A közterület-használati jog (recht van overpad) feljogosítja az egyik ingatlan tulajdonosát a szomszédos telken való áthaladásra. Ez egy szolgalmi jog (erfdienstbaarheid): a telekhez kapcsolódó dologi jog, amely minden leendő tulajdonost köt, amelyen áthalad, függetlenül attól, hogy tudott-e róla a vásárláskor.
A szolgalmi jog kétféleképpen keletkezik: közjegyzői okiratba foglalt, a köznyilvántartásba bejegyzett okirattal, vagy hosszú távú használatból eredő elévüléssel. Egy évtizedekig használt út tehát nem automatikusan jelent közútjogot, de az írásbeli megállapodás hiánya sem jelenti azt, hogy nem áll fenn jog. Amennyiben egy telek egyáltalán nem rendelkezik közúttal, külön jogorvoslati lehetőség érvényesül: a tulajdonos kártérítés ellenében szükségút (noodweg) igényt tarthat a szomszédos földterületen. Az alábbiakban ismertetjük, hogyan keletkeznek ezek, mit követelhetnek egymástól a tulajdonosok, és hogyan rendezik a vitákat.
Mi az a szolgalmi jog?
A közterület-használati jog egyfajta szolgalmi jog: egy ingatlanra nehezedő teher egy másik ingatlan javára. A holland Polgári Törvénykönyv (BW) 5:70. cikke értelmében a teherrel terhelt földterület tulajdonosát arra kötelezi, hogy valamit tűrjön, jelen esetben az áthaladást.
Egy közterület-használati jog mindig két ingatlant foglal magában. A teherviselő ingatlan az uralkodó ingatlan (heersend erf): például egy másik ház mögötti telek, amelyre a szomszéd kocsifelhajtóján keresztül lehet eljutni. A teherviselő ingatlan a szolga ingatlan (dienend erf): az a földterület, amelyen az út fut. A szolga ingatlan tulajdonosának engedélyeznie kell az uralkodó ingatlan tulajdonosának, hogy a földterület egy meghatározott részén áthaladjon.
Ez nem szomszédok közötti szívesség. Mivel ez egy dologi jog (zakelijk recht), a közterülethez fűződő jog érvényben marad, ha bármelyik ingatlant eladják. Az uralkodó ingatlan új tulajdonosa automatikusan rendelkezik a joggal; a kiszolgáló ingatlan új tulajdonosát pedig köti ez a jog.
A főbb kifejezések az alábbiakban olvashatók.
| Holland kifejezés | Angol | Jelentés |
|---|---|---|
| Recht van felüljáró | Szolgalmi jog | A jog, hogy más földjén átkelve elérd a sajátodat. |
| Heersend erf | Domináns birtok | A jogból hasznot húzó vagyon. |
| Dienend erf | Szolgálatos birtok | Az az ingatlan, amely felett a jog érvényes. |
| Erfdienstbaarheid | enyhítés | Az egyik ingatlanra egy másik javára történő teherként való besorolás általános kifejezése. |
| Noodweg | A szükségszerűség útja | Bíróság által elrendelt bekötőút olyan földterületre, amelyhez nincs hozzáférés közúthoz. |
A közterületi jogok elterjedtek Hollandiában, ahol a telkek gyakran kicsik, és a vidéki területeken a földtulajdon széttagolt lehet. Fontosak azoknak a háztulajdonosoknak, akiknek szükségük van hozzáférésre a hátsó kerthez vagy a garázshoz, a gazdálkodóknak, akik a szomszéd földjén keresztül érik el földjeiket, és a fejlesztőknek, akik meglévő épületek mögötti telket vásárolnak. Ingatlanvásárláskor a közjegyző ellenőrzi a Földhivatali Hivatalt (Kadaster) a bejegyzett szolgalmi jogok tekintetében, de nem minden jog szerepel ott.
Hogyan jön létre a közterület-használati jog?
A Kadasterbe bejegyzett közjegyzői okirattal, vagy hosszú távú használat utáni elévüléssel. A szomszédok közötti informális megállapodás nem minősül közterületi jognak, és elvileg megszüntethető.
Közjegyzői okirattal
A legegyértelműbb út a közjegyzői okiratba foglalás. Mindkét ingatlan tulajdonosa megállapodik a feltételekben, és felkéri a közjegyzőt (notarist), hogy rögzítse azokat.
A folyamatnak három lépése van:
- Megegyezés. A tulajdonosok megállapodnak az útvonalban, az engedélyezett használatban (csak gyalogosan, vagy autóval, illetve munkagépekkel is), valamint a karbantartásban, a kapukban és a költségekben.
- Közjegyzői okirat. A közjegyző elkészíti az alapító okiratot (akte van vestiging), amely azonosítja a két ingatlant, leírja az útvonalat, gyakran térképpel együtt, és meghatározza a feltételeket.
- Bejegyzés. A közjegyző bejegyzi az okiratot a Kadaster által vezetett nyilvános nyilvántartásokba.
A bejegyzés teszi a közterület-használati jogot mindenkivel szemben érvényessé, beleértve a későbbi vásárlókat is. A közterület-használati okirat és bejegyzés nélküli megállapodás csak személyes szerződés a jelenlegi tulajdonosok között. Nem kötelező érvényű a földterület vevőjére nézve, és nem nyújt hosszú távú biztonságot.
Az okirat tartalmazhat minőségi kötelezettséget vagy úgynevezett örökös záradékot (kettingbeding) is az áthaladás tűrésén túlmutató kötelezettségekre, például a tartásdíjhoz való hozzájárulás kötelezettségére vonatkozóan. Beszélje meg a közjegyzővel, hogy pontosan mit kell belefoglalni.
Receptre
A közterület-használat joga hosszú távú használatból, az úgynevezett elévülésből (verjaring) is keletkezhet. A törvény két utat különböztet meg, tíz és húsz éves időtartammal.
Az első út a jóhiszemű szerzési elévülés. Aki tíz éven át megszakítás nélkül jóhiszeműen (te goeder trouw) rendelkezik a közterületre vonatkozó joggal, az megszerzi azt (BW 3:99. cikk). A jóhiszeműség azt jelenti, hogy a felhasználó ésszerűen azt hitte, hogy joga van rá. Gondoljunk egy háztulajdonosra, akinek a vételi okirata egy olyan közterületre vonatkozó jogra utal, amelyet soha nem állapítottak meg megfelelően: ha a tulajdonos tíz éven át nyíltan használja az utat az okiratra támaszkodva, akkor a jog megszerezhető.
A második út jóhiszeműség hiányában is érvényesül. Ha valaki húsz éve rendelkezik a közterületre vonatkozó joggal, a tulajdonosnak a birtoklás megszüntetésére vonatkozó igénye elévül, és a birtokos jogosulttá válik a jogra (BW 3:105. és 3:306. cikk). A gyakorlatban ez a leggyakrabban alkalmazott út.
Az elévülés bizonyítása nehéz. A jogot igénylő személynek bizonyítania kell, hogy a használat birtoklásnak minősült: folyamatosnak, megszakítás nélkülinek és egyértelműnek kellett lennie, olyan módon, amely egyértelművé tette a tulajdonos számára, hogy jogot igényel. Az a használat, amelyet a tulajdonos csupán szomszédi gesztusként tolerált, nem számít. Bizonyítékként szerepelhetnek régi fényképek, tanúvallomások, légifelvételek és karbantartási feljegyzések. A bíróságok ezt szigorúan mérlegelik, ezért a közjegyzői okirat mindig a biztonságosabb megoldás.
Miben különbözik a közúthasználati jog az engedélytől vagy a közúttól?
A szomszéd engedélye személyes és elvileg visszavonható; a közút egy valós jog, amely a későbbi tulajdonosokat köti. A közút mindenki számára nyitva áll, és a közjog hatálya alá tartozik.
Sok utat használnak a szomszédok közötti egyszerű megállapodás alapján. Az ilyen engedély, vagy pusztán a tűréshatár nem teremt valódi jogot. Általában akkor szűnik meg, amikor a szomszéd visszavonja azt vagy eladja az ingatlant, bár ésszerű felmondási időre lehet szükség, ha a megállapodás már régóta fennáll. Ha az útvonalra támaszkodik, érdemes a megállapodást bejegyzett szolgalmi joggá alakítani.
Egy magánút is válhat közúttá. Az Úttörvény (Wegenwet) 4. cikkelye értelmében egy út közúttá válik, ha harminc éve mindenki számára nyitva áll, ha tíz éve mindenki számára nyitva áll, és ez idő alatt egy hatóság karbantartja, vagy ha a tulajdonos mindenki számára elérhetővé tette. Amint egy út közhasználatúvá válik, a tulajdonosnak tűrnie kell a közhasználatot, és az önkormányzatnak beleszólása van a lezárásába. Ez egy más szabályozás, mint két ingatlan közötti közútjog.
A közterület-használati jog különbözik a földterület bérletétől vagy bérbeadásától. A bérlőnek személyes joga van a bérbeadóval szemben, amely elvileg nem köti ugyanúgy a tulajdonos jogutódjait. És különbözik a felszíni tulajdonjogtól (opstalrecht), amely lehetővé teszi valaki számára, hogy épületeket vagy munkálatokat birtokoljon más személy földjén.
Kérhetsz fizetést a közterület-használati jogért?
Igen, ha a felek megegyeznek. Az okirat rendelkezhet egyszeri vagy időszakos fizetésről (retributie) a domináns vagyon tulajdonosa részéről.
Amikor a szolgalmi jog megállapodás útján jön létre, az ár tárgyalás tárgya. A szolgalmi joggal rendelkező föld tulajdonosa lemond a föld ingyenes használatának egy részéről, ami csökkentheti annak értékét; ezt egy fizetés kompenzálja. A szolgalmi joghoz a tulajdoni lapon időszakos fizetés is köthető, így az a későbbi tulajdonosokra is vonatkozik.
Szükség esetén maga a törvény rendelkezik kártérítésről, amelyet a bíróság határoz meg, ha a felek nem tudnak megegyezni. Elévülés útján szerzett jog esetén nincs kártérítés: a jog a törvény erejénél fogva keletkezik.
Mi van akkor, ha a telkednek nincs közúthoz való hozzáférése?
Ezután igényt tarthat a szomszédos telken fennálló szükségállapotra (noodweg). Ez nem szolgalmi jog, hanem törvényes jog, amelyet a bíróság állapíthat meg a szomszéd kártalanítása ellenében.
A BW 5:57. cikkelye értelmében az olyan földterület tulajdonosa, amelyhez nem tartozik megfelelő közút, követelheti a környező földterület tulajdonosaitól, hogy szükség esetén utat biztosítsanak. A bíróság határozza meg az útvonalat, ha a tulajdonosok nem tudnak megegyezni, figyelembe véve mindkét fél érdekeit, és meghatározza a megterhelt földterület tulajdonosának fizetendő kártérítést.
Külön szabályok vonatkoznak arra az esetre, ha a földterület egy nagyobb telek felosztása vagy részleges eladása miatt zárult be. A szükségállapotot ekkor elvileg a leválasztott földterületen kell megállapítani, nem pedig egy nem kapcsolódó szomszéd földterületén. És mivel a követelés a szükségállapoton alapul, a szükségállapot már nem indokolt, ha a földterület saját, megfelelő közúthoz való hozzáféréssel rendelkezik.
Milyen jogai és kötelességei vannak az egyes tulajdonosoknak?
A használó a megállapodás szerint átkelhet a telken, de ezt a szolgáló telek számára legkevésbé terhes módon kell megtennie. A szolgáló telek tulajdonosa nem akadályozhatja az áthaladást, de megtartja a jogot, hogy saját földjét használja és kezelje.
A jog tartalmát elsősorban a létesítő okirat határozza meg. Ahol az okirat hallgat, a törvény és a helyi szokások töltik ki a hézagokat. Ha a jog elévülés útján keletkezett, tartalma abból következik, ahogyan azt az elévülési idő alatt ténylegesen gyakorolták (BW 5:73. cikk).
A felhasználó kötelességei
Az uralkodó birtok tulajdonosának a lehető legkevésbé terhes módon kell használnia a jogot a szolgáló földre. A kerten átvezető ösvény áthaladásra szolgál, nem pedig autó parkolására vagy anyagok tárolására.
A felhasználó főbb feladatai a következők:
- A kereteken belül maradva. A gyalogútként létesített közterületet nem lehet autóval vagy nehézgéppel közlekedni.
- Karbantartás. Az uralkodó ingatlan tulajdonosa elvégezheti a jog gyakorlásához szükséges munkálatokat, és hacsak az okirat másként nem rendelkezik, viseli e munkálatok költségeit, valamint azok jó állapotban tartásának költségeit (BW 5:75. cikk).
- Nincs szükségtelen kellemetlenség. A kapuk zárása, a túlzott zajongás elkerülése és a szemét elhagyásának kerülése a jogok megfelelő használatának részét képezi.
A szolgalmi joggal rendelkező föld tulajdonosának kötelességei és jogai
A szolgalmi telek tulajdonosa nem akadályozhatja a hozzáférést. Tilos az ösvényre fészert építeni, közepére fákat ültetni vagy járműveket parkolni, ha ezek akadályozzák vagy súlyosan nehezítik az áthaladást.
Ez nem jelenti azt, hogy a tulajdonos elveszíti az irányítást. A kapu gyakran biztonsági okokból engedélyezett, feltéve, hogy a felhasználó kulcsot, kódot vagy más egyszerű átjutási módot kap. A kulcs nélküli, bezárt kapu akadályt jelent.
A kiszolgáló földterület tulajdonosa kérheti az útvonal áthelyezését a földterület egy másik részére is, ha a jelenlegi útvonal komoly kényelmet okoz, például azért, mert elzárja a tervezett bővítést. Az új útvonalnak ugyanolyan kényelmes hozzáférést kell biztosítania a felhasználó számára. Ha a felek nem tudnak megegyezni, a bíróság dönthet.
Mi van, ha vita merül fel?
A legtöbb vita az akadályoztatásról, a megállapodásnál nagyobb mértékű használatról vagy a tartásdíj megfizetőjéről szól. Kezdje egy beszélgetéssel, majd fontolja meg a közvetítést, és csak végső esetben forduljon bírósághoz.
A viták gyakran akkor merülnek fel, amikor a körülmények megváltoznak: egy új tulajdonos intenzívebben használja az utat, egy kereskedelmi tevékenység során teherautók érkeznek, vagy kulcs nélkül helyeznek el egy kaput. A kerti bútorok vagy növények, amelyek lassan benőnek az útra, szintén gyakori súrlódási forrást jelentenek.
A lépésről lépésre történő megközelítés általában a leghatékonyabb:
- Közvetlen beszélgetések. Egy nyugodt beszélgetés, a tulajdoni lap másolatával kéznél, gyakran megoldja a félreértéseket.
- Szomszédsági közvetítés vagy mediátor. Sok önkormányzat ingyenes szomszédsági mediációt (buurtbemiddeling) kínál képzett önkéntesekkel; egy másik lehetőség egy profi mediátor.
- Kötelező tanács. A felek megállapodhatnak abban, hogy egy független szakértő dönt például egy útvonalról vagy a karbantartás állapotáról.
- Bírósági eljárások. Ha a másik fél továbbra is akadályozza vagy túlzottan használja az utat, bírósághoz fordulhat.
Az alábbi táblázat összefoglalja a lehetőségeket.
| Módszer | Alkalmas |
|---|---|
| Közvetlen beszélgetések | Félreértések és apróbb problémák a még beszélő viszonyban lévő szomszédok között. |
| Közvetítés | Elakadt tárgyalások, ahol mindkét fél továbbra is kompromisszumot akar. |
| Kötelező érvényű tanács | Egy konkrét kérdés, amelyről egy szakértő gyorsan dönthet. |
| Bírósági eljárás | Egyértelmű okiratszegések, viták arról, hogy fennáll-e jog, vagy egy fél megtagadja az együttműködést. |
Melyik bíróság dönt?
Sürgős esetekben, például amikor egy út el van zárva, és nem tudja elérni otthonát vagy vállalkozását, kérheti az előzetes jogorvoslati bírótól (voorzieningenrechter) egy gyorsított eljárás (kort geding) hozatalát. A bíró elrendelheti az akadály rövid időn belüli eltávolítását. A közúthasználati jog fennállásával, annak nyomvonalával vagy tartalmával kapcsolatos vitákat általában rendes eljárásban döntik el a kerületi bíróság (rechtbank) előtt. Az ügyvéd szükségessége a követelés értékétől és típusától függ.
Bizonyítékok gyűjtése
Az álláspontod a bizonyítékaidtól függ. Amint probléma merül fel, kezdd el gyűjteni őket.
- Képek és videók dátumokkal, akadályokkal, sérülésekkel vagy nem rendeltetésszerű használattal.
- Tanúk vallomásai a szomszédoktól, látogatóktól vagy beszállítóktól, akik látták a problémát.
- A közjegyzői okirat és egy kivonat a Kadaszterből, amely rögzíti a jogokat és kötelességeket.
- Levelezése-mailek, levelek és üzenetek, amelyek bemutatják az ügy megoldására tett kísérleteit.
Ha a vita a szomszédos telken végzett építési munkálatokat is magában foglalja, olvassa el a jogi lehetőségeket arra az esetre, ha a szomszédai engedély nélkül építkeznek , mert a két kérdés gyakran átfedésben van.
Meg lehet változtatni vagy megszüntetni a közterület-használati jogot?
Igen: a tulajdonosok közötti megállapodás alapján, közjegyzői okiratba foglalva, vagy bíróság által meghatározott törvényi okokból. A közterület-használati jog nem szűnik meg pusztán azért, mert az egyik tulajdonos akarja.
Megállapodás szerint
Ha mindkét tulajdonos egyetért abban, hogy a jogra már nincs szükség, vagy azt meg kell változtatni, ezt közjegyzői okiratba foglalhatják. A domináns hagyaték tulajdonosa ekkor lemond a jogról, vagy a felek új útvonalban vagy új feltételekben állapodnak meg.
A lépések a jog keletkezését tükrözik: mindkét tulajdonosnak bele kell egyeznie, a közjegyző törlési vagy módosítási okiratot készít, és az okiratot bejegyzik a Kadaszterbe. E bejegyzés nélkül a változás csak a jelenlegi tulajdonosokat köti, a későbbi vásárlókat nem.
A bíróságon keresztül
Ha a tulajdonosok nem értenek egyet, a szolgalmi jog tulajdonosa kérheti a bíróságtól a szolgalmi jog megváltoztatását vagy megszüntetését. A törvény szigorú feltételeket szab.
A BW 5:78. cikke értelmében a bíróság megszüntetheti a szolgalmi jogot, ha annak gyakorlása lehetetlenné vált, vagy ha az uralkodó ingatlan tulajdonosának már nincs ésszerű érdeke a telek iránt, és nem valószínű, hogy ez az érdek visszatér. Tipikus példa erre egy olyan telek, amely most már közvetlen hozzáféréssel rendelkezik egy közúthoz.
A BW 5:79. cikke értelmében a bíróság előre nem látható körülmények miatt, amelyek miatt annak változatlanul hagyása ésszerűtlen, módosíthatja vagy megszüntetheti a szolgalmi jogot. A bíróság feltételeket szabhat, például kártérítést a domináns ingatlan tulajdonosának. Ezen rendelkezések szövege a Holland Polgári Törvénykönyv 5. könyvében található a wetten.overheid.nl címen.
Hogyan működik a gyakorlatban?
A legtöbb közterület-használati per a telekkönyvi okirat szövegezésén és a használat történetén múlik. A telekkönyvi okirat az első dokumentum, amelyet egy ügyvéd vagy a bíróság megvizsgál.
Vegyünk egy háztulajdonost, akinek a szomszédja egy zárt kaput helyez el az úton, amely egy évtizedekkel ezelőtti okirat szerint a garázsához vezet. A háztulajdonos kulcsot kér; a szomszéd ezt megtagadja. Egy írásbeli kérelem és egy sikertelen közvetítési kísérlet után a háztulajdonos arra kéri az előzetes jogorvoslati bírót, hogy rendelje el a hozzáférést. A bíró megvizsgálja az okiratot és a helyszíni helyzetet, és eldönti, hogy a kapu jogellenesen akadályozza-e a jogot.
Egy másik gyakori helyzet adódik, amikor egy ingatlant eladnak. A szolgalmi joggal rendelkező földterület vevője csak az átruházás után fedezi fel a közterületre vonatkozó jogot, mivel az elévüléssel keletkezett, és soha nem volt bejegyezve. A vevőt köti ez a jog, ha a jog valóban keletkezett. Hogy ez történt-e, az az elmúlt tíz vagy húsz év használatának bizonyítékaitól függ.
Mit kell tennie ezután?
Ellenőrizd a tulajdoni okiratot és a kadasztert, rögzítsd a tényeket, és próbálj meg megegyezni. Ha a másik fél akadályozza a hozzáférésedet, cselekedj gyorsan.
Ingatlanvásárláskor kérdezze meg a közjegyzőt a szolgalmi jogokról, és vizsgálja meg a helyzetet a helyszínen: egy látható út a telken olyan jogra utalhat, amely nincs bejegyezve. Ha egy hosszú távú használaton alapuló jogra hivatkozik, kezdje el a használat bizonyítékainak gyűjtését most, mielőtt a tanúk elköltöznek. És ha egy közterület-használati jogot szeretne létrehozni, módosítani vagy megszüntetni, rögzíttesse azt közjegyzői okiratban, és jegyeztesse be, hogy a későbbi tulajdonosok is kötelezettséget vállaljanak.
Összefoglalva
- A közterület-használati jog egy szolgalmi jog: a földhöz kapcsolódó valóságos jog, amely a jövőbeli tulajdonosokat köti.
- A Kadaszterbe bejegyzett közjegyzői okirattal, vagy tíz év jóhiszeműség vagy húsz év birtoklás után elévüléssel keletkezik.
- A közúttal nem rendelkező földterületek a BW 5:57. cikkelye alapján szükségállapotban utat kaphatnak, kártérítés ellenében.
- A használónak a lehető legkevésbé megterhelő módon kell használnia az utat, és általában viselnie kell a karbantartási költségeket; a másik tulajdonos nem akadályozhatja az áthaladást.
- A szolgalmi jog megállapodással, vagy az 5:78. és 5:79. cikkben foglalt okokból bíróság által módosítható vagy megszüntethető.
Gyakran Ismételt Kérdések
Elhelyezhet-e a szolgalmi föld tulajdonosa kaput az ösvényen keresztül?
Általában igen, biztonsági okokból, feltéve, hogy a kapu nem akadályozza indokolatlanul a hozzáférést. A felhasználónak kulcsot, kódot vagy más egyszerű átjárót kell kapnia. Egy olyan kapu, amely jelentősen megnehezíti az áthaladást, jogellenes akadálynak minősülhet.
Ki a felelős az út karbantartásáért?
Hacsak az okirat másként nem rendelkezik, az uralkodó ingatlan tulajdonosa viseli a jog használatához szükséges munkálatok és azok jó állapotban tartásának költségeit. Ha mindkét tulajdonos használja az utat, gyakran megállapodnak a költségek megosztásában. Ezt rögzítsék az okiratban a viták elkerülése érdekében.
Milyen típusú felhasználás engedélyezett?
Ez a tulajdoni laptól függ, vagy ha a jog elévülés útján keletkezett, attól, hogy azt ténylegesen hogyan használták. A gyalogút gyaloglásra szolgál; a gépjárművel történő úthasználat joga nem vonatkozik automatikusan a nehézgépjárművekre. A használó nem növelheti egyoldalúan a kiszolgáló földterület terheit.
Mi történik, ha eladják az ingatlant?
A közterület-nyilvántartási jog egy valós jog. Automatikusan átszáll az uralkodó ingatlannal együtt a vevőre, és a szolgáló ingatlan vevőjét köti ez a jog. Ezért fontos a Kadaszterbe való bejegyzés: ez értesíti a vevőket. Az elévüléssel keletkezett jog is köti a vevőt, még akkor is, ha nincs bejegyezve.
Law & More Ingatlan tulajdonosoknak, vevőknek és fejlesztőknek nyújt tanácsot szolgalmi jogokkal, szomszédi vitákkal és egyéb ingatlanügyekkel kapcsolatban. Nem biztos a helyzetében? Meséljen nekünk a helyzetéről. Egy munkanapon belül tájékoztatjuk a lehetőségeiről.
Hogyan Law & More segíthetünk ebben, ezt elmagyarázzuk a mi oldalunkon ingatlanügyvéd cimre.
