A holland közjegyző és az ingatlanok jogi átruházása: útmutató külföldi vásárlóknak

Ha Hollandiában vásárol házat , nem kerülheti el a közjegyzőt . A holland törvények nem engedélyezik az ingatlan tulajdonjogának magánúton történő gazdát cserélését: az átruházást holland polgári jogi közjegyzőnek kell végrehajtania, és be kell jegyeztetnie a nyilvános nyilvántartásokba. Azon országokból érkező vásárlók számára, ahol az adásvétel mindkét fele saját ügyvédet bíz meg, ez a folyamat legkevésbé ismert része, és itt merülnek fel a legköltségesebb félreértések.

Mit jelent egy holland közjegyző?

A holland közjegyző nem egy rangidős ügyvéd bélyegzővel. A hivatal állami: a közjegyzőt királyi rendelettel nevezik ki, amely meghatározza a székhelyét is (3. cikk, Wet op het notarisambt), és jogosult közokiratokat készíteni, ha a törvény előírja, vagy ha egy fél kéri (2. cikk, Wna). Az ilyen okirat különleges bizonyító erejű, és gyakran bírósági ítélet nélkül is végrehajtható.

Két következmény számít:

• A közjegyzőnek kötelessége intézkedni. A közjegyzőnek el kell végeznie a törvény által előírt vagy a fél által kért feladatokat, néhány kivételtől eltekintve (Wna. 21. cikk).
• A közjegyző senkinek az oldalán nem áll. A közjegyző tisztségét függetlenül látja el, és a közösség érdekeit szolgálja. minden a jogcselekményben részt vevő felek pártatlanul és a lehető legnagyobb gondossággal járnak el (Wna. 17. cikk).

Miben különbözik a közjegyző egy ügyvédtől az Ön országában?

Angliában, Írországban, az Egyesült Államokban és sok más országban az átruházás mindkét oldala a saját pártos ügyvédjét bízza meg. Egy holland közjegyző ennek az ellentéte: egyetlen, semleges köztisztviselő, aki az ügyletet közvetíti, nem pedig az egyik fél. Egy külföldi „közjegyző”, aki sok országban csupán az aláírások hitelesítője, sokkal szűkebb tisztséget tölt be, és nem hasznos összehasonlítási alap.

A közjegyző vizsgálja a tulajdonjogot, elkészíti és ismerteti az okiratokat, őrzi a pénzt és bejegyzi az átruházást – de nem tárgyal az árról, nem ad tanácsot az üzlet megalapozottságáról, és nem jár el az Ön nevében vitában.

A tájékoztatási kötelezettség és annak korlátai

A Wna 17. cikke szerinti pártatlansághoz tájékoztatási kötelezettség társul: a közjegyzőnek meg kell győződnie arról, hogy minden fél megértette az okirat tartalmát és a kockázatokat az aláírás előtt – ezt a kötelezettséget a német-holland hagyományban Belehrungspflicht néven ismerik . Amennyiben az egyik fél gyengébb, kevésbé tapasztalt vagy nem beszéli a nyelvet, ez a kötelezettség szigorúbbá válik, és az a közjegyző, aki annak tudatában írja alá az okiratot, hogy a vevő nem értett meg egy lényeges pontot, fegyelmi és felelősségre vonási kockázatot vállal.

De mindkét fél tájékoztatása nem képviselet. Amikor a vevő és az eladó valódi konfliktusba kerül egymással – a teljesítés előtt talált hibák, a határidő módosítására irányuló nyomás vagy egy feltétel jelentése miatt –, a közjegyző középen marad. Pontosan ilyenkor van szüksége a vevőnek valakire, akinek az egyetlen kötelessége a vevő felé irányul.

Mikor kell a saját ügyvédjét is megbízni?

• A szerződés nem szabványos, vagy az eladó egy fejlesztő vagy befektető, aki saját feltételeit alkalmazza.
• Árverésen vásárol, hagyatékból vagy cégtől, vagy nehéz anyagi helyzetben lévő eladótól.
• Az ingatlanhoz földbérleti szerződés tartozik (erfpacht), műemlékvédelem alatt áll, vagy szokatlan szolgalmi jogot kap.
• Vita van a hibákról, előlegekről, büntetésekről vagy határidőkről, vagy ezek kilátásáról.
• A vásárlás érinti a tartózkodási státuszát, válását, házassági vagyonjogi rendszerét vagy határokon átnyúló öröklést.

A kettő kiegészíti egymást: a közjegyző végrehajtja az átruházást, az ügyvéded pedig gondoskodik arról, hogy az üzlet olyan legyen, amilyennek meg kell kötnöd.

A két szakasz: kötelezettségvállalás és átruházás

Ez a legfontosabb szerkezeti pont a holland ingatlanjogban : elválasztja az átruházási kötelezettséget magától az átruházástól . Az érvényes átruházáshoz érvényes tulajdoni lap, a vagyon feletti rendelkezésre jogosult személy és érvényes átadás-átadási okirat szükséges (BW 3:84. cikk). Ingatlanok esetében az átadás egy holland közjegyző előtt aláírt okirat, amelyet a nyilvános nyilvántartásokba való bejegyzés követ (BW 3:89. cikk).

A koopovereenkomst , amelyet gyakran „ideiglenes” adásvételi szerződésnek is neveznek, ezért kötelező érvényű vételi és eladási kötelezettséget hoz létre. Nem tesz téged tulajdonossá. Az „ideiglenes” megtévesztő: a türelmi idő lejárta után teljes mértékben kötelező érvényűvé válik. A tulajdonjog csak az átruházási okirat bejegyzésével száll át.

Az ajánlattól a regisztrációig

Az írásbeli követelmény és a türelmi idő

Amennyiben a vevő természetes személy, aki nem szakmája vagy üzleti tevékenysége körében jár el, és az ingatlant lakáscélra szánják, a vételi szerződést írásban kell megkötni (BW 7:2. cikk). A kézfogás, az e-mail vagy a WhatsApp-on keresztüli üzenetváltás nem kötelező érvényű a fogyasztóként vásárló számára.

Ugyanez a rendelkezés háromnapos elállási időszakot biztosít a lakásvásárló fogyasztónak. Ez az időszak az aláírt szerződés kézhezvételét követő napon kezdődik, indoklás nem szükséges, és kártérítés nem jár. Legalább két olyan napot kell tartalmaznia, amely nem szombat, vasárnap vagy munkaszüneti nap; ha nem, akkor meghosszabbodik. A jog kizárólag a vevőt illeti meg, és az óra a kézhezvételtől kezdődik – ezért őrizze meg a szerződés kézhezvételének időpontjának igazolását.

Letét vagy bankgarancia

A standard adásvételi szerződésminta előírja a vevő számára a biztosíték nyújtását: vagy készpénzes letétet ( waarborgsom ) a közjegyző harmadik fél számlájára, vagy bankgaranciát ( bankgarantie ) egy hollandiai banktól. Az NVM, a VBO, a VastgoedPRO és a Vereniging Eigen Huis minta adásvételi szerződésében az összeg a vételár 10%-ában van rögzítve, és néhány héttel a befejezés előtt esedékes. A modell egy kötbérzáradékot is tartalmaz: a vevő, aki nem teljesíti a szerződést, jellemzően a letéttel megegyező összeggel tartozik. A finanszírozási feltételt igazítsa a jelzáloghitel-ütemtervéhez.

Címvizsgálat és Kadaster-keresések

A Kadaster nyilvános nyilvántartásokat vezet, amelyek rögzítik a bejegyzett ingatlanok jogi státuszára vonatkozó tényeket (BW 3:16. cikk), és az ezt a státuszt befolyásoló cselekmények bejegyzésre kerülhetnek (BW 3:17. cikk). Ez teszi biztonságossá a holland ingatlan-átruházást: egy bejegyzésre kötelező tény, amelyet a megszerzés bejegyzésekor nem jegyeztek be, általában nem érvényesíthető Önnel szemben, kivéve, ha tudott róla (BW 3:24. cikk).

A közjegyző általában a következőket ellenőrzi:

• az eladó tulajdoni lapja és a korábbi okiratok láncolata;
• meglévő jelzáloghitelek, amelyeket a hitelfelvétel után ki kell váltani és fel kell oldani;
• lefoglalások és lefoglalások (beslagen) az eladóval vagy az ingatlannal szemben;
• szolgalmi jogok, egyéb dologi jogok, valamint minőségi vagy lánckötelezettségek;
• földbérlet (erfpacht): a földbérleti díj, a felülvizsgálati dátumok és a futamidő vége;
• közjogi korlátozások, például műemléki státusz vagy önkormányzati végrehajtási határozatok;
• a tulajdoni lap megosztásáról és a tulajdonosi közösség létrehozásáról szóló okirat, amennyiben az ingatlan egy lakás;
• mindkét fél személyazonossága, cselekvőképessége és házassági állapota.

Ugyanilyen fontos az is, hogy mit nem ellenőriz a közjegyző : nem az épület állapotát, alapterületét, nedvességét, azbeszttartalmát vagy alapozását, sem azt, hogy engedélyezték-e a bővítést, hacsak az nem szerepel a nyilvántartásokban, sem az értékét. Az állapot és a tervezési megfelelőség az Ön felelőssége, amelyet a szerződés aláírása vagy feltételhez kötése előtt kell rendezni.

A harmadik fél számlája és a pénzmozgások

A közjegyzőnek egy vagy több külön számlát kell vezetnie a saját nevén, e minőségének feltüntetésével, amely kizárólag mások számára tartott pénz számára szolgál (Wna 25. cikk). Ez a derdengeldenrekening . A pénz elkülönített: nem a közjegyző tulajdona, és a közjegyző hitelezőinek hatókörén kívül esik. Ezért biztonságos a hollandiai teljesítés letéti ügynökök vagy az ellenérdekű ügyvédek közötti kötelezettségvállalások nélkül.

• A közjegyző számlakivonatot állít ki (megjegyzés a frekeningről) amely magában foglalja az árat, az átruházási illetéket, az illetékeket, a regisztrációs költségeket, a szolgáltatási díjak és a helyi adók megosztását, valamint a kauciót.
• A fennmaradó összeget a saját nevedre szóló számláról utalod át, általában a teljesítés előtti munkanapon; a hiteleződ ugyanarra a számlára fizeti ki a kölcsönt. Elszámolt összeg nélkül a szerződés nem kerül aláírásra.
• Az aláírás, a bejegyzés és a végső vizsgálat után a közjegyző kiváltja az eladó jelzáloghitelét, kifizeti az eladót és befizeti az átruházási illetéket.

Az eladó nem az aláíráskor kapja meg a fizetést, hanem akkor, amikor a közjegyző megerősíti az átruházás bejegyzését, és nem történt lefoglalás vagy új jelzálogjog. Ez a hiányosság védi Önt.

Az okiratok, az aláírás és a nyelvezet

Az okirat elkészültekor általában két közjegyzői okiratot kell aláírni: az átruházási okiratot ( akte van levering vagy transportakte ), a BW 3:89. cikkelye által előírt átadási okiratot, és ha kölcsönt vesz fel, a jelzálogjogot ( hypotheekakte ), amely létrehozza a hitelező biztosítéki jogát, amelyet szintén közjegyzői okirat hoz létre (3:260. cikk BW), és a nyilvános nyilvántartásba vétellel jön létre (3:89. cikk BW). A találkozó legfeljebb egy órát vesz igénybe. Aláírás előtt a közjegyző áttekinti az okiratokat, elmagyarázza azok tartalmát és következményeit, valamint válaszol a kérdésekre. Hozza magával eredeti személyazonosító okmányait; másolatokat nem fogadunk el.

Egy holland közjegyzői okiratot hollandul kell elkészíteni: a Wna 42. és 43. cikkelye előírja, hogy az okiratot ezen a nyelven kell aláírni. Amennyiben a megjelenő fél nem beszél megfelelően hollandul, kötelező egy, az esküdt tolmácsok és fordítók nyilvántartásából (Rbtv) vett hites tolmács közreműködése és az okirat fordítása, és az okirat rögzíti, hogy ezt megtették. A gyakorlatban a nemzetközi vevőkkel tapasztalattal rendelkező irodák előre elkészítik a tervezetek angol fordítását, és tolmácsot szerveznek. Kérje a tervezetek elkészítését néhány nappal korábban. A holland szöveg az irányadó.

Meghatalmazás aláírása

Nem kell Hollandiában tartózkodnia. Általában meghatalmazást ( volmacht ) adnak, amely felhatalmazza a közjegyzői iroda egyik alkalmazottját az Ön nevében való aláírásra. Magát a meghatalmazást általában közjegyző előtt kell aláírni – Hollandiában, vagy külföldön felülhitelesítéssel vagy Apostille-lal, gyakran hitelesített fordítással. Hetekkel előre intézkedjen; a pénzmosás elleni szabályok szerinti azonosítás továbbra is érvényes.

Regisztráció, és a tulajdonjog átruházásának pillanata

Az aláírást követően a közjegyző bemutatja az okiratot a Kadaster által vezetett nyilvános nyilvántartásoknak, általában elektronikusan, még aznap; ezt követően feldolgozzák a Basisregistratie Kadasterben, ami általában néhány munkanapot vesz igénybe. A Kadaster minden benyújtott okiratért fix összeget számít fel; ezeket a díjakat a Kadaster évente határozza meg díjszabásában, és közzéteszi a Staatscourantban, ezért kérje el az aktuális összeget az árajánlatában.

A tulajdonjog a bejegyzéssel, nem az aláírással száll át (BW 3:89. cikk). A bejegyzés attól a pillanattól hatályos, amikor az okiratot benyújtják a kadaszternek (BW 3:19. cikk), ezért az aláírás és a bejegyzés közötti időszakot rövidre kell tartani. A közjegyző ezután egy végső keresést végez, mielőtt kifizeti a pénzt.

Díjak, és ki választja ki a közjegyzőt

A meglévő ingatlanokat szinte mindig ingyen adják el – ez a „vevő költségei”: a vevő fizeti az illetéket és az átruházási okirat költségét. Mivel a vevő fizet, általában a közjegyzőt választja. Ne fogadja el egyszerűen az értékesítési ügynök javaslatát.

A közjegyzői díjakat nem törvény rögzíti, és hivatalonként eltérőek, ezért kérjen írásbeli árajánlatot, és hasonlítsa össze a hasonlóakat. Az árajánlatnak külön kell tartalmaznia az átruházási okirat és a jelzáloglevél díjait, a Kadaster-regisztrációs díjakat, a keresési költségeket, valamint a fordítás, a tolmács vagy a meghatalmazás díját. Az átruházási illeték ( overdrachtsbelasting ) különálló, és az adóhatóságnak fizetendő. A mértékek a Wet op belastingen van rechtsverkeerben találhatók, és az éves Belastingplan alapján kerülnek kiigazításra: kedvezményes mérték azon vevők számára, akik állandó lakhelyként fognak lakni az ingatlanban, egyszeri mentesség a jogosult fiatal vásárlók számára egy évente indexált értékhatáron belül, magasabb mérték az olyan lakásokra, amelyeket a vevő nem fog lakni, és külön mérték a nem lakáscélú ingatlanokra. A Belastingdienst közzéteszi a mértékeket és az aktuális értékhatárt; ellenőrizze ezeket arra az évre vonatkozóan, amelyben kitölti, és tekintse meg az átruházási illetékről és a vevő költségeiről szóló cikkünket.

Ha az eladó pénzügyi nehézségekkel küzd

Ha az eladó túlzottan eladósodott vagy csőd szélén áll, a szerződéskötés és az átruházás közötti idő veszélyessé válik: a hitelező lefoglalást regisztrálhat, vagy az eladót csődbe mehetnek, mielőtt az okiratot bejegyeznék, így Önnek a fizetésképtelen eladóval szembeni követelése marad, nem pedig egy házé.

A holland jog különleges védelmet nyújt: maga a vásárlás bejegyezhető a nyilvános nyilvántartásokba (BW 7:3. cikk), ezt a lépést általában Vormerkungnak nevezik . A bejegyzést követően bizonyos későbbi események – beleértve a lefoglalásokat és az eladó csődjét – korlátozott törvényes időszakon belül nem hivatkozhatók Önnel szemben, feltéve, hogy az átruházás ezen belül következik be. Ez nem automatikus: közjegyzőnek kell intézkednie, bizonyos feltételek és határidők betartásával. Ha a kutatás az árat meghaladó lefoglalást vagy jelzálogot tár fel, azonnal kérjen külön tanácsot.

Pénzmosási szabályok, azonosítás és bejelentés

Ez leginkább a külföldi vásárlókat lepi meg. A közjegyzők a holland pénzmosás elleni törvény, a Wwft (1a. cikk Wwft) hatálya alá tartoznak, és ügyfél-átvilágítást kell végezniük (3. cikk Wwft): meg kell állapítaniuk és ellenőrizniük kell az Ön személyazonosságát, azonosítaniuk kell a végső tényleges tulajdonost, amennyiben egy vállalat érintett az ügyben, meg kell állapítaniuk a kapcsolat célját és jellegét, valamint folyamatosan figyelemmel kell kísérniük az ügyleteket.

A gyakorlatban a közjegyző ragaszkodni fog az eredeti személyazonosító okmányok bemutatásához, és olyan kérdéseket tesz fel, amelyek tolakodónak tűnhetnek: honnan származik a pénz, hogyan gyűlt össze, miért érkezik a pénz egy adott országból vagy számláról, és ki irányítja a vásárló céget. Számítson bankszámlakivonatokra, egy másik ingatlan eladásának bizonyítékaira, ajándékozási okiratra vagy munkaviszony igazolására. A harmadik féltől, az EU-n kívülről vagy megmagyarázhatatlan mintázatból származó pénzeszközök vizsgálatot vonnak maguk után, és késleltetik az ügyintézés lebonyolítását.

A közjegyzőnek törvényi kötelezettsége is van a szokatlan tranzakciók bejelentésére a FIU-Nederlandnak, a holland pénzügyi hírszerző egységnek (Wwft 16. cikk). A közjegyző nem feltétlenül jelenti be a bejelentés megtételét. Mindez nem személyes vagy alku tárgya: a kezdetektől fogva adjon dokumentált beszámolót a közjegyzőnek a pénzeszközeiről, és a folyamat zökkenőmentesen fog zajlani.

Mit Law & More képes csinálni

A közjegyző végrehajtja az átruházást; mi pedig gondoskodunk az Ön pozíciójáról benne. Law & More Áttekintjük az adásvételi szerződést az aláírás előtt, vagy mielőtt lejárna az elállási időszak, ellenőrizzük a finanszírozási és felmérési feltételeket, a foglalót és a kötbérzáradékot, és tanácsot adunk, ha egy földbérleti szerződés, tulajdonosegyesület, műemlékvédelem alatt álló terület vagy az eladó pénzügyi nehézségei bonyolítják a helyzetet. Akkor is eljárunk, ha a hibák, a késedelem vagy a sikertelen teljesítés vitává válik. Ha Hollandiában vásárol, és azt szeretné, hogy a dokumentumokat egy kizárólag az Ön nevében eljáró ügyvéd olvassa fel, vegye fel velünk a kapcsolatot.