A hollandiai házak rövid távú bérbeadását főként a közjog és az önkormányzat, nem pedig a platform szabályozza. A turistáknak történő bérbeadás kiveszi azt a lakásállományból, amit a 2014-es lakástörvény lehetővé tesz az önkormányzat számára, hogy engedély nélkül megtiltson, és a legtöbb város regisztrációs számot, minden bérbeadáshoz bejelentési kötelezettséget és az éjszakák számának korlátozását is bevezette. Ezen felül jön az omgevingsplan, amely eldönti, hogy egyáltalán megengedett-e egy otthon szállodai jellegű használata az adott címen.

Ez a cikk ismerteti a Hollandiában érvényes rövid távú bérbeadási szabályokat: melyik hatóság mit szabályoz, mit követelhet egy önkormányzat, hogyan működik a végrehajtás és mit tehet a bírság ellen, valamint mi a helyzet akkor, ha Ön bérlő, nem pedig tulajdonos. A lakástulajdonosok egyesületének szabályai egy külön témát képeznek, amellyel a rövid távú bérbeadásról és a lakástulajdonosok egyesületéről szóló cikkünkben foglalkozunk.

Honnan származnak a szabályok

Négy szabályréteg érvényesül egyszerre, és az egyik betartása semmit sem mond a többiről. Az első a 2014. évi lakásügyi törvény (Huisvestingswet 2014), amely felhatalmazza az önkormányzatokat a lakásállomány védelmére, és 2021 óta a turisztikai bérbeadásra vonatkozó konkrét eszközöket. A második az omgevingsplan, a környezetvédelmi és tervezési törvény szerinti önkormányzati tervezési eszköz, amely meghatározza az ingatlan megengedett funkcióját. A harmadik a magánjog: a bérleti szerződés, a jelzáloghitel feltételei, a biztosítás, valamint egy társasház esetében a megosztási okirat és a társasházi szabályok. A negyedik európai: a rövid távú szálláshely-bérbeadási szolgáltatásokkal kapcsolatos adatgyűjtésről és -megosztásról szóló (EU) 2024/1028 rendelet , amely 2026. május 20. óta van hatályban, és szabványosítja a regisztrációs számokat és az adatmegosztást a platformok között a belső piacon.

A gyakorlati következmény az, hogy nincs egyetlen országos válasz arra a kérdésre, hogy bérbe adhatja-e otthonát Hollandiában. A válasz az önkormányzattól, a címtől és az ingatlan tulajdonjogától függ. Az alábbiakban bemutatjuk azt a keretet, amelyre szüksége van ahhoz, hogy a saját esetében a megfelelő kérdést tegye fel.

Lakás kivonása a lakásállományból

A 2014. évi lakásügyi törvény kiindulópontja a lakhatás védelme. A törvény 21. cikke értelmében a települési tanács meghatározhatja azokat a lakáskategóriákat, amelyeket engedély nélkül nem lehet kivonni a lakásállományból, összevonni, átalakítani vagy különálló egységekre osztani. Amennyiben a tanács a lakásügyi rendeletében (huisvestingsverordening) élt ezzel a jogkörével, egy kijelölt lakás turistáknak történő bérbeadása a lakásállományból való kivonásnak minősül, mivel az ingatlan már nem áll rendelkezésre állandó lakhatásra.

Ezért jogilag a nyaraló bérbeadása inkább kivétel, mint jog. Azok az önkormányzatok, amelyek engedélyezik, úgy teszik ezt, hogy rendeletben meghatározzák azokat a feltételeket, amelyek mellett a visszavonási engedély nem szükséges: jellemzően az évi maximális éjszakák száma, az egyszerre tartózkodó vendégek maximális száma, az a követelmény, hogy a házigazda állandó lakhelyéül az ingatlant használja, valamint a kötelezettség minden egyes bérbeadás bejelentésére. Ha ezeken a feltételeken túl is bérbe adjuk az ingatlant, akkor visszakerülünk az engedélyezési rendszerbe, és a visszavonási engedélyt nem könnyű megadni a lakáshiánnyal küzdő városokban.

Regisztrációs szám, bejelentés és engedély

Amióta a turisztikai célú lakásbérlésről szóló törvényt 2021-ben kiegészítették a 2014. évi lakástörvénynel, az önkormányzatok három eszközzel rendelkezhetnek a lakásrendeletükben, súlyosságuk növekvő sorrendjében. Az első a regisztrációs kötelezettség: a törvény 23a. cikkelye bűncselekménynek minősíti, ha valaki turisztikai célú bérbeadásra kínál lakást anélkül, hogy minden hirdetésben feltüntetné a regisztrációs számot. A számot az önkormányzat adja ki, és azonosítja a címet, ami egyáltalán lehetővé teszi a végrehajtást.

A második a bejelentési kötelezettség: minden egyes bérbeadást előzetesen be kell jelenteni az önkormányzatnak, hogy a hatóság megszámolhassa a felhasznált éjszakákat. A harmadik a turisztikai bérbeadás engedélyezési kötelezettsége, amelyet a tanács előírhat, ha a lakásállományra nehezedő nyomás indokolja. Az önkormányzat ezeket kombinálhatja, és meghatározhatja a naptári évenkénti maximális éjszakák számát és a vendégek maximális számát. Amsterdam a legszigorúbb példa: egy teljes ház üdülési célú bérbeadása jelenleg évi harminc éjszakára korlátozódik, maximum négy vendég elszállásolására, minden bérbeadáshoz regisztrációs szám és értesítés szükséges. Ezeket a számokat az önkormányzati rendelet határozza meg, és a tanács módosíthatja, ezért az adott önkormányzatra vonatkozó rendelet aktuális szövegét érdemes ellenőrizni, ahelyett, hogy egy általános leírásra hagyatkoznánk.

A platformok inkább a végrehajtási lánc részét képezik, mintsem kívülállók. Az európai rendelet értelmében az online platformnak biztosítania kell a regisztrációs szám megjelenítését, és kérésre ellenőriznie kell azt az illetékes hatóság adataival, valamint meg kell osztania a foglalási adatokat a tagállammal egyetlen digitális belépési ponton keresztül. Az érvényes szám nélküli hirdetés eltávolítható. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az önkormányzat által kiadott szám, és nem a platformfiók teszi jogszerűvé a hirdetést.

A közterv megengedi ezt a felhasználást?

A regisztrációs szám semmit sem mond a tervezési jogról. A Környezetvédelmi és Tervezési Törvény értelmében, amely 2024. január 1-jén váltotta fel a régi rendezési terveket, minden önkormányzatnak van egy omgevingsplan-je, amely funkciókat rendel a helyszínekhez. Amennyiben a funkció a lakhatás (wonen), a vendégek egymás utáni részére történő kereskedelmi bérbeadás más használatot jelenthet, ugyanúgy, mint egy panzió vagy egy szálloda üzemeltetése. Egyes tervek kifejezetten engedélyezik a nyaralóbérlés vagy a panzió korlátozott formáját a lakófunkción belül; mások nem.

Ha a felhasználás nem illik, az útvonal egy környezetvédelmi és építési engedély iránti kérelem az omgevingsplan-től eltérő tevékenységre, amelyről az önkormányzati végrehajtó szerv dönt. Ez egy mérlegelésen alapuló döntés, amelyet a helyszínek közötti kiegyensúlyozott funkciókiosztással mérlegelnek, és a lakáshiányos területeken gyakran elutasítják. Két pontot érdemes megjegyezni: a tervezési végrehajtást egy szomszéd végrehajtási kérelme is kiválthatja, amely alapján a hatóság elvileg köteles eljárni, és a tervezési szabályok kötik az ingatlant, így az új tulajdonos örökli a problémát.

Végrehajtás: bírságok, végzések és a válaszadás módja

A végrehajtás az önkormányzati végrehajtó hatalom hatáskörébe tartozik, és kétféle eszközzel rendelkezik. A büntetés kiszabását előíró végzés (last onder dwangsom) célja a magatartás megállítása: elrendeli a bérbeadás megszüntetését, és minden egyes jogsértésért vagy a helyzet fennállásának minden hetéért fizetendő összeget állapít meg. A 2014. évi lakásügyi törvény szerinti közigazgatási bírság büntető jellegű: szankcionálja a már megtörtént eseményeket, és az összegeket az önkormányzati rendelet határozza meg, a visszaesés és az üzleti hasznosítás esetén magasabb díjakkal. Mindkettő arra irányulhat, aki ténylegesen kivette a lakást a lakásállományból, aki lehet a tulajdonos, de ugyanúgy a bérlő is, aki albérletbe adta.

Mivel a bírság büntető jellegű, a büntetőeljárással járó garanciák érvényesek. Az önkormányzatra hárul a bizonyítási teher, hogy ezt a lakást ezeken az időpontokon kiadták, és ezt helytálló bizonyítékok alapján kell tennie: peronadatok, jelentések és megfigyelések, kulcsátadások, nyilatkozatok. Ön nem köteles együttműködni a saját büntetésében, és egy elhamarkodott magyarázat az ajtóban gyakran a legerősebb bizonyíték a házigazda ellen. Kérjen tanácsot, mielőtt válaszolna egy jelentésre a megállapításokról.

Az eljárás az Általános Közigazgatási Jogi Törvényben foglaltak szerint történik. A határozat keltétől számított hat hét áll rendelkezésére, hogy kifogást nyújtson be az önkormányzathoz, majd hat hét áll rendelkezésre a kifogás tárgyában hozott határozat elleni fellebbezésre a kerületi bíróságon, ezt követően pedig további fellebbezésre van lehetőség az Államtanács Közigazgatási Bíróságához. A hathetes időszak elmulasztása általában végzetes, ezért azt a határozat kézhezvételének napján naplózza. Amennyiben már sor került a bírság megfizetésére, külön behajtási határozat következik, amelyre külön kifogásolási időszak vonatkozik.

Ha bérlő vagy: albérlet és Airbnb

A bérlőkre szigorúbb szabályozás vonatkozik, mint a tulajdonosokra, és ezt gyakran figyelmen kívül hagyják. A Polgári Törvénykönyv 7:244. cikke kimondja, hogy a lakóingatlan bérlője nem jogosult az ingatlant egészben vagy részben más használatába adni. Van egy kivétel: az önálló lakás bérlője, akinek állandó lakóhelye ott található, annak egy részét használatba adhatja. A teljes lakás vendégeknek történő bérbeadása, akár egy hétvégére is, ezért kívül esik azon, amit a bérlő megtehet, bármit is mond a bérleti szerződés és bármit is engedélyez az önkormányzat.

A következmények súlyosak. A bérbeadók, és különösen a szociális lakásépítő vállalatok, súlyos szerződésszegésnek tekintik a jogosulatlan üdülők bérbeadását, és a bíróságtól kérik a bérleti szerződés felbontását és a kilakoltatás elrendelését; a bíróságok ezt rendszeresen jóváhagyják, különösen akkor, ha a bérbeadás kereskedelmi célú és ismételt volt. Ezenkívül a bérbeadó kártérítésként követelheti a bérbeadásból származó nyereséget, így a jövedelem nem marad a bérlőnél. Ehhez adódik hozzá az önkormányzati bírság, és néhány hétvégi bérbeadás nagyon költséges feladattá válik. Ha Ön bérlőként ezt fontolgatja, az egyetlen biztonságos út a bérbeadó előzetes írásbeli engedélye, és még akkor is érvényesek az önkormányzati szabályok. A hollandiai bérlői jogokról szóló áttekintésünk a tágabb keretet vázolja fel.

Egy kapcsolódó pont a vendégeket érinti. A rövid távú használatra történő bérbeadás kívül esik a Polgári Törvénykönyv 7:232. cikke szerinti lakásbérleti védelmi szabályokon, ezért egy valódi turista nem szerez birtokjogi biztonságot. Ezt a kivételt szűken alkalmazzák: a használat jellegét, az ingatlan berendezését és forgalmazását, valamint a tartózkodás időtartamát vizsgálja, nem pedig a szerződésben szereplő címkét. Egy úgynevezett rövid távú tartózkodásra szóló szerződés, amelyet valaki hónapokig tartó elszállásolására használnak, valószínűleg egy szokásos lakásbérlet, minden ezzel járó védelemmel, beleértve a megfizethető bérleti díjról szóló törvény által bevezetett szabályokat is.

Ha Ön tulajdonos: jelzálog, biztosítás és a szövetkezet

A tulajdonosoknak saját, a közjogon kívül eső korlátozásaik vannak. A legtöbb jelzáloglevél tartalmaz egy, a Polgári Törvénykönyv 3:264. cikkén alapuló bérleti záradékot (huurbeding), amely szerint az ingatlant a hitelező hozzájárulása nélkül nem lehet bérbe adni; a rövid távú kereskedelmi bérbeadás általában ebbe a körbe tartozik, és a szerződésszegés alapot ad a hitelezőnek a beavatkozásra. A lakásbiztosítás a második csapda: számos épület- és ingóságbiztosítás kizárja a fizető vendégek által okozott károkat, vagy előírja a kereskedelmi használat bejelentését, így egy rossz hétvége utáni kárigényt pontosan akkor lehet elutasítani, amikor az lényeges.

Egy társasházban a megosztási okirat és a társasházi szabályzat dönti el, hogy a rövid távú bérbeadás egyáltalán megengedett-e, és a társasház a saját szabályait az önkormányzattól függetlenül érvényesítheti. Ezt a rendszert külön ismertetjük a rövid távú bérbeadásról és a lakástulajdonosok társasházáról szóló cikkünkben . Az ellenőrzés sorrendje a következő: először a megosztási okirat és a társasházi szabályzat, majd az önkormányzati rendelet és az omgevingsplan, majd a jelzálog és a biztosítási kötvény. Bármelyikük ellehetetlenítheti a tervet.

Idegenforgalmi adó és jövedelem

Az önkormányzatok idegenforgalmi adót vethetnek ki a nem regisztrált lakosok éjszakai tartózkodása után, és általában a szállást nyújtó személy az, akinek az adót fizetnie kell, függetlenül attól, hogy a platform beszedi-e azt. Az adókulcsok és szabályok önkormányzatonként eltérőek, és évente a helyi adórendeletben kerülnek meghatározásra, ezért azokat magától az önkormányzattól kell beszerezni. Az Ön által kapott jövedelem, valamint az a kérdés, hogy a bérbeadási tevékenység üzleti tevékenységnek minősül-e, vagy ÁFA-köteles-e, adótanácsadó hatáskörébe tartozik; mi nem adunk adótanácsadást, és szükség esetén Önt egy másik tanácsadóhoz irányítjuk. Amit hangsúlyozunk, az az, hogy az adózási helyzet és a lakásjogi helyzet független egymástól: az idegenforgalmi adó megfizetése nem teszi jogszerűvé a jogellenes bérbeadást, és a regisztrációs szám nem rendezi az Ön adózási helyzetét.

Amit ellenőrizni kell a listázás előtt

Kezdd a címmel, ne a platformmal. Nézd meg az önkormányzat hatályos lakásügyi rendeletét, és állapítsd meg, hogy szükséges-e regisztrációs szám, bejelentés és engedély, valamint hogy mi a maximális éjszakák és vendégek száma. Ezután ellenőrizd a helyszínre vonatkozó omgevingsplan-t (körzeti lakásrendezési tervet). Ezután olvasd el a saját dokumentumaidat: a bérleti szerződést, ha bérelsz, a megosztási okiratot és a társasházi szabályokat, ha saját lakásod van, a jelzáloghitel-szerződést és a biztosítási kötvényt. Csak ezután van értelme listát létrehozni.

Vezessen feljegyzéseket a kezdetektől fogva. Jegyezzen fel minden bérbeadást, őrizze meg a benyújtott értesítéseket, és az engedélyt tartalmazó levelezést. Ha végrehajtás következik, ez a dokumentum dönti el az ügyet, mivel a vita szinte mindig arról szól, hogy hány éjszakát adtak ki bérbe és ki által. És ha jelentést kap a megállapításokról, a tervezett döntésről vagy a bírságról, a megadott határidőn belül reagáljon, és kérjen tanácsot, mielőtt bármit is magyarázna: az ilyen jellegű közigazgatási bírság büntetőjogi szankció, és az önkormányzatnak kell bizonyítania az álláspontját.

Law & More tulajdonosokat, bérlőket, befektetőket és lakástulajdonosok egyesületeit tanácsokkal látja el a rövid távú bérbeadásra vonatkozó hollandiai szabályokkal kapcsolatban: a lakásrendelet és a regisztrációs és engedélyezési rendszer, az ingatlan tervezési helyzete, a bírságok és büntető végzések elleni kifogások és fellebbezések, valamint a bérbeadókkal vagy egyesületekkel folytatott viták. Ha szeretné, hogy helyzetét a bérbeadás előtt felülvizsgálják, vagy ha végrehajtási eljárás indult Ön ellen, a mi... ingatlanjog csapat a Law & More szívesen segít.

Hogyan Law & More segíthetünk ebben, ezt elmagyarázzuk a mi oldalunkon ingatlanügyvéd cimre.