Az ingatlanvásárlás utáni holland átruházási adó mértéke eltérő attól függően, hogy ki és miért vásárol. Kedvezményes adókulcs vonatkozik azokra az ingatlanokra, amelyeket a vevő állandó lakhelyként fog használni, kezdőadó-mentesség vonatkozik a fiatalabb, első lakást vásárlókra egy bizonyos értékhatáron belül, és lényegesen magasabb általános adókulcs vonatkozik a befektetési vagy bérbeadási céllal vásárolt ingatlanokra. Az adókulcsokat és az értékhatárt évente határozzák meg, így az a mérvadó, amely az átruházás napján hatályos.

Két pont okozza a legtöbb vitát. A csökkentett adókulcs a tervezett állandó lakhelyről szóló írásbeli nyilatkozattól függ, amelyet az átruházás előtt tesznek, és amelyet utólag a tényleges helyzet alapján értékelnek. Az adókulcsot pedig a közjegyző előtti átadáskor határozzák meg, nem pedig az adásvételi szerződés aláírásának pillanatában – ami a befejezési dátumot nemcsak gyakorlati, hanem pénzügyi döntéssé is teszi.

A két intézkedés

A törvényjavaslat fent leírt céljának megvalósítása érdekében 2021-től két módosítást vagy legalább intézkedést vezetnek be a transzferadó területén. Várható, hogy ez növeli az induló vásárlók által végrehajtott lakásügyletek számát és csökkentse a befektetők lakásügyleteit.

Az első intézkedés ebben az összefüggésben az indulókra vonatkozik, és röviden az átruházási adó alóli mentességet vonja maga után. Vagyis az indulóknak 1. január 2021-től már nem kell transzferadót fizetniük, így sokkal olcsóbbá válik számukra a lakásvásárlás. A mentesség következtében a lakásvásárláshoz kapcsolódó összes költség a lakások értéknövekedésétől függően valóban csökken.

Felhívjuk figyelmét: a mentesség egyszeri, és az ingatlan ára 2021. április 1-jétől nem haladhatja meg a 400 000 eurót. Ezenkívül a mentesség csak akkor érvényes, ha az ingatlan átruházása a közjegyzőnél 2021. január 1-jén vagy azt követően történik, és az adásvételi szerződés aláírásának időpontja nem meghatározó.

A másik intézkedés a befektetőket érinti, és azt jelenti, hogy 1. január 2021-től beszerzéseik magasabb általános adókulccsal adóznak. Ezt a kulcsot az említett időpontban 6%-ról 8%-ra emelik. A kezdetektől eltérően a befektetők számára így drágábbá válik a lakásvásárlás. Számukra a lakásvásárlással járó összköltség a forgalmi adó kulcsának emelése következtében nő.

Ez a kulcs egyébként nem csak a nem lakás, ezen belül az üzlethelyiség beszerzését adózik, hanem a nem, vagy csak átmenetileg fő lakóhelyként használt lakások beszerzését is. Ezzel összefüggésben az átruházási illeték kiigazításáról szóló törvényjavaslat indoklása szerint vegyük figyelembe például a nyaralót, a házat, amelyet a szülők vásárolnak gyermeküknek, valamint azokat a házakat, amelyeket nem természetes személyek, hanem jogi személyek vásárolnak. személyek, például lakástársaságok.

Kezdő vagy befektető?

De milyen intézkedést érdemes szem előtt tartani? Más szóval, Ön kezdő vagy befektető? A kérdés megválaszolásának kiindulópontja lehet, hogy valaki valóban először lép be a saját lakáspiacra, és még soha nem szerzett lakást.

Az azonban, hogy ki jogosult az indulási mentességre, és kire vonatkozik a forgalmiadó-emelés, nem e szempont alapján kerül meghatározásra. A mentesség szempontjából nem mindegy, hogy vevőként Önnek volt-e már lakása. Más szóval, a háznak nem kell az első tulajdonos által lakott otthonnak lennie ahhoz, hogy jogosult legyen a mentességre.

A transzferadó kiigazításáról szóló törvényjavaslat egészen más kiindulópontot használ. Három kumulatív kritériumtól függ, hogy besorolható-e indulónak, és ezért esélye van-e az indító mentességére. A kritériumok a következők:

A felvásárló kora. Ahhoz, hogy kezdőnek minősüljön, 18 és 35 év közöttinek kell lennie. A 35-ös felső határt azért alkalmazzák a számlában, mert az AFM vizsgálata kimutatta, hogy 35 évesnél alacsonyabb életkorban átlagosan nehezebb viselni a költségeket a vevő számára. Ezen túlmenően a 18 éves alsó határ melletti mentesség alkalmazásához a nagykorúság feltétele is érvényes.
Ennek az alsó határnak az a célja, hogy megakadályozza az indulási mentesség nem rendeltetésszerű igénybevételét: kiskorú gyermek nevére történő lakásvásárlás esetén a törvényes képviselők nem élhetnek a mentesítéssel. Továbbá a korhatárokat megszerzőnként kell alkalmazni, még abban az esetben is, ha egy lakást több szerződő közösen szerez meg. Ha az egyik megszerző 15 évesnél idősebb, erre a vásárlóra a következők vonatkoznak: a saját részéről nincs mentesség.
A felvásárló korábban nem alkalmazta ezt a mentességetAhogy említettük, az induló vállalkozások adókedvezménye csak egyszer vehető igénybe. Annak érdekében, hogy ezt a szabályt ne sértsék meg, írásban világosan, határozottan és fenntartások nélkül nyilatkoznia kell arról, hogy korábban nem igényelte az induló vállalkozások adókedvezményét. Ezt az írásbeli nyilatkozatot ezután be kell nyújtania a közjegyzőnek az átruházási illetékmentesség igénybevételéhez.
Erre az írásbeli nyilatkozatra a polgári jogi közjegyző elvileg támaszkodhat, kivéve, ha tudta, hogy ezt a nyilatkozatot tévesen adták ki. Ha utólag úgy tűnik, hogy Ön mint megszerző a nyilatkozat ellenére korábban alkalmazta a mentességet, akkor is kerül sor további értékelésre.
A háznak az ideiglenes kivételével a felvásárló fő lakóhelye. Más szóval, a kezdők mentességének hatálya azokra a vásárlókra korlátozódik, akik ténylegesen az otthonban fognak lakni. Erre a feltételre tekintettel az is szükséges, hogy Ön, mint megszerző írásban egyértelműen, határozottan és fenntartások nélkül nyilatkozzon arról, hogy a házat nem ideiglenesen és fő lakóhelyként fogja használni, és ezt az írásbeli nyilatkozatot benyújtani a polgári jogi közjegyző az akvizíció előtt, ha az akvizíció rajta keresztül megy.
Ideiglenes használat alatt értendő például a ház bérbeadása vagy nyaralóként való használata. Míg a fő lakóhely magában foglalja a gyülekezetbe való regisztrációt és az ottani élet kiépítését (beleértve a sporttevékenységeket, iskolát, istentiszteleti helyet, gyermekfelügyeletet, barátokat, családot). Ha Ön 1. január 2021-től tulajdonosként az új lakást nem, vagy csak ideiglenesen használja fő lakóhelyként, továbbra is az általános 8%-os adókulccsal kell fizetnie.

Ezeknek a kritériumoknak az értékelésére, és így arra a kérdésre adott válaszra, hogy jogosult-e a mentesség alkalmazására, a ház megszerzésének időpontjában kerül sor. Pontosabban ez az a pillanat, amikor az értékesítési okmányt a közjegyzőnél elkészítik. Közvetlenül a közjegyzői okirat végrehajtása előtt a második és a harmadik feltételre vonatkozó írásbeli nyilatkozatot is be kell nyújtani a jegyzőhöz. Az adásvételi szerződés aláírásának pillanata nem releváns az írásbeli nyilatkozat kiadása szempontjából, csakúgy, mint az indítók mentességének megszerzése szempontjából.

Az otthonvásárlás fontos lépés mind a kezdő, mind a befektető számára. Szeretné tudni, hogy melyik kategóriába tartozik, és milyen intézkedéseket kell figyelembe vennie 2021-től? Vagy segítségre van szüksége a mentességhez szükséges nyilatkozat megtételében? Akkor vegye fel a kapcsolatot a Law & More-ral. Ügyvédeink ingatlan- és szerződési jogi szakértők, és örömmel nyújtanak Önnek segítséget és tanácsot. Ügyvédeink a további folyamatokban is szívesen segítenek, például az adásvételi szerződés elkészítésében vagy ellenőrzésében.