A tulajdonjog és a hosszú távú haszonbérlet egyaránt tulajdonjog a holland jog szerint, és a különbség közöttük az, hogy mi van a tulajdonodban. A tulajdonos a földet és minden ahhoz állandó jelleggel kapcsolódó dolgot birtokol a holland polgári törvénykönyv (BW) 5:1. cikke értelmében. A haszonbérlő ( erfpachter ) a BW 5:85. cikke értelmében tulajdonjoggal rendelkezik arra, hogy valaki más, általában egy önkormányzat vagy intézményi földtulajdonos tulajdonát képező földet birtokoljon és használjon földjáradék ( kánon ) ellenében és az okiratban rögzített feltételek mellett.
Három gyakorlati különbség következik. Az első az időbeli költség: telekbérleti díj fizetendő, és ahol a bérleti jog időszakokban, nem pedig folyamatosan érvényes, a bérleti díjat minden időszak végén újraértékelik, ami jelentős növekedéshez vezethet. A második maguk a feltételek. A bérleti szerződés szabályozza, hogy mit lehet építeni, hogyan lehet használni az ingatlant, hogy a változtatásokhoz szükséges-e engedély, és mi történik a futamidő végén, és ezek a feltételek kötelező érvényűek a későbbi vásárlókra nézve. A harmadik a finanszírozás: a hitelezők másképp értékelik az időbelileg korlátozott bérleti jogot, mint a teljes tulajdonjogot, és a jelzáloghitelnél kevesebb évvel hátralévő futamidő korlátozza a felvehető kölcsön összegét.
Amikor a haszonbérleti jog megszűnik, az 5:99 BW cikk feljogosítja a haszonbérlőt a telken még lévő épületek és munkálatok értékének megtérítésére, kivéve, ha a tulajdoni lap érvényesen másként rendelkezik. Ezért a vásárlás előtt a tulajdoni lap, és nem az értékesítési brosúra elolvasása a legfontosabb lépés.
Az alábbiakban ismertetjük a két fél jogait és kötelességeit, elmagyarázzuk, hogyan működik a földbérleti díj felülvizsgálata és kivásárlása, valamint mit kell ellenőrizni a bérleti feltételekben, mielőtt elköteleznénk magunkat.
Tulajdonjog vagy bérlet: mi a különbség?
Tulajdonjog esetén a föld és az épület is a tulajdonodban van. Haszonbérlet esetén az épület a tulajdonodban van, és jogod van a föld használatára is, de maga a föld valaki más tulajdonában van.
In Amsterdam és számos más holland városban a földterület nagy részét az önkormányzat adja bérbe. Otthon vagy üzleti helyiség vásárlása ott gyakran bérlemény vásárlását jelenti, nem pedig teljes tulajdonjogot. Ez befolyásolja a költségeket, azt, hogy mit tehet az ingatlannal, és hogy mennyi hitelt vehet fel. A különbség sokkal túlmutat azon, hogy ki melyik számlát fizeti.
Megjegyzendő, hogy az angol „leasehold” szó bérbeadásra is utalhat. A holland „leasehold” ( erfpacht ) nem bérleti szerződés: egy tulajdonjog, amelyet eladhat, elzálogosíthat és örököseire hagyhat. A bérbeadásra a cikk későbbi részében visszatérünk.
Röviden: a tulajdonjog és a bérleti jog összehasonlítása
A táblázat egy pillantással mutatja be a főbb különbségeket.
| Aspect | Tulajdon | Bérlet (erfpacht) |
|---|---|---|
| Ami a tulajdonod | Ingatlanok és épületek (BW 5:1. cikk) | Az épület és a földhasználati jog (BW 5:85. cikk) |
| Folyamatos fizetés a földért | Egyik sem | Földbérleti díj, kivéve, ha megvásárolták |
| Időtartam: | Korlátlan | Örökös, folyamatos időszakokban vagy határozott ideig, az okirattól függően |
| Használat és módosítások | Ingyenes, a közjog keretein belül, például az övezeti övezetek és az engedélyek tekintetében | Ingyenes, kivéve, ha az okirat másként rendelkezik; az okiratok gyakran tartalmaznak korlátozásokat |
| Átruházás és öröklés | Ingyenes | Ingyenes, kivéve, ha a tulajdonjog megszerzéséhez a földtulajdonos hozzájárulása szükséges (BW 5:91. cikk) |
| Fenntartási és ingatlanadó | A tulajdonosnak | A bérlő számára |
| A jobb vége | Nem alkalmazható | Épületek kártalanítása, kivéve, ha érvényesen kizárták (BW 5:99. cikk) |
Mit jelent a tulajdonjog a holland jog szerint?
A tulajdonjog a legátfogóbb jog, amellyel valaki egy ingatlanhoz rendelkezhet (BW 5:1. cikk). A tulajdonos szabadon használhatja az ingatlant, feltéve, hogy tiszteletben tartja mások jogait és a törvényt.
A föld tulajdonjoga magában foglalja az ahhoz állandó jelleggel kapcsolódó épületeket és létesítményt is (BW 5:20 cikk). A gyakorlatban a „szabad használatot” mindig közjogi korlátozások szabályozzák: a környezetvédelmi és rendezési terv ( omgevingsplan ) határozza meg, hogy mit építhet és hogyan használhatja az ingatlant, és számos átalakításhoz engedély szükséges. Lakás esetében a megosztási okirat és a tulajdonosi közösség ( Vereniging van Eigenaars , VvE) szabályai is érvényesek.
A tulajdonos bárki beleegyezése nélkül eladhatja, elajándékozhatja, elzálogosíthatja és örököseire hagyhatja az ingatlant. A tulajdonos viseli az összes költséget: a karbantartást, a biztosítást, az ingatlanadót ( onroerendezaakbelasting , OZB), és lakás esetén a VvE-hez való hozzájárulásokat.
Mi a bérleti jog (erfpacht)?
A haszonbérleti jog egy olyan tulajdonjog, amely feljogosít arra, hogy valaki más tulajdonában lévő földet tarts és használj (BW 5:85. cikk). Cserébe általában földbérleti díjat fizetsz, és be kell tartanod a haszonbérleti okiratban foglalt feltételeket.
A haszonbérleti jogot közjegyzői okirat hozza létre, amelyet az Ingatlan-nyilvántartásba ( Kadaster ) jegyeznek be. A holland tulajdonjog dologi jogként kezeli: a föld minden későbbi tulajdonosát és minden későbbi haszonbérlőt köt. Hacsak az okirat másként nem rendelkezik, a haszonbérlőnek ugyanolyan joga van a föld használatára, mint egy tulajdonosnak (BW 5:89. cikk).
Milyen típusú lízingek léteznek?
- Örökös bérleti jog (euwigdurende erfpacht): a jognak nincs lejárati dátuma. A földbérleti díj évente fizethető, vagy előre megvásárolható. Amsterdam 2016 óta ezen az alapon új bérleti szerződéseket adott ki, és a meglévő bérleti szerződéseseknek egy átállási lehetőséget kínál.
- Folyamatos bérleti jog (előfeszített erőpacht): a jognak nincs lejárati dátuma, de a földbérleti díjat egy adott időszakra, például 50 vagy 75 évre határozzák meg, és minden időszak végén újraértékelik. Ez az újraértékelés jelentős emelkedéshez vezethet.
- Határozott idejű bérleti jog: a jog egy meghatározott napon megszűnik. A határidő lejártakor a föld visszakerül a földtulajdonoshoz, és a bérleti jog tulajdonosa kártérítésre jogosult az épületekért, kivéve, ha érvényesen kizárták.
Mennyi a földbérleti díj és hogyan változik?
A földjáradék ( kánon ) a földhasználatért járó fizetés. Gyakran évente inflációval indexálják, és folyamatos haszonbérlet esetén minden időszak végén újraértékelik, általában a föld adott időpontbeli értéke alapján. Sok haszonbérlő egy időszakra vagy örökre megvásárolta a földjáradékot egy összegben.
A kiárusítási időszak a lejárati dátumáig védi Önt. Utána új telekbérleti díj lép életbe. Gondosan ellenőrizze a jelenlegi időszak lejárati dátumát: ha néhány éven belül lejár, az új telekbérleti díj jelentősen befolyásolhatja az ingatlan értékét és a havi költségeit.
Mit tartalmaznak az általános feltételek?
A legtöbb önkormányzat általános bérleti feltételeket ( algemene bepalingen ) használ, amelyeket a tulajdoni lap alkalmazandónak nyilvánít. Ezek gyakran tartalmaznak szabályokat a következőkre vonatkozóan:
- az engedélyezett felhasználás, például csak lakáscélú vagy vendéglátóipari tevékenység kizárása;
- hozzájárulás módosításokhoz, bővítésekhez vagy használatváltoztatáshoz, néha többletdíj ellenében;
- a földjáradék indexálása és újraértékelése;
- az épület karbantartására és biztosítására vonatkozó kötelezettségek;
- bírságot vagy elbocsátást szabnak ki, ha a feltételeket megszegik.
Az általános szerződési feltételek különböző verziói érvényesek attól függően, hogy mikor jött létre a bérleti jog. Mindig ellenőrizze, hogy melyik verzió vonatkozik az Ön által vásárolt ingatlanra.
Hogyan különböznek a jogok és a kötelességek a gyakorlatban?
A bérlő a gyakorlatban szinte tulajdonos: viseli az épület költségeit és kockázatait, eladhatja és továbbadhatja. A különbség a földjáradékban és a földtulajdonos által meghatározott feltételekben rejlik.
Az ingatlan feletti ellenőrzés
A tulajdonos közjogi keretek között megváltoztathatja az ingatlant. A bérlő elvileg ugyanezt teheti (BW 5:89. cikk), de a tulajdoni laphoz gyakran a földtulajdonos hozzájárulása szükséges a bővítéshez, a használat megváltoztatásához vagy az ingatlan lakásokra osztásához. A hozzájárulás nélküli eljárás pénzbírsággal, súlyos esetekben pedig a bérleti szerződés megszüntetésével járhat.
Költségek és kötelezettségek
A karbantartást és a biztosítást egyaránt a tulajdonos és a bérlő fizeti. A bérlő fizeti a földbérleti díjat is. A tulajdonosok ingatlanadóját (OZB) az a személy fizeti, aki az ingatlant tulajdonjog vagy más tulajdoni jog alapján birtokolja, tehát bérleti jog esetén a bérlő fizeti azt. A régi elképzelés, hogy a bérlőnek „korlátozott karbantartási kötelezettségei” vannak, egy félreértés, amely a bérbeadáson alapul; egy holland bérleti jog alapján a karbantartás a bérlőt terheli.
Átruházás és öröklés
A haszonbérleti jog eladható, jelzáloggal terhelhető és örökölhető, mint a tulajdonjog. Az okirathoz szükség lehet a földtulajdonos hozzájárulására az átruházáshoz (BW 5:91. cikk). Ha a földtulajdonos alapos ok nélkül megtagadja, az alkerületi bíróság pótolhatja ezt a hozzájárulást. Öröklés esetén a haszonbérleti jog az örökösökre száll; nincs szükség hozzájárulásra. Külföldi vásárlók esetében ugyanazok a szabályok érvényesek; a határokon átnyúló vonatkozásokról lásd a nemzetközi üzleti jogról szóló cikkünket.
Felmondhatja-e a földtulajdonos a bérleti szerződést?
Csak korlátozott esetekben. A BW 5:87. cikkelye értelmében a földtulajdonos csak akkor szüntetheti meg a szerződést, ha a bérlő két egymást követő évben nem fizette a földbérleti díjat, vagy súlyosan megszegte egyéb kötelezettségeit. A földtulajdonosnak ebben az esetben meg kell fizetnie a bérlőnek a bérleti jog értékét, levonva a bérlő tartozását. A bérlő maga is felmondhatja a bérleti jogot, kivéve, ha az okirat másként rendelkezik.
A bérleti jogviszony lejártakor a korábbi bérlő kártérítésre jogosult a még meglévő épületek értékéért (BW 5:99. cikk). A tulajdoni lap csak bizonyos esetekben zárhatja ki ezt a kártérítést, például ha a földet nem lakás céljára szánták, vagy ha a bérleti jog azért szűnik meg, mert a bérlő felmondta azt.
Hogyan befolyásolja a lízing a finanszírozást és az adózást?
Egy lízingelt ingatlan finanszírozható jelzáloggal, de a hitelezők alaposan megvizsgálják a feltételeket. A telekbérleti díj egy fix költség, ami csökkenti a hitelfelvételi képességet, és a rövid fennmaradó futamidő problémát jelenthet.
Jelzálog
A hitelezők figyelembe veszik a földjáradékot a felvehető kölcsön összegének kiszámításakor. Határozott idejű bérleti szerződés vagy hamarosan lejáró, kivásárolt földjáradék esetén sok hitelező megköveteli, hogy a futamidő legalább a jelzáloghitel időtartamáig tartson. Örökös bérleti szerződés és örökre kivásárolt földjáradék esetén az ingatlant általában szinte teljes tulajdonjogként kezelik.
Adó
Egy olyan otthon esetében, amelyben él, a rendszeres telekbérleti díjak levonhatók a saját otthon költségeként ( eigen woning ) a holland jövedelemadóban. A telekbérleti díj megvásárlására szolgáló egyösszegű összeg nem levonható. Ha kölcsönt vesz fel a telekbérleti díj megvásárlására, a kölcsön kamata elvileg levonható jelzálogkamatként. Ellenőrizze saját helyzetét egy adótanácsadóval; nem adunk tanácsot az adószerkezet kialakításában.
Mit jelent a választási lehetőség a magánszemélyek és a vállalkozások számára?
A legtöbb vevő számára a választás nem szabad: az ingatlan tulajdonjoggal vagy bérlettel történő értékesítése a földterülettől függ. A valódi kérdés az, hogy a bérleti feltételek és a földjáradék elfogadhatóak-e, és mit jelent ez az ár szempontjából.
Magánszemélyek számára
Egy lízingelt ingatlan gyakran olcsóbb, mint egy hasonló, teljes tulajdonú ingatlan, de telekbérleti díjat fizet, vagy kivásárlási díjat fizet. Hasonlítsa össze a teljes költségeket a várható lakhatási időszak alatt, beleértve a várható telekbérleti díjat az újraértékelés után. Fontolja meg a későbbi eladást is: a kedvezőtlen telekbérleti díjjal vagy a hamarosan lejáró időszakkal rendelkező lízing megnehezítheti az ingatlan eladását.
A vállalkozások számára
A haszonbérleti telken telephelyet vásárló vállalkozásoknak különös figyelmet kell fordítaniuk a vételár-bejegyzésben szereplő engedélyezett használatra. Az irodai rendeltetésről lakó- vagy vendéglátóhelyi rendeltetésre való áttérés gyakran engedélyt, és néha magasabb földbérleti díjat igényel. Ipari területek esetében a földtulajdonos különleges feltételeket szabhat a tevékenységekre és a környezeti hatásokra vonatkozóan.
A bérleti szerződés nem bérbeadásra szolgál
Sok vállalkozás a „lízing” kifejezést helyiségek bérbeadására használja. A holland jogban ez bérleti szerződés ( huurovereenkomst ), nem pedig haszonbérlet. A bérlő nem szerez tulajdonjogot, és nem viseli az épület költségeit. Kiskereskedelmi és vendéglátóipari helyiségek esetében a bérlők erős védelemben részesülnek, beleértve az öt plusz öt éves minimum időtartamot (BW 7:292. cikk); irodák esetében a védelem korlátozottabb (BW 7:230a. cikk).
A helyiség bérlése és vásárlása közötti választás üzleti döntés. A bérlés kevesebb tőkét igényel, és rugalmasságot biztosít például egy gyorsan növekvő induló vállalkozás számára. A vásárlás, akár tulajdonjoggal, akár bérlettel, kontrollt és stabilitást biztosít, és az ingatlan értéke az Ön számlájára írható. Ez mind a kockázatokra, mind az előnyökre vonatkozik.
| Kritérium | Tulajdonjog megvásárlása | Bérleti jogban történő vásárlás | Kölcsönzése |
|---|---|---|---|
| Kezdeti beruházás | Magas | Magas, gyakran valamivel alacsonyabb, mint a tulajdoni hányad | Alacsony |
| Folyamatos fizetés a földterületért vagy az ingatlanért | Egyik sem | Földbérleti díj, kivéve, ha megvásárolták | Bérlés |
| Saját tőke kiépítése | Igen | Igen, a körülményektől függően | Nem |
| Karbantartás | Tulajdonos | Haszonbérlő | Nagyrészt bérbeadó, a megállapodástól függően |
| Rugalmasság a távozásra | Eladás szükséges | Eladás szükséges | A bérleti szerződés felmondása |
Mire kell figyelni bérbeadott ingatlan vásárlása előtt?
Az okirat, az általános feltételek és a földbérleti díj. A közjegyző bejegyzi az átruházást, de annak ellenőrzése, hogy a feltételek megfelelnek-e az Ön terveinek, az Ön felelőssége, és az adásvételi szerződést általában a közjegyző beavatkozása előtt aláírják.
- Milyen típusú bérleti szerződésről van szó: határozott idejű, folyamatos vagy örökös?
- Mennyi a jelenlegi földbérleti díj, kivásárolták-e, és meddig?
- Mikor ér véget a jelenlegi időszak, és hogyan fogják kiszámítani az új földbérleti díjat?
- Mely általános feltételek vonatkoznak rá, és melyik verzió?
- Milyen felhasználás engedélyezett, és az megfelel-e a terveidnek?
- Szükséges-e hozzájárulás a módosításokhoz, felosztáshoz vagy a felhasználás megváltoztatásához?
- Szükséges-e a tulajdoni laphoz hozzájárulás az átruházáshoz?
- Le lehet vásárolni a földjáradékot, vagy át lehet váltani örökbérletre vagy teljes tulajdonjogra? Számos önkormányzat kínál ilyen konstrukciókat.
- Elfogadja a hitelező a bérleti feltételeket?
A vételi szerződésbe foglaljon bele egy olyan feltételt, amely lehetővé teszi az elállást, ha a bérleti feltételek eltérnek az Ön által közöltektől. A lakást vásárló fogyasztónak az aláírt adásvételi szerződés átadását követően háromnapos elállási időszaka is van (BW 7:2. cikk).
Összefoglalva
- A tulajdonos a földterület és az épület tulajdonosa; a bérlő az épület tulajdonosa, valamint a földterület használatára vonatkozó tulajdonjoggal is rendelkezik (BW 5:1. és 5:85. cikk).
- Haszonbérlet esetén földbérleti díjat fizetsz, amelyet minden időszak végén újraszámíthatnak, kivéve, ha azt már kivásárolták.
- A bérlő viseli a fenntartási és ingatlanadót, és eladhatja, jelzáloggal terhelheti és örökösökre hagyhatja a bérleti jogot, a szerződésben foglalt hozzájárulási követelmények függvényében.
- A földtulajdonos csak két év kifizetetlen földjáradék vagy súlyos szerződésszegés esetén mondhatja fel a szerződést, és ezt követően köteles kártalanítani a bérlőt.
- A vételi szerződés aláírása előtt olvassa el a szerződést és az általános feltételeket, és ellenőrizze a telekbérleti díjat és a hitelező feltételeit.
Gyakran Ismételt Kérdések
Mi a fő különbség a tulajdonjog és a bérleti jog között?
Tulajdonjog esetén a föld és az épület is a tulajdonodban van. Haszonbérlet (erfpacht) esetén a föld az épület, valamint egy olyan földhasználati jogod van, amely valaki más, általában az önkormányzat tulajdonában van, földjáradék fejében és a vételi okiratban foglalt feltételek mellett.
Elterjedt a bérleti szerződés Hollandiában?
Igen, különösen egyes városokban. Amsterdampéldául földterületeinek nagy részét haszonbérletbe adja, és 2016 óta az új haszonbérleti szerződések örökösök. Más önkormányzatok is alkalmazzák a haszonbérletet, és többen is kínálnak programokat a helyszíni bérleti díj megvásárlására vagy teljes tulajdonjogra való átruházására.
Ki fizeti a fenntartási költségeket és az ingatlanadót bérleti szerződés esetén?
A bérlő. Holland bérleti szerződés esetén a bérlő viseli az épület karbantartását és biztosítását, valamint a telekbérleti díjon felül az ingatlanadót is. Az időszakos telekbérleti díj, amelyben él, levonható a jövedelemadóból; az egyösszegű kivásárlási díj nem.
Eladhatom vagy hagyhatom-e a bérleti szerződéssel rendelkező ingatlant az örököseimre?
Igen. A haszonbérleti jog eladható, jelzáloggal terhelhető és örökölhető. Az adásvételi okirathoz szükség lehet a földtulajdonos hozzájárulására; ha a földtulajdonos alapos ok nélkül megtagadja, az alkerületi bíróság pótolhatja ezt a hozzájárulást (a Holland Polgári Törvénykönyv 5:91. cikke). Öröklés esetén nincs szükség hozzájárulásra.
Hogyan tudunk segíteni?
Irodáinkból itt: Eindhoven és a Amsterdam, Law & More tanácsot ad magánszemélyeknek és vállalkozásoknak ingatlanvásárlással, bérleti feltételekkel, földtulajdonosokkal folytatott vitákkal és kereskedelmi bérleti szerződésekkel kapcsolatban. További információkat a következő weboldalunkon talál: fő oldalon, vagy vegye fel a kapcsolatot Law & More közvetlenül.
Nem biztos benne, hogy hol áll? Meséljen nekünk a helyzetéről. Egy munkanapon belül tájékoztatjuk a lehetőségeiről.
Hogyan Law & More segíthetünk ebben, ezt elmagyarázzuk a mi oldalunkon bérleti ügyvéd cimre.
