Ingatlanügyvéd Hollandiában: mit csinál egy vastgoedadvocaat

Hollandiában az ingatlanügyvéd (vastgoedadvocaat) olyan jogász, aki egyedül jár el az Ön nevében ingatlanügyekben: felülvizsgálja és tárgyalja a vételi szerződést, kivizsgálja az ingatlan jogi helyzetét, és lefolytatja az eljárást, ha vita merül fel. A polgári jogi közjegyző (notaris) és az ingatlanügynök (makelaar) mást csinál: a közjegyzőnek pártatlannak kell maradnia a vevő és az eladó között, az ügynök pedig tárgyal, de nem ad jogi tanácsot.

Egy átlagos lakásvásárláshoz mintaszerződés alapján gyakran nincs szükség ügyvédre. Kereskedelmi ingatlanok, fejlesztési tervek, hosszú távú bérleti szerződések, lakásjogok, bérbe adott épület vagy a teljesítés utáni vita esetén általában van szükség. Az alábbiakban elmagyarázzuk, hogy mit csinál az ügyvéd, mikor érdemes megbízni egyet, és mely határidők döntenek a legtöbb ingatlanügyben.

Mit csinál egy ingatlanügyvéd, amit a közjegyző és az ingatlanügynök nem?

A három közül az ügyvéd az egyetlen, aki tanácsot ad a jogi kockázatokról, és esetleg képviseli Önt peres ügyekben. A közjegyző hivatalossá teszi az átruházást; az ügynök megkeresi az ingatlant és tárgyal az árról.

A holland ingatlanügyletek három, valóban eltérő megbízatású szakembert érintenek. Az összekeverésük a leggyakoribb oka annak, hogy a vevő túl későn vesz észre egy problémát.

A közjegyző közhivatalt tölt be, és királyi rendelettel nevezik ki. A közjegyző megfogalmazza és aláírja az átruházási okiratot (akte van levering) és a jelzálogjogot (hypotheekakte), és bejegyzi azokat az Ingatlan-nyilvántartásba (Kadaster). A közjegyző ellenőrzi a tulajdonjogot és az esetlegesen bejegyzett terheket, valamint egy harmadik fél számláján keresztül kezeli a vételárat. A közjegyzőnek mindkét felet tájékoztatnia kell, és nem foglalhat állást. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a közjegyző megmondja, mit tartalmaz egy záradék, de azt nem, hogy el kell-e fogadnia azt.

Az ingatlanügynök annak dolgozik, aki megbízta. Az értékesítési ügynöknek az eladóval szemben vannak kötelezettségei, nem Önnel szemben. A vételi ügynök az árról, az állapotról és a tárgyalásról ad tanácsot, nem pedig a jogi kockázatról. Egyik ügynök sem folytathat eljárást Ön helyett.

Az ügyvéd tölti ki a köztük lévő űrt. A holland ingatlanjogban ez azt jelenti, hogy megvizsgálja a tulajdonjogot és a rajta bejegyzett terheket, valamint ellenőrzi a tervezési és engedélyezési helyzetet. Az ügyvéd felméri, hogy az ingatlan megfelel-e az ígértnek, megfogalmazza vagy módosítja a bontófeltételeket, és tanácsot ad arról, hogy miről és milyen kockázattal mondhat le. Ha erre sor kerül, az ügyvéd értesítést küld a mulasztásról, ideiglenes intézkedést kér, vagy keresetet nyújt be. Az ügyvéd, mint saját tanácsadója, titoktartásra köteles, és a megbízottal és a közjegyzővel ellentétben az Ön nevében is lefolytathatja az eljárást.

Hogyan viszonyul egymáshoz a három szerep?

A közjegyző közreműködése nem helyettesíti az Ön saját jogi tanácsát. Mire a dokumentum a közjegyzőhöz kerül, az adásvételi szerződés általában már alá van írva, és a bontófeltételek is lejártak. Egy ügyvéd ezért az aláírás előtt a legnagyobb értéket képviseli, nem pedig utána. Útmutatónk a holland közjegyző házvásárlás során betöltött szerepéről ismerteti, hogy mit ellenőriz és mit nem a közjegyző.

Mikor van szüksége ingatlanügyvédre?

Szüksége van rá, ha az ügylet kockázata jogi, nem pedig kereskedelmi jellegű. Ez vonatkozik kereskedelmi ingatlanokra, fejlesztési tervekre, hagyatékokra, hosszú távú bérleti szerződésekre, lakásjogokra, külföldön élő vevőkre és a hibákért való felelősség nélküli értékesítésekre.

Nem minden lakásvásárláshoz szükséges ügyvéd. Egy átlagos lakásvásárlást egy mintaszerződés alapján, a szokásos feltételekkel és szokatlan tulajdonjogi pozíció nélkül, általában elég jól lebonyolít egy ügynök és egy közjegyző. Az alábbi helyzetek eltérőek. Mindegyikben egy hiba több tízezer euróba vagy az ingatlan használatának évébe kerülhet.

Kereskedelmi ingatlan a legtisztább eset. Egy iroda, üzlet, raktár vagy vegyes funkciójú épület vásárlásakor figyelembe kell venni a bérleti jogot, a területrendezési jogot, a talaj- és környezetvédelmi felelősséget, valamint az áfa és az átruházási adó kölcsönhatását. Gyakran van egy meglévő bérlő, akinek a jogai Önt, mint új tulajdonost, kötik. Egy lakossági modellszerződés egyszerűen nem erre készült.

A fejlesztési és felújítási projektek a második esetet képviselik. Ha a vásárlás értéke az ingatlan építésének, bővítésének vagy rendeltetésének megváltoztatásának engedélyétől függ, akkor a szerződéskötés előtt ellenőriznie kell a tervezési álláspontot. A szerződésnek ezután egy, az engedélyhez kötött feltételnek kell lennie. A környezetvédelmi és tervezési törvény szerinti környezetvédelmi engedélyről szóló útmutatónk elmagyarázza, hogy mit kell kérelmeznie, és mennyi időt vesz igénybe a folyamat.

A fennmaradó esetek ugyanazt a logikát követik:

• Ingatlan hagyatékból. Több örökösnek is együtt kell működnie, és a hagyaték továbbra is rendezetlen maradhat.
• Hosszú távú bérlet (erfpacht). A földbérleti díj, a felülvizsgálati dátumok és az önkormányzat általános feltételei határozzák meg az ingatlan valódi értékét.
• Lakásjogok. A tulajdoni lap és a tulajdonosi egyesület olyan kötelezettségekkel jár, amelyek átszállnak Önre.
• Külföldön élő vevő. Az azonosítás, a finanszírozás, valamint a holland és a külföldi jog kölcsönhatása mind időt vesz igénybe.
• Egy eladó, aki soha nem lakott az ingatlanban. Az ilyen eladók általában olyan záradékkal értékesítenek, amely korlátozza a hibákért való felelősséget.

Ha magánszemélyként vásárol, és szeretné tudni, hogy milyen védelemmel rendelkezik, olvassa el útmutatóinkat a hollandiai lakásvásárlásról külföldiként és a közös házvásárlásról . Ezek a leggyakrabban felmerülő helyzeteket tárgyalják.

Milyen szabályok vonatkoznak a vételi szerződésre?

Amikor egy magánszemély vásárol ingatlant, a megállapodást írásba kell foglalni, és a vevőnek három napos elállási időszaka van. Ezt követően csak a megfelelően elfogadott és megfelelően érvényesített bontó jellegű feltételek teszik lehetővé a vevő számára a költségmentes elállást.

Az adásvételi szerződés (koopovereenkomst) rögzíti az árat, az átruházás dátumát, a benne foglaltakat, a költségeket, és azt, hogy mi történik, ha bármelyik fél nem teljesíti a szerződést. A holland Polgári Törvénykönyv (Burgerlijk Wetboek, BW) 7:2. cikkében található két szabály szabályozza, hogyan jön létre az adásvételi szerződés, amikor egy ingatlant magánszemélynek adnak el. Mindkettőt gyakran félreértik.

Kötelező érvényű-e a szóbeli megállapodás?

Nem magánszemélynek történő lakásértékesítés esetén. A BW 7:2(1) cikkelye értelmében a lakás olyan vevőnek történő eladását, aki nem szakmája vagy üzleti tevékenysége körében jár el, írásban kell rögzíteni.

Amíg mindkét fél alá nem írta az írásbeli megállapodást, addig nincs végrehajtható szerződés, bármilyen határozottnak is tűnt a kézfogás vagy az e-mail-váltás. Ez mindkét fél számára előnyös: az eladó továbbra is elfogadhat egy magasabb ajánlatot, a vevő pedig továbbra is elállhat attól. A szabály nem vonatkozik kereskedelmi ingatlanokra vagy üzleti tevékenység keretében vásárló vevőkre. Ott a szóbeli megállapodás kötelező érvényű lehet.

Hogyan működik a türelmi időszak?

A BW 7:2(2) cikkelye szerint a lakásvásárlást magánszemélyként vásárló három napon belül indoklás és tartozás nélkül felmondhatja a vásárlást. A határidő attól a naptól kezdődik, amikor a vevő megkapja az aláírt szerződés egy példányát.

Az általános határidőkről szóló törvény (Algemene termijnenwet) értelmében az időszak meghosszabbodik, hogy legalább két olyan napot tartalmazzon, amely nem szombat, vasárnap vagy munkaszüneti nap. A gyakorlatban az időszak ezért gyakran hosszabb, mint három naptári nap. A jog kizárólag a vevőt illeti meg; az eladónak nincs megfelelője. Az elállást az időszakon belül kell közölnie, és ezt írásban kell megtennie, hogy bizonyítani tudja. A hollandiai ingatlanvásárlástól való elállásról szóló útmutatónk ismerteti azokat az útvonalakat, amelyek a türelmi időszak lejárta után is fennmaradnak.

Miért a felbontó jellegű feltételek jelentik a vevő valódi védelmét?

Mert a türelmi idő lejárta után ezek jelentik az egyetlen lehetőséget a szerződés költségmentes felmondására. Nem törvényileg beleértendők: ha nincsenek benne a szerződésben, akkor nem is léteznek.

A felmondó feltétel (ontbindende voorwaarde) csak akkor védi Önt, ha megfelelően megállapodtak benne, és megfelelően hivatkoztak rá. A szokásos feltételek a következők:

• finanszírozási feltétel, amely meghatározott, általában négy-hat hetet biztosító időszakot biztosít a vevőnek jelzáloghitel-ajánlat megszerzésére;
• a Nemzeti Jelzáloggaranciához (Nationale Hypotheek Garantie, NHG) kötött feltétel, amennyiben a vevő erre támaszkodik;
• egy szerkezeti felmérési feltétel, amely lehetővé teszi a vevő számára az elállást, ha az épületfelmérés a megállapodás szerinti küszöbérték feletti javítási költségeket mutat;
• bármi másért, mint egy egyszerű otthon, engedélyhez kötött feltétel, használatváltozás vagy a jogi vizsgálat kielégítő eredménye.

A vevők leggyakrabban akkor veszítik el a védelmüket, amikor egy feltételre hivatkoznak. A mintaszerződések előírják, hogy a vevőnek a megállapodott időn belül értesítenie kell az eladót. Finanszírozási feltétel esetén a vevőnek írásbeli bizonyítékokkal is alá kell támasztania az elutasítást, általában egynél több hitelező elutasításával. A késedelmes vagy dokumentumok nélküli értesítés érvényben hagyja a szerződést. Olvassa el a záradékot, jegyezze fel a dátumot a naptárába, és gyűjtse a bizonyítékokat a jelzáloghitel igénylése közben, ne az elutasítás után.

Milyen kaució és büntetés vonatkozik?

A standard szerződésminták a vételár tíz százalékának megfelelő előleget vagy bankgaranciát írnak elő. Ugyanezek a szerződések a vételár tíz százalékának megfelelő kötbért írnak elő arra a félre, aki továbbra is késedelembe esik.

A letétet a közjegyző harmadik fél számlájára fizetik be, vagy bankgaranciával helyettesítik a szerződésben meghatározott időszakon belül. Ennek határidőre történő elmulasztása önmagában is szerződésszegésnek minősül.

A kötbér akkor válik esedékessé, ha az egyik fél a szerződésszegésről szóló értesítést követően sem teljesíti a szerződést, és azonnal fizetendő. A másik fél fenntartja a jogot, hogy teljesítést vagy magasabb kártérítést követeljen. A tíz százalék szerződéses, nem törvényi, aminek két következménye van. A szerződés aláírása előtt tárgyalható. A BW 6:94. cikke szerint a bíróság csökkentheti a szerződéses kötbért, ha annak teljes alkalmazása egyértelműen elfogadhatatlan lenne, bár a bíróságok ezt a jogkörüket fenntartásokkal kezelik. Egyik pont sem segít azon a vevőn, aki a kikötés elolvasása nélkül írta alá.

Mit fed le a jogi átvilágítás?

A jogi átvilágítás a tulajdonjogot, a határokat és az ingatlanhoz kapcsolódó összes bejegyzett iratot, valamint a tervezési helyzetét vizsgálja. Ez a folyamat azon része, amelyet a gyorsan változó piaci körülmények között leggyakrabban kihagynak.

Az épületfelmérés az épületet vizsgálja. A jogi átvilágítás mindent megvizsgál, amin az épület áll, és mindent, ami rajta van bejegyezve. A kiindulópont a Földhivatal. Ez mutatja a tulajdonjogot, a határokat, a jelzálogokat és a lefoglalásokat, valamint az ingatlanra bejegyzett terheket.

Milyen terhek kötik Önt, mint új tulajdonost?

A terhek többféle formában jelentkezhetnek, és minden egymást követő tulajdonost kötnek. A leggyakoribbak a következők:

• Szolgalmi jog (erfdienstbaarheid): jogot biztosít a szomszédos ingatlannak az Önével szemben, például közterület-használati jogot, vízelvezetési jogot vagy építési korlátozást.
• Minőségi kötelezettség (kwalitatieve verplichting): arra kötelezi az egymást követő tulajdonosokat, hogy valamit tűrjenek, vagy valamitől tartózkodjanak.
• Örökös záradék (kettingbeding): arra kötelezi a tulajdonost, hogy ugyanazt a kötelezettséget rója ki a következő vevőre is, általában büntetéssel kísérve.
• Felügyeleti jog (opstalrecht): valaki másnak tulajdonjogot ad a földjén lévő munkálatokra vagy kábelekre. Ez gyakori, ha egy közműszolgáltató vagy napelemes rendszer érintett.
• Hosszú távú bérlet (erfpacht): A saját tulajdonú tulajdonjog helyett a bérleti jogot vásárolja meg, földbérleti díjjal és időszakos felülvizsgálatokkal, amelyek teljesen megváltoztathatják az ingatlan gazdaságosságát.

Hollandiában az erfpachtról és a hosszú távú bérletről szóló útmutatónk elmagyarázza, hogyan működik a felülvizsgálat.

Hogyan ellenőrzi a tervezést, az engedélyeket és a használatot?

Ellenőrizze, hogy a jelenlegi használat engedélyezett-e, hogy minden átalakításhoz rendelkezett-e a szükséges engedéllyel, és hogy a saját tervei megfelelnek-e a település környezetvédelmi tervének. 2024. január 1. óta ezek a kérdések a Környezetvédelmi és Tervezési Törvény (Omgevingswet) hatálya alá tartoznak.

Az Omgevingswet hatálybalépésével az önkormányzati rendezési tervek egyetlen környezetvédelmi terv (omgevingsplan) részévé váltak minden önkormányzat számára. A legtöbb engedélyt ma már egyetlen környezetvédelmi engedélyként (omgevingsvergunning) kell kérvényezni. A gyakorlati kérdések nem változtak. Engedélyezett-e a jelenlegi használat? Minden bővítés, tetőablak, átalakítás vagy használatváltoztatás a szükséges engedéllyel történt? Az ingatlannal tervezett beavatkozás megfelel-e a tervnek? Az engedély nélküli bővítés nem pusztán papírmunka. Az önkormányzat kérheti annak eltávolítását, és mivel kötelessége érvényesíteni, gyakran kevés mozgástere van arra, hogy a helyén hagyja.

A terv mellett ellenőrizze, hogy az épület műemlékvédelem alatt áll-e, és hogy védett városképi környezetben fekszik-e. Ellenőrizze, hogy egy önkormányzat, tartomány vagy állam elővásárlási jogot (voorkeursrecht) alapított-e, amelyet 2024 óta az Omgevingswet 9. fejezete szabályoz, nem pedig a korábbi Önkormányzati Elsőbbségi Jogokról szóló törvény. Ellenőrizze a talajszennyezést vagy az azbesztet is. Kereskedelmi ingatlanok esetében külön ellenőrizze a környezetvédelmi engedélyeket, az irodaépületekre vonatkozó energiacímkére vonatkozó kötelezettségeket és az üzleti használathoz kapcsolódó engedélyeket.

Ki fizet a rejtett hibákért?

Az eladó felelős, ha a dolog nem felel meg a szerződésnek, kivéve, ha a kockázat érvényesen áthárult a vevőre. A vevőnek azonban időben kell reklamálnia: a túl későn benyújtott kereset már csak ezen az alapon sem tekinthető megalapozottnak.

A BW 7:17 cikkelye szerint a leszállított dolognak meg kell felelnie a szerződésnek. A vevő elvárhatja, hogy a dolog rendelkezzen a rendeltetésszerű használathoz, valamint a kifejezetten megállapodott különleges használathoz szükséges tulajdonságokkal. Ez a megfelelőségi kritérium, és a teljesítés után szinte minden vita alapja.

Két kötelezettség helyezkedik el mindkét oldalon. Az eladónak fel kell tárnia azokat a hibákat, amelyekről tud, és amelyek befolyásolják a vevő döntését. A vevőnek azt kell kivizsgálnia, amit egy ésszerűen körültekintő vevő is kivizsgálna. Ha mindkét kötelezettséget megszegik, az eladó hallgatása általában súlyosabb súllyal esik latba, mint a vevő mulasztása. De az a vevő, aki figyelmen kívül hagyott egy nyilvánvaló figyelmeztető jelzést, nem lesz teljesen védve.

Mely záradékok tolják el a kockázatot?

A leggyakoribbak a korhatárra és a lakhatás megtagadására vonatkozó záradékok. Egyik sem védi azt az eladót, aki tudott a hibáról, de nem szólt róla semmit.

A minta adásvételi szerződések rutinszerűen újraosztják a hibák kockázatát. Az életkorra vonatkozó záradék (ouderdomsclausule) rögzíti, hogy a vevő elfogadja, hogy egy régebbi épület nem fog megfelelni a jelenlegi építési szabványoknak. A lakhatás megtiltására vonatkozó záradékot (niet-zelfbewoningsclausule) akkor alkalmazzák, ha az eladó soha nem lakott az ingatlanban, például egy hagyatékban vagy befektetőként. Ez korlátozza a felelősséget az olyan hibákért, amelyekről az eladó nem tudhatott. Mindkét záradék tárgyalható, és pontos megfogalmazásuk dönti el, hogy ki fizeti a tetőt.

Milyen gyorsan kell panaszt tenni?

A BW 7:23. cikkének (1) bekezdése értelmében a vevőnek a hiba felfedezése után, vagy attól az időponttól számított ésszerű időn belül, amikor azt ésszerűen fel kellett volna fedeznie, értesítenie kell az eladót. A hibán alapuló igény ebben az esetben az értesítéstől számított két év elteltével elévül (BW 7:23. cikkének (2) bekezdése).

A gyakorlatban írjon az eladónak, amint a hiba megjelenik, még mielőtt a vizsgálat befejeződne, és őrizze meg a bizonyítékokat. Új építésű ingatlanok esetében a helyzet ismét más, saját szállítási és garanciális rendszerrel; lásd az új építésű házak hibáiról szóló útmutatónkat.

Mi történik a meglévő bérlőkkel vásárláskor?

Maradnak. A BW 7:226 cikkelye szerint a bérbe adott ingatlan eladása nem szünteti meg a bérleti szerződést: a vevő átveszi a bérbeadó helyét.

Ezáltal a bérleti szerződés az eszköz részévé válik, és annak felülvizsgálata a kellő gondosság részévé. Kereskedelmi helyiségek esetében a holland bérleti jog két, élesen eltérő következményekkel járó rendszert alkalmaz.

A kiskereskedelmi és vendéglátóipari helyiségek a BW 7:290 cikkelyének védett szabályozása alá tartoznak. Általánosságban ez magában foglalja az üzleteket, éttermeket, kávézókat, elvitelre szánt ételeket kínáló éttermeket, szállodákat és kézműves vállalkozásokat, amelyek a nyilvánosság számára nyitva álló pulttal rendelkeznek. A bérleti szerződések öt év plusz öt évre szólnak (BW 7:292 cikkely), a felmondás okai korlátozottak és nagyrészt törvényileg szabályozottak, a bérlő pedig erős folytonossági védelmet élvez. Az irodák, raktárak, rendelők és egyéb üzleti helyiségek a BW 7:230a cikkelyének enyhébb szabályozása alá tartoznak. Itt a felek sokkal szabadabbak, de a bérlő a felmondás után is kérheti a bíróságtól a kiköltözési időszak meghosszabbítását.

Az alkalmazandó szabályozás a ténylegesen megállapodott használattól függ, nem pedig a felek által a szerződésnek adott címkétől. A rossz döntés megváltoztatja az épület értékét. A standard piaci dokumentumok az ROZ modellbérleti szerződések, amelyek a bérbeadónak kedveznek, és amelyeket a tárgyalások során gyakran jelentősen módosítanak. Az ROZ modell kereskedelmi bérleti szerződésről szóló útmutatónk tartalmazza a megvitatandó záradékokat, a holland ingatlanjog és a kereskedelmi bérleti jog összehasonlítása pedig elmagyarázza, hogyan hatnak egymásra a kettő.

A lakóingatlanok bérlőinek esetében a szabályok 2024. július 1-jén megváltoztak. Azóta a határozott idejű lakásbérleti szerződések korlátozottak, és a középárú bérleti díjak szabályozottak, ami korlátozza a bérbeadó lehetőségeit. A hollandiai bérlői jogokról szóló oldalunk ismerteti a jelenlegi helyzetet.

Mire kell figyelni lakásvásárláskor?

Ellenőrizd a válópert, a legutóbbi közgyűlések jegyzőkönyveit és a társasház pénzügyeit. Együttesen döntenek a kockázat nagy részéről.

Hollandiában lakásvásárlással lakástulajdon vásárolható: tulajdoni hányad az épületben, valamint kizárólagos jog egy lakásegység használatára. A megosztási okirat (splitsingsakte) és a kapcsolódó szabályok határozzák meg, hogy mit tehet a lakásegységgel, mi a közös és mi a magántulajdon, valamint hogyan oszlanak meg a költségek. Az ingatlanügynök adatai nem. A lakástulajdonosok egyesületének (Vereniging van Eigenaars, VvE) tagsága automatikusan következik, és nem lehet lemondani.

Fordítson különös figyelmet a tartalékalapra és a hosszú távú karbantartási tervre. Az alulfinanszírozott tartalékkal és felújításra szoruló homlokzattal rendelkező társasház a hiányt a tagjaira terheli, és az új tulajdonos fizeti meg. A BW 5:126 cikkelye szerint a tulajdonos-társasháznak tartalékalapot kell fenntartania a nagyobb karbantartási munkálatokhoz. Az éves hozzájárulásnak legalább tízéves hosszú távú karbantartási terven kell alapulnia, vagy az épület helyreállítási értékének legalább 0.5 százalékát kell kitennie. Ha a társasház egyiket sem teszi meg, az intő jel.

Hogyan lehet megtámadni a tulajdonos-szövetség döntését?

A kerületi bíróságtól (kantonrechter) kéri a határozat hatályon kívül helyezését. A BW 5:130. cikke értelmében ezt a határozatról való tudomásszerzéstől számított egy hónapon belül kell megtennie.

A vásárlás után gyakoriak a viták a karbantartással, a lakás átalakításával, a közüzemi díjakkal vagy a közgyűlések lebonyolításával kapcsolatban. A tag kérheti a közgyűlés érvénytelenítését, ha a határozat ellentétes a törvénnyel, a felosztási okirattal vagy a szabályokkal, illetve az ésszerűséggel és a méltányossággal. Az egy hónapos határidő nagyon rövid. A VvE-ről és a holland lakásjogokról szóló útmutatónk ismerteti az eljárást.

Mennyibe kerül egy ingatlanvásárlás az ingatlan árán felül?

Számítson közjegyzői díjakra, földhivatali díjakra, esetleges ügynöki díjakra, értékbecslési és felmérési költségekre, valamint átruházási illetékre (overdrachtsbelasting). Az átruházási illeték mértéke attól függ, hogy Ön maga fog-e lakni az ingatlanban.

A vételár nem a tranzakció költsége. Ezen felül jönnek még a közjegyzői díjak az átruházási okiratért, és jelzálog esetén a jelzálogokért. Ehhez jönnek még a földhivatali díjak, az esetleges vételi ügynök díjai, valamint az értékbecslés és az épületfelmérés költségei. Átruházási illetéket kell fizetni a Hollandiában fekvő ingatlanok megszerzése után.

2026-ban az adókulcs 2% az állandó lakhelyként használt ingatlanok esetében, és 8% az egyéb lakóingatlanok esetében, például a bérbeadásra szánt ingatlanok vagy a második otthonok esetében. A nem lakóingatlanok adókulcsa 10.4%. A 18 és 35 év közötti vásárlók, akik maguk is a házban laknak, egyszeri kezdő adókedvezményt vehetnek igénybe, feltéve, hogy az ingatlan értéke 2026-ban nem haladja meg az 555 000 eurót. Az adókulcsokat, az értékkorlátot és a feltételeket az éves adótervben módosítják. Az alkalmazandó szabályok a közjegyzői átruházás napján hatályos szabályok, nem pedig az adásvételi szerződés napján hatályosak. A kötelezettségvállalás előtt ellenőrizze az aktuális adatokat az Adóhivatalnál (Belastingdienst) vagy adótanácsadójánál. Az új építésű ingatlanok megszerzése általában áfaköteles, nem pedig átruházási illeték hatálya alá tartozik, a kettős adóztatás elkerülése érdekében pedig mentesül az átruházási illeték alól. Az átruházási illetékről és a vevő költségeinek áttekintése bemutatja, hogy az egyes költségek hova esnek.

Law & More nem nyújt adóstrukturálási tanácsadást. Egyes tranzakciók az adózási eredménytől függenek, például egy ingatlancég eszköz- és részvényügylete közötti választás, az áfa és az átruházási adó kölcsönhatása új építésű ingatlanok esetében, vagy egy külföldi befektető pozíciója. Ezekben az esetekben az adótanácsadójával együttműködve a jogi struktúrára és a szerződésre összpontosítunk.

Mit tehetsz, ha a másik fél nem teljesíti a kötelezettségeit?

Kezdje egy írásbeli értesítéssel a szerződésszegésről. Ha az eladó megtagadja az átruházást, vagy másnak adta el az ingatlant, az ideiglenes intézkedés és az ingatlan lefoglalása megakadályozhatja az ingatlan továbbértékesítését.

A legtöbb vagyonjogi vita néhány mintát követ, és mindegyikre adott válasz legalább annyira vonatkozik az eljárásra, mint a lényegre. Ha a másik fél késik, az első lépés általában egy írásbeli késedelemről szóló értesítés, amely ésszerű határidőt biztosít a teljesítésre (BW 6:82. cikk). Enélkül a másik fél általában nem minősül késedelmesnek, és sem kártérítés, sem a szerződés felbontása nem lehetséges (BW 6:265. cikk).

Ha az eladó megtagadja az átruházást, vagy másnak adta el, ideiglenes intézkedési eljárás (kort geding) indítható az átruházással való együttműködés kikényszerítésére. A bíróság engedélyével az ingatlanra előzetes lefoglalás is bejegyezhető, így azt nem lehet továbbértékesíteni. Ha a teljesítés után hiba merül fel, a következő sorrendet kell követni: értesítés, vizsgálat, számszerűsítés, majd kárigény.

Melyik határidők döntenek a legtöbb ingatlanügyben?

A határidők okozzák a legtöbb kárt. Sok megnyerhetetlen ügyet határidő miatt veszítettek el, nem érdemi alapon:

• türelmi idő: három nap, ebből legalább két munkanap;
• határozatképes feltételek: általában néhány hét, a szerződésben foglaltak szerint;
• hiba miatti panasz: a hiba felfedezésétől számított ésszerű időn belül, majd két év a követelés benyújtására;
• a tulajdonos-közösség határozatának hatályon kívül helyezése: egy hónap.

A leghasznosabb dolog, amit egy vevő vagy eladó tehet egy probléma felfedezése után, az, hogy azonnal ír a másik félnek olyan feltételekkel, amelyek megvédik a jogait, majd tanácsot kér.

Hogyan válasszunk és hogyan bízzunk meg ingatlanügyvédet?

Érdeklődjön az ingatlanjogi tapasztalatáról, az Ön nyelvén és az időkereten való elérhetőségről, valamint a díjszabásról. Ezután hozza magával az összes dokumentumot az első találkozóra.

Először is, ellenőrizze, hogy az ügyvéd valóban ingatlanjoggal foglalkozik-e, és nem általános kereskedelmi joggal. A terület technikai jellegű, így a mintadokumentumok és a piaci gyakorlat számít. Másodszor, ellenőrizze, hogy az ügyvéd tud-e az Ön tranzakciójához szükséges nyelven és időkereten dolgozni, mivel a felbontható feltétel nem vár. Harmadszor, kérdezze meg, hogyan épülnek fel a díjak: óradíjasak vagy fixek, mit tartalmaznak, és milyen az ügyére vonatkozó árajánlat. Ezt írásban kell rögzíteni a munka megkezdése előtt.

Az első találkozóra hozd magaddal mindent, amid van: a részleteket, az adásvételi szerződés tervezetét, a földhivatali kivonatot, a megosztási okiratot és a társasház dokumentumait, ha lakásról van szó, a bérleti szerződést, ha az ingatlan bérbe van adva, valamint az eladóval vagy az ügynökkel folytatott levelezést. Az aláírás előtti felülvizsgálat töredékébe kerül egy utólagos vita. Ez az egyetlen szakasz, amikor a feltételek még módosíthatók.

Vevőknek, eladóknak, bérbeadóknak, bérlőknek, tulajdonos-egyesületeknek, befektetőknek és fejlesztőknek nyújtunk tanácsadást holland ingatlanügyekben. Ide tartozik az adásvételi szerződések felülvizsgálata és tárgyalása, a jogi átvilágítás, a hibák és nem megfelelőségi igények, a hosszú távú bérleti szerződések és lakásjogok, az üzleti bérleti szerződések, a tervezés és engedélyek, valamint a polgári bíróságok előtti peres eljárások. Kapcsolódó témákért tekintse meg holland ingatlanjogi útmutatóinkat.

Összefoglalva

• Egy ingatlanügyvéd kizárólag az Ön nevében jár el; a közjegyző pártatlan, az ingatlanügynök pedig annak a nevében dolgozik, aki megbízta.
• A legjobb időpont ügyvéd bevonására az aláírás előtt van, amíg a végleges feltételekről és kikötésekről még lehet tárgyalni.
• Magánszemélyként vásárló ingatlanügynöknek írásbeli formai követelmény és háromnapos elállási időszak áll rendelkezésére (BW 7:2. cikk); ezt követően már csak a megállapodás szerinti bontó jellegű feltételek védik Önt.
• A hibát a felfedezésétől számított ésszerű időn belül reklamálhatja (BW 7:23. cikk), és egy hónapon belül megtámadhatja a lakóközösség határozatát (BW 5:130. cikk).
• Az adásvétel nem szünteti meg a meglévő bérleti szerződést (BW 7:226 cikk), így a bérleti szerződés a vételár része.

Gyakori kérdések a holland ingatlanjoggal kapcsolatban

Nem biztos benne, hogy hol áll? Meséljen nekünk a helyzetéről. Egy munkanapon belül tájékoztatjuk a lehetőségeiről.