Holland kereskedelmi bérleti törvény: 7:290 üzlethelyiség és 7:230a üzleti helyiség

A holland kereskedelmi bérleti törvény két, egymástól nagyon eltérő következményekkel járó rendszerre osztja a bérbeadott üzlethelyiségeket. A kiskereskedelmi és vendéglátóhelyiségek a Holland Polgári Törvénykönyv (Burgerlijk Wetboek, BW) 7:290. cikkelye alá tartoznak, és erős védelmet élveznek: öt plusz öt év törvényes időtartam, a felmondás csak a törvényben felsorolt ​​okokból lehetséges, valamint a bérleti díj bíróság általi újraindításának joga. Minden más, ami nem lakóhelyiség, az irodáktól és raktáraktól kezdve a laboratóriumokig és a rendelőkig, a BW 7:230a. cikkelye alá tartozik, ahol a felek nagyrészt szabadon szerződhetnek, és a bérlőnek csak egyetlen védelme van: a kilakoltatás elleni védelem, legfeljebb három évig.

Azt, hogy a kettő közül melyik az irányadó, a törvény dönti el, nem pedig a szerződés címszava. Ez az egyetlen kérdés határozza meg, hogy mennyi ideig vagy szerződésben, hogyan és mikor mondhat fel bármelyik fél, és hogy egyáltalán megtámadható-e a bérleti díj. A következőkben ismertetjük mindkét rendszert, a hozzájuk tartozó feltételeket és felmondási időket, a felmondás törvényi indokait, a bérleti díj felülvizsgálati eljárását, valamint a kilakoltatás elleni védelmet, amely az egyetlen valódi védelem más üzleti helyiségek bérlői számára.

Melyik szabályozás vonatkozik az Ön telephelyére?

A BW 7:290 cikkelye azokra az épített területekre vonatkozik, amelyeket üzletként, étteremként vagy kávézóként, elvitelre vagy házhozszállításra szolgáló vállalkozásként, kézműves vállalkozásként (ambachtsbedrijf) vagy szállodaként használnak, feltéve, hogy az ingatlan tartalmaz egy a nyilvánosság számára hozzáférhető területet, ahol árukat vagy szolgáltatásokat közvetlenül a vásárlóknak szállítanak. A kempingek kifejezetten ide tartoznak. A telek, a tartozékok és az ingatlanhoz tartozó bármely függő lakóhely ugyanazon szabályozás alá tartozik, ezért az üzlet feletti lakás általában ugyanazon védett bérleti szerződés részét képezi. A gyakorlatban ez a 290 éves lakóingatlanok világa : a főutca, a bevásárlóközpont, az étterem, a szálloda.

Minden más, ami épített ingatlan és nem lakótér, a BW 7:230a cikkelye értelmében overige bedrijfsruimte-nek minősül . Ide tartoznak az irodák, elosztóközpontok, nyilvános pult nélküli műhelyek, raktárak, adatközpontok, valamint a könyvelők, fizioterapeuták és tanácsadók rendelői. Nincs harmadik kategória, és nincs különbség a kettő között.

A döntő kritérium az a használat, amelyben a felek a bérleti szerződés megkötésekor megállapodtak, a helyiség tényleges használatának módjával együtt. Az, hogy egy bérleti szerződést irodabérletnek neveznek, nem teszi azt azzá, ha a bérlő egy üzletet üzemeltet, amelynek pultja nyitva áll a vásárlók számára, és egy olyan záradék, amely kimondja, hogy a felek a 7:230a rendszert választják, nem érvényes, ha a helyiség objektíve kiskereskedelmi helyiségnek minősül. Vegyes helyzetekben a bíróság a bérbeadás fő célját és azt vizsgálja, hogy a többi rész ezt a célt szolgálja-e; egy üzlet mögötti raktár általában az üzlet után található. Mivel a 7:290 szabályok a 7:291 BW cikk értelmében félig kötelező érvényűek a bérlő javára, a felek nem tudnak egyszerűen megegyezni, hogy kilépjenek azokból.

Mennyi ideig tart egy 7:290-es bérleti szerződés?

A 7:290 cikk szerinti bérleti szerződés öt évig, vagy a felek által meghatározott hosszabb határozott időtartamig érvényes. A BW 7:292 cikkelye a határozatlan időre, vagy a két évnél hosszabb, de öt évnél rövidebb időtartamra kötött bérleti szerződést ötéves bérleti szerződéssé alakítja. Amikor az első időtartam lejár, a bérleti szerződés a törvény erejénél fogva egy második, ötéves időtartamra folytatódik; ha az első időtartam öt évnél hosszabb volt, a második időtartamot úgy rövidítik le, hogy a kettő együttesen tíz évig tartson. Tíz év elteltével a bérleti szerződés határozatlan ideig folytatódik, kivéve, ha a felek valamelyike ​​megfelelően felmondja.

Egyetlen szándékos kilépésről van szó. A BW 7:301 cikkelye egy kétéves vagy annál rövidebb időtartamra kötött bérleti szerződést vesz fel, a 7:291–7:300 BW cikkelyek védelmi rendszerén kívül, ami a pop-up üzletek és a próbahelyszínek standard eszközévé teszi. A csapda a második bekezdésben rejlik: ha a bérlő a két év letelte után is használja az ingatlant, akkor a teljes védelmi rendszer érvényesül, és a bérleti szerződés kezdetétől, nem pedig a két év lejártától érvényes. A bérbeadók tehát véletlenül tízéves elkötelezettséget hoznak létre azzal, hogy hagyják, hogy egy rövid távú bérleti szerződés csendben folytatódjon.

A bérlő hátrányára a védelmi szabályoktól eltérő kikötések nem automatikusan érvénytelenek, de előzetes jóváhagyásra van szükségük a kantonrechternek (alkerületi bíróság). E jóváhagyás nélkül a bérlő később, akár évekkel a bérleti szerződés megkötése után is hivatkozhat az érvénytelenségükre. Ez az oka annak, hogy a tapasztalt felek az eltérő kikötés jóváhagyását kérik az aláírás pillanatában, ahelyett, hogy feltételeznék, hogy az aláírás rendezi az ügyet.

7:290 bérleti szerződés megszüntetése: értesítés, indoklás és a bíróság

A védett kiskereskedelmi bérleti szerződés nem jár le egyszerűen. Felmondással kell megszüntetni, és a BW 7:293 cikkelye előírja a formát: bírósági végrehajtói végzés (exploot) vagy ajánlott levél, legalább egyéves felmondási idővel. A felmondó bérbeadónak magában a felmondásban meg kell jelölnie a felmondás indokait; a BW 7:294 cikkelye az indoklás nélküli felmondást érvénytelennek nyilvánítja, és az indokokat utólag az eljárásban nem lehet orvosolni.

Ha a bérlő hat héten belül nem járul hozzá írásban a felmondáshoz, a bérleti szerződés törvény erejénél fogva továbbra is fennáll. A bérbeadónak ezután a 7:295 BW cikkely alapján keresetet kell benyújtania a kantonrechterhez, amelyben kéri a bíróságtól a bérleti szerződés megszűnésének időpontjának meghatározását, a bíróság pedig csak a felmondásban meghatározott indokokat vizsgálhatja. Amíg az ítélet jogerőre nem emelkedik, a bérlő a bérleti szerződésben marad. A bérbeadók rendszeresen alábecsülik, hogy mennyi időbe telik ez: egy év felmondási idő plusz egy vitatott eljárás könnyen két-három évvel az első levél utánra tolja ki a tényleges átadás-átvételt. A kereskedelmi bérleti szerződés megszüntetésének áttekintése részletesebben ezt az idővonalat mutatja be.

Az első időszak végén a bérbeadónak a 7:296 cikk (1) bekezdése értelmében csak két oka van a felhasználásra. Az első az, hogy a bérlő nem úgy végezte az üzletmenetet, ahogyan egy jó bérlőnek kellene, ami magában foglalja az épületbérleti díj-hátralékokat, a jogosulatlan átalakításokat vagy az engedélyezett használat tartós megszegését. A második a sürgős személyes szükséglet: a bérbeadónak tartós használatra van szüksége az ingatlanra, ami magában foglalja az olyan felújítást is, amelyet nem lehet elvégezni a bérleti szerződés megszüntetése nélkül. A személyes használat magában foglalja a házastárs, a bejegyzett élettárs, az elsőfokú vérrokon vagy a nevelt gyermek általi használatot is.

Ugyanezen cikk 2. bekezdése egy várakozási időt vezet be, amely sok bérbeadott ingatlant vásárlót érint. A bérbeadó, aki megvásárolta az ingatlant, csak három év elteltével hivatkozhat sürgős személyes használatra attól számítva, hogy írásban értesítette a bérlőt a tulajdonjog változásáról. Egy épület megvásárlása annak lakhatási célú felhasználása ezért nem rövidíti le a vele járó bérlői védelmet.

A második időszak végétől kezdve a bérbeadónak több lehetősége van. A BW 7:296 cikk 3. és 4. bekezdése további két okot ad hozzá: a bérlő elutasít egy ésszerű új bérleti szerződésre vonatkozó ajánlatot, feltéve, hogy az ajánlat nem vonatkozik a bérleti díj változására, és a bérbeadó az ingatlant olyan módon kívánja használni, amelyet az alkalmazandó tervezési szabályok megengednek. Ezen túlmenően a bíróság a bérleti szerződést a bérbeadó felmondáshoz fűződő érdekének és a bérlő folytatáshoz fűződő érdekének egyszerű mérlegelésével megszüntetheti. Amennyiben a bérleti szerződés a bérlő saját magatartásán kívüli okból szűnik meg, a BW 7:297 cikk lehetővé teszi a bíróság számára, hogy a bérlőnek hozzájárulást ítéljen meg a költözési és átépítési költségekhez.

A bérlői oldal egyszerűbb. A bérlő a szerződést a lejárat után egy év felmondási idővel felmondhatja, és semmilyen indokot nem kell megadnia.

Bérleti díj felülvizsgálata a BW 7:303. cikkelye alapján

Csak a 7:290 cikk szerinti helyiségekre vonatkozik törvényes bérleti díj felülvizsgálat. A BW 7:303 cikke lehetővé teszi bármelyik fél számára, hogy a kantonrechtertől új bérleti díj megállapítását kérje a megállapodás szerinti határozott időtartam lejárta után, valamint minden más esetben, ha legalább öt év telt el attól a naptól számítva, amikor a felek által megállapított vagy a bíróság által megállapított utolsó bérleti díj hatályba lépett. Más szóval: ötévente egyszer, de nem többször.

A viszonyítási alap nem a jelenlegi kikiáltási ár. A bíróság a bérleti díjat összehasonlítja az azonos településen található, hasonló üzlethelyiségek bérleti díjainak az igényt megelőző öt évben mért átlagával, amelyet az adott időpontban érvényes árszintre számítanak át. Az öt év átlagolása szándékosan ellaposítja az egyes évek csúcspontjait vagy visszaeséseit, ezért a bérleti díjak felülvizsgálata ritkán hozza meg azt az ugrást, amire bármelyik fél is számított.

A BW 7:304. cikkelye egy eljárási szűrőt vezet be, amely a legtöbb ügyet még az indítványozás előtt eldönti. A bérleti díj újraindítására irányuló kereset csak akkor fogadható el, ha azt egy vagy több, a felek által közösen kinevezett szakértő tanácsa kíséri az új bérleti díjról. Ha a felek nem tudnak megállapodni egy szakértőben, bármelyikük kérheti a kantonrechtertől (kantonbíróság) egy szakértő kinevezését, a gyakorlatban gyakran a Kereskedelmi Kamara mellett működő bedrijfshuaradviescommissie-t. A kérelem benyújtásának napja számít a kereset benyújtásának napjának, amely meghatározza mind az ötéves referencia-időszakot, mind pedig – főszabály szerint – az új bérleti díj alkalmazásának kezdőnapját. A korai benyújtásnak ezért közvetlen pénzügyi értéke van, a szakértői szakasz kihagyása pedig a kereset elfogadhatóság miatti elutasítását eredményezi.

A 7:230a lakás bérlőinek nincs ezzel egyenértékű joguk. Ott a bérleti díj a szerződésben foglaltak szerint alakul, általában évente egy, a Holland Statisztikai Hivatal (CBS) által közzétett fogyasztói árindexhez kötött indexálási záradékkal igazítva. E záradékon kívül a változtatáshoz megállapodás, vagy a 6:258 BW cikk előre nem látható körülményekre vonatkozó szűkebb útja szükséges, amelyet a bíróságok ritkán alkalmaznak.

7:230a. cikk: kilakoltatási védelem az időbeli védelem helyett

Egyéb üzleti helyiségekre a szerződés az irányadó. A határozott idejű bérleti szerződés az időtartam lejártával megszűnik, felmondási idő nélkül, kivéve, ha a felek másként állapodtak meg; a határozatlan idejű bérleti szerződés a szerződésben meghatározott módon és felmondási idővel megszűnik. A bérbeadónak nincs szüksége törvényes indokra, és a bíróság nem vizsgálja a felmondás okát.

A bérlőnek azonban védelme van a kilakoltatással szemben. Miután a bérleti szerződés lejárt, és a bérbeadó értesítette a bérlőt, hogy a helyiséget el kell hagynia, a bérlő kérheti a kantonrechtertől a kiköltözési időszak meghosszabbítását. A kérelmet a szabadság igénylésétől számított két hónapon belül kell benyújtani, és a kérelem benyújtása felfüggeszti a kiköltözési kötelezettséget a bíróság döntéséig. A két hónapos határidő elmulasztása végzetes; ha lejárt, nincs visszaút.

A bíróság engedélyezi a hosszabbítást, kivéve, ha a további használat a bérbeadó érdekeit súlyosabban sértené, mint a bérlő, illetve az albérlő érdekeit a kilakoltatás. A bíróság elutasítja a kérelmet, ha a bérlő nem úgy viselkedett, ahogy egy jó bérlőnek kellene. Minden hosszabbítás legfeljebb egy évig tart. A bérlő még kétszer kérelmezheti, így az így megvásárolt teljes időtartam soha nem haladhatja meg a szabadság iránti kérelem első napjától számított három évet. A bíróság azt is meghatározhatja, hogy a bérlőnek mennyit kell fizetnie a meghosszabbított időszakra, és a határozat ellen nincs helye fellebbezésnek.

Három esetben a védelem teljesen megszűnik: a bérlő felmondta a szerződést, a bérlő kifejezetten hozzájárult a felmondáshoz, vagy a bérleti szerződést a bérlő fizetési késedelme miatt szüntették meg. A bérleti díjjal hátralékos bérlő ezért kockáztatja, hogy egyszerre elveszíti mind a bérleti szerződést, mind a kilakoltatási védelmet. Azt is érdemes tisztázni, hogy mi is a védelem: időt nyer egy másik helyiség megtalálására és berendezésére. Nem jogot biztosít a tartózkodásra, és nem éleszti újra a bérleti szerződést.

Bérleti szerződés átruházása: helyettesítés és albérlet

A 7:290-as értékű helyiség bérlője, aki az üzlethelyiségben működő ingatlant átruházza, kényszerítheti a kiadást. A BW 7:307. cikke lehetővé teszi a bérlő számára, hogy kérje a kantonrechtertől, hogy harmadik felet helyettesítsen bérlőként, akár a bérbeadó akarata ellenére is, feltéve, hogy a bérlőnek jelentős érdeke fűződik az átruházáshoz, és a javasolt bérlő kellő garanciát nyújt a bérleti szerződés teljes körű teljesítésére és az üzlet zavartalan működésére. E rendelkezés nélkül egy üzlet vagy étterem goodwill-je nagyon keveset érne, mivel a helyszín általában maga az üzlet.

A 7:230a rendszámú ingatlan bérlőinek nincs ilyen joguk. Ott a bérlőváltáshoz a bérbeadó hozzájárulása vagy a 6:159 BW cikk szerinti szerződésátvétel szükséges, és a legtöbb mintabérleti szerződés általános rendelkezései tiltják az átruházást és az albérletbe adást írásbeli engedély nélkül. Ez az egyik gyakorlati oka annak, hogy a besorolási kérdés ugyanolyan fontos egy üzlet eladásakor, mint egy bérleti szerződésről szóló tárgyalás során.

Amit ellenőrizni kell aláírás előtt

Kezdjük az osztályozással, mert minden más ebből következik, és rögzítsük pontosan az engedélyezett használatot, ahelyett, hogy egy tág értelemben vett megfogalmazásban rögzítenénk, amelyre egyik fél sem támaszkodhat. Ezután dolgozzuk át a kereskedelmi feltételeket, tudván, hogy melyik szabályozás alkalmazandó. A legtöbb holland kereskedelmi bérleti szerződés a Holland Ingatlanügyi Tanács által közzétett ROZ modellbérleti szerződésen alapul , külön modellekkel a 7:290 és a 7:230a területre. Ezeket a modelleket a bérbeadó szemszögéből fogalmazták meg: az általános rendelkezések a karbantartás nagy részét a bérlőre hárítják, kizárják a bérleti díj csökkentésének és beszámításának nagy részét, és széleskörű jogokat biztosítanak a bérbeadónak a közüzemi díjak tekintetében.

Azok a pontok, amelyek meghatározzák, hogy mennyibe kerül egy bérleti szerződés a teljes élettartama alatt, a karbantartási és javítási kötelezettségek megosztása, az indexálás és a bérleti díj felülvizsgálati mechanizmusa, a bankgarancia vagy letét formájában kért biztosíték, az ingatlan átadásának állapota és a távozáskori helyreállítási kötelezettség, a bérlők berendezésének és fejlesztéseinek kezelése, valamint az épület energia- és fenntarthatósági követelményeinek terhe. A felbontási lehetőségek külön figyelmet érdemelnek: egy 7:290-es bérleti szerződésben a bérbeadó javára szóló felbontási záradék eltér a törvényes védelemtől, és bírósági jóváhagyást igényel, míg a bérlő számára a felbontási opció nem. A holland kormány hasznos gyakorlati áttekintést nyújt az üzleti helyiségek bérbeadásáról , és érdemes mérlegelni az üzleti helyiségek bérlésének, megvásárlásának vagy lízingelésének alternatíváit , mielőtt elköteleznénk magunkat.

A legtöbbe kerülő hibák

Négy hiba magyarázza a legtöbb általunk látott vitát. A bérbeadók feltételezik, hogy a kiskereskedelmi bérleti szerződés a határozott idő lejártával megszűnik, és csak akkor ismerik fel a felmondási kötelezettséget, amikor a bérlő nem hajlandó távozni. A bérbeadók indoklás nélkül is felmondanak, vagy később indokolják a felmondást, és pusztán a BW 7:294 cikke alapján veszítik a pert. Más üzleti helyiségek bérlői elmúlnak a BW 7:230a cikke szerinti két hónapos határidővel, és védekezés nélkül találják magukat. Mindkét fél aláír egy olyan záradékot, amely eltér a 7:290-es szabályozástól anélkül, hogy a kantonrechter jóváhagyását kérné, ami a záradékot a bérleti szerződés időtartama alatt érvénytelenítheti.

Egy ötödik, csendesebb hiba, hogy a modellbérleti szerződést semleges standardként kezelik. Ez egy kiindulópont, és az általános rendelkezések szinte minden pontja tárgyalható, ha az aláírás előtt, és nem utána merül fel.

Law & More Tanácsot adunk bérbeadóknak, kiskereskedőknek, vendéglátóipari üzemeltetőknek és nemzetközi vállalatoknak hollandiai kereskedelmi bérleti szerződésekkel kapcsolatban: helyiségek besorolása, bérleti szerződések és eltérő záradékok szerkesztése és tárgyalása, felmondási és kilakoltatási eljárások, bérleti díj felülvizsgálata a BW 7:303. cikke alapján, valamint bérlők helyettesítése. Ha bérleti szerződés aláírására, felmondására vagy vitatására készül, vegye fel velünk a kapcsolatot a helyzetének egyértelmű felmérése érdekében.