Bárkinek, aki fel kívánja mondani üzlethelyiségének bérleti szerződését, vagy aki a bérbeadó általi felmondással néz szembe, először is tudnia kell, hogy a bérleti szerződés melyik szabályozás alá tartozik. Amint azt a sorozat első részében ismertettük, alapvetően eltérő szabályok vonatkoznak a 7:290 üzlethelyiségekre (üzletek, vendéglátás, kézműves vállalkozások) és a 7:230a üzlethelyiségekre (irodák, raktárak, gyakorlótermek). Ez a különbség sehol sem olyan meghatározó, mint a felmondásnál.
A 7:290 szabály szerinti üzlethelyiségek esetében a bérbeadó csak kimerítő számú törvényes okból mondhatja fel a bérleti szerződést, és szigorú formai követelmények vonatkoznak rá. A 7:230a szabály szerinti üzlethelyiségek esetében a bérbeadó számára a küszöbérték sokkal alacsonyabb: a felmondás elvileg mentes a formai indoktól, és nem igényel indoklást. Ez a cikk mindkét helyzetet tárgyalja.
7:290 üzlethelyiség megszüntetése
Formai követelmények
A 7:290 rendszámú üzlethelyiség felmondása szigorú formai követelményekhez kötött. A felmondást írásban kell megtenni, akár ajánlott levélben, akár bírósági végrehajtói végzéssel. A minimális felmondási idő egy év. Az a felmondás, amely nem felel meg ezeknek a követelményeknek, semmis, és nincs joghatása. A bérleti szerződés ezután egyszerűen folytatódik.
A felmondást a bérlővel kell közölni a jelenlegi bérleti időszak vége előtt. Aki túl későn mondja fel, a bérleti szerződés automatikusan meghosszabbodik a következő időszakra.
A bérbeadó felmondásának okai
A 7:290-es rendszámú üzlethelyiség bérbeadója csak a törvény által taxatíve felsorolt okokból szüntetheti meg a szerződést. Az első időszak (az első öt év) végén történő felmondásra csak két ok vonatkozik: a bérlő nem viselkedik jó bérlőként (tartósan rossz bérleti viszony), vagy a bérbeadónak sürgősen szüksége van a bérelt ingatlanra személyes használatra. Az első időszak után egy harmadik ok is felmerül: a bérbeadó felmondáshoz fűződő érdekeinek mérlegelése a bérlő folytatáshoz fűződő érdekeivel szemben, amelyben a bérbeadónak kényszerítő érdeket kell bizonyítania.
Az egyes felmondási okok és az azokra vonatkozó esetjog részletes tárgyalását a weboldal más részén található „Kereskedelmi bérlet (7:290 DCC): A kiskereskedelmi helyiségek felmondásának védelme és indokai” című cikk tartalmazza.
A bérlő, aki hosszabbítani kíván
A 7:290-es számú üzlethelyiség bérlőjének, aki megkapja a felmondás kézhezvételétől számított hat héten belül írásban kifogást kell emelnie. Ha ezt nem teszi meg, a bérleti szerződés a közölt napon megszűnik. Ha kifogást emel, a bérbeadónak be kell nyújtania a felmondást az alkerületi bírósághoz. Csak akkor szűnik meg a bérleti szerződés, ha a bíróság helyt ad a felmondásnak. Addig a szerződés továbbra is fennáll.
7:230a üzlethelyiség megszüntetése
A fő szabály: indoklás nélküli felmondás
A 7:230a üzlethelyiség esetében a törvény sokkal enyhébb a bérbeadóval szemben. A bérleti szerződés a felmondással megszűnik, a szerződésben meghatározott felmondási idő, vagy annak hiányában a törvényes időtartam betartásával. A felmondáshoz nem szükséges indokot megadni. A bérbeadónak nem kell megindokolnia, hogy miért kívánja felmondani. A bérlőnek elvileg nincs joga a szerződés folytatásához.
Kilakoltatás elleni védelem: bírósági úton történő halasztás
Bár a 7:230a számú üzlethelyiség bérlőjének nincs joga a bérleti szerződés meghosszabbítására, joga van a kilakoltatás elleni védelemhez. Ez a következőket jelenti: miután a bérleti szerződés megszűnt és a bérbeadó értesítette a bérlőt a kilakoltatásról, a bérlő a kilakoltatás dátumától számított két hónapon belül kérheti az alkerületi bíróságtól a kilakoltatási időszak meghosszabbítását. A bíróság mindkét fél érdekeit mérlegeli. A maximális hosszabbítás kérésenként egy év, összesen legfeljebb három év.
A kilakoltatás elleni védelem tehát nem a bérleti szerződés további élvezetéhez való jogot jelent, hanem csupán a határidő elhalasztását. A maximális időtartam lejárta után az ingatlant ki kell üríteni.
Korai felmondás és a felmondási opciók szerepe
Mind a 7:290, mind a 7:230a üzlethelyiség esetében a szerződés tartalmazhat felmondási záradékot: egy olyan szerződéses rendelkezést, amely feljogosítja a feleket a bérleti szerződés idő előtti felmondására. A 7:290 üzlethelyiség esetében egy ilyen záradéknak arányosnak kell lennie a bérlőnek nyújtott törvényi védelemmel; egy olyan rendelkezés, amely gyakorlatilag feljogosítja a bérbeadót a bármikori felmondásra, ütközhet a rendszer kötelező jellegével.
Bárki, aki felmondási záradékot alkalmaz, köteles pontosan betartani az eljárási követelményeket: a megfelelő időtartamot, a megfelelő formát (bejegyzett vagy írásbeli) és a megfelelő dátumot a felmondáshoz. Egy nappal túl későn a felmondás érvénytelen, és a bérleti szerződés a következő időszakban is folytatódik.
A hallgatólagos megújítás szintén fontos szempont. Ha a bérleti szerződés lejár, és egyik fél sem mondja fel, a megállapodás a legtöbb esetben hallgatólagosan megújul az eredeti időszakra vagy határozatlan időre, a szerződés szövegétől függően. Időben ellenőrizze, hogy kíván-e megújítani.
Gyakori hibák a felmondás során
A gyakorlatban visszatérő hibákat látunk az üzlethelyiségek megszüntetésekor:
- Túl késői felmondás, így az egyéves felmondási idő túllépődik, és a bérleti szerződés automatikusan folytatódik a következő időszakra.
- A törvényben előírt formaságok be nem tartása (hagyományos e-mailben vagy telefonon, ajánlott levél vagy írásbeli levél helyett), ami a felmondást semmissé teszi.
- Bérbeadóként elismert indok nélkül felmond egy 7:290 rendszámú üzlethelyiségre vonatkozó szerződést, amelyet követően a bérlő az alkerületi bírósághoz fordul, és a felmondást érvénytelenítik.
- Bérlőként, mivel nem nyújtott be időben kifogást a 7:290 üzlethelyiség megszüntetése ellen, így a folytatáshoz való jog megszűnik.
- A szállítási kötelezettség elmulasztása: még érvényes felmondás esetén is a bérlő felelős lehet a károkért, amelyeket az okozott, hogy a helyiséget nem a szerződésben foglalt állapotban adta vissza.
- A 7:230a számú üzlethelyiség esetében elmulasztotta a kilakoltatás elleni védelem iránti kérelem benyújtására rendelkezésre álló két hónapos határidőt, amely lejárta után ez a jog véglegesen megszűnik.
Összegzés
Az üzlethelyiség felmondása egyszerűnek tűnik, de közelebbről megvizsgálva számtalan formai és tartalmi buktatót rejt magában. Akár bérlő, akár bérbeadó: egy eljárási hiba egy nem kívánt bérleti viszony folytatásához, vagy a jogvédelem elvesztéséhez vezethet, amelyet igénybe vehetett volna. A felmondás elküldése vagy fogadása előtt mindig időben ellenőrizze a határidőket, a szükséges nyomtatványt és az alkalmazandó szabályozást.
A bérleti ügyvédek Law & More Segítünk Önnek a megszüntetési eljárás minden szakaszában, az első levéltől kezdve az alkerületi bíróság előtti eljárásig. Lépjen kapcsolatba velünk egy kötelezettségmentes beszélgetésért.
Gyakran Ismételt Kérdések
Mennyi a felmondási idő az üzleti helyiségek esetében?
A 7:290 cikk szerinti kereskedelmi helyiségek esetében a törvényben előírt minimális felmondási idő egy év. A felmondást írásban, ajánlott levélben vagy bírósági végrehajtói végzéssel kell megtenni. A 7:230a cikk szerinti kereskedelmi helyiségek esetében a szerződésben foglalt időtartam az irányadó; nincs törvényben előírt minimális felmondási idő.
Felmondhatja a bérbeadó egyszerűen egy üzlet bérleti szerződését?
Nem. A 7:290 szerinti üzlethelyiségek esetében a bérbeadó csak a törvényben taxatíve felsorolt okokból mondhat fel, például sürgős személyes szükséglet vagy tartósan rossz bérleti viszony esetén. Az elismert ok nélküli felmondásnak nincs joghatása.
Mi a kilakoltatás elleni védelem a 7:230a értelmében?
A bérleti szerződés megszűnése után a 7:230a számú üzlethelyiség bérlője kérheti az alkerületi bíróságtól a kilakoltatási időszak meghosszabbítását. Ezt a kérelmet a kilakoltatási határidőről szóló értesítéstől számított két hónapon belül kell benyújtani. A meghosszabbítás maximális időtartama összesen három év.
Mi a bérleti szerződésben szereplő felmondási záradék?
A bérleti szerződés felbontására vonatkozó záradék olyan szerződéses kikötés, amely feljogosítja az egyik vagy mindkét felet a bérleti szerződés idő előtti felmondására. A 7:290 kereskedelmi helyiségek esetében az ilyen záradékoknak összhangban kell lenniük a bérlő kötelező törvényi védelmével.
További cikkek ebből a sorozatból a kereskedelmi bérleti jogról
Ez a cikk a kereskedelmi bérleti joggal foglalkozó háromrészes sorozatunk része. Olvassa el a többi részt is:
