A bérleti díj kauciója, a közüzemi díjak és a jó bérbeadásról szóló törvény Hollandiában

Szinte minden Hollandiában lakást bérlő külföldi állampolgár fizet kauciót, és sokan a bérleti szerződés végén aggódnak, hogy vajon újra látják-e majd. Amióta a Wet goed verhuurderschap (a jó bérbeadásról szóló törvény) 2023. július 1-jén hatályba lépett, a szabályok egyértelműbbé váltak: van felső határ a kaucióra, határidő a visszafizetésére, és írásban kell indokolni a visszatartott összegeket. Ez a cikk ismerteti, hogy mit mond a törvény a kauciókról, a szolgáltatási díjakról és a közvetítői díjakról, valamint arról, hogy mit tehetnek a felek vitás esetekben.

Kaució: mennyit kérhet a bérbeadó

A Wet goed verhuurderschap 2. cikkében foglalt általános magatartási szabályok, valamint a holland Polgári Törvénykönyv ( Burgerlijk Wetboek ) 7. könyvének 261b. cikkébe illesztett rendelkezés értelmében a bérbeadó nem követelhet a bérleti díj kétszeresénél nagyobb összegű kauciót ( waarborgsom ) . A „bérleti díj” ( kale huur ) magának a szálláshelynek a bérleti díja, a rezsiköltségek, a közüzemi díjak és az esetleges bútorkiegészítések nélkül.

A felső határt a törvénnyel vezették be 2023. július 1-jén, és a régebbi szerződésekben megállapított nagyobb kauciókat a gyakorlatban továbbra is teljesítik. Egy ilyen szerződésben lévő bérlőnek nem szabad feltételeznie, hogy az összeg vitathatatlan. Jóval a felső határ bevezetése előtt az alkerületi bíróságok a holland Polgári Törvénykönyv 7. könyvének 264. cikke alapján indokolatlan előnyként semmisítették meg a túlzott kauciót: a Rechtbank Noord-Holland 2015. augusztus 5-én hatályon kívül helyezte a hathavi kauciót (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), és úgy ítélte meg, hogy a havi bérleti díj kétszeresénél nagyobb kaució nem ésszerű, és a Rechtbank... Amsterdam 2019. március 4-én a több mint négy hónapos bérleti díj kaucióját kettőre csökkentette (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Ezek elsőfokú határozatok, nem pedig kötelező erejű felhatalmazás, és úgy tűnik, még nem alkalmazták a jó bérbeadói kritériumot a 2023 júliusa előtt megállapított kaucióra. Ez a régebbi sor mindazonáltal a lényegi érv.

Ha a bérbeadó többet kér, a bérlőnek nem kell kifizetnie a többletet, követelheti a túlfizetett összeg visszafizetését, és az önkormányzat érvényesítheti azt. Fontos megjegyezni, hogy a „kéthavi kaució plusz egyhavi bérleti díj előre” nem háromhavi kaució: az előre fizetett bérleti díj bérleti díj, nem pedig kaució. A kaució mellett semmilyen vissza nem térítendő „adminisztrációs díj” nem megengedett.

A foglaló visszaszerzése: a két határidő

A törvény két határidőt szab meg, és a kettő közötti különbség az, amit a leggyakrabban félreértenek.

• Ahol a bérbeadó nem von le semmit, a kauciót vissza kell fizetni tizennégy napon belül a bérleti jogviszony végéről.
• Amikor a bérbeadó levon valamit, az időszak harminc nap a bérleti szerződés végétől számítva. A hosszabb időszak azért van, hogy a bérbeadó ellenőrizhesse, számszerűsíthesse és dokumentálhassa a levonást.

A levonást végző bérbeadónak írásban kell meghatároznia a bérlő számára a visszatartott összeget és annak okát, teljes körű részletezéssel. A „kárt találtak” puszta kijelentése nem teljesíti a kötelezettséget, és ennek hiánya önmagában is szerződésszegés. A harmincnapos időszak nem jogosít fel a halasztásra: egy bérbeadónak, aki még nem tudja meghatározni a javítás árát, vissza kell fizetnie a nem vitatott egyenleget, és meg kell határoznia, hogy mi maradt a kérdéses.

Mi vonható le és mi nem

A megengedett levonások köre korlátozott: a kifizetetlen bérleti díj, a kifizetetlen közüzemi díjak, a megállapodás szerinti energetikai intézkedés díja, valamint a bérlő által okozott károk. A szokásos elhasználódás és elhasználódás nem tartozik ebbe a listába, és az „adminisztrációs költségek” sem vonhatók le pusztán azért, mert a szerződés ezt írja elő.

A kár és az elhasználódás közötti határvonalon gyökerezik a legtöbb vita. A Polgári Törvénykönyv 7. könyvének 218. cikkelye értelmében a bérlő felelős a bérlőnek felróható hiba által okozott károkért, és a kárt vélelmezni kell, kivéve a tüzet és az épített ingatlanok esetében a külső károkat. Ez a vélelem valós, de a 224. cikkel párhuzamosan működik – ahol a helyszíni ellenőrzési jelentés válik döntővé.

Az ellenőrzési jelentés, és mi történik, ha nincs ilyen

A Polgári Törvénykönyv 7. könyvének 224. cikke kimondja, hogy amennyiben a felek a kezdetben írásbeli leírást készítettek a vagyontárgyról, a bérlőnek az abban rögzített állapotban kell azt visszaadnia, eltekintve a jogszerű átalakításoktól, valamint az öregedés vagy a rendeltetésszerű használat miatti romlástól. Amennyiben ilyen leírás nem készült, a bérlőnek vélelmeznie kell, hogy a vagyontárgyat a bérleti jogviszony megszűnésekor fennálló állapotában kapta meg , a bérbeadónak az ellenkező bizonyítási jogával együtt.

A gyakorlati hatás szembetűnő. Egy aláírt bejelentkezési jegyzőkönyvvel és dátumozott fényképekkel a bérbeadó, aki megégett munkalapot talál, rámutathat a jegyzőkönyvre és bemutathatja a változást. Jelentés nélkül a kiindulópont az, hogy az ingatlan már jelenlegi állapotában volt, és a bérbeadónak ezt a feltételezést más bizonyítékokkal kell cáfolnia. Az a bérbeadó, aki kihagyta a bejelentkezéskori ellenőrzést, gyakran azt tapasztalja, hogy a levonás nem tartható fenn.

Szolgáltatási díjak és előlegek

A közüzemi díjakat ( servicekosten ) a bérleti díjon felül kell fizetni az ingatlannal kapcsolatos árukért és szolgáltatásokért: közös helyiségek takarítása, gondnok, közös világítás, kertgondozás, bútorok használata. Ezeket szinte mindig havi előlegként ( voorschot ) számlázzák, és a tényleges költségekkel szemben számolják el.

A Polgári Törvénykönyv 7. könyvének 259. cikkelye értelmében a bérbeadónak a naptári év végétől számított hat hónapon belül – a gyakorlatban július 1-jéig – tételes éves kimutatást kell adnia a bérlőnek a tényleges költségekről és azok kiszámításának módjáról. Amennyiben a bérleti szerződés év közben ér véget, az az év lejárt részére vonatkozik. A 261. cikkely értelmében előleget csak akkor lehet felvenni, ha új árukban vagy szolgáltatásokban állapodtak meg, vagy egy nyilatkozatot követően, és minden kimutatás csak egy emelést támaszt alá. A 260. cikkely lehetővé teszi bármelyik fél számára, hogy kérje a Huurcommissie-től a fizetendő összeg meghatározását.

A közüzemi díjak a tényleges költségek áthárítását jelentik, nem pedig profitközpontot. Bizonyos tételek egyáltalán nem számíthatók fel közüzemi díjként: ilyenek például az étkeztetés vagy a riasztóberendezések, valamint a tulajdonost, és nem a bérlőt terhelő díjak, például az ingatlanadó. A bérlőt terhelő díjak, például a hulladékdíj, átháríthatók. A hőellátást külön a Warmtewet szabályozza.

A közművek ismét mások. Ahol az ingatlannak saját mérőórái vannak, a gáz-, víz- és villanyszámlát általában közvetlenül a bérlő fizeti, vagy a bérbeadó biztosítja, és a fogyasztásmérő alapján számolják el; ezek közüzemi díjak ( nutsvoorzieningen ), nem pedig szolgáltatási díjak. Egy „teljes körű” bérleti díj, amely mindent egy összegben tartalmaz, kérésre részeire bontható.

Új szabályok 2027. január 1-jétől

A Wet modernisering servicekosten 2027. január 1- jén lép hatályba a Besluit servicekostennel és a Regeling servicekostennel együtt. A jelenlegi nyílt végű megközelítést egy nyolc kategóriájú, elszámolható szolgáltatási költség zárt listájával váltja fel, megerősíti, hogy csak a tényleges költségek számíthatók fel, és nyereség nem realizálható, valamint meghatározza a számításuk módját. A Besluit servicekosten felsorolása kimerítő, és a végleges elszámolásnak a vonatkozó naptári évet követő július 1-jéig kell megérkeznie a bérlőhöz. A közös edzőtermek és úszómedencék nem tartoznak a listára. A Huurcommissie felülvizsgálati hatáskörei kibővülnek. A szabályok a 2027. január 1-jétől kötött szerződésekre vonatkoznak, és a bérbeadó a bérlő beleegyezésével a meglévő bérleti szerződésekre is alkalmazhatja azokat.

Ügynökségi díjak és a kettős felszámítás tilalma

A Wet goed verhuurderschap megtiltja a bérbeadóknak és a bérbeadási közvetítőknek, hogy kettős ügynöki díjat számítsanak fel – azaz ugyanazon tranzakcióért díjat szedjenek be a bérbeadótól és a bérlőtől is. Ez a Polgári Törvénykönyv 7. könyvének 417. és 427. cikkében szereplő régebbi szabályon felül érvényesül: a bérbeadó nevében eljáró ügynök nem jogosult díjra a bérlőtől. Ha az ingatlan az ügynök saját könyveiben szerepel, a bérlőnek semmit sem kell fizetnie.

A szerződéses költségek és a kulcspénz ( sleutelgeld ) nem számítható fel a bérlőnek. A bérbeadó felszámíthat díjat valamiért, amiből a bérlő ténylegesen hasznot húz, például egy névtábláért a bejárati ajtón, a bérlő pedig vásárolhat a távozó bérlőtől egy megállapodás szerinti áron ( overnamekosten ), de egyik sem jogosít fel a bérleti díj újbóli bevezetésére. A bérlő csak akkor fizet jogosan díjat, ha maga vett igénybe egy a bérbeadótól függetlenül dolgozó kereső ügynököt, és az ügynök portfólióján kívül talál szállást. Az ezen szabályokkal ellentétesen kifizetett díjak visszakövetelhetők.

A Wet verhuurderschap ment túl a betéten

A törvény tágabb értelmű, mint pusztán pénz. A 2. cikk minden bérbeadó és bérbeadási közvetítő számára országos magatartási szabályokat határoz meg. Ezek előírják a bérbeadó számára, hogy:

• tartózkodniuk megkülönböztetés a bérlők kiválasztásában, és átlátható kiválasztási eljárást alkalmazzon;
• tartózkodniuk megfélemlítés, amely magában foglalja a javítások visszatartásával, a szolgáltatások megszüntetésével vagy a kaució visszatartásával való fenyegetést a bérlőre való nyomásgyakorlás céljából;
• rögzítse a bérleti szerződést egy írásos megállapodás;
• írásban, a bérlő által értett nyelven tájékoztatja a bérlőt a jogokat és kötelezettségeket — a kaució működése és visszafizetésének időpontja, a közüzemi díjak rendezése, a bérbeadó elérhetőségei és az önkormányzati bejelentési pont (a tájékoztatási kötelezettség). A nyelvi követelmény nem korlátozódik a munkaerő-migránsokra, így egy nemzetközi bérlő számára ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az információkat angolul kell megadni;
• tartsák be a kaució felső határát és a szolgáltatási díjakra vonatkozó szabályokat, és ne számítsanak fel dupla ügynöki díjat;
• tartson be extra szabályokat, ha a bérlő EU-s munkaerő-migráns, beleértve a munkaszerződéstől elkülönített bérleti szerződést és a szükséges információkat olyan nyelven, amelyet a munkavállaló megért.

A 3. cikk előírja, hogy a bérbeadók és a közvetítők, akik üzleti tevékenységük során bérbe adják ingatlanjaikat, írásos munkamódszerrel rendelkezzenek a lakhatási diszkrimináció megelőzésére, valamint hogy azt közzétegyék és alkalmazzák.

Az önkormányzati bejelentési pont és a végrehajtás

2024. január 1-je óta minden önkormányzatnak működtetnie kell egy jelentő pont (forródrót) a 4. cikk értelmében: alacsony küszöbű, ingyenes és névtelen bejelentések a nemkívánatos bérbeadási magatartásokról. Eindhoven és a Amsterdam mindkettő egyet üzemeltet. A jelentés nem pénzkövetelés – a meldpunt nem fogja elrendelni a kaució visszafizetését –, de aktiválja az önkormányzat felügyeleti szerepét.

A végrehajtás fokozódik. Az első jogsértés általában figyelmeztetést von maga után, amely kimondja, hogy a további jogsértés pénzbírsággal és a vétkes adatainak közzétételével járhat. Ismételt vagy súlyos jogsértések esetén büntetést ( last onder dwangsom ) vagy közigazgatási kényszerintézkedést, valamint pénzbírságot is kiszabhatnak. A Wet goed verhuurderschap 19. cikke a negyedik kategóriába tartozó bírságban határozza meg a maximumot, amely az ötödik kategóriába emelkedik azoknál a bérbeadóknál, akik négy éven belül ismét megszegik ugyanazt a szabályt. Az egyes kategóriákhoz tartozó összeget a holland büntető törvénykönyv (Wetboek van Strafrecht) 23. cikke rögzíti, és rendszeresen kiigazítja, ezért az aktuális összeget ott kell olvasni, nem pedig máshol idézett számból venni. Végső megoldásként az önkormányzat átveheti az ingatlan kezelését. Az 5. cikk értelmében kijelölt területeken bérbeadási engedélyt is kérhet.

Melyik útvonalat válasszuk

A bérlők és a bérbeadók gyakran rossz fórumot választanak, és hónapokat veszítenek. A három útvonal különböző célokat szolgál, és párhuzamosan is használhatók.

A kaucióval kapcsolatos követelés, ha azt nem lehet rendezni, az alkerületi bírósághoz tartozik; az ottani eljárásokhoz nem szükséges ügyvéd. A szolgáltatási díjjal kapcsolatos viták a Huurcommissie hatáskörébe tartoznak, és sokkal olcsóbbak: a díj (leges) egy szerény, fix összeg a bérlő vagy más természetes személy számára, és lényegesen magasabb a bérbeadó vagy más jogi személy számára. A díjakat miniszteri rendelet állapítja meg, és a Huurcommissie teszi közzé, ezért a kérelem benyújtása előtt ellenőrizze az aktuális összeget. A Huurcommissie határozatát követően az elégedetlen fél nyolc héten belül idézést indíthat az alkerületi bíróság előtt; ha az elnök egyedül döntött, három héten belül kifogást ( verzet ) lehet benyújtani.

Határidők

Szolgáltatási díjak tekintetében a Polgári Törvénykönyv 7. könyvének 260. cikke lehetővé teszi, hogy a Huurcommissie-hoz költségkategóriánként legfeljebb tizenkét hónapra vonatkozó kérelmet lehessen benyújtani az éves kimutatás benyújtásának esedékességének időszakától számított huszonnégy hónapon belül . Ha ezt az időszakot elmulasztják, a Huurcommissie útja bezárul.

A foglaló visszafizetésére irányuló igény a teljesítési igény rendes formája, amelyre a Polgári Törvénykönyv 3. könyvének 307. cikkelye szerinti ötéves elévülési idő vonatkozik. Az öt év nagylelkű határidő, de a késedelem bizonyítási költségekkel jár, ezért írásban követelje a fizetést haladéktalanul; a felszólítás szintén megszakítja az elévülést.

Gyakorlati útmutatás

Bérlőknek

• Aláírás előtt hasonlítsa össze a kauciót két havi bérleti díjjal, és kérdezzen rá az esetleges szerződéses, adminisztrációs vagy bérleti díjakra.
• Ragaszkodjon egy bejelentkezési jelentéshez (opnamestaat) mindkét fél által aláírva, készítsen dátummal ellátott fényképeket minden szobáról, és rögzítse a mérőórák állását.
• Őrizze meg a kaució és minden közüzemi díj előleg befizetéséről szóló bizonylatot, és távozáskor írásban adja meg a bérbeadónak az új címét és bankszámlaadatait.
• Jegyezd fel a tavalyi év közüzemi díjának kimutatását július 1-jére, és vedd figyelembe a huszonnégy hónapos időszakot.
• Ha a határidő lejár, küldjön írásbeli felszólítást egy rövid, egyértelmű fizetési határidővel; ha ez nem sikerül, jelentse a meldpuntnak, és fontolja meg a bírósági eljárás megindítását.

Bérbeadóknak

• Hozza rendbe a dokumentumait: egy írásos megállapodást, valamint egy tájékoztató lapot, amely tartalmazza a kauciót, a szolgáltatási díjakat, az elérhetőségeit és a meldpuntot – angolul, ahol külföldieknek ad ki ingatlant.
• Soha ne kérj két havi bérleti díjnál többet új lakásért, és a többletet se változtasd díjjá.
• Írásban, lehetőleg a bérlő jelenlétében ellenőrizni kell az elején és a végén.
• Fizessen vissza tizennégy napon belül, ha nem von le semmit; levonások esetén fizesse vissza a nem vitatott egyenleget, és küldjön egy teljes írásos részletezést harminc napon belül, számlákkal együtt. Ne számítson fel díjat kopásért vagy rutinszerű felújításért.
• A tételes és a tényleges költségeken alapuló éves kimutatást július 1-jéig küldje el, és készüljön fel a 2027. január 1-jén hatályba lépő zárt listára.