A holland jog szerinti bérbeadó kötelezettségei egyetlen alapelvre redukálódnak: az ingatlant rendelkezésre kell bocsátani és olyan állapotban kell tartani, amely lehetővé teszi a megállapodás szerinti használatot. Ez azt jelenti, hogy az ingatlant jó állapotban kell átadni, a használatot rontó hibákat a bejelentést követően ki kell javítani, és tartózkodni kell a bérlő élvezetének zavarásától.

Két korlát határozza meg a kötelezettséget. A kisebb, napi karbantartási munkák a bérlő feladata, és a kategóriákat a szabályzatok határozzák meg, nem pedig a szerződésben. A bérbeadó javítási kötelezettsége pedig akkor keletkezik, amikor tudomást szerez a hibáról, ami a bérlő írásbeli értesítését teszi azzá az időponttá, amelytől a bérleti díj csökkentése és a kártérítés megtérítése megkezdődhet.

A bérbeadó kötelezettségeinek megértése | Law & more

A bérleti szerződésnek több szempontja van. Ennek fontos szempontja a bérbeadó és a bérlővel szembeni kötelezettségei. A bérbeadó kötelezettségei tekintetében a kiindulópont „az az élvezet, amelyet a bérlő a bérleti szerződés alapján elvárhat”. Hiszen a bérbeadó kötelezettségei szorosan összefüggenek a bérlő jogaival.

Ez a kiindulópont konkrétan két fontos kötelezettséget jelent a bérbeadó számára. Mindenekelőtt a BW 7: 203 cikkelyében foglalt kötelezettség, hogy a tárgyat a bérlő rendelkezésére bocsássák. Ezen túlmenően a bérbeadóra tartási kötelezettség vonatkozik, vagy más szóval a holland polgári törvénykönyv 7: 204. cikkében szereplő hibákra vonatkozó szabályozás. Hogy pontosan mit jelent a bérbeadó mindkét kötelezettsége, arról ebben a blogban egymás után lesz szó.

A bérelt ingatlan rendelkezésre bocsátása

A bérbeadó elsődleges kötelezettségét illetően a holland polgári törvénykönyv 7: 203. Cikke előírja, hogy a bérbeadó köteles a bérlő rendelkezésére bocsátani a bérleményt, és azt az egyeztetett használathoz szükséges mértékben elhagyni. A megállapodás szerinti felhasználás például az alábbiak bérlésére vonatkozik:

(önálló vagy nem önálló) élettér;
üzleti tér, a kiskereskedelmi helyek értelmében;
egyéb üzleti helyiségek és irodák, a 7. cikk szerint: 203a BW

Fontos, hogy a bérleti szerződésben egyértelműen leírják, hogy a felek milyen használatban állapodtak meg. Végül is a bérbeadó általi kötelezettség teljesítésével kapcsolatos kérdésre adott válasz attól függ, hogy a felek mit írtak le a bérleti szerződésben a bérelt ingatlan rendeltetésével kapcsolatban. Ezért nemcsak a rendeltetésszerű használatot kell a bérleti szerződésben feltüntetni, hanem részletesebben is le kell írni, hogy a bérlő mire számíthat ennek alapján.

Ebben az összefüggésben például azokra az alapvető létesítményekre vonatkozik, amelyek a bérelt ingatlan meghatározott módon történő használatához szükségesek. Például egy épület üzlethelyiségként történő hasznosításához a bérlő pult, fix polcok vagy válaszfalak rendelkezésre állását is kikötheti, valamint egészen más követelményeket támaszthat például a papírhulladék vagy fémhulladék tárolására szolgáló bérelt helyiségre. ebben a kontextusban állítható be.

Fenntartási kötelezettség (nemteljesítés)

A bérbeadó második fő kötelezettségével összefüggésben a holland polgári törvénykönyv 7: 206. cikke előírja, hogy a bérbeadó köteles kijavítani a hibákat. Hogy mit kell érteni hibán, azt a Ptk. 7: 204. §-a részletesen kifejti: a hiba az ingatlannak olyan állapota vagy jellemzője, amelynek következtében az ingatlan nem tudja biztosítani a bérlő számára azt az élvezetet, amelyet az ingatlanon elvárhat. bérleti szerződés alapján.

Ami azt illeti, a Legfelsőbb Bíróság szerint az élvezet nemcsak a bérelt ingatlan állapotát vagy anyagi tulajdonságait foglalja magában. Az élvezetet korlátozó egyéb körülmények is hibának minősülhetnek a BW 7. cikke értelmében: 204. Ezzel összefüggésben vegyük figyelembe például a bérelt ingatlan várható megközelíthetőségét, megközelíthetőségét és megjelenését.

Bár ez egy tág fogalom, amely magában foglal minden olyan körülményt, amely korlátozza a bérlő élvezetét, a bérlő elvárásai nem haladhatják meg egy átlagos bérlő elvárásait. Más szóval ez azt jelenti, hogy a bérlő nem várhat el többet egy jól karbantartott ingatlannál. Ezenkívül a joggyakorlat szerint a bérlemények különböző kategóriái mindegyike más-más elvárásokat támaszt.

Mindenesetre nincs hiba, ha a bérleti tárgy nem biztosítja a bérlő számára a várható élvezetet a következők eredményeként:

a bérlő hibának vagy kockázatnak tulajdonítható körülmény. Például a bérelt ingatlan kisebb hibái a jogi kockázatelosztás miatt a bérlőt terhelik.
A bérlőre személyesen vonatkozó körülmény. Ez magában foglalhat például egy nagyon alacsony toleranciahatárt a többi bérlő normális életzaja tekintetében.
Harmadik fél által okozott tényleges zavar, például forgalmi zaj vagy zajkeltés a bérelt ingatlan melletti teraszról.
Valójában tényleges zavar nélküli állítás, amely olyan helyzet, amelyben például a bérlő szomszédja csak azt állítja, hogy a bérlő kertjén keresztül vezetési joga van, anélkül, hogy azt ténylegesen felhasználná.

Szankciók abban az esetben, ha a főbérlő megszegi a fő kötelezettségeket

Ha a bérbeadó nem tudja időben, teljes egészében vagy egyáltalán rendelkezésre bocsátani a bérelt ingatlant a bérlő rendelkezésére, akkor a bérbeadónak hiányosságai vannak. Ugyanez vonatkozik hibára. Mindkét esetben a hiányosság szankciókat von maga után a bérbeadó számára, és ebben az összefüggésben számos hatáskört ad a bérlőnek, például:

TeljesítésA bérlő ezután követelheti a bérbeadótól, hogy a bérelt ingatlant időben, teljes egészében vagy egészben rendelkezésre bocsássa, vagy a hibát kijavítsa. Mindaddig azonban, amíg a bérlő nem követeli a bérbeadótól a javítást, a bérbeadó nem javíthatja ki a hibát. Ha azonban a javítás lehetetlen vagy ésszerűtlen, a bérbeadónak nem kell ezt megtennie. Ha viszont a bérbeadó megtagadja a javítást, vagy nem teszi meg időben, a bérlő maga is kijavíthatja a hibát, és a költséget levonhatja a bérleti díjból.
A bérleti díj csökkentése. Ez a bérlő számára alternatívát jelent, ha a bérelt ingatlant a bérbeadó nem teszi elérhetővé időben vagy teljes egészében, vagy ha van hiba. A bérleti díj csökkentését a bíróságtól vagy a bérleti díj megállapító bizottságától kell igényelni. A követelést 6 hónapon belül kell benyújtani, miután a bérlő bejelentette a hibát a bérbeadónak. Ettől a pillanattól kezdve a bérleti díj csökkentése is hatályba lép. Ha azonban a bérlő engedélyezi ennek az időszaknak a lejártát, akkor a bérleti díj csökkentésére való jogosultsága csökken, de nem szűnik meg.
A bérleti szerződés felmondása, ha a bérleti díj hiánya az élvezetet teljesen lehetetlenné teszi. Ha egy olyan hiba, amelyet a bérbeadónak nem kell orvosolnia, például azért, mert az orvoslás lehetetlen, vagy olyan kiadásokat igényel, amelyek az adott körülmények között ésszerűen nem várhatók el, de ez teljesen lehetetlenné teszi azt az élvezetet, amelyet a bérlő elvárhat. a bérbeadó felmondja a bérleti szerződést. Mindkét esetben ez bíróságon kívüli nyilatkozattal történhet. Gyakran azonban nem minden fél ért egyet a feloszlatással, így a jogi eljárásokat továbbra is követni kell.
Kárpótlás. Ez a követelés csak akkor jár a bérlővel, ha a hiányosság, például a hiba megléte a bérbeadónak is tulajdonítható. Ez az eset áll fenn például abban az esetben, ha a hiba a bérleti szerződés megkötését követően keletkezett, és a bérbeadónak tulajdonítható, mert például nem végzett elegendő karbantartást a bérelt ingatlanon. De ha egy bizonyos hiba már a bérlet megkötésekor is fennállt, és a bérbeadó akkor tudott róla, akkor tudnia kellett volna róla, vagy tájékoztatnia kellett a bérlőt arról, hogy a bérelt ingatlan nem rendelkezik hibával.

Bérlőként vagy bérbeadóként részt vesz-e abban a vitában, hogy a bérbeadó megfelel-e a feltételeknek? Vagy többet szeretne tudni például a bérbeadóval szembeni szankciók bevezetéséről? Ezután vegye fel a kapcsolatot Law & More. A ingatlanjogászok a bérleti jog szakértői, és szívesen nyújtunk jogi segítséget vagy tanácsot. Akár bérlő, akár bérbeadó vagy, a Law & More személyes megközelítést alkalmazunk, és Önnel együtt áttekintjük helyzetét és meghatározzuk a (nyomon követési) stratégiát.