Erfpacht: a hosszú távú földbérlet Hollandiában magyarázattal a vevők számára

Ha lakásvásárlás Hollandiában, és különösen a Amsterdama részletek szerint az ingatlan erfpacht-on keresztülEkkor nem a földet vásárolod meg, hanem egy korlátozott dologi jogot valaki más földjére, a földtulajdonos által – néha egy évszázaddal ezelőtt – írt feltételek mellett. Ezek a feltételek határozzák meg, hogy mennyit fizetsz, mennyi ideig, és hogy a bank egyáltalán nyújt-e hitelt.

Mit jelent az erfpacht a holland ingatlanjogban?

Az Erfpacht egy korlátozott dologi jog ( beperkt recht ), amely feljogosítja a jogosultját, az erfpachtert (az erfpachtert) más tulajdonában lévő ingatlan birtoklására és használatára (BW 5:85. cikk). A földtulajdonos továbbra is a föld tulajdonosa marad. Az erfpachter joga dologi jog, nem szerződéses jog: bejegyzik az Ingatlan-nyilvántartásba (Kadaster), eladható, jelzáloggal terhelhető és örökölhető, és a föld eladását követően is fennmarad.

Az okirat kötelezheti az erfpachtert egy időszakos összeg, a földjáradék vagy a kanon fizetésére (5:85 BW cikk). A kanon nem kötelező, de szinte minden lakossági erfpacht rendelkezik vele. Egyébként az erfpachter nagyjából ugyanazzal a használattal rendelkezik, mint a tulajdonos (5:89 BW cikk), beleértve a tulajdon gyümölcseit és a bérbeadás jogát, valamint a javításokat is. Amit nem tehet, az a tulajdon rendeltetésének megváltoztatása, illetve olyan munkálatok elvégzése, amelyeket a feltételek a tulajdonos beleegyezéséhez kötnek.

A teljes tulajdonjog ( volle eigendom ) örökös, megtartása ingyenes, és csak az általános törvényeknek van alávetve. Az Erfpacht más földjén gyakorolható, a tulajdonos feltételei az irányadók, és felülvizsgálható vagy megszűnhet. Egy folyamatban lévő kánonnal rendelkező erfpachtban lévő lakás általában kevesebbet ér, mint ugyanaz a teljes tulajdonú lakás, és a különbség nem mindig látszik a kikiáltási árban.

Erfpacht, opstal és épületbérlet

• Erfpacht jogot ad más földjének birtoklására és használatára (BW 5:85. cikk). A telken lévő épületek általában az erfpacht jog részét képezik.
• Opstal, a felszíni jog (5:101 BW cikk) jogot ad épületek, munkálatok vagy növények birtoklására vagy megszerzésére más földjén, azon vagy felett, megszegve azt a szabályt, hogy az épület a föld tulajdonosát birtokolja. Ez egy úgynevezett „fizetéssel” járhat. megtorlás, és gyakran függő jogként adják az erfpacht vagy a bérleti szerződés mellett – kábel, napelemek esetében –, bár önállóan is fennállhat. Az erfpachtra vonatkozó törvényi szabályok ennek megfelelően alkalmazandók a felszíni jogra is (BW 5:104. cikk).
• Bérlés, egy épület vagy lakás bérleti szerződése, nem pedig dologi jog: nincs bejegyezhető érdekeltség, nincs jelzálog, és a BW 7. könyvének bérleti szabályai érvényesek. A bérlő bérleti díjat fizet a használatért; az erfpachter kánont fizet a tulajdonában lévő és eladható tulajdonjogért.

Az okirat és az általános feltételek

Az erfpacht jogot közjegyzői okirat hozza létre, és jegyzi be a nyilvános nyilvántartásokba. Az erfpachtakte határozza meg az egyes feltételeket – a cselekményt, a futamidőt, a kezdeti kánont, az engedélyezett használatot –, majd szinte mindig alkalmazandónak nyilvánít egy sor algemene bepalingen-t . Ezek az általános feltételek alkotják az alku lényegét: a felülvizsgálati mechanizmus, a kivásárlási szabályok, a hozzájárulási követelmények, a kártérítési rendszer, a felmondási hatáskörök.

A kibocsátás évének feltételei az irányadók

Ez a leggyakrabban figyelmen kívül hagyott, és döntő fontosságú szempont. Egy önkormányzatnak nem egyetlen feltételrendszere van, hanem egy sor, különböző években kiadott feltételrendszer, amelyek mindegyike az általa odaítélt telkeket szabályozza. AmsterdamA sorozatokat évszám szerint azonosítják – ezek között szerepel az AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 és 2016, amelyek közül az AB 1994, AB 2000 és AB 2016 a ma leggyakrabban előforduló sorozat. A különbségek nem kozmetikai jellegűek: a régebbi készletek széleskörű mérlegelési jogkört és szűk kártérítési jogokat biztosíthatnak a tulajdonosnak.

A kérdés soha nem az, hogy „milyenek az erfpacht-feltételek ebben a városban?”, hanem az, hogy „melyik csoport vonatkozik erre a telekre?”. A válasz a Kadaszterben található: az alapító okirat és a későbbi módosító okiratok évenként nevesítik a feltételeket. Kérje meg a közjegyzőjét , hogy szerezze be az okiratot és a feltételek teljes szövegét, és olvassa fel azokat – ne egy összefoglalót, ne a megbízott bekezdését.

A földjáradék (kánon)

A kánon a földhasználatért járó időszakos fizetés. A szokásos struktúra egy kánon százalékos arány, amelyet a becsült földértékre alkalmaznak, és amelyet maradványértékként, az ingatlan értékének egy arányából vagy egy táblázatból származtatnak. Amsterdam Ez a tényező a buurtstraatquote, amely a telek értékét az adott utca ingatlanértékének arányában fejezi ki.

A revíziók között a legtöbb modern rendszer évente indexálja a jegybankot egy fogyasztói árindexhez képest. Az indexálás nem revízió: az inflációt követi és kiszámítható, míg a revízió visszaállítja az alapul szolgáló földértéket, és megsokszorozhatja a jegybankot. A fizetés elmulasztása végső soron a bérlő elvesztheti a jogot.

A háromféle erfpacht

Az angol partikuláris jelzőkben a Voortdurend és az eeuwigdurend egyaránt „örökös”-nek adják. Nem ugyanazok, és a különbség rengeteg pénzt ér. Egy időtartamra szóló örökjognak is lehet egy időszakra szóló megváltása: az időtartam és a megváltás külön kérdés.

Időszak végi felülvizsgálat: a legnagyobb pénzügyi kockázat

A folyamatos földtulajdon (erfpacht) esetében egy időszak vége az az időpont, amikor a földtulajdonos visszaállíthatja a kánont az aktuális földértékre. Mivel az időszakok évtizedekig tartanak, és a holland városi földek értéke meredeken emelkedett, az új kánon a régi többszöröse lehet.

• Nem fokozatos. A növekedés egy lépésben érkezik, egy évtizedekkel korábban rögzített időpontban.
• A mechanizmus a régi körülmények között ül. Néhány régebbi készlet esetében a tulajdonos mérlegelési jogköre széleskörű, és a megtámadás inkább értékelési eljárásra, mint bírósági útra korlátozódik.
• A hitelezők előre tekintenek. A közelgő felülvizsgálati dátum mind a hiteledet, mind a viszonteladási piacot befolyásolja, amellyel szembesülsz.

Aláírás előtt meg kell határozni a jelenlegi időszak végét, a felülvizsgálati mechanizmust, és – amennyiben indikatív számadatok vannak közzétéve – azt is, hogy mi lenne a jelenlegi felülvizsgálat esetén a kánon. Ha folyamatban van a felülvizsgálat, az ajánlatot és az esetleges kifogásolási határidőt is látni kell.

Bérleti díj vásárlása (afkoop)

A kánon kifizetése helyett az erfpachter esetleg tőkeösszegért megvásárolhatja azt. Az Afkoop egy adott időszakra előre kifizeti a kánont az aktuális időszak fennmaradó részére; amikor ez az időszak lejár, a kötelezettség felülvizsgált feltételekkel újraéled, így egy „kivásárolt kánonként” hirdetett ingatlan csak egy már egészen közeli időpontig lehet fedezett. Az Eeuwigdurende afkoop örökre megszűnteti a kánont, jövőbeli felülvizsgálat nélkül.

A kivásárlás nem a föld megvásárlása: a szabad tulajdonjog a tulajdonosnál marad, csak a fizetési kötelezettség szűnik meg, és a feltételek továbbra is szabályozzák a használatot és a hozzájárulást. Az, hogy a kivásárlást fel kell-e ajánlani, hogyan számítják ki, és hogy az időszak közben is elvégezhető-e, a feltételekhez kötött, nem az általános jogszabályokhoz. Közjegyzői okiratba foglalják és bejegyzik. Az adózási megítélés ugyanazt a különbségtételt követi, és nem ugyanaz az időszakos kánon és a tőkekivásárlás esetében, ezért mielőtt elkötelezné magát, kérje ki egy adótanácsadó véleményét a választott út következményeiről.

Amsterdam: a folyamatostól az örökös erfpachtig

Amsterdam Ezért fontos ez a téma a legtöbb nemzetközi vásárló számára: a város lakásállományának nagy része önkormányzati bérelt telken áll, amely történelmileg folytatódott az időszakos felülvizsgálattal.

2016-tól az önkormányzat új általános feltételek mellett örökös erfpacht-ot kezdett kiadni az új támogatásokhoz, és elindított egy olyan programot, amely lehetővé teszi a meglévő, továbbra is haszonbérlők számára a földterületváltást ( overstappen ). A haszonbérlő egy ajánlatot kér, amelyben egy állandó vételárat vagy egy állandó kivásárlási összeget határoz meg, amelyet egy referenciaidőpontban érvényes földértékből számítanak ki; az elfogadás egy módosító okirathoz vezet, amelyet a Kadasterben regisztrálnak.

A pénzügyileg jelentős pont a referencia-dátum és a kedvezmény. A 2020. január 8. előtt benyújtott kérelmeket kedvezőbb feltételekkel számolták el, mint a későbbieket: ez a referencia-dátum a kedvező átállási prémium és a telekértékre vonatkozó kedvezmény jogosultságát szabályozó referencia-dátum, magát a telekértéket pedig az ingatlan értékéből vezetik le a buurtstraatquote alapján. Azóta második esélyt biztosító intézkedéseket vezettek be azok számára, akik elmulasztották ezt a határidőt, mindegyiket a saját feltételeik és záródátumuk szerint, és ezeket kizárólag az önkormányzat határozza meg, nem pedig törvény. Azt, hogy egy adott ingatlanra van-e nyitva egy ablak, és milyen számítás alapján, ezért az önkormányzat saját közzétett rendszeréből kell megállapítani, mielőtt elköteleződik: kérdezze meg az eladótól a már kiadott ajánlatokat, és ellenőrizze közvetlenül az önkormányzatnál az aktuális határidőt. Az egyik számítási alap és a másik közötti különbség több tízezer euróra rúghat.

Ebből három gyakorlati szempont következik:

• Állapítsd meg, hogy mit tart a gazdája az eladónak. A folyamatos erfpacht; a folyamatos erfpacht kérvényezett, de be nem fejezett átváltással; az indexált kánonnal rendelkező örökös erfpacht; és az örökkévalósággal megvásárolt örökös erfpacht négy különböző eszköz négy áron.
• Az ajánlat nem váltás. Amíg a módosító okiratot alá nem írják és nem jegyzik be, az ingatlan a régi szabályozás alatt marad. Az, hogy egy vevő átveheti-e a fennálló ajánlatot, és ha igen, mikor, a rendszer feltételeitől függ.
• Változnak az önkormányzati tervek. AmsterdamAz ingatlan-nyilvántartási kivonat (erfpacht) politikáját vitatják és többször is módosították; a határidők, a kedvezmények, a földérték-tényezők és a kanonikus százalékok évről évre változnak. Itt semmi sem tükrözi a vásárlás napján fennálló helyzetet.

Privát erfpacht: fejlesztők, vállalatok és intézményi tulajdonosok

Ingatlanfejlesztők, lakásépítő társaságok, intézményi befektetők, jótékonysági alapítványok és magántulajdonban lévő földtulajdonosok is adnak bérbe hosszú távú bérleti szerződést. A törvény ugyanaz; a feltételek gyakran nem.

A magánkörülmények felismerhető módon kevésbé kedvezőek: rövidebb vagy fix időtartamok folytatás nélkül; rövidebb időközönként, néha öt-tíz évente történő felülvizsgálat; a felülvizsgálat az ingatlan értékéhez, és nem a telek értékéhez kötött, így a bérlő saját fejlesztései fedezik a növekedést; a kártérítés kizárva vagy korlátozva van; széleskörű hozzájárulási követelmények vonatkoznak a bérbeadásra, átalakításra és eladásra. Néhány, első lakást vásárlóknak értékesített program, ahol az eladó megtartja a földet az ár csökkentése érdekében, ilyen jellegű erfpacht-konstrukciók.

Az önkormányzat egy állandó intézmény politikai korlátokkal és egy működő lakáspiacban érdekeltséggel; egy magántulajdonban lévő földtulajdonos befektetéssel rendelkezik. A magán erfpacht ezért nem rossz, de soha ne feltételezzük, hogy a feltételei hasonlítanak azokhoz az önkormányzati feltételekhez, amelyekről egy vevő esetleg olvasott.

Kártérítés a bérleti szerződés végén

Amikor egy öröklési jog megszűnik, a korábbi öröklési jogosult elvileg kártérítésre jogosult az általa épített vagy elődjétől ellenszolgáltatás fejében megszerzett épületek, munkálatok és növények értékéért (BW 5:99. cikk), és a tulajdont mindaddig megtarthatja, amíg a kártérítést meg nem fizetik (BW 5:100. cikk).

Két feltétel számít. A jogosultság a törvény által megengedett kereteken belül korlátozható vagy kizárható a tulajdoni lappal, és a régebbi magánjogi feltételek gyakran ezt teszik. És ez az épületekért járó kártérítés, nem pedig a bérleti jog és a szabad tulajdon értéke közötti különbségért: a bérleti jog lejártának járó ideiglenes bérleti jog nem kapja meg az otthon piaci értékét. Ahol a feltételek „az épületek értékéről” beszélnek, az értékelési alap dönt mindent.

A jelzáloghitelező álláspontja

Egy erfpacht jog jelzáloggal terhelhető, és a legtöbb holland hitelező kölcsönt nyújt lízingelt ingatlanra. Az, hogy egy hitelező kölcsönt nyújt-e az ingatlanra , szinte teljes mértékben az általános feltételektől függ. A hitelezők felmérik a jog típusát, és ha ideiglenes, akkor a kölcsön futamidejéből hátralévő futamidőt; hogy a jog fix, indexált vagy felülvizsgálható-e, és mikorra esik a következő felülvizsgálat; hogy a felmondás megsemmisítheti-e a biztosítékot; hogy a hitelezőt értesíteni kell-e, és hagyni kell-e, hogy orvosolja a késedelmes fizetésképtelenséget; és hogy a végén járó kártérítés fennmarad-e.

Két dolog teszi ezt működőképessé. A nagy önkormányzatok standard feltételeit általában elfogadják a főbb hitelezők, így egy ilyen ingatlan megvásárlása ritkán vet fel finanszírozási kérdést. A magán erfpacht a nehezebb eset, mivel a feltételek megegyeznek a földtulajdonos által meghatározottakkal. Ott a konstrukció elfogadhatóságát az adott feltételrendszer alapján kell megállapítani a hitelezővel, és amennyiben az érintett, a jelzáloghitel-garanciával. Ahol nemzeti jelzáloghitel-garanciát (NHG) kérnek, az álláspontot közzéteszik. Az NHG évente újra közzétett feltételei és szabványai elfogadják a hagyományos erfpachtot, de a bérleti szerződés fennmaradó futamidejére vonatkozóan követelményeket támasztanak a hitel futamidejéhez viszonyítva, és ezek a követelmények szigorúbbak az 1992. január 1. előtt létrejött jogok esetében, amikor az épületekért járó törvényes kártalanítási jogosultság hatályba lépett. A nem hagyományos konstrukciókat, valamint a vevői támogatás ( koperssteun ) bármilyen formáját magának az NHG-nek kellett elfogadnia, és az NHG közzéteszi az általa elfogadott konstrukciók listáját. Azokat, amelyek nem szerepelnek a listán, az NHG nem finanszírozza.

A finanszírozási feltétel ( financieringsvoorbehoud ) semmit sem véd, ha a kérelem soha nem jutott el a hitelezőhöz a bérleti feltételekkel együtt.

Eladás: beleegyezés és hátralékok

Az erfpacht jog átruházható, de az okirathoz szükség lehet a földtulajdonos hozzájárulására az átruházáshoz vagy a megosztáshoz (BW 5:91. cikk); amennyiben a hozzájárulást megtagadják, a törvény lehetővé teszi, hogy azt bírósági engedély váltsa fel. A legtöbb önkormányzatnál a hozzájárulás formalitás, de soha ne feltételezzük azt: az ütemtervnek illeszkednie kell a befejezéshez, és a feltételek megkövetelhetik, hogy ne legyenek hátralékok és fennálló szerződésszegés.

A hátralékok a jogot követik: a megszerző és az eladó egyetemlegesen felelősek az átruházást megelőző öt évben esedékessé vált kánonért (5:92 BW cikk). A közjegyzőnek írásbeli nyilatkozatot kell beszereznie a földtulajdonostól a kánonnal kapcsolatos helyzetről, a hátralékokról, a terhekről és az állítólagos jogsértésekről.

Felmondás a földtulajdonos részéről

A földtulajdonos felmondhatja az erfpachtot ( opzegging ), ha a kánon két egymást követő évben nem fizetendő, vagy az erfpachter súlyosan megszegi a szerződést (5:87 BW cikkely). A formaságok szigorúak és védik a hitelezőt: a felmondás végrehajtói végzéssel történik, legalább egy hónappal a keltezés dátuma előtt, ha az indok késedelem, és azt nyolc napon belül kézbesíteni kell mindenkinek, akit jelzáloghitelezőként vagy más korlátozott jogú jogosultként tartanak nyilván, hogy a bank közbeléphessen és rendezhesse a hátralékokat (5:87, 5:88 BW cikkely). Külön, ha huszonöt év telt el az erfpacht létrehozása óta, bármelyik fél kérheti a bíróságtól annak módosítását vagy megszüntetését előre nem látható körülmények miatt (5:97 BW cikkely) – ez egy szűk út, nem pedig jogorvoslat egy pusztán megdrágult kánon ellen.

Amit a vevőnek ellenőriznie kell aláírás előtt

• A bejegyzett alapító okirat és minden későbbi módosító vagy felvásárlási okirat.
• Az általános feltételek melyik csoportja alkalmazandó évenként, és annak teljes szövege.
• Hogy a jog ideiglenes, folyamatos vagy örökös, valamint a pontos lejárati vagy időszak végi dátum.
• A jelenlegi kánon, annak indexálási alapja, és hogy megvásárolható-e – ha igen, meddig.
• A következő felülvizsgálat dátuma és mechanizmusa, valamint a folyamatban lévő felülvizsgálati vagy váltási eljárás.
• Szükséges-e a földtulajdonos hozzájárulása az átruházáshoz, és mennyi időt vesz igénybe.
• A földtulajdonos írásbeli nyilatkozata a hátralékokról, a vádakról és az állítólagos jogsértésekről.
• A hitelező írásbeli megerősítése arról, hogy ilyen feltételek mellett nyújt hitelt.
• Lakások esetében: hogyan viszonyul a bérleti jog a tulajdonosegyesülethez, és ki fizeti a kánont.
• Minden Amsterdam: az önkormányzat aktuális, közzétett álláspontja a váltásról, a vásárlás napján.

Az Erfpacht nem hiba. A birtokában lévő okiratok alapján ez egy feltételesebb módja a tulajdon birtoklásának, és teljesen megalapozott is lehet. A hibákat azok a vevők követik el, akik a bérleti szerződésre vonatkozó paragrafust sablonosnak tekintik.