Jelzáloghitel válás után: közös felelősség és a hitelről való leiratkozás

A válás utáni jelzáloghitel nem azt a személyt követi, aki megtartja a házat; mindkét nevet követi a kölcsönben, amíg a bank hivatalosan másként nem rendelkezik. Hollandiában a társadósok egyetemlegesen felelősek, ami azt jelenti, hogy a hitelező bármelyikőtöktől követelheti a teljes tartozást. A kiköltözés, a volt partner fizetésének elfogadása, vagy akár egy válási megállapodás aláírása semmit sem változtat a bank felé. Csak a hitelező által biztosított egyetemleges felelősség alóli felmentés szünteti meg ezt a kitettséget.

Ez a cikk a lakással és a kölcsönnel foglalkozik: hogyan működik a felelősség, hogyan lehet felmentést szerezni, mi történik, ha a bank megtagadja, és hogyan történik az ingatlan közjegyzőnél történő átruházása. A vagyon szélesebb körű rendezését a korlátozott vagyonközösségről szóló cikkünk tárgyalja, a válás és a házastársi otthon kapcsán pedig azt a kérdést, hogy ki jogosult a házban maradni.

A tulajdonjog és a felelősség két különböző kérdés

Kezdjük azzal, hogy szétválasztunk két dolgot, amelyeket folyamatosan összekevernek. A tulajdonjogot a Földhivatalnál (Kadaster) bejegyzett átruházási okiratban rögzítik, és az határozza meg, hogy kinek a tulajdonában van az ingatlan, és milyen arányban. A felelősség a kölcsönszerződésből és a jelzáloglevélből következik, és azt mondja meg, hogy ki tartozik a banknak. Ugyanaz a két személy általában mindkettőben szerepel, de nem mindig, és a válaszok eltérőek lehetnek.

A tulajdonjog megosztása a kapcsolattól függ. A 2018. január 1-jétől házasságot kötő vagy bejegyzett élettársak korlátozott vagyonközösségben vannak, így a kapcsolat alatt szerzett ingatlant egyenlő arányban közösen birtokolják, míg az egyikük által korábban birtokolt ingatlan elvileg magántulajdonban marad. Az ezen időpont előtt kötött házasságokra általában a régebbi, mindent átfogó vagyonközösség érvényes. A házassági vagyonjogi egyezségek mindezt megváltoztathatják, és a külföldön kötött házasságra külföldi vagyonjog irányadó lehet, amelyet egy közjegyző állapíthat meg. A házasságon belüli és utáni vagyonról szóló cikkünk ismerteti a rendszereket.

Az együtt vásárolt, nem házas élettársak egyszerű közös tulajdonban birtokolják az ingatlant a Polgári Törvénykönyv Harmadik Könyve értelmében, az átruházási okiratban meghatározott arányokban. Ezek az arányok nem feltétlenül fele-fele arányban vannak, és nem automatikusan követik, hogy ki mennyit fizetett. Ha az egyik partner többet tett hozzá a vételárhoz, mint amennyit az okirat tükröz, az erre vonatkozó igénynek valami máson kell alapulnia, például élettársi szerződésen, kölcsönön vagy jogtalan gazdagodási igényen, és pontosan ezt a fajta pontot kellett volna akkoriban rögzíteni.

Mit jelent valójában az egyetemleges felelősség?

Amikor két személy közösen vesz fel jelzáloghitelt, mindketten a teljes tartozásért a banknak tartoznak, nem pedig annak feléért. Ez egyetemleges felelősség (hoofdelijke aansprakelijkheid) a Polgári Törvénykönyv 6. könyve értelmében. A hitelező választhatja meg, hogy melyik adóst követeli, és az egyiktől a teljes követelést követelheti. Kettőtök között a belső részesedés akár fele-fele arányban is megoszlik, és aki többet fizet, mint a belső részesedése, annak joga van a másikkal szemben visszkeresetet benyújtani. De a visszkereset egy magánszeméllyel szembeni követelés, amely pontosan annyit ér, mint amennyit az adott személy fizetőképessége képes biztosítani.

Három következmény következik, és minden alkalommal meglepik az embereket. Az elmulasztott fizetések mindkét hitelrekordot érintik a nemzeti hitelnyilvántartásban, függetlenül attól, hogy ki okozta azokat. A közös jelzáloghitel kötelezettségnek számít minden új hitelkérelmed elbírálásakor, ezért a volt partner, aki elköltözött, gyakran nem tud saját otthont vásárolni, amíg a hiteltörlesztési felmentés meg nem történik. És a kettőtök közötti megállapodás, miszerint az egyik fél viseli a jelzáloghitelt, csak köztetek érvényes: a bank nem részese a megállapodásotoknak, és nem köti az.

Egyetemleges felelősség alóli mentesülés

Az egyetemleges felelősség alóli mentesítés (ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid) a hitelező döntése, és azt csak a hitelező adhatja meg. Egyetlen bíróság sem kötelezheti a bankot az adós mentesítésére, és egyetlen válóperes ítélet sem teszi ezt automatikusan. A bank csak akkor adja meg a mentességet, ha a fennmaradó adós egyedül tudja viselni a teljes kölcsönt, amelyet nagyjából ugyanúgy értékelnek, mint egy új jelzáloghitel-kérelem esetében: jövedelem, egyéb kötelezettségek, az ingatlan értéke és az alkalmazandó hitelezési feltételek.

A gyakorlati probléma az, hogy a különválás általában egyszerre csökkenti mindkét fél hitelfelvételi képességét. Két jövedelem eggyé válik, és a tartási kötelezettségek a fizető fél kötelezettségének, valamint bizonyos korlátok között és megfelelő biztosíték esetén a kedvezményezett jövedelmének minősülnek. Ez az egyik oka annak, hogy a tartásdíjat és a jelzáloghitelt egyszerre rendezzék, ne pedig egymás után.

A bankok általában aláírt válási szerződést vagy különélési megállapodást szeretnének látni, amely rögzíti, hogy ki és milyen feltételekkel veszi át az ingatlant, valamint egy friss értékbecslést, jövedelemigazolást és a jelenlegi hitelkimutatást. Amennyiben az átvételt a jelzáloghitel megemelésével finanszírozzák, ezt a növekedést új hitelfelvételnek tekintik, és a 2013 óta hatályos szabályok szerint járadékkal vagy lineárisan kell visszafizetni ahhoz, hogy kamatkedvezmény igénybe vehető legyen. Az, hogy a kamatkedvezmény vonatkozik-e az Ön helyzetére, és ha igen, hogyan, adózási kérdés; kérdezze meg egy adótanácsadótól, ahelyett, hogy feltételezné a választ, mert a téves válaszok következményei évekig elhúzódnak.

Ha a felmentést elutasítják, akkor nem fogytak ki a lehetőségei, de a fennmaradó lehetőségek szűkebbek: eladni az ingatlant, további jövedelmet vagy a hitelezőt kielégítő biztosítékot találni, egy másik hitelezőtől kérni a teljes hitel refinanszírozását egy névre, vagy egyértelmű írásbeli megállapodásokkal meghatározott ideig közös felelősségben maradni. Amit nem szabad tenni, az az, hogy az elutasítást okként kezeli az ügyek rendezetlenül hagyására, mert a felelősség egyszerűen továbbra is fennáll.

A három útvonal és mindegyik költsége

Szinte minden eset háromféleképpen végződik. Felvásárlás esetén az egyik partner megtartja a házat, és megvásárolja a másik részesedését; a bank elengedi a távozó partnert, és egy közjegyző megosztási okiratot hagy jóvá, amelyet bejegyeznek a Földhivatalba. Ez a legtisztább eredmény, és egyben az is, amelyik leginkább a megfizethetőségen múlik.

Egy eladás során az ingatlan piacra kerül, a jelzáloghitelt a bevételből visszafizetik, és a fennmaradó összeget felosztják, vagy a hiányt megosztják. Az eladáshoz mindkét tulajdonos együttműködése minden lépésben szükséges, az ingatlanügynök utasításától kezdve az átruházási okiratig, ezért van ilyen zavaró ereje az aláírás megtagadásának.

A harmadik út, a közös tulajdonosok megtartása egy bizonyos ideig, néha elkerülhetetlen, például amíg a gyerekek befejezik az iskolaévet. Ez a legkockázatosabb is, mivel a felelősség teljes mértékben fennmarad, egyik fél sem tud továbblépni anyagilag, és a fenntartási költségekkel és az elmaradt fizetésekkel kapcsolatos viták felhalmozódnak. Ha ezt választja, írásban rögzítse a befejező dátumot és a kilépési mechanizmust: mi indítja el az adásvételt, ki utasítja az ügynököt, mi történik, ha az egyik fél nem írja alá, és hogyan osztoznak a költségek addig.

A túlértékelés vagy a fennmaradó adósság ledolgozása

A kivásárlási összeg az ingatlan értékén és a hitel egyenlegén alapul. Tárgyalásokhoz a WOZ-érték durva jelzést ad, de a bankok és a közjegyzők egy friss értékbecslési jelentés (taxatierapport) alapján dolgoznak, és ha a felek nem tudnak megegyezni egy értékbecslőben, akkor egy közös megbízás vagy három ügynök véleményének felkérése olcsóbb, mint pereskedni.

A fennálló jelzáloghitelt vonjuk le az értékből. A pozitív különbözet ​​a túlérték (overwaarde), amelyet a tulajdonjog arányában osztanak meg, általában fele-fele arányban közös tulajdonú lakás esetén. A negatív különbözet ​​a maradványtartozás (restschuld), amelyet ugyanígy osztanak meg, kivéve, ha másban állapodtak meg. Érdemes hangsúlyozni: a maradványtartozás megoszlik, nem egyszerűen ahhoz a személyhez tartozik, aki távozik.

Két kiigazítási pont merül fel rendszeresen. Amennyiben az egyik partner magánalapból, örökségből vagy ajándékból fizette a vételárat, fennállhat a közös vagyonnal szembeni megtérítési igény, amelynek mértéke a kifizetés időpontjában hatályos szabályoktól függ. Amennyiben pedig az egyik partner a teljes jelzáloghitelt fizeti, miközben mindketten felelősek maradnak, az adott időszakra vonatkozóan egyezség köthető közöttük, amelyet a lakás kizárólagos használatáért járó kártérítésbe beszámítanak. Mindkét pontot a szerződésben rendezik, nem a közjegyzőre bízzák.

Kik lakhatnak a házban, amíg a dolgok rendeződnek

A tulajdonjog nem dönti el a használatot a válás során. Amíg az eljárás folyamatban van, bármelyik házastárs kérheti a bíróságtól ideiglenes intézkedéseket, amelyek egyike a házastársi otthon kizárólagos használata az eljárás időtartama alatt. A bíróság mérlegeli mindkét fél érdekeit, és ha vannak gyermekek, akkor helyzetük stabilitását. A válóperes ideiglenes intézkedésekről szóló cikkünk elmagyarázza, hogyan működik ez a kérelem.

A válás bejegyzése után egy további szabály is érvényben van: az a házastárs, aki abban az időpontban a közös otthonban lakott, a Polgári Törvénykönyv 1:165. cikke értelmében hat hónapig követelheti annak további használatát a másikkal szemben, még akkor is, ha a másik az egyedüli tulajdonos. Ez egy lélegzetvételnyi idő, nem állandó jog, és nem befolyásolja, hogy ki az, aki a jelzáloghitelt fizeti.

Nem házas élettársakra ez nem vonatkozik. Nincs törvényes jog a további használatra, és a váláshoz sem kapcsolódik ideiglenes intézkedési eljárás, így a használatbavétel a tulajdonjogból, az élettársi szerződésből vagy a felek megállapodásából következik. A gyakorlatban az a tulajdonostárs, akit távol tartanak az ingatlantól, ideiglenes intézkedési eljárásban kérheti a bíróságtól a hozzáférést vagy az ingatlan használatára vonatkozó megállapodásokat, és a kizárólagos használattal rendelkező tulajdonostárs használati díjjal tartozhat a másiknak.

Amikor a másik fél nem működik együtt

Az aláírás megtagadása a leggyakoribb patthelyzet, és a holland jognak van erre megoldása. Senkit sem lehet arra kényszeríteni, hogy közös tulajdonban maradjon: a Polgári Törvénykönyv 3:178. cikke lehetővé teszi bármely tulajdonostárs számára, hogy bármikor kérje a megosztást, és ha a felek nem tudnak megegyezni, a 3:185. cikk lehetővé teszi a bíróság számára, hogy rendelkezzen a megosztás módjáról, beleértve az értékesítést és a bevétel elosztását. Sürgős esetekben a 3:174. cikk lehetővé teszi a bíróság számára, hogy felhatalmazza az egyik tulajdonostársat az ingatlan eladására, így az értékesítés a másik aláírása nélkül is lezajlhat.

Ezek valódi gyógymódok, de időigényesek és pénzbe kerülnek, ezért az ésszerű sorrend az, hogy először megpróbáljunk megállapodásra jutni. A közvetítés, vagyis két ügyvéd közreműködésével folytatott tárgyalás az értékbecslést és a hitelkimutatást dátummal ellátott kötelezettségvállalásokká alakítja. Amennyiben ez nem sikerül, az ideiglenes intézkedési eljárás heteken belül döntést hozhat azokban a pontokban, amelyek nem várhatnak, például egy ingatlanügynök megbízása, a megtekintéshez való hozzáférés vagy a havi törlesztőrészlet fizetése.

Bármelyik utat is választja, fizesse továbbra is a jelzáloghitelt. A hátralékok mindkét félnek ártanak, gyengítik a felelősség alóli mentesülés lehetőségét, és a legrosszabb esetben a hitelező végrehajtásához vezetnek, amelynek során az ingatlant a hitelező feltételei szerint értékesítik, nem pedig a saját feltételeik szerint.

Nemzeti Jelzáloggarancia és fennmaradó adósság

Ha a kölcsönt a Nemzeti Jelzáloggarancia (Nationale Hypotheek Garantie, NHG) fedezi, a kényszerértékesítés utáni fennmaradó tartozás elengedhető. A kapcsolat megszűnése az egyik elismert helyzet, de az elengedés feltételekhez kötött: az értékesítést a garanciaalap bevonásával és jóváhagyásával kell lebonyolítani, mindkét volt partnernek együtt kell működnie, és az adósok nem járhattak el vétkesen. A garancia limitjét és a feltételeket a garanciaalap minden évben meghatározza, és közzéteszi a weboldalán, ezért az általános adatok helyett ellenőrizze a kölcsönére vonatkozó verziót.

Amennyiben nincs NHG-fedezet, a fennmaradó tartozás egy közönséges közös tartozás. Az eladás után is fennmarad, teljes egészében bármelyik adóssal szemben érvényesíthető, és a szerződésben szereplő feleknek rendezniük kell. A lezárt irat és az évekkel később újra felmerülő követelés közötti különbség az, hogy ki mennyit, milyen ütemezés szerint fizet, és mi történik, ha egyikük nem fizet.

A lépések helyes sorrendje

A sorrend fontosabb, mint a gyorsaság. Először is állapítsa meg, hogy kinek a tulajdonában van az ingatlan, milyen arányban, és melyik vagyonjogi rendszer szabályozza a kapcsolatot. Szerezze be az aktuális hitelkimutatást és egy friss értékbecslést, hogy a túlértékeltség vagy a hiány ne vélemény, hanem számadat legyen. Csak ezután tárgyalja meg a feltételeket: ki veszi át a házat, mi a kivásárlási összeg, hogyan oszlanak meg az értékbecslés, a közjegyző és a bank költségei, melyik naptól kezdve viseli a lakó a fenntartási költségeket, és mikorra kell mindennek befejeződnie.

Rögzítse ezeket a feltételeket írásbeli megállapodásban. Házastársak és bejegyzett élettársak esetében ez a válási szerződés, amely a tartásdíjjal, a nyugdíjjogosultsággal és a megállapodás többi részével is foglalkozik; a válás utáni házastársi otthonról szóló cikkünk bemutatja, hogyan illeszkedik ebbe a lakhatásról szóló bekezdés. Nem házas élettársak esetében ez egy különélési megállapodás, amely rögzíti a közös tulajdon megosztását. Vigye el az aláírt megállapodást a hitelezőhöz, szerezze be írásban a feloldást, és csak ezután bízza meg a közjegyzőt, aki elkészíti a megosztási okiratot, és amennyiben a kivásárlást finanszírozták, az új jelzálog-levél kidolgozását. A távozó élettárs attól a pillanattól kezdve szabad, hogy a feloldás hatályba lép és az okiratot bejegyzik, és nem egy nappal korábban.

Érdemes egyszerre két laza szálat lezárni. Frissítse a jelzáloghitelhez kapcsolódó határozott idejű életbiztosítást, mivel a kötvények gyakran a korábbi partnert nevezik meg kedvezményezettként vagy biztosítottként. És ellenőrizze, mi történik egy új partnerrel, aki később csatlakozik a hitelhez: a társszerző partner ugyanúgy egyetemlegesen felelőssé válik, ami egy tudatos döntés, nem pedig egy beköltözési hétvége része.

Mikor kell ügyvédet bevonni

Az egyszerű ügyeket, megfelelő jövedelemmel és együttműködő volt partnerrel, gyakran a jelzáloghitel-tanácsadó és a közjegyző tudja kezelni. A jogi tanácsadás akkor keresi a helyét, ha a számadatok vitatottak, ha a vagyonjogi rendszer nem egyértelmű vagy külföldi, ha visszatérítési igényekről vagy vállalkozásról van szó, ha az egyik fél nem hajlandó aláírni vagy kilépni, vagy ha hátralékok kezdtek felhalmozódni.

Law & More házastársakat, bejegyzett élettársakat és élettársakat tanácsolunk a különválás lakhatási oldalán: a közös tulajdon rendezése, az egyetemleges felelősség alóli mentesítés, a szerződéskötés és az együttműködés sikertelensége esetén követendő eljárások. Ha az Ön neve még mindig szerepel egy olyan ház jelzáloghitelén, amelyben már nem lakik, vagy meg szeretné tartani az otthont, és tudni szeretné, hogy ez reális-e, akkor... családjogi csapat feltérképezi veled a pozíciót.