bevétele, a bérbeadó kiadásai is folytatódnak. Mindenkinek az az érdeke, hogy mindkét vállalkozás túlélje és leküzdje ezt a válságot.

Így a bérlő és a bérbeadó megegyezhet abban, hogy a bérleti díjat átmenetileg részben fizetik, a hiányt pedig az üzlethelyiség újranyitásakor pótolják. Ahol lehet, segítenünk kell egymást, ráadásul a bérbeadóknak sem haszna van a csődbe ment bérlőknek. Hiszen ezekben az időkben nem könnyű új bérlőt találni. Bárhogyan is dönt, ne hozzon elhamarkodott döntéseket, és tanácsot adunk a lehetőségekről.

Kapcsolat

Mivel a jelenlegi helyzet annyira kiszámíthatatlan, el tudjuk képzelni, hogy ez sok kérdést felvethet Önnek. Figyelemmel kísérjük a fejleményeket, és örömmel tájékoztatjuk Önt a legfrissebb helyzetekről. Ha bármilyen kérdése van ezzel a cikkel kapcsolatban, kérjük, ne habozzon kapcsolatba lépni a Law & More.