Közös otthon és egy volt férj, aki nem hajlandó eladni: mit tehetsz?

Ha a volt házastársad nem hajlandó eladni a közös tulajdonotokban lévő házat, kérheted a bíróságtól a ház megosztásának elrendelését. Ez jelentheti harmadik félnek történő eladást, nyilvános árverést, vagy a ház egyikőtöknek történő kifizetés ellenében történő átadását. A holland Polgári Törvénykönyv (BW) 3:178. cikke értelmében egyetlen tulajdonostárs sem kényszeríthető határozatlan időre a közös tulajdonban maradásra; a fő kivétel az, hogy a bíróság legfeljebb három évre blokkolhatja a megosztást, ha az azonnali megosztás súlyosan sértené az egyik fél érdekeit.

Amennyiben a tulajdonosok nem tudnak megegyezni, a BW 3:185. cikke lehetővé teszi a bíróság számára, hogy maga határozza meg a vagyonmegosztást: a ház egyikőtöknek történő kiosztásával a másik tulajdonosának tulajdonjogának megfizetése ellenében, értékesítés elrendelésével és a nettó bevétel felosztásával, vagy más módszerrel. A BW 3:300. cikke értelmében a bíróság azt is kimondhatja, hogy ítélete helyettesíti azt az együttműködést, amelyet a volt házastársa megtagad.

A jogi kérdés mellett két gyakorlati probléma is felmerül. Az első a jelzálog: egy tulajdonostársnak, aki mentesülni kíván az egyetemleges felelősség alól, szüksége van a hitelező hozzájárulására, és a hitelező csak akkor adja meg ezt, ha a maradó partner a saját jövedelmére tudja viselni a jelzálogot. A második az átmeneti időszak: a jelzálogkamat, a kommunális adók és esetleg a kizárólagos használatért járó kártérítés folyamatosan felhalmozódik, és a megosztás során rendeződik.

Miért utasítja vissza egy volt partner az együttműködést az eladásban?

Általában érzelmi kötődés, anyagi gondok vagy a tágabb értelemben vett különválás taktikája miatt. Az ok megértése segít kiválasztani a legvalószínűbben működőképes megközelítést.

A patthelyzet több, mint érzelmi megterhelés. Amíg a meglévő jelzáloghitel beleszámít a hitelfelvételi képességébe, a bank általában nem ad új jelzáloghitelt, így nem vásárolhat új otthont. Gyakorlatunkban az elutasítás általában az alábbi okok valamelyikéből fakad:

• Érzelmi kötődés: A ház elengedése olyan, mint a kapcsolat végses beismerése.
• Pénzügyi gondok: az exed attól tart, hogy nem fog tudni egyedül új otthont venni, és halogatja a szembenézését.
• Stratégiai nézeteltérés: viták a kikiáltási árral, az ingatlanügynökkel vagy a válás vagy más vagyon felosztása során alkalmazott előnnyel járó időzítéssel kapcsolatban.
• Karbantartással kapcsolatos viták: az eladás előtt szükséges javításokhoz való hozzájárulás megtagadása, ami befolyásolja az értéket.

Milyen jogai vannak tulajdonostársként?

Minden esetben kérheti a megosztást a BW 3:178. cikke alapján. A ház megosztásának módja attól függ, hogy Ön hogyan tulajdonolta azt: házassági vagy bejegyzett élettársi kapcsolaton alapuló vagyonközösség révén, házassági vagy élettársi szerződés alapján, vagy egyszerűen a tulajdoni lapon szereplő társtulajdonosokként.

A vagyonmegosztás követelésének joga csak megállapodással zárható ki, legfeljebb öt évre, alkalmanként (BW 3:178. cikk (5) bekezdés). A patthelyzet ezért soha nem a végső megoldás: ha nem tudnak megegyezni, a bíróság dönt. További háttérinformációkért olvassa el a házasságon belüli és utáni vagyonmegosztásról szóló cikkünket.

Hogyan határozza meg a házassági állapotod a jogaidat?

A 2018. január 1-jétől házassági szerződés nélkül megkötött házasságok a korlátozott vagyonközösség alá tartoznak; a régebbi házasságok elvileg a teljes vagyonközösség alá. A táblázat bemutatja, hogy ez jellemzően hogyan érinti a házat.

Hogyan oldhatja fel a patthelyzetet a tárgyalás és a közvetítés?

Kezdjen egy konkrét írásbeli javaslattal, és ha ez nem működik, akkor közvetítést alkalmazzon. Mindkettő gyorsabb és olcsóbb, mint a hónapokig tartó eljárások, és a megállapodás kötelező érvényűvé tehető egyezségben ( vaststellingsovereenkomst , BW 7:900. cikk).

Javaslatát ajánlott levélben ( aangetekende brief ) vagy e-mailben küldje el, hogy később bizonyíthassa a bíróságnak, hogy ésszerű erőfeszítéseket tett. Nyugodtan közölje, hogy meg kívánja szüntetni a közös tulajdont, és tüntesse fel a következőket:

• egy javasolt ingatlanügynök, vagy egy közös kiválasztásukra vonatkozó tisztességes módszer;
• egy független, regisztrált értékbecslő által meghatározott értékelésen alapuló kért ár;
• a ház forgalomba hozatalának ütemterve, például négy héten belül;
• egy alternatíva: az exed átveszi a házat, határidővel a banktól kapott finanszírozási kimutatásra.

Ha a közvetlen tárgyalás kudarcot vall, egy mediátor mindkettőjüket megoldáshoz segítheti. A mediáció bizalmas, és nyíltabb beszélgetést tesz lehetővé a valódi akadályokról, például a pénzügyi gondokról. Hozza magával a jelzálogkimutatásokat, az értékbecsléseket és a saját maga által kifizetett költségek igazolását. Tudjon meg többet professzionális mediációs szolgáltatásainkról . Válás esetén a megállapodások a válási egyezségbe ( echtscheidingsconvenant ) is belefoglalhatók , amelyet a bíróság csatolhat a határozatához.

Milyen jogi lépéseket tehetsz, ha a volt férjed nem működik együtt?

A 3:185 BW cikk alapján kérheti a bíróságtól a ház felosztásának elrendelését, és azt, hogy az ítélete váltsa fel a volt partner együttműködését. Sürgős esetekben néha lehetőség van gyorsított eljárásra ( kort geding ).

Hogyan működik a megosztási eljárás?

Ön a bíróságtól kéri a ház felosztásának módját: az egyik félnek juttatás a másik fél tulajdonrészének kifizetése ellenében, értékesítés a nettó bevétel felosztásával, vagy más módszer (BW 3:185. cikk (2) bekezdés). A bíróság mérlegeli mindkét fél érdekeit és a közérdeket.

Válás esetén kérheti a bíróságot, hogy a válóperben vagy egy későbbi külön eljárásban döntsön a vagyon megosztásáról. Ha nem voltak házasok, külön eljárást indít a kerületi bíróságon ( rechtbank ), ügyvéddel együtt. Ha az egyikőtök át akarja venni a házat, a bíróság megvizsgálja, hogy az illető tudja-e finanszírozni és kifizetni a másik félnek; ha nem, akkor általában eladásra kerül sor.

A bíróság ítélete helyettesítheti az exem aláírását?

Igen. A BW 3:300 cikke értelmében a bíróság kimondhatja, hogy ítélete helyettesíti az adásvételi szerződésen vagy az átruházási okiraton szereplő volt házastárs aláírását, és felhatalmazhatja Önt, hogy megbízza az ingatlanügynököt, és saját maga írja alá a dokumentumokat.

A bíró ezt nem könnyelműen engedélyezi. Bizonyítania kell, hogy ésszerű erőfeszítéseket tett a megállapodás elérésére, például írásbeli javaslataival és értékbecslési jelentésével, és hogy az elutasítás nem indokolt.

Mikor jöhet szóba az összefoglaló eljárás?

Csak akkor, ha valóban sürgős az ügy. Az előzetes megsegítésről eljáró bíró ( voorzieningenrechter ) heteken belül elrendelheti a volt házastárs együttműködését az adásvétellel kapcsolatban, de óvatos, mivel az adásvételt nem lehet visszavonni.

Sürgős eset áll fenn például akkor, ha a jelzáloghitel törlesztőrészletei már nem fizethetők, és a bank árverésen készül eladni a házat, vagy ha a volt partnered megtagadja az adásvételi szerződés aláírását egy olyan vevővel, akit már találtál. Ilyen sürgősség hiányában a bíró a rendes vagyonmegosztási eljáráshoz utalja a házadat.

Meghatározhatja-e a bíróság az eladás feltételeit?

Igen. Annak érdekében, hogy az exed ne akadályozza meg az egyes lépéseket, kérheti a bíróságot, hogy állapítsa meg:

• az ingatlanügynök vagy értékbecslő ki intézi az eladást;
• a kért ár és a minimumár, általában független értékelésen alapul;
• egy órarend a ház piacra dobásáért és az ajánlatok elfogadásáért;
• együttműködés a nézőkkel, büntetéssel együtt (büntetés) minden egyes szabálysértésért, ha az exed a házban lakik.

Mit kell ellenőrizni, ha el akarod adni a házat?

A bíróságon betöltött pozíciód egy jól dokumentált aktán múlik. Ellenőrizd, hogy rendelkezel-e a következőkkel:

• a tulajdoni hányadot feltüntető tulajdoni lap és bármely házassági vagy élettársi szerződés;
• egy független értékbecslő által készített friss értékelés, vagy több ingatlanügynök által készített becslés;
• jelzáloghitel-kimutatások és igazolás arról, hogy ki fizette a jelzáloghitelt, a helyi adókat és a biztosítást;
• írásbeli ajánlataid és az exed válaszainak másolatai;
• Igényelhetsz-e kártérítést a használatért, ha az exed egyedül él a házban.

Mit kell ellenőrizni, ha meg akarod tartani a házat?

A bankátvétel csak akkor működik, ha ki tudod fizetni a volt házastársadat, és a bank elfogad téged egyedüli adósként.

• hogy a bank kiad-e Önnek finanszírozási igazolást a jelzáloghitelről, kizárólag a jövedelme alapján;
• a ház értéke és az összeg, amelyet a volt partnerének kell fizetnie a részesedéséért;
• hogy a hitelező felmenti-e az expartnerét az egyetemleges felelősség alól;
• hogy a házassági vagy élettársi szerződése tartalmaz-e átvételi záradékot vagy árképletet;
• hogy tartozol-e kártérítéssel az exednek az átmeneti időszak kizárólagos használatáért.

Milyen pénzügyi következményekkel jár a várakozás és az eladás után?

A jelzálog és a tulajdonjog költségei a vita alatt is fennállnak, és a ház értéke emelkedhet vagy csökkenhet. A vagyonmegosztás során rendezik, hogy ki mit fizetett.

A BW 3:172. cikke értelmében a tulajdonjog költségeit elvileg a részesedéseitek arányában kell viselni; a házban élő partner fizeti a használat költségeit, például az energia- és vízdíjat. A bank felé általában egyetemlegesen felelősek maradtok: ha az egyikőtök nem fizet, a bank a teljes összeget követelheti a másiktól, a hátralékokat pedig be lehet jegyezni a holland hitelnyilvántartási hivatalnál (BKR).

• Jelzáloghitel kamatok és törlesztőrészletek: elvileg megosztott; az egyikőtök egyedüli befizetése egyezségi követeléshez vezet.
• Önkormányzati ingatlanadó (OZB) és biztosítás: a tulajdonjog költségei, amelyeket mindenki megoszt, aki a házban lakik.
• Szükséges javítások: egy beázó tető például mindkettőtök számára megőrzi az értéket, így a költségek elvileg megoszlanak.

Ha az egyik házastárs kizárólagos használati joggal rendelkezik a ház felett, a másik bizonyos esetekben használati díjat ( gebruiksvergoeding ) követelhet. Az, hogy ez sikerül-e, a körülményektől és attól függ, hogy mikor kérte, ezért időben és írásban vesse fel a kérdést.

Hogyan oszlanak meg a bevételek?

Az ingatlan-átruházást lebonyolító polgári jogi közjegyző ( notaris ) először visszafizeti a jelzáloghitelt, majd kifizeti az ingatlanügynök jutalékát és az egyéb értékesítési költségeket, végül pedig az Ön utasításai vagy a bíróság határozata szerint osztja fel a fennmaradó összeget.

A fennmaradó összeget a tulajdoni hányadok és az egyik fél által egyedül kifizetett költségek rendezésére vonatkozó követelések arányában osztják fel. Ha a befolyt összeg alacsonyabb, mint a jelzáloghitel-tartozás, akkor egy maradványtartozás ( restschuld ) marad fenn, amelyért általában mindketten felelősek maradnak a bank felé.

Mit tehetünk Önért, ha a volt felesége nem adja el a közös otthonát?

Családjogi ügyvédeink a volt házastársakat és élettársakat segítik az első ajánlattételtől a bírósági határozatig. Szolgáltatásaink:

• tekintse át a tulajdoni lapját, házassági szerződését vagy élettársi szerződését, és határozza meg a tulajdoni hányadát;
• fogalmazd meg az írásos ajánlatot az exednek, értékbecsléssel, ingatlanügynökkel és egy határidővel;
• rögzíteni a megállapodásokat egyezségben vagy a válási egyezségben;
• kiszámítja a jelzálogtörlesztésekre, költségekre és a használatért járó esetleges ellenszolgáltatásra vonatkozó elszámolási igényeket;
• indítson megosztási eljárást a BW 3:185. cikke alapján, és kérjen ítéletet az expartnere aláírásának helyettesítésére;
• értékelje, hogy lehetséges-e gyorsított eljárás, ha a bank kényszerértékesítése küszöbön áll.

Összegzésként

• Senkit sem lehet arra kényszeríteni, hogy közös tulajdonban maradjon: minden tulajdonostárs kérheti a megosztást a BW 3:178. cikke alapján.
• Kezdjen írásbeli javaslattal és közvetítéssel; a megállapodást kötelező érvényű megállapodásba lehet foglalni.
• Ha ez nem vezet eredményre, a bíróság a BW 3:185. cikke alapján elrendelheti az eladást vagy a vagyonfelosztást, és úgy határozhat, hogy ítélete a volt partner együttműködésének helyébe lép (BW 3:300. cikke).
• Az átvételhez az szükséges, hogy a maradó partner egyedül viselhesse a jelzáloghitelt, a hitelező pedig elengedje a másikat.
• Vezessen nyilvántartást minden kifizetésről: a költségeket, a jelzáloghitelt és a használatért járó esetleges ellenszolgáltatást a részlegen rendezik.

Gyakran Ismételt Kérdések