Hollandiában az előzetes adásvételi szerződés egyáltalán nem előzetes. A holland elnevezése, a voorlopige koopovereenkomst, történelmi félrevezető: miután a vevő és az eladó is aláírta, létrejön egy kötelező érvényű szerződés, és egyik fél sem mondhat le egyszerűen. A lakást vásárló fogyasztónak három napja van indoklás nélkül felmondani a vásárlást; ezt követően az egyetlen kiút egy megállapodás szerinti feltétel, például egy finanszírozási kikötés, a másik fél beleegyezése vagy a felbontás jogi indoka.
Milyen voorlopige koopovereenkomst valójában
A megállapodást ideiglenesnek nevezik, mivel megelőzi a tulajdonjog átruházásáról szóló közjegyzői okiratot. Ez az egyetlen értelemben ideiglenes. A holland jog szerint az ingatlan tulajdonjoga csak közjegyző (notaris) által készített és a Kadasterben bejegyzett okiraton keresztül kerül át, így az aláírás és a megkötés között van egy időszak, általában egy-három hónap, amely alatt a felek egymáshoz kötődnek, de az ingatlan még nem cserélt gazdát. Ezt az időszakot az adásvételi szerződés szabályozza.
Mindkét benne foglalt kötelezettség valós. Az eladónak a megállapodás szerinti állapotban és a fel nem sorolt terhektől mentesen kell átadnia az ingatlant; a vevőnek ki kell fizetnie az árat, és a megbeszélt időpontban meg kell jelennie a közjegyzőnél. Ennek elmulasztása szerződésszegésnek minősül, és a holland piacon használt mintaszerződések büntetést vonnak maguk után. Aki abban a hitben írja alá a dokumentumot, hogy az csupán egy szándékot rögzít, félreértette, amit tett.
Amit a megállapodásnak tartalmaznia kell
Az adásvételi szerződés akkor jön létre, amikor a felek megállapodnak a tárgyban és az árban. Elvileg minden mást a törvény határoz meg, de egy működőképes holland adásvételi szerződés lényegesen többet rögzít: a felek teljes nevét és címét, az ingatlan pontos leírását kataszteri megjelölésével, az árat, az átadás dátumát, az ingóságokat, amelyeket a szerződés tartalmaz, és az ingatlan átadásának állapotát.
Ezen túlmenően jönnek azok a záradékok, amelyek eldöntik, hogy ki viseli a kockázatot. Milyen feltételeknek kell teljesülniük, és mikorra. Hogy a vevő fizet-e előleget vagy nyújt-e bankgaranciát. Mit nyilatkozott az eladó az ingatlanról, és mit fogad el a vevő ismert hibaként. Hogy az eladó közölt-e olyan ügyeket, mint a talajszennyezés, egy földalatti üzemanyagtartály, azbeszt, műemléki státusz vagy egy aktív vita egy szomszéddal. A legtöbb, a szerződéskötés utáni vita egy soha le nem írt ítélettel kapcsolatos vitává válik.
Írásbeli forma és a háromnapos türelmi idő
A holland polgári törvénykönyv (Burgerlijk Wetboek) 7:2. cikke akkor alkalmazandó, ha egy ingatlant természetes személy vásárol, aki nem szakmája vagy üzleti tevékenysége körében jár el. Ebből két szabály következik. Az adásvételt írásban kell megkötni, így az árról szóló szóbeli megállapodás még nem kötelező érvényű a lakás magánszemély vásárlójára nézve. A vevőnek háromnapos elállási ideje (bedenktijd) van, amely attól a naptól számítódik, amikor a vevő megkapja az aláírt megállapodás egy példányát, és amelynek során az adásvételt indoklás és tartozás nélkül felmondhatja.
Három részlet dönti el az eseteket. Az időszaknak legalább két olyan napot kell magában foglalnia, amely nem szombat, vasárnap vagy munkaszüneti nap, így a pénteki kézbesítés nem kerül a vevőnek hétvégébe. Az időszak az aláírt dokumentum kézhezvételétől kezdődik, ezért az átadás pillanatát kell rögzíteni. És a jog kizárólag a vevőt illeti meg: az eladónak, aki megbánja az üzletet, nincs elállási ideje, ahogy annak a vevőnek sem, aki vállalkozás, vagy aki üzleti tevékenység keretében vásárol. A védelmet nem lehet a vevő hátrányára elvenni.
A türelmi idő rövid és abszolút. Használja a megállapodás ellenőrzésére, ne tárgyalásra. Ha ugyanazok a felek hat hónapon belül új vételi szerződést kötnek ugyanazon ingatlanra, a vevő nem kap újabb három napot.
Feltételek: hogyan működik valójában a voorbehoud
A feltétel, vagy voorbehoud, a vevő fő menekülési útvonala a türelmi idő lejárta után. A legismertebb a finanszírozási záradék (financieringsvoorbehoud), amely feljogosítja a vevőt a vásárlás felmondására, ha nem kap jelzáloghitel-ajánlatot. Ez nem automatikus. Csak akkor létezik, ha belefoglalták a szerződésbe, csak az ott meghatározott időpontig érvényes, és általában csak időben kézbesített írásbeli értesítéssel és az elutasítások dokumentációjával lehet rá hivatkozni.
Ez utóbbi követelmény megbénítja az embereket. Az a vevő, aki elhalasztja a határidőt, vagy aki nem támogatott e-mailt küld, elveszíti a feltételt, és továbbra is egy olyan vásárláshoz kötődik, amelyet nem tud finanszírozni, és pontosan erre a helyzetre tervezték a kötbérzáradékot. Ha egy jelzáloghitel-tanácsadónak több időre van szüksége, írásban kérjen hosszabbítást az eladótól, és a hosszabbítást is írásban szerezze be. Más feltételek is gyakoriak: kielégítő statikai felmérés, a vevő saját otthonának eladása, engedély megadása vagy az önkormányzat pozitív véleménye a tervezett használatról.
Foglaló, bankgarancia és kötbérzáradék
A holland ingatlanügynöki szövetségek által használt modellmegállapodások előírják a vevő számára, hogy a türelmi időszak lejárta után meghatározott számú héten belül letétet fizessen a közjegyzői ügyfélszámlára, vagy bankgaranciát nyújtson azonos összegre – általában a vételár tíz százalékára. Ugyanezek a modellek a teljesítés elmulasztása esetén a büntetést az ár tíz százalékában határozzák meg, amelyet a teljesítési kötelezettségen felül vagy kártérítésként kell fizetni, ha az eladó felmond.
A kötbér nem fizetendő automatikusan. Általános szabály, hogy a szerződésszegő felet először írásban kell felszólítani a teljesítésre egy meghatározott határidőn belül, és csak azután válik a szerződésszegő fél szerződésszegővé, ha ez az időszak nem telik el teljesítés nélkül. A sértett fél ekkor választhat: követeli a teljesítést, vagy felmondja a szerződést és követeli a kötbért. A bíróság csökkentheti a szerződéses kötbért, de csak akkor, ha a méltányosság egyértelműen megköveteli, ami egy igényes teszt; rossz terv lenne azt feltételezni, hogy a bíró egyszerűen lejjebb viszi az összeget.
Formátum: a vásárlás regisztrálása a pozíció védelme érdekében
Az aláírás és az átruházás között a vevő ki van téve. Az eladó eladhatja ugyanazt a házat valaki másnak, jelzálogot adhat rá, vagy csődöt jelenthet, és egy adásvételi szerződés önmagában csak személyes követelést biztosít a vevőnek. A Polgári Törvénykönyv 7:3. cikke lehetővé teszi az ingatlanvásárlás nyilvános nyilvántartásba vételét. Ez a bejegyzés, amelyet német nevén Vormerkungnak ismernek, mentesíti a vevőt a későbbi eladástól, a későbbi jelzálogtól, a lefoglalástól vagy az eladó oldaláról történő fizetésképtelenségtől.
A bejegyzést közjegyző végzi, és kevés költséggel jár. A bejegyzés visszamenőlegesen megszűnik, ha az ingatlant hat hónapon belül nem ruházzák át, és ugyanazon felek közötti új bejegyzést további hat hónapra blokkolják, így ez egyfajta védelem a szokásos befejezési időszakra, nem pedig nyílt végű fenntartás. A háromnapos türelmi időszak alatt a bejegyzéshez közjegyzői okirat szükséges. Minden olyan vásárlás esetén, amelynek befejezése előtt hosszú idő telik el, vagy ahol az eladó pénzügyei bizonytalanok, ennek kell az alapértelmezettnek lennie.
A tárgyalások megszakítása, mielőtt bármit is aláírnának
A megállapodás előtt van egy olyan szakasz, amelyben semmit sem írtak alá, és a holland jog nem hagy erre teljes szabadságot. A kiindulópont az, hogy bármelyik fél megszakíthatja a tárgyalásokat. Ez a szabadság akkor ér véget, ha a másik fél jogosan számíthat a szerződés létrejöttére, vagy ha a megszakítás más okokból elfogadhatatlan lenne; ilyen körülmények között a szerződéstől elállt fél felelős lehet a költségekért, és kivételesen az alku elvesztéséért is. A Legfelsőbb Bíróság ezt a kritériumot a CBB kontra JPO (ECLI:NL:HR:2005:AT7337) ügyben 2005. augusztus 12-én hozott ítéletében határozta meg, és szigorúan alkalmazza: a megszakadt tárgyalásokért való felelősség a kivétel, nem a szabály.
Szándéknyilatkozatok üzleti felvásárlásokban
Egy vállalkozás vagy részvény eladásakor az üzletkötést megelőző dokumentum a szándéknyilatkozat (intentieverklaring). Itt a címke kevésbé számít, mint a megfogalmazás. A legtöbb szándéknyilatkozat a kereskedelmi feltételeket nem kötelező érvényűvé teszi, míg néhány záradékot teljes mértékben kötelező érvényűvé tesz: titoktartás, kizárólagosság egy meghatározott időszakra, a kellő gondosság költségeinek megfizetője, az irányadó jog és a fórum. Ha a szándék az, hogy a részvényadásvételi megállapodás aláírásáig ne legyen megállapodás, ezt egyetlen egyértelmű mondatban fogalmazd meg, mert egy olyan levelet, amely lezárt üzletnek tűnik, úgy is fogják kezelni.
Nyilvánosságra hozatal, vizsgálat és a kockázatot áthárító záradékok
A holland jogrendszer a hibákért való felelősséget az eladó tájékoztatási kötelezettsége és a vevő vizsgálati kötelezettsége között osztja meg. Az eladónak el kell mondania a vevőnek, amit tud a rendeltetésszerű használatot akadályozó hibákról, még akkor is, ha a vevő nem kérdez rá; az az eladó, aki hallgat egy beázó tetőről vagy egy szerkezeti problémáról, később nem bújhat el a vevő mulasztása mögé. A vevőnek a maga részéről úgy kell tájékozódnia, mint egy ésszerűen körültekintő vásárló, ami egy régebbi ingatlan esetében általában szerkezeti felmérést jelent.
Ahol a két kötelezettség találkozik, ott általában az eladó kötelezettsége érvényesül: egy ismert hibáról való hallgatás nem orvosolható azzal, hogy a vevő nem vizsgálta ki az ügyet. Ezért a szabványos szerződések tartalmaznak egy sor záradékot, amelyek célja a határvonal elmozdítása. A korhatár-záradék (ouderdomsclausule) rögzíti, hogy az ingatlan régi, és hogy a vevő elfogad egy alacsonyabb építési színvonalat. A be nem költözés tilalmára vonatkozó záradékot (niet-zelfbewoningsclausule) az örökösök és a befektetők alkalmazzák, akik soha nem laktak az ingatlanban, és ezért nem sokat mondhatnak róla. Az a záradék, amelyben a vevő elfogad egy megnevezett hibát, teljesen kizárja az adott hibát a vitából.
Ezen záradékok egyike sem ártalmatlan sablon. Mindegyik leszűkíti a vevő későbbi igényeit, és mindegyik alku tárgyát képezi. Ha az eladó a folyamat későbbi szakaszában kiegészít egy záradékkal, tekintse azt jelzésnek arra, hogy megkérdezze, mit tud, és a választ inkább a megállapodásban rögzítse, mint e-mailben.
Amit ellenőrizni kell aláírás előtt
A vásárolandó ingatlan leírását a kataszteri kivonat és a tervek alapján, ne az értékesítési brosúra alapján olvasd el. Ellenőrizd, hogy minden feltétel, amire támaszkodsz, szerepel-e a dokumentumban, dátummal és érvényesítési eljárással. A teljesítési dátumot vesd össze a jelzáloghitel-ajánlatod lejárati dátumával, és ha el is adod az ingatlant, akkor a saját eladásod teljesítési dátumával. Ellenőrizd, hogy mit nyilatkozott az eladó, és mit fogadtál el, mert egy olyan záradék, amelyben elfogadod az ingatlant jelenlegi állapotában, jelentősen leszűkíti a jogorvoslati lehetőségeidet.
Két pont érdemel külön figyelmet. A hibákkal kapcsolatos panaszokat a felfedezésüket követő ésszerű időn belül kell benyújtani; az ingóságok fogyasztói vásárlásaira vonatkozó fix két hónapos szabály nem vonatkozik a házvásárlásra, de a késedelem továbbra is megfosztja a vevőt a követelésétől. Az átruházási illeték, a jelzálogkamat-kedvezmény és az Ön által választott szerkezet adózási következményei pedig adótanácsadó hatáskörébe tartoznak, nem pedig az ügyvédjére vagy az ingatlanügynökére.
Law & More Felülvizsgálja és megfogalmazza a holland adásvételi szerződéseket vevők és eladók számára, tárgyal a feltételekről és a teljesítési határidőkről, valamint fellép, ha az üzlet meghiúsul, és kötbért követelnek. szerződéses ügyvédek hollandul és angolul dolgozz, és adj világos választ arra vonatkozóan, hogy hol állsz. Meséljen nekünk a helyzetérőlEgy munkanapon belül tájékoztatjuk a lehetőségeiről.
Hogyan Law & More segíthetünk ebben, ezt elmagyarázzuk a mi oldalunkon ingatlanügyvéd cimre.
