Az üzleti helyiségek hibái gyakran okoznak vitákat a bérlő és a bérbeadó között. Azonban nem minden, a bérelt helyiséggel kapcsolatos hiányosság minősül jogi értelemben hibának. A törvény a DCC 7:204. cikkében a hibát úgy határozza meg, mint az ingatlan bármely olyan állapotát vagy jellemzőjét, vagy bármely más, a bérlőnek fel nem róható körülményt, amelynek következtében az ingatlan nem tudja biztosítani a bérlő számára azt az élvezetet, amelyet a szerződés megkötésekor jogosan elvárhatott.
Ez a definíció tágabb, mint amilyennek első pillantásra tűnik. Nemcsak a fizikai károkra vonatkozik, mint például a beázó tető vagy a meghibásodott központi fűtési rendszer. Az ingatlanon kívüli körülmény, például a bérbeadó felelősségi körébe tartozó munkálatok okozta súlyos zajártalmak is hibának minősülhetnek. A döntő tényező az, hogy a bérlő által ésszerűen elvárható élvezeti élmény károsodott-e. A normál használattal összefüggő kisebb kopás és elhasználódás nem minősül hibának.
Ki a felelős: a bérbeadó vagy a bérlő?
A fő szabály
A DCC 7:206 cikkének fő szabálya egyértelmű: a bérbeadó köteles a bérlő kérésére kijavítani a hibákat. Ez a kötelezettség kivéve, ha a kijavítás lehetetlen, vagy ha a költségek ésszerűen nem várhatók el a bérbeadótól. A bérbeadó ezért nem mentesülhet a kijavítási kötelezettség alól egyszerűen a költségekre való hivatkozással.
A kisebb javításokra kivétel vonatkozik. Azokat a javításokat, amelyeket törvény vagy szokás alapján a bérlő költségére kell elvégeznie, nem kell a bérbeadónak elvégeznie. Gondoljunk csak egy eltört kilincs cseréjére, egy sérült szegélyléc javítására vagy olyan kisebb hibák kijavítására, amelyeket a bérlőktől ésszerűen elvárható, hogy maguk végezzenek el. A „bérlő által elvégzett kisebb javítás” és a „bérbeadó által elvégzett nagyobb karbantartás” közötti határ nem mindig éles, és a gyakorlatban rendszeresen vitákhoz vezet.
Szerződéses eltérések az ROZ feltételein keresztül
A gyakorlatban az üzlethelyiségek bérleti szerződéseit szinte mindig az Ingatlanügyi Tanács (ROZ) standard modelljei alapján kötik meg. Az ROZ üzlethelyiségekre vonatkozó általános rendelkezései messzemenő eltéréseket tartalmaznak a törvényi főszabálytól: számos karbantartási kötelezettség szerződésben áthárul a bérbeadóról a bérlőre.
Így a ROZ modellekben olyan kérdések, mint a belső karbantartás, a berendezések karbantartása, a kopó alkatrészek cseréje és néha még a nagyobb javítások is a bérlő költségére hárulnak. Ez elvileg megengedett, mivel a 7:230a szabályozás, és bírósági jóváhagyással a 7:290 szabályozás is lehetővé teszi a törvénytől való eltérést. A korlátokat az ésszerűség és a méltányosság, valamint az ésszerűtlenül terhes kikötésekre vonatkozó szabályok határozzák meg.
Ezért elengedhetetlen, hogy a bérleti szerződés aláírása előtt figyelmesen elolvasd az általános rendelkezéseket, és megértsd, hogy milyen karbantartási kötelezettségek terhelik téged, mint bérlőt.
Bérlői jogok az üzlethelyiségek hibái esetén
Jogorvoslatot követelő
Hiba esetén az első lépés a szerződésszegésről szóló értesítés kiadása: írásbeli felszólítás a bérbeadóhoz a hiba ésszerű időn belüli orvoslására. Szerződésszegésről szóló értesítés nélkül a bérbeadó nem követ el szerződésszegést, és Önnek, mint bérlőnek, nincs joga a törvényes jogorvoslatokra. A szerződésszegésről szóló értesítésnek konkrétan le kell írnia, hogy mi a hiba, milyen időn belül kell orvosolni, és milyen következményekkel jár a javítás elmulasztása.
Bérleti díj csökkentése
Ha a bérbeadó a fizetésképtelenségi értesítés ellenére sem orvosolja a hibát, a bérlő a DCC 7:207. cikke értelmében arányos bérleti díjcsökkentésre jogosult arra az időszakra, amíg a hiba fennáll. A csökkentést a bérlő ténylegesen megélt élvezete és a hiba nélkül megélt élvezete arányában számítják ki. A bérlő ezt a csökkentést az alkerületi bíróságon érvényesítheti.
A bérleti díj csökkentése attól a pillanattól kezdve érvényes, amikor a hibát bejelentik a bérbeadónak, nem csak a bírósági ítélet meghozatalának pillanatától. Ezért tanácsos mindig írásban és a lehető leghamarabb bejelenteni a hibákat, hogy a csökkentés kezdőnapja jól dokumentált legyen.
Kárpótlás
Ha a hiba a bérbeadónak tulajdonítható, például azért, mert nem végezte el a szükséges karbantartást, miközben tudta vagy tudnia kellett volna, hogy a hiba küszöbön áll, a bérlő a DCC 7:208. cikke alapján további kártérítést követelhet. Ez a kár következményi veszteség lehet, például a hiba miatti forgalomkiesés vagy a bérlő üzleti tevékenységének folytatásához szükséges költségek.
Önjavítás és beszámítás
Ha a bérbeadó a megfelelő értesítést és a meghatározott határidő lejártát követően sem javítja ki a hibát, a bérlő elvileg jogosult arra, hogy a javítást maga végeztesse el, és az ésszerű költségeket a bérleti díjba beszámítsa (DCC 7:206. cikk (3) bekezdés). Ez a jog azonban korlátozott.
Először is, valóban olyan hibára kell vonatkoznia, amelyet a bérbeadó köteles orvosolni. Aki olyan karbantartási kötelezettséget javít, amely szerződés szerint rá, mint bérlőre hárul, és a költségeket áthárítja, sehova sem jut. Másodszor, a bérlőnek bizonyítania kell, hogy előzetesen lehetőséget adott a bérbeadónak a hiba orvoslására, és hogy a bérbeadó ezt nem tette meg. Harmadszor, a felmerült költségek nem lehetnek aránytalanok.
A bérleti díjból történő beszámítás ezen feltételek teljesülése nélkül bérleti díjhátralék miatti eljáráshoz vezethet. Ezért a beszámítás megkezdése előtt tanácsos jogi tanácsot kérni.
Tartás, ROZ feltételek és mentesítő záradékok
Az ROZ általános rendelkezései a karbantartást külső karbantartásra (a bérbeadó számára) és belső karbantartásra (a bérlő számára) osztják, de a pontos határvonal szerződésenként eltérő. Ezenkívül az általános rendelkezések rendszeresen tartalmaznak mentesítő záradékokat: olyan rendelkezéseket, amelyekkel a bérbeadó kizárja vagy korlátozza a felelősségét bizonyos károkért.
A felmentés nem mindig érvényes. Ha a kár a bérbeadó szándékosságából vagy tudatos gondatlanságából ered, vagy ha a felmentés az adott körülmények között az ésszerűség és a méltányosság mércéi szerint elfogadhatatlan, a bíróság hatályon kívül helyezheti a záradékot. Ugyanez vonatkozik arra az esetre is, ha a felmentés a DCC 6:233. cikke értelmében indokolatlanul terhelő záradéknak minősül. A fogyasztók esetében ez gyorsan bekövetkezik; az üzleti bérlőknél magasabb a léc, de itt is vannak határok.
Mielőtt aláírná a bérleti szerződést a fenntartási költségek megosztására és a mentességi záradékokra vonatkozóan, tekintse át a szerződését, különösen nagy helyiségek vagy magas bérleti díjak esetén. A jogi tanácsadás költsége általában korlátozott ahhoz a pénzügyi kockázathoz képest, amelyet akkor vállal, ha az általános rendelkezések ismerete nélkül ír alá szerződést.
Bérleti díj felülvizsgálata idővel
A 7:290 cikk szerinti üzlethelyiségek esetében a törvény lehetőséget biztosít a bérleti díj felülvizsgálatára is. A megállapodás szerinti bérleti időszak lejárta után, vagy hosszú távú szerződés esetén öt év elteltével bármelyik fél kérheti az alkerületi bíróságtól, hogy a bérleti díjat a környéken az elmúlt öt évben hasonló üzlethelyiségek bérleti díjainak átlagához igazítsa (DCC 7:303. cikk). Ehhez kötelező szakértői vélemény szükséges: a bíróság egy vagy több szakértőt jelöl ki, akik megállapítják a piackonform bérleti díjat.
Ez az eljárás mind a bérbeadó, aki úgy véli, hogy a bérleti díj túl alacsony lett, mind a bérlő számára nyitott, aki úgy gondolja, hogy túl sokat fizet. Az eredmény kötelező érvényű, kivéve, ha a felek kölcsönös megállapodással másként döntenek. A 7:230a üzlethelyiségek esetében ez a törvényes bérleti díj felülvizsgálati jog nem áll fenn. A bérleti díj módosítása ott csak szerződéses úton lehetséges, általában indexálási záradékon keresztül.
A bérleti díj felülvizsgálata teszi teljessé az üzleti helyiségeket övező jogi dinamika körét: nemcsak a helyiséghez való hozzáférést és a szerződés megszüntetését, hanem a fizetendő árat is az alkalmazandó szabályozás határozza meg.
További cikkek ebből a sorozatból a kereskedelmi lízingjogról
Ez a cikk a kereskedelmi lízingjoggal foglalkozó háromrészes sorozatunk része. Olvassa el a többi részt is:
- 1. rész: 7:290 vagy 7:230a DCC? Melyik bérleti rendszer vonatkozik az Ön kereskedelmi helyiségére?
- 2. rész: Kereskedelmi bérleti szerződés megszüntetése: felmondási idők, indokok és buktatók
Olvassa el: 7:290 vagy 7:230a DCC? Melyik bérleti rendszer vonatkozik az Ön kereskedelmi helyiségére és a Kereskedelmi bérleti szerződés felmondása: felmondási idők, indokok és buktatók.
Összegzés
Az üzleti helyiségek hibái gyakori és néha költséges problémát jelentenek. Legyen szó akár beázó tetőről, hibás fűtésrendszerről vagy az üzleti tevékenységet akadályozó késedelmes karbantartásról: bérlőként konkrét jogokkal rendelkezik, de aktívan érvényesítenie kell ezeket a jogokat, és be kell tartania a megfelelő eljárást. A hibákat mindig írásban kell jelentenie, adjon ki egy értesítést a mulasztásról, és mindent jegyzőkönyvezzen.
Bérbeadóként ajánlott egyértelmű karbantartási tervet tartani, és nem engedni, hogy a hibák továbbra is fennálljanak. A következményes károkért való felelősség gyorsan jelentős összegekre rúghat.
Law & More Tanácsot ad mind a kereskedelmi helyiségek bérlőinek, mind a bérbeadóinak a hibákkal, a karbantartás megosztásával, a bérleti díj felülvizsgálatával és kapcsolódó kérdésekkel kapcsolatban. Vegye fel velünk a kapcsolatot egy kötelezettségmentes beszélgetésért.
Gyakran Ismételt Kérdések
Jogosult vagyok-e bérleti díj csökkentésére az üzlethelyiségem hibája miatt?
Igen. Ha a DCC 7:204. cikke szerinti hiba áll fenn, és a bérbeadó a késedelemről szóló értesítést követően nem orvosolja azt kellő időben, akkor a DCC 7:207. cikke alapján arányos bérleti díjcsökkentést igényelhet. Ez a csökkentés a hiba írásbeli bejelentésének pillanatától lép hatályba.
Milyen kisebb javítások tartoznak a bérlői számlámra?
A kisebb javítások olyan javítások, amelyeket törvény vagy szokás alapján ésszerűen a bérlő visel, például elromlott kapcsolók cseréje, illesztések apró résének tömítése vagy a napi használat során elkopó alkatrészek javítása. A nagyobb karbantartás határa, amely a bérbeadót terheli, a gyakorlatban nem egyértelmű, és néha a ROZ rendelkezéseiben részletesebben is leírják szerződésben.
Javíttathatom meg a hibát, és levonhatom a költségeket a bérleti díjból?
Ez lehetséges, de csak akkor, ha a törvényi feltételek teljesülnek: értesítést küldtek a késedelemről, a bérbeadó hagyta, hogy a határidő lejárjon, olyan hibáról van szó, amelyet a bérbeadónak orvosolnia kell, és a költségek ésszerűek. A fenti feltételek teljesülése nélküli beszámítás bérleti díj-hátralék miatti eljáráshoz vezethet.
Bérlőként kérhetem a bérleti díj felülvizsgálatát?
A 7:290 cikk szerinti üzlethelyiség esetében a megállapodás szerinti bérleti időszak vagy öt év elteltével kérheti az alkerületi bíróságtól, hogy a bérleti díjat a helyi hasonló helyiségek piaci bérleti díjához igazítsa (7:303. cikk, DCC). A 7:230a cikk szerinti üzlethelyiség esetében ez a törvényes jog nem áll fenn.
