Bérleti díj emelése Hollandiában: mit kérhetnek a bérbeadók és mit tehetnek a bérlők

Szinte minden holland bérleti szerződésnél évente egyszer emelkedik a bérleti díj. Az, hogy mit kérhet a bérbeadó, és hogy egyáltalán érvényes-e az emelés, attól függ, hogy az ingatlan a három szegmens közül melyikbe tartozik, mit tartalmaz a szerződés, és hogy a bérbeadó betartotta-e a rövid, de szigorú formaságokat. Ez a cikk ismerteti, hogy a bérleti szerződés melyik szegmensbe tartozik, hogyan számítják ki az éves maximumot, mit kell tartalmaznia egy érvényes emelési javaslatnak, és hogyan vitathatja a bérlő azt.

Három szegmens, három szabályrendszer

Amióta a Megfizethető Bérleti Díjról Szóló Törvény ( Wet betaalbare huur ) 2024. július 1-jén hatályba lépett, a hollandiai lakásbérlés három szegmensre oszlik. Azt, hogy melyik szegmens érvényes, a lakásértékelési rendszer ( woningwaarderingsstelsel ) szerinti pontszáma határozza meg , nem pedig az, hogy a felek hogyan nevezik a szerződést.

• Szabályozott, közösségi szegmens – a legalacsonyabb pontsáv. A bérleti díj soha nem haladhatja meg a pontok által generált maximumot, az éves növekedést pedig a miniszter által minden évben meghatározott százalékban korlátozza.
• Középpiaci szegmens (középkategóriás bérleti díj) – a középső pontsáv. Ezt a szegmenst először a Megfizethető Bérleti Díjról szóló törvény szabályozta. Saját maximális bérleti díjjal rendelkezik. és a, 2025. július 1. óta a saját, korlátozott éves emelését.
• Szabad szektor (magánszektor, liberalizált) – a legfelső pontsáv. Nincs maximális bérleti díj, de az éves emelést 2021 óta törvény korlátozza, és ezt a korlátozást 2029. május 1-jéig meghosszabbították.

A ponthatárokat és a bérleti díjküszöböket évente indexálják, így egy lakás szegmense megváltozhat új szerződés aláírásakor. A szegmens a bérleti szerződés kezdetén rögzítve van, és a küszöbérték változása miatt nem változik a szerződés közepén.

Hogyan számítják ki az éves maximumot

A középpiaci maximum magasabb lehet, mint a szabad szektoré, ami meglepi az embereket, de nem hiba. A képletek eltérőek: a középpiaci plafon a kollektív bérfejlődéshez plusz egy százalékponthoz van kötve, míg a szabályozott és a szabad szektorbeli plafonok az árfejlődés és a bérfejlődés közül az alacsonyabbat veszik figyelembe, ismét plusz egy százalékpontot. Egy olyan évben, amikor a bérek meghaladják az árakat, a középpiaci érték a kettő közül a magasabb. A törvényi alap a BW 7:248. cikke, amelyet a 10. Uhw ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ) cikkben dolgoztak ki.

Magukat a százalékos arányokat minden évben újraszámolják, és szándékosan nem közöljük itt, mivel egy cikkben idézett adat hónapokon belül elavul. A miniszter határozza meg őket, a Huurcommissie és a rijksoverheid.nl közzéteszi őket, és ezek az egyetlen forrás, amelyre érdemes támaszkodni. Figyeljük meg az eltérő naptárakat: a szabályozott szegmensben az új maximum a július 1-jétől hatályba lépő emelésekre vonatkozik, míg a közép- és szabadpiaci szektorokban a naptári évvel megegyezően alakul. A tavalyi százalékos arány alatt az új időszakra javasolt emelés túlzott, és a többlet behajtható.

A lakbéremelési javaslat formai követelményei

A szabályozott és a középkategóriás szegmensekben az emelés nem történik meg automatikusan. A bérbeadónak írásbeli ajánlatot ( voorstel tot huurverhoging ) kell tennie a BW 7:252. cikkelye értelmében, és a formaságok fontosabbak, mint azt a legtöbb bérbeadó gondolja.

• Felmondási idő. A javaslatnak legalább két teljes hónappal a javasolt hatálybalépési dátum előtt meg kell érkeznie a bérlőhöz. Július 1-jei emelés esetén a javaslatot legkésőbb április 30-ig kell elküldeni.
• Írásos forma. Az e-mailt általában elfogadják, amennyiben a nyugtát be tudják mutatni.
• Tartalom. A BW 7:252. cikke előírja, hogy mit kell a javaslatnak tartalmaznia: a jelenleg hatályos bérleti díjat, a javasolt módosítást, az ebből eredő új bérleti díjat és azt az időpontot, amelytől kezdve érvényes. Amennyiben a bérbeadó a jövedelemtől függő emelésre hivatkozik, csatolni kell az adóhatóság jövedelemkimutatását. Az a javaslat, amely ezen adatok valamelyikét hiányolja, hibás.
• Tizenkét havonta egyszer. A bérleti jogviszony kezdetét követő első tizenkét hónapos időszakban a bérleti díj legfeljebb egyszer emelhető, ezt követően pedig csak az egyes következő tizenkét hónapos időszakok végére vonatkozóan (BW 7:250. cikk). Amennyiben az emelés szerződéses kikötésen alapul, ugyanaz a tizenkét hónapos időszak érvényes, és az a kikötés, amely tizenkét hónapon belül egynél több emelést eredményez, érvénytelen (BW 7:251. cikk). Szűk kivétel létezik, ha egy ideiglenes bérleti díjkedvezményt fokozatosan megszüntetnek (BW 7:252c. cikk).

Egy hibás javaslat következménye egyszerű és a bérbeadók számára költséges: az emelés nem lép hatályba. A törvény erejénél fogva nem csökken, nem korrigálják vagy halasztják el. A bérleti díj a korábbi szinten marad, és a bérbeadónak új, a jogszabályoknak megfelelő javaslattal és új két hónapos felmondási idővel kell újrakezdenie a dolgot – ami a gyakorlatban gyakran egy teljes évnyi indexálásba kerül. Azok a bérlők, akik már fizettek, visszakövetelhetik a különbözetet.

Hogyan és mikor tiltakozik a bérlő

Az útvonal a szakasztól függ, és a két útvonal ellentétes irányban halad.

Szabályozott és középvállalkozásoknak szóló ajánlatok a BW 7:252. cikkelye alapján

A bérlő a javasolt hatálybalépési dátum előtt írásban értesíti a bérbeadót, amelyben közli kifogását és annak indoklását. A bérlőnek ezután nincs további teendője. Ha a bérbeadó folytatni kívánja az eljárást, akkor a javasolt hatálybalépési dátumtól számított hat héten belül fel kell kérnie a Huurcommissie határozatát (BW 7:253. cikk). Ha ez az időszak elmúlik, az emelés egyszerűen nem lép hatályba – ez a leghasznosabb dolog, amit egy kifogásoló bérlő tudhat.

Indexálás szerződéses záradék alapján (középpiaci és szabad szektor)

Amennyiben az emelés indexálási záradékból, és nem a BW 7:252. cikk szerinti javaslatból ered, a bérlő közvetlenül a Huurcommissie-hez fordul a kérelmével az emelés hatálybalépésétől számított négy hónapon belül (BW 7:248. cikk). A négy hónapos időszak elmulasztása végzetes a kereset szempontjából, ezért ütemezni kell. A Huurcommissie a törvényes maximumra korlátozza az emelést, ha a záradék többet eredményezett.

Indexálási záradékok: a szabad szektor és a tisztességtelen feltételek problémája

A közép- és szabadpiaci szektorban nincs törvényes jog az éves emelésre. Minden a szerződéstől függ. Ha a bérleti szerződés egyáltalán nem tartalmaz bérleti díj emelési záradékot, a bérbeadó nem emelheti a bérleti díjat évente – pont. Ha a bérleti szerződés tartalmaz egy olyan záradékot, amely a törvényes felső határ alatti százalékot határoz meg, akkor a szerződéses összeg az irányadó. Ha a felső határ feletti százalékot határoz meg, akkor a felső határ az irányadó.

Ezen a törvényi szinten ott helyezkedik el az európai fogyasztóvédelmi jog, és itt forog kockán rengeteg pénz. A magánszemélyekkel kötött lakásbérleti szerződések fogyasztói szerződések, így a tisztességtelen feltételekre vonatkozó szabályok érvényesek, és a bíróságoknak hivatalból kell vizsgálniuk a bérleti díj emelésére vonatkozó záradékokat.

A vezető forrás a Hoge Raad 2024. november 29-i előítéleti ítélete, ECLI:NL:HR:2024:1780, amelyet a Rechtbank által feltett kérdésekre hoztak. Amsterdam 2024. január 11-én. A szabadszektorban nagyon elterjedt „CPI indexálás plusz egy felár” képlettel volt kapcsolatos. A bíróság összefoglalva a következőket állapította meg:

• Az indexálási elemet és a felár elemet is felszámítják. külön, még akkor is, ha egyetlen szerződéses mondatban szerepelnek. Különböző célokat szolgálnak: az egyik a valuta értékcsökkenését kompenzálja, a másik az infláción túli költségnövekedést.
• A fogyasztói árindex indexálását előíró záradék önmagában nem tisztességtelen.
• Egy olyan záradék, amely a fogyasztói árindex indexén felül legfeljebb 3%-os fix felárat ír elő, nem tisztességtelen, különleges körülmények hiányában: a pénzügyi következmények előreláthatók, a bérbeadónak jogos érdeke fűződik, és a bérlő felmondhatja a szerződést.
• Ha felárfizetési záradék van érvényben is igazságtalan, akkor el kell hagyni teljes egészébenA bíróság nem csökkentheti azt elfogadható 3%-ra. A bérlő visszakerül abba a helyzetbe, amelyben a záradék nélkül lett volna, és kártérítési igényt tarthat a túlfizetett emelésekért.

Súlyos következményekkel jár az „indexálás plusz legfeljebb 5%” vagy „plusz legfeljebb 7%” képletet alkalmazó bérbeadók számára. A felárat nem csökkentik; a bérleti szerződés teljes időtartama alatt eltűnik, és a múltbeli felárak visszafizetendővé válnak. Egy szabványos sablonnal rendelkező portfólió-bérbeadó esetében a kitettség minden egységre vonatkozóan kumulatív. A 3% feletti felárakkal kapcsolatos perek továbbra is az alkerületi bíróságokon folynak, és mivel az alkalmazott standard a tisztességtelen feltételekre vonatkozó európai standard, az Európai Unió Bíróságához való fordulás lehetősége nem szűnt meg. Mind a felárzáradékra támaszkodó bérbeadónak, mind a bérlőnek, aki visszaköveteli az egy záradék alapján kifizetett összeget, ellenőriznie kell a joggyakorlat állását, mielőtt állást foglalna.

Két apró részlet számít. A döntés magára a záradékra vonatkozik , nem a felső határra: még egy tisztességes záradék sem nyújthat többet az adott évre hatályos törvényes felső határnál. És egy tisztességtelen záradékot nem orvosol az, hogy a bérbeadó kevesebbet kér, mint amennyit megenged; a megfogalmazást vizsgálják.

Bérleti díj emelése felújítás vagy fejlesztés után

A felújítás utáni emelés más dolog, mint az éves emelés, és nem tartozik az éves százalékos korlát hatálya alá. A legtöbb vitát eldöntő különbségtétel a fejlesztés és a karbantartás között van : a lakás élvezetét növelő fizikai változtatások vagy bővítések – beépített készülékek, új fürdőszobai felszerelés, szigetelés és egyéb energetikai intézkedések – indokolhatják az emelést. A csere és a javítás nem, mert az ingatlan jó állapotban tartása az, amit a bérleti díj már fedez.

Amennyiben a bérbeadó egy lakott lakást kíván felújítani, a BW 7:220 cikkelye ésszerű javaslatot ír elő : egy írásos csomagot, amely tartalmazza a munkálatokat, a zavart, az esetleges kártérítést és a javasolt új bérleti díjat. Az a bérlő, aki elutasítja az ésszerű javaslatot, kötelezhető; az a bérlő, akivel ésszerűtlen ajánlatot kapnak, nem kötelezhető.

Ha a felek nem tudnak megegyezni a bérleti díj következményében, bármelyikük kérheti a Huurcommissie-től, hogy a munkálatok befejezésétől számított három hónapon belül döntsön arról, hogy a javasolt emelés ésszerű-e. A Huurcommissie vizsgálót küld, ellenőrzi, hogy a munkálatok valóban javulást jelentenek-e, és összehasonlítja az emelést a ténylegesen felmerült költségekkel. Ez az eljárás létezik mind a szabályozott, mind a középpiaci szegmensekben (BW 7:255. cikk), mind a szabad szektorban (BW 7:255a. cikk), bár a szabad szektorban nincs ponthatár az eredmény mérésére.

A jövedelemfüggő kiegészítő emelés

Kizárólag a szabályozott társadalmi szegmensben a bérbeadó bizonyos jövedelmi szint feletti háztartások számára magasabb emelést javasolhat (BW 7:252a. cikk), amelyet havi fix euróösszegben, nem pedig százalékban fejeznek ki.

• A szokásos küszöbérték felett két jövedelmi sáv létezik, amelyek mindegyikéhez saját, fix havi összeg tartozik, nem pedig százalékos arány.
• A jövedelemkorlátokat, a havi összegeket és a referenciaévet évente rögzíti és teszi közzé a Huurcommissie; az értékelést egy korábbi adóév háztartási jövedelme alapján végzik, nem a jelenlegi.
• A 23. életévét be nem töltött, a gyermekkel együtt élő gyermek jövedelmét figyelmen kívül kell hagyni, ha a gyermek összesített jövedelme (verzamelinkomen) a közzétett határérték alatt marad.
• A krónikusan beteg és fogyatékkal élő bérlők kijelölt csoportjai mentesülnek.

A bérbeadónak jövedelem-megjelölést kell beszereznie a Belastingdiensttől, és azt csatolnia kell a javaslathoz. Ennek elmulasztása a javaslatot hibássá teszi, aminek a szokásos következménye az emelés sikertelensége. A maximális emelések nem halmozhatók: a bérbeadó vagy a rendes százalékot, vagy a jövedelemfüggő összeget veszi igénybe, nem mindkettőt. Mivel a küszöbértékek és az összegek évente változnak, ellenőrizze a Huurcommissie által közzétett táblázatot arra az évre vonatkozóan, amelyben az emelés hatályba lép.

Bérleti díj csökkenése: a tükörkép, és gyakran az erősebb lépés

A bérlők hajlamosak védekezően gondolkodni az éves emeléssel kapcsolatban, amikor a jobb kérdés az, hogy a bérleti díj valaha is törvényes volt-e. A szabályozott és a középkategóriás szegmensekben a bérleti díj nem haladhatja meg a lakás pontjai által elért maximumot. Ha mégis, a bérlőnek nemcsak elleneznie kell az emelést, hanem javasolnia kell annak csökkentését.

A 7:254 BW cikk szerinti eljárás az emelési eljárást tükrözi. A bérlő írásbeli javaslatot küld, amelyben feltünteti a jelenlegi alap bérleti díjat, a javasolt alacsonyabb bérleti díjat, a csökkentést és a hatálybalépés dátumát, amely nem lehet korábban, mint a javaslat elküldésétől számított két teljes naptári hónap. Ha a bérbeadó megtagadja vagy nem válaszol, a bérlő felkéri a Huurcommissie-t, hogy döntsön, és ezt a javasolt csökkentés dátumától számított hat héten belül meg kell tennie. A bérlő a határozat meghozataláig továbbra is fizeti a meglévő bérleti díjat.

Amennyiben a pontok jelentős túlszámlázást mutatnak, ez az út sokkal többet ér, mint egy százalékpontnyi indexálás, és kombinálható egy hiba miatti igénnyel. A pontellenőrzésnek kell lennie az első lépésnek, amikor egy szabályozott vagy középkategóriás bérlő megkérdőjelezi a bérleti díját.

Amit a bérbeadó nem tehet meg

• Tizenkét havonta többször is növelhető. Ugyanazon tizenkét hónapos időszakon belüli második emelés érvénytelen (BW 7:251. cikk), bármit is mondjon a szerződés.
• Emelés határozott időtartam alatt, szerződéses alap nélkül. A közép- és a szabadpiaci szektorokban az indexálási záradék hiánya azt jelenti, hogy a teljes futamidő alatt nincs éves emelés.
• Növekedés a megújítás megtagadásával. Egy határozatlan idejű holland lakásbérleti szerződés nem jár le, és a bérbeadó belátása szerint nem „hosszabbítható meg” új feltételekkel. A bérlőnek a magasabb bérleti díj és a kiköltözés közötti választás felkínálása nem jogszerű módja a bérleti díj emelésének: a bérleti szerződés megszüntetéséhez törvényi indok szükséges, és ha a bérlő nem ért egyet, bírósági végzés.
• A növekedés visszaszerzése szolgáltatásdíjak. A bérleti díjnak a közüzemi díjakba vagy egy teljes árba való beépítése nem állja ki a szigorú vizsgálatot.
• Hagyj figyelmen kívül egy ellenvetést. A szabályozott és a középkategóriás szegmensekben a bérbeadó nem utasíthat el egyoldalúan kifogást; az egyetlen járható út a bérbeadói bizottság (Hurcommissie) hat héten belül.

Gyakorlati útmutatás

Bérlők esetében. Először a szegmenst ellenőrizd, majd a számtani lépéseket, végül a formaságokat – ebben a sorrendben, mert egy formai hiba a százalékos értéktől függetlenül érvényteleníti az emelést. Naplózd a két határidőt: a szabályozott és a középkategóriás szegmensekben a hatálybalépés dátuma előtt kifogást emelj, és négy hónapon belül kérd a Huurcommissie-tól a szerződéses indexálást. Ha a szabadszektorbeli bérleti szerződésed 3%-nál nagyobb felárat ad az indexáláshoz, kérd ki a tanácsot a fizetés előtt. És futtasd le a pontellenőrzést akkor is, ha az emelés helyesnek tűnik.

Bérbeadóknak. Ellenőrizzék a sablonjukat: a Hoge Raad 2024-es határozata előtt megfogalmazott felárfizetési záradék élő kötelezettség. Küldjék el a javaslatokat időben, írásban, feltüntetve a jelenlegi bérleti díjat, az új bérleti díjat, a hatálybalépés dátumát és a kifogásolás útját, és őrizzék meg a feladás igazolását. Mellékeljék az adóhatósági kimutatást a jövedelemfüggő emelésről. Ha egy bérlő kifogást emel, haladéktalanul iktassák be a hathetes Huurcommissie határidőt – annak elmulasztása az egész éves költségeket vonja maga után.