Igen, külföldiként vásárolhatsz házat Hollandiában: a holland törvények nem írnak elő állampolgársági vagy tartózkodási engedély követelményt az ingatlanszerzéshez. A valódi jogi kockázatok máshol rejlenek: az adásvételi szerződés egy háromnapos türelmi időszak után kötelező érvényűvé válik, és a finanszírozási feltétel csak akkor véd, ha az a szerződésben szerepel.
A tulajdonjog csak akkor száll át, amikor egy polgári jogi közjegyző aláírja az átruházási okiratot, és bejegyzi azt az Ingatlan-nyilvántartásba (Kadaster), a Holland Polgári Törvénykönyv (BW) 3:89. cikke értelmében. Az alábbiakban ismertetjük a fő szabályt, a vevőként Önt megillető védelmet, a költségeket és a határidőket.
Vásárolhatsz holland házat holland állampolgárság vagy tartózkodási engedély nélkül?
Igen. Nincs olyan holland törvény, amely korlátozná a külföldi állampolgárok lakóingatlan-vásárlását, függetlenül attól, hogy az EU-n belülről vagy kívülről érkeznek.
A tartózkodási státuszod a gyakorlatban számít, nem a törvényben. A bankok felmérik, hogy elég sokáig maradsz-e ahhoz, hogy visszafizesd a jelzáloghiteledet, így egy ideiglenes tartózkodási engedély vagy egy határozott idejű munkaszerződés szigorúbb feltételekhez vagy alacsonyabb hitelösszeghez vezethet. Ha külföldön élsz, szükséged van egy holland állampolgársági szolgáltatási számra (BSN) is az önkormányzatnál való regisztrációhoz és az adóbevallásodhoz.
Milyen jogszabályok védik Önt, amikor aláírja az adásvételi szerződést?
A lakásvásárlási szerződést (koopovereenkomst) írásba kell foglalni, ha a vevő magánszemély (BW 7:2. cikk). Ezt követően három napos elállási időszak (bedenktijd) áll rendelkezésére, hogy indoklás nélkül elálljon a szerződéstől.
Hogyan működik a háromnapos türelmi időszak?
A három nap az aláírt megállapodás másolatának kézhezvételét követő napon kezdődik. Ha az utolsó nap szombatra, vasárnapra vagy munkaszüneti napra esik, az időszak az általános határidőkről szóló törvény (Algemene termijnenwet) 1. cikke értelmében a következő munkanapon folytatódik. Erről a jogról nem mondhat le a saját kárára, és az nem vonatkozik a nyilvános közjegyzői árverésen történő vásárlásra.
Miért olyan fontos a finanszírozási feltétel?
A finanszírozási feltétel (financieringsvoorbehoud) lehetővé teszi a megállapodás felmondását, ha egy meghatározott időpontig nem tudsz jelzáloghitelt szerezni. Ez nem törvényileg előírt: ha hiányzik, akkor be kell fejezned a vásárlást, vagy meg kell fizetned a kötbért, amely a standard holland modellszerződésekben általában a vételár 10%-a.
Egyezzen meg egy reális határidőt, gyakran négy-hat hetet, és határozza meg a kölcsön összegét és a maximális kamatlábat. Egyéb gyakori feltételek közé tartozik egy szerkezeti felmérés (bouwkundige keuring), valamint – bérbe adni vagy átalakítani kívánt ingatlan esetén – a szükséges engedélyek beszerzése.
Milyen letétet vagy bankgaranciát fognak kérni?
A holland adásvételi szerződések általában előleget (waarborgsom) vagy a vételár 10%-ának megfelelő bankgaranciát írnak elő, amelyet a közjegyző őriz. Ha időben érvényesítesz egy érvényes feltételt, azt visszakapod; ha késedelembe esel, az eladó büntetésként követelheti azt.
Saját tulajdonú vagy haszonbérleti jog: mit is vásárol pontosan?
Szabad tulajdonjog (eigen grond) esetén mind az épület, mind a földterület a tulajdonosa. A BW 5:85. cikkében szabályozott haszonbérleti jog (erfpacht) esetén joga van más, gyakran az önkormányzat tulajdonában lévő földterületet használni, és éves földjáradékot (kánon) is fizetnie kell.
In Amsterdam ...és számos más városban gyakori a bérleti jog. Ellenőrizze, hogy a földbérleti díjat kivásárolták-e, és ha igen, meddig, hogyan fogják felülvizsgálni, és mit mondanak az általános bérleti feltételek a használatról és az átruházásról. Ezek a feltételek befolyásolják mind a havi költségeket, mind az ingatlan értékét az eladáskor.
Mi változik, ha lakást veszel?
A lakástulajdonos automatikusan tagja a társasháznak (vereniging van eigenaars, VvE). A BW 5:126 cikkelye értelmében a VvE-nek tartalékalapot kell fenntartania a nagyobb karbantartási munkálatokra, és Önnek havi hozzájárulást kell fizetnie.
Aláírás előtt kérje el a megosztási okiratot, a szabályzatot, a legfrissebb jegyzőkönyvet, a többéves karbantartási tervet és a tartalékalap egyenlegét. A hollandiai VvE lakásjogokról szóló cikkünk elmagyarázza a tagként megillető jogokat.
Mit kell az eladónak felfednie, és mit kell utánajárnia?
Az ingatlannak meg kell felelnie a szerződésnek: rendelkeznie kell azokkal a tulajdonságokkal, amelyeket a vevő a rendeltetésszerű használat során ésszerűen elvárhat (BW 7:17. cikk). Az eladónak fel kell tüntetnie az ismert hibákat, míg Önnek kötelessége megvizsgálni azokat a hibákat, amelyeket egy ésszerű vevő ellenőrizne.
Ha az átadás után hibát fedez fel, azt a felfedezésétől vagy a felfedezésének szükségességétől számított ésszerű időn belül értesítenie kell az eladót (BW 7:23. cikk). Ezt írásban és haladéktalanul tegye; néhány hónapos késedelem elvesztheti a követelését. A szabványos megállapodások gyakran korlátozzák az eladó felelősségét a régebbi házak esetében egy „korhatár-záradék” (ouderdomsclausule) révén.
Milyen költségek és adók számítanak fel a vételáron felül?
A fő többletköltség az átruházási illeték (overdrachtsbelasting). A jogügyletek adójáról szóló törvény (Wet op belastingen van rechtsverkeer) 14. cikke értelmében az illeték mértéke 2%, ha a lakásban fog lakni állandó lakhelyként, 8% egyéb lakások esetén és 10.4% nem lakáscélú ingatlanok esetén.
A 18 és 34 év közötti vásárlók, akik maguk fognak az ingatlanban lakni, életük során egyszer sem fizetnek átruházási illetéket, feltéve, hogy az érték 2026-ban nem haladja meg az 555 000 eurót (a törvény 15. cikke (1) bekezdésének p) pontja). A feltételeket írásbeli nyilatkozatban erősítse meg a közjegyzőnél az átruházás előtt.
Ezenkívül közjegyzői és földhivatali díjakat, értékbecslési és jelzáloghitel-tanácsadási költségeket, valamint éves önkormányzati ingatlanadót (OZB) és vízügyi hatósági díjakat is fizet. A fő ingatlanára felvett jelzálogkamat csak akkor vonható le, ha a kölcsönt legalább járadékos alapon 360 hónapon belül visszafizeti (a 2001. évi jövedelemadó-törvény 3.119a. cikke). Ha külföldön tart jövedelmet vagy ingatlant, ellenőriztesse általános adózási helyzetét adótanácsadóval.
Hogyan zajlik az átírás a közjegyzőnél?
A közjegyző ellenőrzi a Földhivatali Hivatalt, az esetleges jelzálogokat és lefoglalásokat, valamint az Ön személyazonosságát, majd elkészíti az átruházási okiratot (leveringsakte). Az átruházás napján mindkét fél aláírja az okiratot, és a közjegyző bejegyzi azt, általában ugyanazon a napon.
A vételárat és a költségeket előzetesen átutalja a közjegyző harmadik fél számlájára (kwaliteitsrekening). A közjegyző csak azután fizet az eladónak, hogy a bejegyzés igazolja, hogy tehermentesen lettél tulajdonos. Ha nem tudsz hollandul, kérhetsz angol fordítást vagy tolmácsot; a közjegyzőnek meg kell győződnie arról, hogy megértetted az okiratot.
Mit kell ellenőrizni vásárlóként?
- A finanszírozási feltétel szerepel a megállapodásban, egyértelmű határidővel, hitelösszeggel és kamatlábbal?
- Tudod pontosan, mikor kezdődik és ér véget a háromnapos türelmi időszakod?
- A földterület saját tulajdonú vagy haszonbérleti jogú, és mikor fizetendő a földbérleti díj és a felülvizsgálat dátuma?
- Lakás esetén: elolvastad a VvE dokumentumait és a tartalékalap-mérleget?
- Készült-e szerkezeti felmérés a határidő lejárta előtt?
- Tudod időben befizetni a 10%-os előleget, vagy intézni a bankgaranciát?
Mit kell ellenőrizned eladóként?
- Feltüntette az ingatlaninformációs űrlapon az összes ismert hibát, például a szivárgásokat, az alapozási problémákat vagy azbesztet?
- Tartalmaz-e a szerződés korhatárt vagy más korlátozást, amely illeszkedik az otthon állapotához?
- Ellenőrizte a vevő határidőit a finanszírozási feltétel érvényesítésére?
- A VvE hozzájárulások, a földbérleti díj és az adók az átruházás dátumáig rendezve vannak?
Mit tehetünk Önért, ha Hollandiában szeretne ingatlant vásárolni?
Ingatlanügyvédeink angol nyelven támogatják a nemzetközi vevőket és eladókat a vásárlás teljes folyamata során.
- Aláírás előtt áttekintjük a vételi szerződés tervezetét és annak feltételeit.
- Elmagyarázzuk a finanszírozást, a felmérést és az egyéb feltételeket, és kiszámoljuk a határidőket.
- Áttekintjük a bérleti feltételeket és a VvE dokumentumokat, és rámutatunk a pénzügyi kockázatokra.
- Határidőn belül elkészítjük a feltételt rögzítő értesítést vagy a felmondólevelet.
- Értesítjük az eladót a hibákról, és az átadás után tárgyalásokat vagy eljárásokat folytatunk.
Összegzésként
- Külföldi állampolgárok vásárolhatnak holland ingatlant; nincs állampolgársági vagy engedélykövetelmény.
- A magánszemély vevőnek háromnapos elállási időszaka van az aláírt szerződés kézhezvételét követően (BW 7:2. cikk).
- A finanszírozási feltétel csak akkor érvényes, ha az bele van foglalva a szerződésbe; enélkül gyakori a 10%-os kötbér.
- A tulajdonjog közjegyzői okiratba foglalt, a Kadasterbe bejegyzett okirat révén jön létre (BW 3:89. cikk).
- Az átruházási illeték 2% a saját állandó lakhely esetén, 8% a többi ingatlan esetében, az induló lakások esetében pedig legfeljebb 555 000 eurós adómentesség érvényes 2026-ban.
Gyakran Ismételt Kérdések
Szükségem van tartózkodási engedélyre ahhoz, hogy házat vásároljak Hollandiában?
Nem. A holland törvények nem írják elő a holland állampolgárságot vagy a tartózkodási engedélyt az ingatlanvásárláshoz. A bankok azonban szigorúbb jelzáloghitel-feltételeket állapíthatnak meg, ha a tartózkodás vagy a foglalkoztatás átmeneti jellegű.
Felmondhatok egy holland adásvételi szerződést az aláírás után?
Magánszemélyként az aláírt szerződés másolatának kézhezvételétől számított három napon belül indoklás nélkül elállhat a szerződéstől (BW 7:2. cikk). Ezt követően a szerződést csak a szerződésben foglalt feltételre, például finanszírozási feltételre hivatkozva, határidőn belül szüntetheti meg.
Az indulók illetékmentessége vonatkozik-e a külföldiekre?
Az állampolgárság nem számít. 18 és 34 év közötti életkorúnak kell lennie, a lakást állandó lakhelyként kell használnia, korábban nem vehette igénybe az adómentességet, és az ingatlan értéke 2026-ban nem haladhatja meg az 555 000 eurót.
Ki választja ki a közjegyzőt?
Hollandiában általában a vevő választja a közjegyzőt, mivel a vevő fizeti az átruházási okirat és a jelzáloglevél költségeit. Az adásvételi szerződés tartalmazza, hogy melyik közjegyző fogja lebonyolítani az átruházást.
