Bérlemény költöztetése a szabad szektorba: milyen lehetőségei vannak bérbeadóként?

Egy szabályozott bérlakást általában nem lehet magánszektorba vinni egy folyamatban lévő bérleti szerződés alatt: a bérlő megtartja mind a bérleti jog biztonságát, mind a bérleti díj védelmét. A reális pillanat az, amikor az ingatlant újra bérbe adják, és még akkor is csak akkor működik, ha az ingatlan elegendő pontszámot ér el az ingatlanértékelési rendszerben; a kérni kívánt bérleti díj nem dönti el a szegmenst.

Below we explain how the segment is determined under the Affordable Rent Act (Wet betaalbare huur), why an ongoing tenancy leaves little room, why a higher rent in the contract is not a solution, and how improvements can help at the next letting.

Mikor szabályozott egy otthon, és mikor nem?

A szegmens a lakásértékelési rendszer ( woningwaarderingsstelsel , WWS) szerinti pontszámokból következik . A megfizethető bérleti díjakról szóló törvény ( Wet betaalbare huur ) óta a rendszer mind az alsó, mind a középső szegmenst lefedi, így kevesebb lakás esik a szabad szektorba.

A WWS olyan tényezők alapján pontozza az otthonok minőségét, mint az alapterület, a felszereltség, mint például a konyha és a fürdőszoba, a WOZ-érték (önkormányzati ingatlanértékelés), az energiacímke és egyéb minőségi jellemzők. 2026-ra a küszöbértékek a következők:

• Alacsony (szociális) szegmens: akár 143 pont, maximális alapbérleti díj havi 932.93 euró.
• Középső szegmens: 144–186 pont, maximális alapbérleti díj havi 1,228.07 euró.
• Szabad szektor: 187 pont vagy több; nincs maximális bérleti díj.

A Megfizethető Bérleti Díjról szóló törvény a 2024. július 1-jén vagy azt követően megkötött új bérleti szerződésekre vonatkozik, legfeljebb 186 ponttal rendelkező lakások esetében. A legfeljebb 143 ponttal rendelkező lakások esetében a maximális bérleti díj a meglévő szerződésekre is vonatkozik: ha a bérleti díj magasabb, mint amennyit a pontok megengednek, a bérbeadónak csökkentenie kell azt. 2025. január 1. óta az önkormányzatok megbírságolhatják a nem megfelelő bérbeadókat, és a bérbeadóknak a bérleti jogviszony kezdetekor meg kell adniuk a pontértéket.

Egy kulcsfontosságú pont: a lakás jogi besorolása a bérleti jogviszony kezdetén számít. Egy meglévő szabályozott bérleti viszonyt nem lehet később szabadpiaci bérleti jogviszonnyá alakítani pusztán azért, mert megváltozott a piac, vagy a lakás értéke nőtt.

Mit tehetsz egy folyamatban lévő bérleti szerződés alatt?

Nagyon kevés. Amíg a bérlő szabályozott szerződés alapján lakik a házban, a bérleti díjat nem lehet egyoldalúan a szabadszektorbeli szintre emelni; a bérlőnek biztonsága van a birtoklás és a bérleti díj védelme alatt.

Sok bérbeadó úgy véli, hogy a váltás lehetséges, ha a piaci érték vagy a WOZ értéke emelkedett, vagy ha az ingatlant felújították. Ezek a körülmények önmagukban szinte soha nem elegendőek ahhoz, hogy egy meglévő szabályozott bérleti szerződést szabad szektorbeli szerződéssé alakítsanak. A bérleti szerződés időtartama alatt a bérleti díj emelése továbbra is a szegmensre vonatkozó törvényi maximumok hatálya alá tartozik. 2026-ra a kormány többek között 6.1%-os maximális emelést határozott meg a középső szegmensben és 4.4%-osat a szabad szektorban.

A bérlővel kötött megállapodások kevésbé egyértelműek, mint amilyennek látszanak

Néha feltételezik, hogy a bérbeadó és a bérlő egyszerűen megállapodhat abban, hogy az ingatlan mostantól a szabad szektorba kerül. A gyakorlatban ez ritkán jogilag biztonságos út. A lakásbérleti törvény számos kötelező érvényű szabályt tartalmaz, amelyek védik a bérlőt.

Not every agreement is valid, even if both parties seem to agree. Most rent rules in Book 7 of the Dutch Civil Code (BW) are mandatory, so an agreement that deprives the tenant of rent protection can later be set aside by the subdistrict court (kantonrechter) or the Rent Tribunal.

Mi a legreálisabb útvonal?

Újrakiadás a bérlő távozása után. Ekkor újraértékelheti, hogy az ingatlan melyik szegmensbe tartozik a jelenlegi pontszáma alapján.

The questions at that moment are: how many points does the home score now, does that place it in the low segment (up to 143 points), the middle segment (144 to 186) or the free sector (187 or more), and what starting rent may you legally agree?

Miért nem megoldás a magasabb bérleti díj kérése?

Mivel a pontok határozzák meg a szegmenst, nem a szerződésben szereplő bérleti díjat. A túl magas bérleti díj kifogásolható és a vonatkozó maximumra csökkenthető.

Ez egy gyakori hiba. Néhány bérbeadó egyszerűen magasabb bérleti díjat ír a szerződésbe, és feltételezi, hogy az ingatlan ezért a szabad szektorba tartozik. Ha az ingatlan nem felel meg a pontrendszernek, a bérlő kérheti a Bérleti Bíróságot ( Huurcommissie ) a bérleti díj megállapítására, és a bérleti díj visszaállítható az adott szegmensre vonatkozó maximális összegre, esetleg a túlfizetett összeg visszafizetésével. A gyakorlati tanulság egyszerű: először állapítsa meg, hogy az ingatlan melyik szegmensbe tartozik, majd határozza meg a bérleti díjat.

Segíthet az otthon felújítása?

Gyakran igen. A célzott fejlesztések WWS pontokat adhatnak, és így megváltoztathatják azt a szegmenst, amelyben az otthon a következő bérletkor kiadható.

Nem minden befektetés segít, de bizonyos változtatások pontokat szereznek. Gondoljunk csak az energiacímkét javító fenntarthatósági intézkedésekre, egy új konyhára vagy fürdőszobára, valamint a jobb felszereltségre és burkolatokra. A kozmetikai munkák általában nem elegendőek: a fejlesztésnek is bele kell számítania a pontrendszerbe.

Ezért van értelme először egy pontozásos felmérést végeztetni, és csak utána befektetni. Így megtudhatja, hogy egy felújítás valóban átlépi-e az értékhatárt, vagy jogi haszon nélkül költene-e pénzt.

Az ideiglenes szerződések nem jelentenek kiutat

Néhány bérbeadó ideiglenes bérleti szerződések révén reméli, hogy kézbe veheti a lakás kiürülésének időpontját. Mivel az állandó bérleti szerződésekről szóló törvény (határozott idejű bérleti szerződésekről szóló törvény) entered into force on 1 July 2024, the permanent contract is the norm and new temporary contracts are only allowed for specific groups, such as students and young people, under conditions set by law. A landlord who tries to create flexibility through a temporary contract that does not meet the conditions runs the risk that the tenant turns out to have full security of tenure. As a strategy for moving to the free sector, temporary letting is rarely reliable.

Miért nem szabad elfelejteni a középső részt?

Mivel egy olyan ingatlan, ami vonzónak tűnik a szabad szektor számára, jogilag továbbra is a középső szegmensbe eshet, maximális bérleti díjjal. Újrabérbeadáskor mindkét küszöbértéket ellenőrizni kell.

A bérleti piac már nem csak a szociális bérleményekből és a szabad szektorból áll. A 144 és 186 pont közötti pontszámot elérő ingatlanokat a középső szegmensben adják bérbe, ahol a Megfizethető Bérleti Díjról Szóló Törvény maximális bérleti díjat határoz meg. Újrabérbeadáskor ezért nem elég megkérdezni, hogy lehetséges-e a szabad szektorban történő bérbeadás; azt is ellenőrizni kell, hogy az ingatlan a középső szegmensbe tartozik-e.

An example to illustrate: a landlord re-lets a flat that scores 170 points after a renovation with a new energy label. The flat has left the low segment, but it has not reached the free sector: the rent may not exceed the maximum that applies to 170 points.

Mire kell figyelni bérbeadóként?

Work through these checks before you re-let or invest. That prevents a starting rent that the Rent Tribunal later reduces.

• What type of contract applies, when did the tenancy start, and what is the current rent?
• How many WWS points does the home score now, based on a documented points assessment?
• Does the home fall in the low segment (up to 143 points), the middle segment (144 to 186) or the free sector (187 or more)?
• Which improvements, such as a better energy label, would add enough points, and at what cost?
• Does the new contract state the points score and stay within the maximum rent for 2026 (€932.93 or €1,228.07)?

Mire kell figyelni bérlőként?

As a tenant of a regulated home you keep your rent protection during the tenancy. Check whether your rent and any proposed change respect it.

• Does your rent match the points score of the home, as stated in the contract?
• Does an annual increase stay within the 2026 maximum, for example 6.1% in the middle segment?
• Are you being asked to sign an agreement that moves the home to the free sector? Do not sign without advice.
• Have you asked the Rent Tribunal (Huurcommissie) to assess a rent you believe is too high?

What can we do for you with the free sector question?

termékeink bérleti ügyvédek advise landlords and tenants on rent segments and the Affordable Rent Act.

• We review your current contract and rent against the WWS points score.
• We assess in which segment the home can be let at the next tenancy.
• We check whether planned improvements will take the home over the 143- or 186-point threshold.
• We draft or review the new tenancy agreement and starting rent.
• We represent you before the Rent Tribunal or the subdistrict court.

Összegzésként

• Egy bérlakás szegmense a WWS-pontjaitól függ, nem a megállapodott bérleti díjtól.
• For 2026: up to 143 points is the low segment (maximum €932.93), 144 to 186 points the middle segment (maximum €1,228.07), and 187 points or more the free sector.
• Folyamatos szabályozott bérleti jogviszony alatt nem helyezheti át az ingatlant a szabad szektorba, és az ilyen értelmű megállapodások a bérlővel kockázatosak.
• A reális pillanat az újrabérlés, esetleg célzott, pontokat gyűjtő fejlesztések után.
• Az ideiglenes szerződések csak meghatározott csoportok számára engedélyezettek 2024. július 1. óta, és ez alól nincs kiút.

Gyakran Ismételt Kérdések