Ingatlanügyvéd
Hollandiában

Tanácsadás vagy eljárás? Kérjen ingyenes bemutatkozó találkozót.

Hamarosan meghiúsul a házvásárlása, komoly hibát fedezett fel az átadás után, vagy a kivitelezője silány munkát végez? Egy hollandiai ingatlanügyvéd segít Önnek az aláírás előtt és a vita felmerülése esetén. Ezen az oldalon elolvashatja, hogy mely holland szabályok vonatkoznak az ingatlanok vásárlására, bérlésére, építésére és tulajdonlására, milyen határidők vonatkoznak, és hogyan segítünk Önnek.

Ügyfelek értékelése Law & More 10-ból 9.6-en Klantenvertellen, a holland értékelési platform (81 értékelés, 2026. októberi állapot szerint).

Mikor van szüksége ingatlanügyvédre Hollandiában?

Ingatlanügyvédre van szüksége, ha egy ingatlannal kapcsolatos szerződést aláírás előtt ellenőrizni kell, vagy ha vita merül fel az ingatlannal kapcsolatban. Egy átlagos házvásárlásnál törvényileg nem kötelező ügyvédet felkeresni, de a korai tanácsadás gyakran megelőzi a költséges hibákat.

Az ügyfelek ilyen helyzetekben fordulnak hozzánk:

a vevő vagy az eladó elállni kíván a vételi szerződéstől, vagy a vételár 10 százalékának megfelelő kötbért követel;
az átadás után olyan hibákat talál, amelyeket az eladónak jelentenie kellett volna, például nedvességet, alapozási problémákat vagy azbesztet;
a vállalkozó késik a munkával, silány minőségű munkát ad le, vagy olyan pluszmunkát számít fel, amit nem rendelt meg;
vitája van a bérlővel vagy a bérbeadóval a bérleti díjjal, a karbantartással, a felmondással vagy a kilakoltatással kapcsolatban;
a tulajdonosközösség olyan határozatot hoz, amelynek megsemmisítését kéri;
konfliktusod van a szomszédaiddal a határ, a közút vagy a fák miatt;
Egy cégen keresztül fektet be holland ingatlanokba, és segítségre van szüksége a tranzakciós dokumentumok elkészítésében és felülvizsgálatában.

Az ingatlanjogban egyes határidők rövidek, például egy hónap a tulajdonosegyesület döntésének megtámadására. Az átruházás vagy átadása után a tárgyalási pozíciója gyakran gyengébb, ezért cselekedjen időben.

Milyen kapcsolódó szolgáltatásokkal tudunk segíteni?

Az ezen a jogterületen belüli konkrét kérdéseket ezek az oldalak részletesebben tárgyalják.

Mire kell figyelni ingatlan vásárlásakor vagy eladásakor?

Magánszemély általi ingatlanvásárlásnak írásban kell történnie (a Holland Polgári Törvénykönyv 7:2. cikke). A Holland Polgári Törvénykönyv 3:89. cikke értelmében Ön csak akkor válik tulajdonossá, ha a közjegyzői okiratot nyilvántartásba veszik. A bejegyzés az Ingatlan-nyilvántartás (Kadaster) nyilvános nyilvántartásaiban történik.

Van türelmi időszak?

Egy magánszemélynek, aki lakást vásárol, három napos gondolkodási ideje van az aláírt adásvételi szerződés kézhezvételét követően. Ezt követően a vásárlás kötelező érvényű, kivéve, ha valamilyen feltétel vonatkozik rá, például finanszírozási feltétel. Egy ilyen feltétel csak akkor működik, ha időben és a megfelelő módon él vele. Gondosan ellenőrizze a szerződésben szereplő dátumokat.

Mi a közjegyző szerepe?

Ingatlanátruházáshoz mindig közjegyző (notaris) szükséges, aki elkészíti az okiratot és bejegyzi azt. A közjegyző pártatlan, és mindkét fél nevében jár el. Ezzel szemben egy ingatlanjogász csak az Ön nevében jár el, és az Ön nevében tárgyalhatja a szerződéses feltételeket.

Mi van, ha egy párt nem teljesít?

Ha az egyik fél nem teljesíti a szerződést, a másik fél értesítést küldhet a szerződésszegésről, majd követelheti a teljesítést, a szerződés megszüntetését vagy kártérítést. Számos szabványos adásvételi szerződés a vételár 10 százalékának megfelelő kötbért tartalmaz. A bíróság csökkentheti a kötbért, ha a teljes körű alkalmazás egyértelműen elfogadhatatlan lenne (a Holland Polgári Törvénykönyv 6:94. cikke). Egy hollandiai ingatlanügyvéd ellenőrzi ezeket a záradékokat. Tudjon meg többet az előzetes adásvételi szerződésről és annak kockázatairól.

Mit tehetsz a rejtett hibák ellen?

Egy ingatlannak rendelkeznie kell azokkal a tulajdonságokkal, amelyeket az adásvételi szerződés alapján elvárhat (a Holland Polgári Törvénykönyv 7:17. cikke). Ha ezek nem teljesülnek, akkor szerződésszegés áll fenn, és az eladót felelősségre vonhatja.

Az esélyeid az eladó tájékoztatási kötelezettségétől és a vevő vizsgálati kötelezettségétől függenek. Az eladónak jelentenie kell azokat a hibákat, amelyekről tud. A vevőnek azt kell kivizsgálnia, amit ésszerűen felfedezhet, például egy épületfelméréssel. A szerződésben szereplő korra vagy azbesztre vonatkozó záradék korlátozhatja a jogaidat.

A hiba felfedezését követő ésszerű időn belül értesítenie kell az eladót (a holland polgári törvénykönyv 7:23. cikke). Egy professzionális eladótól vásárló fogyasztó számára a két hónapon belüli értesítés mindenképpen időben beérkezett. A követelés elvileg az értesítést követő két év elteltével elévül. Egy hollandiai ingatlanjogász, szükség esetén építési szakértővel együtt, felméri, hogy a hiba látható volt-e Önnek.

Milyen szabályok vonatkoznak a lakás- és kereskedelmi bérleti szerződésekre?

A Polgári Törvénykönyv 7. könyvében szereplő holland bérleti törvény éles határvonalat húz a lakó- és kereskedelmi ingatlanok között. A lakóingatlanok bérlői széleskörű védelmet élveznek: a bérleti szerződés csak akkor szűnik meg, ha a bérlő beleegyezik, vagy az alkerületi bíróság így határoz (7:272. és 7:274. cikk).

2024. július 1. óta a lakásbérleti szerződések elvileg határozatlan időre szólnak a határozott idejű bérleti szerződésekről szóló törvény (Wet vaste huurcontracten) értelmében. Ugyanezen naptól kezdve a megfizethető bérleti díjról szóló törvény kiterjesztette a bérleti díj szabályozását a középkategóriás bérleti szegmens nagy részére. A bérbeadóknak be kell tartaniuk a 2023. július 1. óta hatályos jó bérbeadásról szóló törvényt is, amely a kauciót kéthavi alapbérleti díjban korlátozza.

Üzlethelyiség vagy irodahelyiség?

Kereskedelmi ingatlanok esetében kétféle szabályozás létezik:

A kiskereskedelmi, vendéglátó-ipari és kézműves helyiségek a Holland Polgári Törvénykönyv 7:290. cikkének hatálya alá tartoznak. A bérleti szerződés időtartama elvileg öt plusz öt év, és a bérbeadó csak törvényes okokból szüntetheti meg a szerződést.
Az irodák és egyéb kereskedelmi helyiségek a Holland Polgári Törvénykönyv 7:230a. cikkének hatálya alá tartoznak. A bérlő a bérleti szerződés lejárta után csak korlátozott védelemmel rendelkezik a kilakoltatással szemben.

A különbségnek jelentős anyagi következményei vannak mind a bérbeadó, mind a bérlő számára. Egy hollandiai ingatlanjogász először azt ellenőrzi, hogy melyik szabályozás alkalmazandó. Sok kereskedelmi bérleti szerződés az ROZ modellt alkalmazza, amelynek általános rendelkezései helyenként eltérnek a törvénytől. Ügyvédeink a bérleti szerződéseket aláírás előtt felülvizsgálják, és kezelik a bérleti díjjal, a hibákkal és a kilakoltatással kapcsolatos vitákat. A törvényes bérleti szabályok a wetten.overheid.nl oldalon találhatók (7. könyv, hollandul).

Milyen jogai vannak az építkezés és felújítás során?

Építési szerződés keretében a vállalkozó vállalja a munka megépítését és leszállítását (a Holland Polgári Törvénykönyv 7:750. cikke). 2024. január 1. óta az Építési Minőségbiztosítási Törvény (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) alkalmazandó. A vállalkozó mostantól a szállítás után is felelős a szállításkor fel nem fedezett hibákért, kivéve, ha azok nem neki tulajdoníthatók.

Egy magánszemély megbízójának dolgozó vállalkozónak teljesítési dokumentációt kell benyújtania (7:757a. cikk). A magánmegbízó a szerződéses ár legfeljebb 5 százalékát helyezheti letétbe a közjegyzőnél (7:768. cikk). Ez a letét biztosítja az átadáskor észlelt hibák kijavítását. Az építési hibára vonatkozó igény legkésőbb az átadástól számított húsz év elteltével évül el (7:761. cikk).

A többletmunka az eredeti megrendelésen kívüli munka. A vállalkozó elvileg csak akkor számíthat fel többet, ha időben figyelmeztette Önt (7:755. cikk). Kivételt képeznek azok a többletköltségek, amelyeket Önnek is tudnia kellett volna. A változtatásokat és azok árát mindig írásban rögzítse.

Az üzleti projektek gyakran az UAV 2012 vagy az UAV-GC 2005 szabványfeltételeket használják. Ezek általában a vitákat a Holland Építőipari Döntőbizottság (Raad van Arbitrage voor de Bouw) elé utalják. Egy hollandiai ingatlanjogász értékeli, hogy a választottbírósági vagy a bírósági út-e a jobb megoldás.

Mit jelentenek Önnek a tulajdonosi egyesületek, a bérleti jog és a szomszédjog?

Ha lakást vásárol, lakástulajdoni jogot szerez, és automatikusan a lakástulajdonosok egyesületének (Vereniging van Eigenaars, VvE) tagjává válik. A megosztási okirat és annak szabályzata határozza meg, hogy mely részek tartoznak a magántulajdonhoz, és hogyan oszlanak meg a költségek.

A tulajdonosegyesületnek minden évben pénzt kell félretennie a nagyobb karbantartási munkálatokra (a Holland Polgári Törvénykönyv 5:126. cikke). A tartalék egy hosszú távú karbantartási tervet követ, vagy legalább az újjáépítési érték 0.5 százalékát teszi ki. Ha nem ért egyet a gyűlés döntésével, egy hónapon belül kérheti az alkerületi bíróságtól annak hatályon kívül helyezését (5:130. cikk). Vásárlás előtt kérjen meg egy ügyvédet, hogy tekintse át a társasház dokumentumait, jegyzőkönyveit és tartalékait.

Mások mely jogai korlátozhatják a tulajdonjogodat?

A tulajdonjogot mások jogai korlátozhatják, amelyeket a nyilvános nyilvántartásokba jegyeznek be, és adásvétel esetén az új tulajdonosra szállnak át. A szabályok a Holland Polgári Törvénykönyv V. könyvében találhatók.

A haszonbérlet (erfpacht) jogot ad valaki más földjének használatára, általában éves földjáradék ellenében (5:85. cikk). Ellenőrizze a futamidőt és a felülvizsgálati dátumokat, különösen a következők esetében: Amsterdam, ahol sok földterületet adnak bérbe. Egy hollandiai ingatlanügyvéd az átruházás előtt elolvassa a bérleti feltételeket.
A felszíni jog (opstalrecht) feljogosít épületek vagy építmények tulajdonlására valaki más telkén, azon belül vagy felett (5:101. cikk), például napelemek elhelyezésére egy másik tetőn.
A szolgalmi jog (erfdienstbaarheid) egy telken egy másik javára fennálló teher, például egy közterület-használati jog (5:70. cikk).

A szomszédjog is az V. könyvben szerepel. Nem okozhatsz jogellenes zavarást szomszédaidnak, például zajt vagy szagot (5:37. cikk). A fáknak elvileg legalább két méterre, a sövényeknek és a cserjéknek fél méterre kell állniuk a telekhatártól (5:42. cikk).

Mit kérdezzenek a befektetők és a vállalatok egy holland ingatlanügyvédtől?

Külföldi befektetők és vállalatok gyakran korlátolt felelősségű társaságon (BV) keresztül birtokolnak holland ingatlant. Az ügylet struktúrája, legyen az részvényügylet vagy eszközügylet, társasági jogi és adójogi következményekkel jár. Az ingatlanjog és a társasági jog egyetlen tranzakcióban találkozik, a tulajdonjog, a bérleti szerződések, az engedélyek és a felelősségek átvilágításával.

A társasági jogi oldal a vállalati struktúrát, a részvényvásárlási szerződést és a garanciákat fedi le. A vevő általában átruházási illetéket (overdrachtsbelasting) fizet, amelyet a közjegyző szed be. Az adókulcsok eltérőek a saját tulajdonú ingatlanok, a befektetők által vásárolt ingatlanok és a nem lakáscélú ingatlanok esetében, és rendszeresen változnak. A fiatal első lakásvásárlók – egy értékkorlátig – jogosultak lehetnek mentességre. Ezekben a kérdésekben együttműködünk az adótanácsadójával.

A tervezés és az engedélyek a közigazgatási jog, nem pedig a polgári jog hatálya alá tartoznak. Egy holland ingatlanjogász ezért ötvözi az ingatlanjogot a közigazgatási joggal. 2024. január 1. óta a környezetvédelmi és tervezési törvény (Omgevingswet) szabályozza az övezeti besorolást és az engedélyeket, a környezetvédelmi törvény pedig feltételeket határoz meg a talajra, a zajra és az energiára vonatkozóan. Az engedélyezési határozattal szemben általában hat héten belül lehet kifogást benyújtani. A földet értékesítő önkormányzatnak elvileg minden érdekelt félnek egyenlő esélyt kell biztosítania. Ez a Legfelsőbb Bíróság 2021. november 26-i Didam-ítéletéből következik.

Hogyan működik együtt Law & More működik?

Egy hollandiai ingatlanügyvéd négy fázisban dolgozik ügyvédi irodánkban. Minden fázisban előre megbeszéljük, hogy mit csinálunk, és nagyjából mennyibe kerül.

Felvétel. Egy ingyenes bemutatkozó találkozó során megbeszéljük a helyzetedet és a határidőket. Elkérjük a legfontosabb dokumentumokat, például az adásvételi szerződést, a bérleti szerződést vagy a tulajdoni lap átadás-átvételi okiratát.
Tanácsadás. Felmérjük az Ön jogait és kötelezettségeit, és elmagyarázzuk a kockázatokat és a lehetőségeket angolul vagy hollandul.
Tárgyalás. Értesítést adunk a szerződésszegésről, vagy felelősségre vonjuk a másik felet, és vezetjük a tárgyalásokat. Sok vagyonjogi vita egyezséggel (vaststellingsovereenkomst) zárul, amely egy kötelező érvényű szerződés, és rendezi a vitát.
Eljárások. Amennyiben nem születik egyezség, az alkerületi bíróság, a kerületi bíróság vagy választottbírósági eljárás útján folytatunk peres eljárást, beleértve a gyorsított eljárást és a fellebbezést is.

A bérleti ügyek mindig az alkerületi bírósághoz kerülnek. Egyéb vagyonjogi követelések 25 000 euróig az alkerületi bírósághoz, e felett pedig a kerületi bírósághoz kerülnek, ahol ügyvéd közreműködése kötelező. Az ítélet ellen három hónapon belül fellebbezhet a fellebbviteli bíróságon.

Mennyibe kerül egy ingatlanügyvéd Hollandiában? Law & More?

Egy ügyvéd a Law & More óránként 250-350 eurót számítunk fel áfa nélkül; egy partner 300-400 eurót számít fel áfa nélkül. Mindig előre megbeszéljük az árat és a költségek becslését.

A bevezető találkozó ingyenes. Egyszeri tanácsadás további segítség nélkül 300 euróba kerül, áfával együtt. Law & More nem államilag finanszírozott jogsegélyből dolgozik. Ügyvédi irodánk székhelye: Marconilaan 13 in Eindhoven, látogatóhelye van itt: Amsterdam és Hollandia-szerte ügyfeleknek dolgozik.

Ki intézi az ügyedet?

Az ügyét Ruby van Kersbergen kezeli. A hátteréről bővebben a csapatunk oldalán olvashat.

Melyik cikkek segítenek még?

Gyakran Ismételt Kérdések

Mikor érdemes ingatlanügyvédet fogadnom Hollandiában?

Ingatlanügyvédet fogadhat szerződés aláírása előtt, vagy amint vita merül fel egy vásárlással, bérlettel, építéssel vagy tulajdonjoggal kapcsolatban. A korai tanácsadás megakadályozza, hogy elmulassza a rövid határidőket, például egy hónapot egy tulajdonosegyesület döntésének megtámadására.

Még mindig kifizethetem a házvásárlásból a pénzem?

Magánszemélyként három nap áll rendelkezésére a szerződés aláírását követően. Ezt követően csak feltételes elállási joggal, például finanszírozási feltétellel, vagy ha az eladó nem teljesíti a szerződést, mondhat el a szerződéstől. Az érvényes indok nélküli elállás büntetést vonhat maga után, gyakran a vételár 10 százalékát.

Felelős az eladó az átadás után felfedezett hibákért?

Ez akkor lehetséges, ha az ingatlan nem rendelkezik az Ön által elvárt tulajdonságokkal, és az eladó tudott a hibáról anélkül, hogy bejelentette volna. Önnek kötelessége volt saját maga is kivizsgálni. A hibát a felfedezés után a lehető leghamarabb írásban jelentse az eladónak.

Szükségem van ügyvédre vagy közjegyzőre ingatlanvásárláshoz?

Az átruházáshoz közjegyző szükséges, mivel csak közjegyző készítheti el és jegyeztetheti be az okiratot. Ügyvéd nem szükséges, de egy hollandiai ingatlanügyvéd, akit a vevő megbíz, felülvizsgálhatja a szerződést, és egyedül is eljárhat az Ön nevében egy vitában.

Felszámíthat-e a vállalkozóm pluszmunkát a beleegyezésem nélkül?

Elvileg nem. A kivitelezőnek időben figyelmeztetnie kell Önt, hogy a változás növeli az árat, kivéve, ha ezt Önnek is értenie kellett volna. Minden változást és annak árát írásban rögzítse a munka megkezdése előtt.

E Law & More jogi segítségnyújtás keretében dolgozik?

Nem, Law & More nem államilag finanszírozott jogsegélyből dolgozik. Előre egyeztetett óradíjjal dolgozunk, a bemutatkozó találkozó pedig ingyenes.

Kétségei vannak a helyzetével kapcsolatban? Meséljen nekünk a helyzetéről. Egy munkanapon belül tájékoztatjuk Önt a lehetőségeiről. Kapcsolat, hívja a +31 40 369 06 80 telefonszámot, vagy írjon e-mailt info@lawandmore.nl.

Ez az oldal általános információkat tartalmaz, és nem helyettesíti az Ön konkrét helyzetére vonatkozó tanácsadást.