Hollandiában a bérbeadó soha nem lakoltathatja ki saját hatáskörében a bérlőt. A kilakoltatáshoz bírósági ítélet szükséges, és azt csak egy végrehajtó hajthatja végre. Mielőtt a bíróság megadná az engedélyt, a bérbeadónak először meg kell szüntetnie a bérleti szerződést – akár a bérlő szerződésszegése miatti felbontásával, akár a törvény által megengedett okok valamelyikén történő felmondással. Magát a kilakoltatást egyetlen törvényi rendelkezés sem szabályozza, de az odavezető utat szigorú szabályok kötik, és minden lépés a bérlőt védi.
Ez a szigorúság szándékos. A kilakoltatás mindkét fél számára drasztikus intézkedés: a bérlő kénytelen elhagyni az ingatlant minden holmijával együtt, a bérbeadó pedig, aki rosszul jár el, kártérítésre számíthat. A sorrend megértése ezért többet ér, mint egyetlen szabály ismerete.
Miért nem tudja a főbérlő egyszerűen kilakoltatni a bérlőt?
Még akkor is, ha a bérlő egyértelműen szerződésszegést követ el – hónapokig tartó bérleti díjhátralék , súlyos rendzavarás, vagy az ingatlan olyan célra való használata, amit a bérleti szerződés nem engedélyez –, a bérbeadó nem cserélheti ki a zárakat, és nem helyezheti ki a bérlő holmiját az utcára. Az a bérbeadó, aki saját kezébe veszi az ügyeket, általában jogellenesen jár el a bérlővel szemben, és a bérlő ezután kártérítést követelhet az ebből eredő károkért. A bíróság által adott engedély az ingatlan kilakoltatására vonatkozik , nem pedig arra, hogy személyesen intézze azt.
Hogyan szünteti meg a bérbeadó a bérleti szerződést a kilakoltatás előtt?
A kilakoltatás az utolsó lépés, nem az első. A bérleti szerződést meg kell szüntetni, mielőtt a bíróság kiadná az ingatlant, és a holland törvények két utat kínálnak a bérbeadónak ehhez.
oldódás
A felmondáshoz a bérlő részéről a bérleti szerződés szerinti kötelezettségeinek teljesítésében bekövetkezett mulasztás – más szóval késedelem – szükséges. A bérleti díj hátralékok és a jogellenes zavarás a klasszikus példák. A mulasztásnak elég súlyosnak kell lennie ahhoz, hogy indokolttá tegye a felmondást; egyetlen késedelmes fizetés nem elég a felmondáshoz. Amennyiben az ingatlan lakótér vagy úgynevezett közepes méretű üzlethelyiség, a bérlő különleges védelemben részesül: a felmondás csak bíróság útján érhető el, soha nem a bérbeadó levelével.
Felmondási nyilatkozat
A második út a felmondással történő felmondás, és itt a követelmények teljes mértékben attól függenek, hogy mit adnak bérbe. Lakóterület és közepes méretű üzleti helyiség esetében a bérlő ismét védelmet élvez: a felmondás csak a Holland Polgári Törvénykönyv 7:274. és 7:296. cikkében meghatározott kimerítő indokok alapján adható meg. Az ingatlan sürgős személyes használata olyan indok, amely mindkét rendszerben megjelenik. Az indokok mellett a bérbeadónak számos formaságot, különösen határidőket kell betartania, és a formaságoknak elmulasztása egyszerűen nem szünteti meg a bérleti szerződést.
Mi van, ha az ingatlan egy 230a üzlethelyiség?
Nem minden kereskedelmi bérleti szerződés élvez ugyanolyan védelmet. Amennyiben a bérelt helyiség sem lakótér, sem közepes méretű üzleti helyiség – a gyakorlatban a polgári törvénykönyv 7:230a. cikke alapján 230a. üzlethelyiségként ismert kategória –, a bérlő nem részesül a fent leírt típusú bérleti díjvédelemben, és a bérbeadó viszonylag gyorsan és egyszerűen megszüntetheti a bérleti szerződést.
Ez határozottan nem ugyanaz, mint a gyors kilakoltatás lehetősége. Egy 230a-es üzlethelyiség bérlője jogosult a kilakoltatás elleni védelemre: a kilakoltatásról szóló írásbeli értesítéstől számított két hónapon belül kérheti a bíróságtól a kilakoltatási időszak legfeljebb egy évvel történő meghosszabbítását. Az a bérlő, aki már elhagyta vagy kiürítette a helyiséget, továbbra is benyújthatja ezt a kérelmet.
A bíróság az érdekek mérlegelésével bírálja el az ilyen kérelmet. A határidő hosszabbítását akkor engedélyezi, ha a bérlő érdekeit súlyosan sérti a kilakoltatás, és ezek az érdekek felülmúlják a bérbeadónak az ingatlan használatához fűződő érdekét. Ha a kérelmet elutasítják, a bérlőnek nincs fellebbezési és felülvizsgálati kérelme a határozat ellen – az egyetlen kivétel az, ha a bíróság helytelenül alkalmazta a 7:230a cikket, vagy egyáltalán nem alkalmazta azt.
Megállíthatja-e a fellebbezés a kilakoltatást?
Általában igen. A fellebbezés benyújtása általában felfüggeszti az ítélet hatályát, és ezzel együtt a kilakoltatást is, amíg a fellebbviteli bíróság nem dönt. Van egy fontos kivétel: ha a bíróság a kilakoltatási határozatot a fellebbezés ellenére végrehajthatónak nyilvánította, a bérlő fellebbezése nem függeszt fel semmit, és a bérbeadó folytathatja az eljárást.
Egy ilyen helyzetben való eljárás valódi kockázattal jár a bérbeadó számára. Ha a fellebbviteli bíróság később más álláspontot képvisel, a kilakoltatás már megtörtént, és a bérbeadóval szemben kártérítési igény keletkezhet egy olyan kilakoltatás következményei miatt, amelynek soha nem lett volna szabad megtörténnie. Ez egy olyan döntés, amelyet megfontoltan, nem pedig reflexből kell meghozni.
Mi történik, miután a bíróság engedélyt adott?
Az ítélet meghatározza azt az időpontot, amelytől kezdve az ingatlan kiüríthető, és a bérbeadónak végrehajtót kell megbíznia ezzel. A végrehajtó kézbesíti a kilakoltatási végzést a bérlőnek, ami a gyakorlatban utolsó lehetőséget ad a bérlőnek az önkéntes távozásra. A legtöbb kilakoltatás ezzel véget ér, a bérlő kiköltözik, mielőtt a végrehajtó visszatér.
Ha a bérlő nem költözik el, a kilakoltatás megtörténik, és annak költségei a bérlőt terhelik. A bérbeadónak általában előlegeznie kell ezeket a költségeket, majd utólag behajtania azokat, ami egy újabb ok, amiért egy jól előkészített irat fontos: az alapjául szolgáló ítélet erőssége határozza meg, hogy a kiadás mekkora része reálisan behajtható.
Gyakran Ismételt Kérdések
Kilakoltathatnak csak a lakbér-hátralékom miatt?
Nem automatikusan. A bérbeadónak először a bíróságtól kell kérnie a bérleti szerződés felbontását, és a bíróság fogja értékelni, hogy a hátralék elég súlyos-e ahhoz, hogy indokolt legyen. Csak a felbontás és a külön kilakoltatási engedély után ürítheti ki a végrehajtó az ingatlant.
Mennyi idővel kell a bérlőt értesíteni a végrehajtó megérkezéséről?
Maga az ítélet határozza meg azt az időpontot, amelytől kezdve a kilakoltatás engedélyezett, és a végrehajtó kézbesíti a határozatot annak végrehajtása előtt. Nincs egyetlen törvényi határidő, amely minden esetre vonatkozna; ez a bíróság határozatából következik.
Gyorsan kilakoltathatja-e a bérbeadó az üzlethelyiség bérlőjét?
Egy 230a-s üzlethelyiség bérleti szerződésének megszüntetése viszonylag egyszerű, de a kilakoltatás nem az. A bérlő az írásbeli kilakoltatási értesítéstől számított két hónapon belül kérheti a bíróságtól a kilakoltatási időszak legfeljebb egy évvel történő meghosszabbítását, és a bíróság mindkét fél érdekeit mérlegeli a döntés előtt.
Mit tehet az a bérlő, akit már jogellenesen kilakoltattak?
Az a bérbeadó, aki bírósági ítélet nélkül kilakoltat, vagy aki a kilakoltatást végrehajtó helyett maga végzi el, általában jogellenesen jár el. A bérlő felelősségre vonhatja a bérbeadót az ebből eredő károkért, beleértve a tárolás, az ideiglenes szállás és a megrongálódott holmik költségeit.
Jogi segítségnyújtás kilakoltatás esetén
Akár bérbeadó vagy, aki vissza akarja szerezni az ingatlant, akár bérlő, aki kilakoltatási végzéssel néz szembe, az eredmény általában azon múlik, hogy milyen lépéseket teszel, mielőtt bárki a végrehajtóhoz fordulna. Ügyvédeink tanácsot adnak... bérlői jogok Hollandiábanelőtti eljárásokban Bérleti Bíróság, és magukról a kilakoltatási eljárásokról. Kérdése van, vagy segítségre van szüksége? Kérjük, vegye fel a kapcsolatot a következővel: Law & Morebérleti jogi szakértőink örömmel állnak rendelkezésére.
