Új építésű házak hibái Hollandiában: felelősség, határidők és jogorvoslatok

Egy újonnan épült holland házban az építési vállalkozó, nem pedig a telek eladója felelős az építési hibákért, és 2024. január 1. óta ez a felelősség kiterjed azokra a hibákra is, amelyeket az átadáskor nem észlelt, kivéve, ha a vállalkozó bizonyítja, hogy azok nem neki tulajdoníthatók. A gyakorlatban a helyzetedet az átadás-átvételi jelentés, az írásbeli panasz benyújtásának gyorsasága, valamint az határozza meg, hogy az otthonra vonatkozik-e valamilyen garanciarendszer, például a Woningborg vagy az SWK. A holland Polgári Törvénykönyv 7:761. cikke határozza meg a végső határokat: a követelés a kifogás benyújtását követő két év elteltével, épület esetében pedig mindenképpen az átadás után húsz év elteltével évül el.

Ez a cikk ismerteti, hogyan szabályozza a holland építési jog az újépítésű házak hibáiért való felelősséget , milyen határidőket kell betartani, mit változott a Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Építési felelősségi törvény), és mit kell tenni hiba esetén.

Hogyan zajlik egy új építésű ingatlan beszerzése?

Egy új építésű házat szinte mindig koopen aannemingsovereenkomst alapján vásárolnak: ez egy egyetlen dokumentum, amely két különböző megállapodást tartalmaz. A telek megvásárlása ingatlan adásvétele, amelyet később közjegyzői okiratba foglalnak, a ház építése pedig egy vállalkozási szerződés, amelyet a Holland Polgári Törvénykönyv 7:750. és azt követő cikkei szabályoznak. Ez a szétválasztás azért fontos, mert a két félre különböző szabályok és különböző szerződő felek vonatkoznak. A telekkel, a tulajdonjoggal és a határokkal kapcsolatos kérdések az eladót és az ingatlanjogot illetik; magával a házzal kapcsolatos kérdések az építővállalkozót illetik.

Mivel az eladási fél egy fogyasztó által vásárolt lakásra vonatkozik, írásban kell megtörténnie, és a Holland Polgári Törvénykönyv 7:2. cikkelye három napos törvényes mérlegelési időt biztosít a vevőnek az aláírt megállapodás másolatának kézhezvételétől számítva. Az új építésű ingatlanokra használt legtöbb mintaszerződés meghosszabbítja ezt az időszakot. Használja ki: a mérlegelési időszak lejárta után a műszaki leírás, a tervrajzok és a fizetési ütemterv rögzítésre kerül, és ezek képezik azt a mércét, amelyhez minden későbbi panaszt viszonyítanak. Az aláírás előtti felülvizsgálat sokkal többet ér, mint egy utólagos vita.

Egy figyelmeztetés a papírmunkával kapcsolatban. Az olyan záradékoknak, amelyek egy meglévő ház eladásához tartoznak, mint például az életkorral összefüggő elhasználódásért való felelősség korlátozásáról szóló ouderdomsclausule vagy a niet-zelfbewoningsclausule, amelyet egy olyan eladó használ, aki soha nem lakott az ingatlanban, nincs helyük egy új építésű szerződésben, és nem szabad belemásolni őket. Ha egy még meg nem épült ház előzetes adásvételi szerződésében találkozik ezekkel , kérdezze meg, hogy miért szerepelnek ott.

Mi számít hibának egy új építésű házban

Hibának minősül minden olyan tekintetben a leszállított munka, amely eltér attól, amit a szerződés – az alkalmazandó építési szabályokkal szemben – elvárhatott. Az új építésű épületekre vonatkozóan nincs külön törvényileg előírt hibajegyzék; a mércét maga a megállapodás jelenti, különösen a műszaki leírás és a tervrajzok, kiegészítve a közjogi építési követelményekkel. Ezeket a követelményeket most a Besluit bouwwerken leefomgeving tartalmazza, amely 2024. január 1-jén az Omgevingswet hatálybalépésével felváltotta a 2012. évi Bouwbesluit-ot. Az a ház, amely megfelel a tervrajzoknak, de nem az építési szabályoknak, akkor is hibás.

A klasszikus különbségtétel a látható és a rejtett hibák között van, és ez inkább a szállítás pillanatára, mint a probléma súlyosságára vonatkozó különbségtétel. Egy repedt csempe, egy rosszul beszerelt ajtó, egy karcolás az ablakkereten: ezek olyan dolgok, amelyeket egy kellően figyelmes vásárló észrevehet, amikor besétál a házba. Hibás vezetékezés a gipszkarton mögött, egy szivárgó cső a padlóbevonatban, elégtelen megerősítés az alapozásban: ezek rejtett hibák , amelyek csak később, néha évekkel később jelentkeznek. Az, hogy egy adott esetben hol húzódik a határ, ténykérdés, és ezt nagyrészt az dönti el, hogy mit rögzít a szállítási jelentés.

Nem minden tökéletlenség jogorvoslatot jelent. A munkának alkalmasnak kell lennie a lakáscélú rendeltetésszerű használatra , és meg kell felelnie a megállapodásnak, de a használatot, az értéket vagy a biztonságot nem befolyásoló kisebb eltérések ritkán indokolnak többet a javításnál. A skála másik végén a súlyos hibák állnak : süllyedés és alapozásmozgás, nem megfelelő teherhordó elemek, veszélyeztetett tetőszerkezetek, vízbeszivárgás a hibás részleteken vagy membránokon keresztül, valamint a nem biztonságos berendezések. Ezekben az esetekben számítanak a hosszú leállási időszakok és a garanciális rendszerek.

Magára a telekre vonatkozóan a megfelelőség a teszt: a Holland Polgári Törvénykönyv 7:17. cikke előírja, hogy az átadott ingatlan rendelkezzen azokkal a tulajdonságokkal, amelyeket a vevő jogosan elvárhatott. Ez az eljárás járható olyan problémák esetén, mint a szennyezett talaj vagy a tulajdonjog korlátozása, nem pedig a beázó tető esetében. Fontos megjegyezni, hogy a Holland Polgári Törvénykönyv 7:23. cikkének két hónapos panasztételi szabálya ingóságok fogyasztói vásárlásaira vonatkozik, és nem házvásárlásra; otthonok esetében az a szabály, hogy ésszerű időn belül kell panaszt tenni.

Amit a Wet kwaliteitsborging voor het bouwen megváltoztatott

A Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) 2024. január 1-jén lépett hatályba, és az elmúlt évek legfontosabb változása az új építésű lakások vásárlói számára. Van egy közjogi és egy magánjogi fele, és ezeknek eltérő a hatályuk.

A közjogi fél bevezette a független minőségbiztosítást. Az 1. következményosztályba tartozó épületek esetében, amelyek magukban foglalják a hagyományos családi házakat és a kisebb kereskedelmi helyiségeket, az önkormányzati műszaki épületértékelést egy független kwaliteitsborger váltotta fel, aki az építkezés során ellenőrzi az építkezést, és a befejezéskor nyilatkozatot ad ki. A rendszer felújítási munkákra való kiterjesztését elhalasztották, és dátumot nem tűztek ki; a rendszer értékelését 2027-re tervezik. Addig a felújítás az előző önkormányzati rendszer szerint folytatódik.

A magánjogi rész az, ami megváltoztatja a jogaidat, és általánosságban az építési szerződésekre vonatkozik, nem csak az 1. következményosztályúakra. Négy változás számít a vevő számára.

• Felelősség a szállításkor fel nem fedezett hibákért. A holland polgári törvénykönyv 7:758. cikkének 4. bekezdése értelmében a vállalkozó a szállítás után is felelős marad azokért a hibákért, amelyeket az átadás időpontjában nem fedezett fel, kivéve, ha ezek a hibák nem neki tulajdoníthatók. A felelősség tehát a vállalkozót terheli, és a fogyasztó számára ez a szabály kötelező érvényű: nem lehet elállni tőle.
• Átadási akta. A 7:757a. cikk kötelezi a kivitelezőt, hogy a munka befejezésekor átadjon a megrendelőnek egy dokumentációt, amely igazolja, hogy a munka megfelel a megállapodás szerinti követelményeknek, beleértve a rajzokat, számításokat, valamint az anyagokra és a telepítésekre vonatkozó információkat.
• Írásbeli figyelmeztetési kötelezettség. A 7:757b cikk előírja, hogy a vállalkozónak írásban, egyértelműen és kellő időben figyelmeztessen a megbízásban található pontatlanságokra, és ismertesse a következményeket.
• Információk a biztonságról. A 7:765a. cikk előírja, hogy a vállalkozó írásban tájékoztassa a fogyasztót arról, hogy a munka biztosított-e vagy más módon biztosított-e hibák és fizetésképtelenség ellen, és ha igen, hogyan.

A Wkb szigorította a visszatartási pénzre vonatkozó szabályt is. A holland Polgári Törvénykönyv 7:768. cikkelye értelmében a házat építő fogyasztó a szerződéses ár fennmaradó öt százalékát letétbe helyezheti a közjegyzőnél; a kivitelezőnek most írásban kell tájékoztatnia a vevőt arról, hogy ez az összeg csak akkor kerül feloldásra, ha a vevő nem ellenzi, és a közjegyzőnek meg kell kérdeznie a vevőtől, hogy mi történjen vele. Az öt százalék átadása a szállítás napján elveszi a legerősebb gyakorlati eszközét, ezért komolyan kell venni a kérdést.

Szállítás: a pillanat, amely rögzíti a pozíciódat

A holland „átadás” kifejezés az átvétel pillanatát jelenti, amikor a vállalkozó kijelenti, hogy a munka elkészült, és a megrendelő átveszi azt. A holland polgári törvénykönyv 7:758. cikke két következményt társít az átvételhez: a munka kockázata átszáll a megrendelőre, és a vállalkozó mentesül az olyan hibák alól, amelyeket a megrendelőnek abban a pillanatban ésszerűen fel kellett volna fedeznie. 2024. január 1. óta ez a mentesülés már nem terjed ki a fel nem fedezett hibákra, de a lényeg az, hogy mindent, amit lát, a te felelősséged feljegyezni.

Vedd komolyan az épületfelmérést, és ne csináld egyedül. Egy független építési ellenőr, aki veled járja a házat, olyan dolgokat fog észrevenni, amiket egy első lakást vásárló nem, és az ellenőrzés költségét inkább a piac, mint a törvény határozza meg, ezért érdemes összehasonlítani az árajánlatokat. Teszteld a berendezéseket, nyisd ki a csapokat, nyiss ki minden ablakot és ajtót, ellenőrizd a burkolatokat és a szinteket a műszaki leírás alapján, és mindent fényképezz le. Ha a ház még nincs befejezve, a falak beépítése előtti ellenőrzés sokkal informatívabb, mint az utána végzett.

Minden egyes pont, amit talál, bekerül az átadás-átvételi jegyzőkönyvbe, a jegyzőkönyvbe, amelyet mindkét fél aláír. Ez a dokumentum képezi a későbbi viták bizonyító erejét: rögzíti, hogy mi volt látható, miről állapodtak meg kiemelkedő munkaként, és mikorra fogják kijavítani. Ne írjon alá hibátlan jegyzőkönyvet azért, mert a kivitelező megígéri, hogy informálisan rendezi a dolgokat, és ne fogadjon el olyan jelentést, amely homályosan írja le a hibákat. Amennyiben a hibák olyan súlyosak, hogy a házat ésszerűen nem lehet használni, az átadás-átvételt teljesen megtagadhatja, de ez egy pénzügyi következményekkel járó döntés, és nem szabad előzetes konzultáció nélkül meghozni.

A holland új építésű ingatlanok piacán használt mintaszerződések értelmében az átadást három hónapos karbantartási időszak követi. Ez idő alatt a kivitelezőnek ki kell javítania az átadási jelentésben felsorolt ​​pontokat és minden további felmerülő hibát. A karbantartási időszak szerződéses kényelem, nem pedig elévülési idő: amikor lejár, az Ön törvényes jogai és az esetleges jótállási fedezet továbbra is fennáll. Ez az a szakasz is, ahol a kellő gondosság megtérül, és ahol a fejlesztő és a kivitelezők közötti megállapodások meghatározzák, hogy kihez kell valójában fordulni.

Meddig marad felelős a vállalkozó

Két külön óra jár, és ezek összekeverése a leggyakoribb oka annak, hogy egy jó kereset kudarcot vall.

Az első a panasztételi kötelezettség. A holland polgári törvénykönyv 6:89. cikke előírja, hogy a hiba felfedezésétől vagy ésszerűen felfedezhetőnek ítélt időn belül kifogást kell benyújtania. Nincs itt két hónapos fix határidő; az, hogy mi számít ésszerűnek, a hiba jellegétől, a szükséges vizsgálattól és a kivitelező álláspontjától függ. Az biztos, hogy a hallgatás végzetes: az a vevő, aki két évig él együtt a szivárgással, mielőtt felveti azt, küzdeni fog, bármilyen okból is legyen az érdemi.

A második az elévülési idő. A Holland Polgári Törvénykönyv 7:761. cikke kimondja, hogy a leszállított munka hibájára vonatkozó bármely követelés két évvel a megrendelő kifogásának benyújtásától számítva elévül. Ha a kivitelezőnek határidőt szab a hiba kijavítására, ez a kétéves időszak csak akkor kezdődik el, amikor az időszak lejár, vagy amikor a kivitelező egyértelművé teszi, hogy nem fogja kijavítani a hibát. Ezen felül egy hosszú elévülési idő is van: a követelés minden esetben épület esetén a szállítást követő húsz év, minden más esetben pedig a szállítást követő tíz év elteltével évül el. A futó elévülési időt írásbeli kérelem megszakíthatja a Holland Polgári Törvénykönyv 3:317. cikke értelmében, és ha kétség merül fel a dátummal kapcsolatban, a megszakítás olcsó, a követelés elvesztése pedig nem.

Figyeljük meg, hogy ezek az időszakok mit nem jelentenek. Nem ígéretet jelentenek arra, hogy a vállalkozó húsz évig bármiért is felelősséget vállal; csupán azt a külső határt jelölik, amelyen belül egy fennálló követelés még érvényesíthető. Az, hogy a követelés egyáltalán fennáll-e, továbbra is attól függ, hogy a munka hiányos volt-e, és hogy a hiba a vállalkozónak tulajdonítható-e.

A Woningborg és az SWK garanciaprogramok

Hollandiában a legtöbb új építésű házat garanciaintézet, a gyakorlatban a Woningborg vagy az SWK fedezetével értékesítik. Ez szerződéses védelem a törvényi szabályok mellett, nem helyettesíti azokat, és nem automatikus: ellenőrizze a szerződést, hogy a ház regisztrálva van-e, és kérje el a tanúsítványt.

Egy ilyen rendszer két dolgot tesz. A waarborg megvédi Önt, ha a vállalkozó fizetésképtelenné válik a ház befejezése előtt, a befejezés megszervezésével vagy a veszteség megtérítésével. A garancia a kész ház hibáira terjed ki. A Woningborg új építésű ingatlanokra vonatkozó szabályozása értelmében a minőségi garancia az átadást követő három hónappal kezdődik, a karbantartási időszak lejárta után, majd a legtöbb elem esetében hat évig tart. Súlyos hibák esetén, azaz olyan hibák esetén, amelyek befolyásolják a szerkezet szilárdságát, vagy a lakást lakhatatlanná teszik, a garancia tíz évig érvényes. A fedezet a következő tulajdonosra száll át, ha a házat ezen időszakon belül eladják.

Két gyakorlati szempont. Először is, a garanciának saját értesítési eljárása és határideje van, amelyek függetlenek a törvényesektől, így a rendszer szerinti panasz önmagában nem tartja fenn a vállalkozóval szembeni követelést, és ez fordítva is igaz. Másodszor, a rendszerek sok mindent kizárnak: a normál kopás, az Ön vagy egy harmadik fél által végzett munka, valamint a következményes károk általában nem tartoznak a fedezet hatálya alá. Olvassa el a tanúsítványára vonatkozó szabályozást, ne pedig annak általános összefoglalását.

Hibabejelentés és igényérvényesítés

Írásban kezdj hozzá, és időben. Írd le a hibát, hogy mikor és hogyan jelent meg, hivatkozz arra a műszaki leírásra vagy rajzra, amelytől eltér, és tűzz ki egy konkrét és ésszerű határidőt a javításra. Az ilyen jellegű levél a Holland Polgári Törvénykönyv 6:82. cikke értelmében szerződésszegésről szóló értesítés, és ez az, ami miatt a vállalkozó szerződésszegésbe esik, ha az időszak telik el intézkedés nélkül. Küldd el ajánlott levélben vagy e-mailben a kézbesítés visszaigazolásával, és őrizd meg a teljes dossziét: dátumokkal ellátott fényképeket, levelezést, a kézbesítési jegyzőkönyvet és az átadás-átvételi dossziét.

Ha a vállalkozó vitatja az okot, egy független szakértői jelentés általában döntő, mivel a legtöbb építési vita az oksági viszonyon, nem pedig a jogi helyzeten alapul. Amennyiben az egyik fél által beszerzett jelentést valószínűleg nem fogadják el, a holland eljárás lehetővé teszi, hogy előzetes szakértői vizsgálatot kérjen a bíróságtól, és ha a tények a helyszínen elhangzottaktól vagy tettektől függenek, egy előzetes tanúkihallgatás biztosíthatja a bizonyítékokat az eljárás megkezdése előtt.

A szerződésszegés bekövetkezte után követelheti a javítást, elvégezheti a munkát saját kezűleg, és kártérítésként követelheti a költségeket a Holland Polgári Törvénykönyv 6:74. cikke alapján, vagy súlyos esetekben a 6:265. cikk alapján felmondhatja a szerződést. Felfüggesztheti a még esedékes részletek fizetését is, ami egy új építési projektnél gyakran a leghatékonyabb nyomásgyakorlási lehetőség.

A vita sorsa a szerződéstől függ. Az új építési szerződések általában a Raad van Arbitrage in bouwgeschillent, az építési választottbírósági testületet vagy a Geschillencommissie-t jelölik ki a garanciarendszer keretében. A fogyasztót nem egyszerűen köti egy ilyen záradék: a holland Polgári Törvénykönyv 6:236. cikke (n) bekezdése előírja, hogy a fogyasztónak legalább egy hónapot kell adni a rendes bíróságok választására. Ha a gyorsaság számít, például aktív vízbetörés esetén, a polgári bíróság előtti ideiglenes jogorvoslati eljárás továbbra is rendelkezésre áll a választottbírósági út mellett. A lehetőségek szélesebb körű áttekintéséhez tekintse meg a hollandiai vitarendezésről és a holland építési jog nemzetközi normákkal való összehasonlításáról szóló áttekintésünket.

Hibák, amelyek miatt a vásárlók elveszíthetik a reklamációjukat

Az ismétlődő hibák inkább eljárási, mint technikai jellegűek. Az első a hibátlan átadás-átvételi jelentés aláírása szóbeli ígéret alapján, mivel ez érvelést ad a vállalkozónak, hogy semmi baj nem történt. A második a 5 százalékos visszatartás feloldása a teljesítés napján. Feltételezve, hogy két hónapos szabály érvényesül, vagy fordítva, hogy húsz év feltétel nélküli védelem érvényesül, a harmadik a valódi határidő a tiltakozás után két év.

Két további hiba a papírmunkával kapcsolatos. A vevők rutinszerűen fordulnak az ingatlanfejlesztőhöz, amikor az építési kötelezettség a kivitelezőre hárul, vagy fordítva, és ezzel hónapokat veszítenek; a koopen aannemingsovereenkomst megmondja, hogy melyik micsoda. És azok a vevők, akik az ingatlan átadása után nem sokkal bérbe adják, rájönnek, hogy a bérlő megnehezíti a javításokhoz való hozzáférést, és hogy a bérlő jogai korlátozzák, hogy mit és mikor lehet elvégezni. Ha a bérbeadás a terv, a hibák elhárításáról még a bérleti szerződés kezdete előtt gondoskodni kell.

Végül, ne kezelje a szerződést sablonosnak. Gyakoriak a felelősségi korlátozások, a következményes veszteségekre vonatkozó kizárások és az alapfeltételek kockázatának áthárítására vonatkozó záradékok, és bár a fogyasztót nem lehet megfosztani a 7:758. cikk (4) bekezdésében foglalt kötelező védelemtől, sok minden másról lehet tárgyalni. A szerződésekben a fogyasztóvédelemre vonatkozó szabályok és a holland szerződési jogról szóló útmutatónkban leírt típusú általános szerződésfelülvizsgálat itt is ugyanúgy érvényesek, mint a kereskedelmi megállapodásokra , és az aláírás előtti célzott szerződésfelülvizsgálat sokkal olcsóbb, mint a pereskedés.

Mit tegyünk, ha hiba jelenik meg

Azon a napon cselekedjen, amikor észreveszi. Fényképezze le a hibát, jegyezze fel a dátumot, és küldjön írásos panaszt a kivitelezőnek, amelyben leírja, mi a hiba, és mit szeretne elvégeztetni, ésszerű határidővel. Ne engedje el a visszatartási pénzt, amíg a probléma fennáll, és ne hagyja, hogy egy informális ígéret helyettesítse az írásos visszaigazolást. Ha a kivitelező vitatja az okot, bízzon szakértőt, mielőtt a folyamat megszakad.

A helyzet nem más, ha közösen vásárolták az ingatlant, vagy ha újonnan érkeztek Hollandiába. Útmutatónk a közös házvásárlásról és a külföldiként történő hollandiai otthonvásárlásról bemutatja azokat a pontokat, amelyek a leggyakrabban megzavarják a vevőket, és egy ingatlanügyvéd egyetlen találkozón belül meg tudja mondani, hogy érdemes-e egy hibát érvényesíteni, és ha igen, kivel szemben. Ha az eljárás elkerülhetetlenné válik, egy ingatlanügyvéd a késedelem bejelentésétől a választottbírósági vagy bírósági eljárásig végigvezeti a követelést.

Gyakran Ismételt Kérdések

Hollandiában az új építésű házak vásárlói speciális törvényi védelemmel és szerződéses garanciákkal rendelkeznek hibák esetén. Az alábbi kérdések a gyakorlatban leggyakrabban felmerülő pontokat fedik le.