Kábelek és csővezetékek átadása, jogi keret, adózási szempontok és gyakorlati példák a holland jog alapján

Hollandiában egy kábel- vagy csővezeték-hálózat nem annak a földterületnek a tulajdonosának a tulajdonában van, amelyen keresztül fut. A hálózat tulajdonjoga azt a felet illeti, aki a lefektetését végeztette, vagy aki jogszerűen megszerezte azt, és amennyiben ez nem a földtulajdonos, a hálózat különálló tulajdonjogi tárgy. Ez a szabály, amelyet a Legfelsőbb Bíróság kábelügyekben hozott ítéletei után vezettek be, feltárva a korábbi álláspont bizonytalanságát, teszi lehetővé egyáltalán egy hálózat vételét, eladását, jelzáloggal való megterhelését és felosztását.

Két feltételnek kell teljesülnie ahhoz, hogy a tulajdonjogról lehessen beszélni. Léteznie kell egy engedéllyel rendelkező kivitelezőnek: a hálózatot lefektető félnek jogosultnak kellett lennie erre, akár koncesszió, törvényi felhatalmazás vagy a földtulajdonossal kötött megállapodás alapján. És a nyilvános nyilvántartásba vétel, bár nem képezi a tulajdonjogot, a gyakorlatban elengedhetetlen, mert enélkül a vevő nem tudja megállapítani a tulajdonjog láncolatát, és nem tud finanszírozáshoz jutni.

Maga az átruházás a szokásos szabályokat követi: érvényes tulajdonjog, rendelkezésre jogosult fél, közjegyzői okiratba foglalás és bejegyzés útján történő átadás. Amennyiben a hálózatnak csak egy részét ruházzák át, a hálózatot fel kell osztani, és a kapcsolódó jogokat – a felszíni jogokat és a szolgalmi jogokat a telekre vonatkozóan, amelyen keresztül fut – kifejezetten szabályozni kell, mivel ezek nem mindig követik automatikusan a hálózatot.

Az adókövetkezményekkel párhuzamosan kell számolni. Az, hogy az átruházás után fizetendő-e átruházási adó, és az áfa alkalmazása hogyan történik, a hálózat és az ügylet jellegétől függ, az alkalmazandó adókulcsokat pedig évente határozzák meg.

Ez a cikk ismerteti a jogi keretet, az átruházás lépéseit, a kapcsolódó jogokat, az adózási szempontokat és azokat a pontokat, ahol a tranzakciók leggyakrabban hibásan mennek.

Bevezetés

Hollandiában a kábelek és csővezetékek átruházása jogilag bonyolultabb, mint azt sok fél feltételezi. A gyakorlatban nem ritka, hogy az érintett felek azt hiszik, hogy egy magánjellegű megállapodás elegendő a kábelek vagy egy csővezeték tulajdonjogának átruházásához. Ez egy makacs tévhit.

A holland Polgári Törvénykönyv (BW) 5:20(2) cikkének bevezetése óta a más földjén, azon vagy azon kívül fekvő kábelek és csővezetékek ingatlannak minősülnek . Ennek messzemenő következményei vannak az átruházásuk, megterhelésük és nyilvántartásba vételük módját illetően.

Ebben a blogbejegyzésben a kábelek és csővezetékek átadásának teljes jogi keretét, az adózási vonatkozásokat, a polgári jogi közjegyző szerepét , valamint a közzétételi és tájékoztatási kötelezettségeket tárgyaljuk. A főbb pontokat a joggyakorlatból vett gyakorlati példákkal illusztráljuk.

Jogi keretrendszer

2.1 A kábelügyekkel kapcsolatos ítéletek és azok jogalkotási következményei

A 2003-as úgynevezett kábelítéletekben ( kabelarresten ) a holland Legfelsőbb Bíróság ( Hoge Raad ) kimondta, hogy a kábelek és csővezetékek mozdíthatatlanok. Válaszul egy új bekezdéssel egészítették ki a holland Polgári Törvénykönyv 5:20. cikkét. A BW 5:20. cikkének (2) bekezdése meghatározza, hogy ki a tulajdonosa egy kábelekből vagy csővezetékekből álló hálózatnak, amely szilárd, folyékony vagy gáznemű anyagok, energia vagy információ szállítására szolgál.

2.2 Az engedéllyel rendelkező kivitelező

A BW 5:20. cikkének (2) bekezdése értelmében a hálózat tulajdonjoga a jogosult építőt ( bevoegd aanlegger ) vagy jogutódját illeti. A hálózat megépítése önmagában nem keletkeztet automatikusan tulajdonjogot: ahhoz az szükséges, hogy az építő jogosult legyen rá.

Magát az építkezést bizonyíthatják a kivitelezőkkel kötött szerződések, számlák és a telepítéssel kapcsolatos levelezés. Az építési jogosultság eredhet létrehozott felszíni jogból, törvényi tűrési kötelezettségből vagy engedélyből. A földtulajdonos írásbeli hozzájárulása is bizonyíthatja a jogosultságot.

2.3 Regisztráció: nem konstitutív, de elengedhetetlen

A hálózat nyilvános nyilvántartásba vétele nem alapvető feltétele a jogosult hálózat tulajdonjogának megszerzésének. A jogosult építő a tulajdonos, még ilyen regisztráció nélkül is. A regisztráció mindazonáltal határozottan ajánlott.

A regisztráció lehetővé teszi harmadik felek számára, hogy ellenőrizzék, ki a hálózat tulajdonosa, és védi a tulajdonost harmadik felek jogaival szemben. A BW 3:24(1) cikke kimondja, hogy a be nem jegyzett tényre (például egy hálózat kiépítésére) nem lehet harmadik felekkel szemben hivatkozni.

Lényeges pont: a regisztráció az áthelyezés előfeltétele Bizonyos esetekben a regisztráció valóban szükséges. Mivel a hálózat ingatlan, bármilyen átruházást vagy terhelést (pl. jelzáloggal) közjegyzői okiratba foglalással és a kijelölt nyilvános nyilvántartásokba történő bejegyzéssel kell végrehajtani. A hálózat csak a kiépítés bejegyzése után ruházható át vagy terhelhető meg.

2.4 Átruházás: tulajdonjog és kézbesítés

Mivel a csővezetékek és hálózatok bejegyzett tulajdonnak minősülnek, az érvényes átruházáshoz közjegyzői okiratra van szükség, amelyet az Ingatlan-nyilvántartás ( Kadaster ) nyilvános nyilvántartásaiba való bejegyzés követ (BW 3:89. cikk). Egy kötelező érvényű megállapodás (például adásvételi szerződés) szolgál tulajdonjogként – az átruházás jogalapjaként –, de a tulajdonjog tényleges átruházásához közjegyző általi hivatalos kézbesítés szükséges . Ezért a kötelező érvényű megállapodás önmagában nem elegendő.

2.5 bejegyzés az Ingatlan-nyilvántartásba (ONBW 155a. cikk)

Az új holland polgári törvénykönyv átmeneti törvényének ( Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek ) 155a. cikke értelmében bárki, aki 2007. február 1-jén egy hálózat tulajdonosaként járt el, regisztráltathatja azt a hálózatot. A bejegyzés közjegyzői nyilatkozattal, a nyilvános nyilvántartásokba való bejegyzéssel, valamint a Kormányzati Közlönyben ( Staatscourant ) és egy országos napilapban való közzététellel történik.

A bejegyzett hálózat saját hálózati megjelölést kap (pl. „Hálózatok W szakasz 70. szám”), és a megfelelő hálózati rajzokkal együtt bejegyzik az Ingatlan-nyilvántartásba. A hálózat vagy annak egy részének átruházásakor ezt a regisztrációt frissíteni kell.

A joggyakorlat (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) azt mutatja, hogy egy hálózatnak nem mindig van szüksége saját kataszteri megjelölésre; bizonyos esetekben elegendő annak a telekrészletnek a megjelölése, amelyben a hálózat található. Az átruházást azonban egyértelműen és teljes körűen dokumentálni kell.

2.6 Hálózat felosztása

Amikor egy regisztrált hálózat egy részét leválasztják és egy másik félhez továbbítják, a hálózatot formálisan fel kell osztani. Ehhez a következők szükségesek:

• Új hálózati rajzok mind a megmaradt, mind a leválasztott részhez
• Új hálózati megnevezés a leválasztott rész számára
• A rajzok letétbe helyezése az Ingatlan-nyilvántartásban
• Közjegyzői átadás-átvételi okirat az átruházott részről

Ez az 1994. évi földhivatali rendeletek 59. és 60. cikkéből következik, és ezt megerősíti a főtanácsnok véleménye az ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 ügyben.

2.7 Dologi jogok: felszíni művek és szolgalmi jogok

Hálózat átruházásakor figyelembe kell venni a meglévő dologi jogokat . A felszíni jogok és szolgalmi jogok elvileg átruházhatók (BW 3:83. cikk), de az alapító okirat rendelkezhet úgy, hogy az átruházás vagy a megosztás csak a tulajdonos hozzájárulásával lehetséges (BW 5:91. cikk az 5:104. cikkel összefüggésben).

A felszíni tulajdonhoz fűződő függő jog nem átruházható önállóan, és a fő joggal együtt megszűnik (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647). Ezért az átruházás megkezdése előtt elengedhetetlen a létesítő okirat felülvizsgálata az esetleges korlátozások szempontjából.

A polgári jogi közjegyző szerepe

A polgári jogi közjegyző ( notaris ) központi védelmi feladatot lát el a csővezetékek és hálózatok átruházása során. A közjegyző nem pusztán az okiratok „közvetítője”, hanem aktív vizsgálati és gondossági kötelezettsége is van.

3.1 A közjegyző feladatai

• Közjegyzői átadás-átvételi okirat elkészítése az átadott rész pontos leírásával
• Annak ellenőrzése, hogy minden törvényi előírás teljesült-e
• Minden érintett fél beleegyezésének biztosítása
• Az okirat bejegyzése a nyilvános nyilvántartásokba (Ingatlan-nyilvántartási törvény 37. cikke)

3.2 Nyomozási kötelezettség és megtagadási kötelezettség

A közjegyzőkről szóló törvény ( Wet op het notarisambt ) 21. cikke értelmében a közjegyzőnek vizsgálati kötelezettsége van, és meg kell tagadnia a szolgáltatások nyújtását, ha a törvénybe vagy a közrendbe ütközés jelei mutatkoznak. A Legfelsőbb Bíróság az ECLI:NL:HR:2015:831 ügyben megerősítette, hogy a közjegyzőnek nemcsak a formai követelményeket kell védenie, hanem harmadik felek érdekeit is figyelembe kell vennie.

Értesítési és tájékoztatási kötelezettségek

4.1 Az eladó tájékoztatási kötelezettsége

A BW 7:15 cikke értelmében az eladó köteles a hálózati részt különleges terhektől és korlátozásoktól mentesen szállítani, kivéve, ha a vevő ezeket kifejezetten elfogadta. A BW 7:17 cikke előírja, hogy a leszállított árunak meg kell felelnie a szerződésnek, figyelembe véve az eladó nyilatkozatait.

A joggyakorlat egyértelmű: az eladó tájékoztatási kötelezettsége felülmúlja a vevő vizsgálati kötelezettségét (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622; ECLI:NL:RBZWB:2025:6287). Az eladónak aktívan tájékoztatnia kell a vevőt az ismert hibákról, korlátozásokról, harmadik felek jogairól és egyéb releváns tényekről.

4.2 Minimálisan megadandó információk

A gyakorlatban az eladónak legalább a következő információkat kell megadnia:

• A hálózati rész pontos helye, hatóköre és műszaki állapota
• Meglévő és folyamatban lévő szerződések (karbantartási vagy szállítási kötelezettségek)
• Ismert hibák, működési hibák vagy használati korlátozások
• Harmadik felek jogai (felszíni jogok, szolgalmi jogok, bérleti szerződések)
• Közjogi korlátozások (engedélyek, környezetvédelmi tervek)környezetvédelmi terv))
• Műszaki dokumentáció, ellenőrzési jelentések és karbantartási előzmények

4.3 Felelősség a tájékoztatási kötelezettségek megszegéséért

Ha az eladó helytelen vagy hiányos információkat ad meg, felelősségre vonható a szerződésszegésért (BW 7:17. cikk) vagy a szerződésen kívüli károkozásért (BW 6:162. cikk). A vevő ezután számos jogorvoslati lehetőség közül választhat:

• Hiba miatti megsemmisítés (BW 6:228. cikk)
• Visszavonás vagy árcsökkentés (BW 7:21. és 7:22. cikk)
• Kártérítés (BW 6:74. és 7:24. cikk)
• Szerződéses kötbér (ha megállapodnak)

A Legfelsőbb Bíróság megerősítette, hogy a közzétételi kötelezettség elsőbbséget élvez: ha az eladó visszatart releváns információkat, nem hivatkozhat a vevő további vizsgálatának elmulasztására (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629).

4.4 Az eladó bizonyítási terhe

Amennyiben a vevő vitatja, hogy teljes körűen tájékoztatták, a bizonyítási teher az eladóé, akinek igazolnia kell a tájékoztatási kötelezettség teljesítését (DCCP 150. cikk; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Ezért célszerű minden kommunikációt írásban dokumentálni, és átfogó tájékoztató dokumentációt összeállítani.

Adózási szempontok

5.1 Hálózati mentesség az átruházási adó alól

A csővezetékek és hálózatok átruházása általában mentes az átruházási adó ( overdrachtsbelasting ) alól a jogügyletek adójáról szóló törvény ( Wet op belastingen van rechtsverkeer , WBR) 15. cikke (1) bekezdésének y) pontjában foglalt hálózati mentesség alapján . Ez a mentesség anyagok, energia vagy információk szállítására szolgáló kábelekből vagy csővezetékekből álló hálózat megszerzésére vonatkozik.

Megjegyzés: a hálózati mentesség korlátozása 2026. január 1-jétől A hálózati mentesség tág értelmezése 2026. január 1-jétől korlátozott. Ettől az időponttól kezdve a hálózatot tartalmazó telken lévő felszíni jog megszerzése már nem tartozik a hálózati mentesség hatálya alá (a pénzügyi államtitkár határozata, 2024. május 22.). Ennek jelentős adókövetkezményei lehetnek a hálózatátruházások esetében.

5.2 ÁFA-vonatkozások

ÁFA-szempontból a hálózatok értékesítése elvileg adóköteles, kivéve, ha mentesség vagy Közösségen belüli értékesítés vonatkozik rá (a forgalmi adóról szóló törvény, Wet OB 16. és 17e. cikke ). A pontos adózási megítélés a tényállástól és a hálózat bejegyzett ingatlannak minősülésétől függ.

5.3 Értékelés 0 eurós tranzakciókban

Az átruházási illetéket a piaci érték ( waarde in het economische verkeer ) alapján kell kivetni , nem pedig a megállapodás szerinti vételár alapján. A 0.00 eurós átruházás tehát nem jelenti automatikusan azt, hogy nem kell átruházási illetéket fizetni. Az adóhatóság meghatározhatja a tényleges értéket, és pótlólagos adómegállapítást végezhet (kulcs: 10.4% nem lakóingatlanok esetében). Célszerű az értékelést alátámasztani, például annak bizonyításával, hogy a bontási költségek meghaladják a maradványértéket.

Gyakorlati példák a joggyakorlatból

A következő ítéletek szemléltetik a hálózati átruházások során figyelembe veendő főbb jogi szempontokat:

Ítélet	Tárgy	Kulcsfontosságú szempont
ECLI:NL:HR:2021:1813	Hálózati mentesség – TES	A Legfelsőbb Bíróság megerősítette, hogy a hálózati mentesség a csővezetékekből és hálózatokból álló hőenergia-tároló (TES) létesítményekre vonatkozik.
ECLI:NL:HR:2020:170	Átviteli tornyok	Az adótornyok nem tartoznak a hálózati mentesség hatálya alá, mivel a törvény értelmében nem minősülnek hálózatnak.
ECLI:NL:HR:2003:AD3578	Kataszteri megjelölés	Egy hálózatnak nem mindig van szüksége saját kataszteri megjelölésre; bizonyos esetekben elegendő a telek megjelölése.
ECLI:NL:HR:2016:2885	Közzétételi kötelezettség	Az eladó tájékoztatási kötelezettsége elsőbbséget élvez a vevő vizsgálati kötelezettségével szemben nem megfelelőség esetén.
ECLI:NL:HR:2015:831	Közjegyzői gondossági kötelezettség	A közjegyzőnek kiterjedt védelmi feladatai vannak, és kétség esetén további vizsgálatot kell lefolytatnia, vagy meg kell tagadnia a részvételt.
ECLI:NL:RBZWB:2025:66/67	Megosztás átadása	Hálózatokat üzemeltető vállalatok részvényeinek átruházásakor a hálózati mentesség nem mindig érvényes.
ECLI:NL:PHR:2012:BV0647	Függő felületek	A felszíni tulajdon függő joga nem átruházható önállóan, és a főjoggal együtt megszűnik.

Gyakorlati ellenőrzőlista

A következő ellenőrzőlista útmutatóként szolgálhat egy hálózat (vagy annak egy részének) átruházásakor.

7.1 Felkészülés és átvilágítás

1. A teljes értékesítésre kerülő hálózati rész feltérképezése: helyszín, hatókör, műszaki állapot
2. A meglévő dologi jogok (felszíni tulajdon, szolgalmi jog) és szerződéses kötelezettségek ellenőrzése
3. Gyűjtse össze a vonatkozó engedélyeket, karbantartási szerződéseket és közjogi korlátozásokat
4. Tekintse át az alapító okirat(oka)t az átruházási korlátozások szempontjából

7.2 Tájékoztatási kötelezettségek és dokumentáció

• Aktívan tájékoztassa a vevőt minden ismert teherről, korlátozásról és hibáról
• Aktuális hálózati rajzok és műszaki dokumentáció biztosítása
• Harmadik felek jogainak, folyamatban lévő eljárásoknak és különleges körülményeknek a közzététele
• Bizonyítási célból minden kommunikációt írásban rögzíteni kell (ECLI:NL:HR:2021:1677)

7.3 Jogi és formai szempontok

• Ellenőrizze, hogy a hálózati rész függetlenül átruházható-e (BW 3:83. cikk)
• Közjegyző megbízása az átadás-átvételi okirat elkészítéséhez
• Nyilvános nyilvántartásokba való bejegyzés biztosítása (BW 3:89. cikk)
• Felosztás esetén: új hálózati tervek megrendelése és bejegyzése az Ingatlan-nyilvántartásba

7.4 Adózási szempontok

1. Értékelje, hogy alkalmazható-e a hálózati mentesség (a WBR 15. cikke (1) bekezdésének y) pontja)
2. Az értékelést indokolja meg, különösen 0 eurós tranzakció esetén
3. Vegye figyelembe a hálózati mentesség 2026. január 1-jétől érvényes korlátozását

7.5 Operatív átadás

1. Pontosan határozza meg az akkumulátor-korlátokat (az átvitel fizikai határait)
2. Átadási karbantartási szerződések és engedélyek
3. A szolgáltatások folytonosságának biztosítása és a végfelhasználók időben történő tájékoztatása
4. Tartalmazzon egy átmeneti időszakot az operatív kérdésekre vonatkozóan

Összegzés

A csővezetékek és hálózatok átruházása jogilag összetett folyamat, amely messze túlmutat a megállapodás aláírásán. Ingatlanként való besorolásuk formai követelményeket – közjegyzői okiratot és földhivatali bejegyzést – von maga után, amelyeket nem szabad megkerülni.

Az eladót széleskörű tájékoztatási kötelezettség terheli, és aktívan tájékoztatnia kell a vevőt minden releváns jogi, technikai és ténybeli szempontról. E kötelezettség megszegése felelősségre vonást, elállást vagy kártérítést vonhat maga után.

Adózási szempontból a hálózati adómentesség különös figyelmet érdemel, különösen a 2026. január 1-jén hatályba lépő korlátozás miatt. 0 eurós tranzakciók esetén a piaci értéket igazolni kell a pótlólagos adómegállapítás elkerülése érdekében.

Az alapos előkészítés – kellő gondossággal, közjegyzői útmutatással és átfogó dokumentációval – a jogilag érvényes és problémamentes átruházás kulcsa.

Források és hivatkozások

Az alábbiakban áttekintjük a blogban hivatkozott legfontosabb törvényi rendelkezéseket és joggyakorlatot.

Jogalkotás

• A BW 5:20. cikkének (2) bekezdése – a csővezeték-hálózatok tulajdonjoga
• 3:89 BW cikk – bejegyzett ingatlan átruházása
• 155a. cikk Átmeneti törvény Új Polgári Törvénykönyv – hálózatok regisztrációja
• Az Ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény 36. és 37. cikke – nyilvános nyilvántartásba vétel
• Az 1994. évi Földhivatali Szabályzat 59. és 60. cikke – hálózati kijelölések
• A BW 7:15., 7:17. és 7:18. cikke – az eladó kötelezettségei
• WBR 15. cikk (1) bekezdés y) pont – hálózati mentesség az átruházási adó alól
• 5:91. cikk az 5:104 BW-vel összefüggésben – a felszíni jogok átruházhatósága
• 21. cikk A közjegyzői törvény – vizsgálati kötelezettség és megtagadási kötelezettség

Esetjog

• ECLI:NL:HR:2021:1813 – hálózati mentesség TES-létesítmények számára
• ECLI:NL:HR:2020:170 – hálózaton kívüli adótornyok mentesség
• ECLI:NL:HR:2003:AD3578 – hálózatok kataszteri kijelölése
• ECLI:NL:HR:2016:2885 — közzétételi kötelezettség kontra nyomozási kötelezettség
• ECLI:NL:HR:2015:831 – a közjegyző védelmi funkciója
• ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — a közzétételi kötelezettség elsőbbsége
• ECLI:NL:RBZWB:2025:66 és 67 – részvényátruházás és hálózati mentesség
• ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — felszíni tulajdonjog
• ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 – hálózatok felosztása

Gyakran ismételt kérdések (GYIK)

Átruházhatok egy csővezetéket vagy hálózatot pusztán egy adásvételi szerződéssel?

Nem. A BW 5:20(2) cikkének bevezetése óta a csővezetékek és hálózatok ingatlannak minősülnek. Az átruházáshoz közjegyzői okirat és az Ingatlan-nyilvántartás nyilvános nyilvántartásaiba való bejegyzés szükséges (BW 3:89. cikk). Az adásvételi szerződés szolgál a tulajdonjog alapjául, de a tulajdonjog tényleges átruházásához közjegyző általi hivatalos kézbesítés szükséges. Közjegyzői okirat nélkül az átruházás jogilag nem érvényes.

Mi a különbség a kötelező megállapodás és a kézbesítés között?

A holland jog a tulajdonjog átruházásának kauzális rendszerét alkalmazza, amely három követelményt tartalmaz: érvényes tulajdonjog (kötelező megállapodás, pl. adásvétel), átadás (ingatlanok esetében: közjegyzői okirat és földhivatali bejegyzés), valamint az átruházó rendelkezési felhatalmazása . A tulajdonjog csak akkor száll át, ha mindhárom követelmény teljesül.

Mi van akkor, ha vannak számláim, amelyek igazolják, hogy én építettem meg a csővezetéket?

A vásárlási bizonylatok vagy az építési jegyzőkönyvek bizonyítékul szolgálhatnak arra vonatkozóan, hogy ki a jogosult kivitelező , de nem elegendőek a tulajdonjog jogi átruházásához. A joggyakorlat megerősíti, hogy közjegyzői okirat és regisztráció nélkül nem történik tulajdonjog-átruházás, függetlenül a bizonylatok birtoklásától (ECLI:NL:PHR:2024:43; ECLI:NL:RBNNE:2014:4581).

Kell-e átruházási illetéket fizetnem hálózat átruházásakor?

Nem feltétlenül. A hálózati adómentesség (WBR 15. cikk (1) bekezdés y) pont) mentesíti a kábelekből vagy csővezetékekből álló hálózat megszerzését az átruházási adó alól. Megjegyzés: ez a mentesség 2026. január 1-jétől korlátozásra kerül. Ha a mentesség nem alkalmazható, az adókulcs a piaci érték 10.4%-a. 0 eurós tranzakció esetén az adóhatóság meghatározhatja a tényleges értéket.

Regisztrált hálózat egy részének átvitele

Részleges átruházáshoz a hálózatot hivatalosan fel kell osztani. Ehhez új hálózati tervekre, a szétválasztott rész új hálózati megjelölésére, a Földhivatalnál történő letétbe helyezésre és közjegyzői átadási okiratra van szükség. Mindkét félnek – az eredeti tulajdonosnak és a vevőnek – részt kell vennie a közjegyzői megosztási okiratban.

Mi a közjegyző szerepe az átruházásban?

A közjegyző központi védelmi feladatokat lát el. Elkészíti az átadás-átvételi okiratot, ellenőrzi az összes törvényi előírást, biztosítja az összes érintett fél beleegyezését, és intézi a földhivatali bejegyzést. A közjegyzőnek vizsgálati kötelezettsége is van (a közjegyzőkről szóló törvény 21. cikke), és meg kell tagadnia a részvételt, ha törvényellenességre utaló jelek merülnek fel.

Milyen információkat kell az eladónak megadnia a vevőnek?

Az eladónak aktívan tájékoztatnia kell a vevőt a következőkről: a pontos helyszín és műszaki állapot, a meglévő szerződések és kötelezettségek, az ismert hibák és meghibásodások, harmadik felek jogai, a közjogi korlátozások, valamint a vonatkozó műszaki dokumentáció. Az eladó közzétételi kötelezettsége felülírja a vevő nyomozási kötelezettségét (ECLI:NL:HR:2016:2885).

Mit tehetek, ha az eladó lényeges információkat hallgatott el?

A szerződést tévedés miatt felmondhatja (BW 6:228. cikk), követelhet elállást vagy árcsökkentést (BW 7:21. és 7:22. cikk), vagy kártérítést követelhet (BW 6:74. és 7:24. cikk). A Legfelsőbb Bíróság megerősítette, hogy az eladó tájékoztatási kötelezettsége elsőbbséget élvez a vevő vizsgálódási kötelezettségével szemben.

Korlátozhatják-e a meglévő dologi jogok az átruházást?

Igen. A felszíni jog alapító okirata rendelkezhet úgy, hogy az átruházás vagy a megosztás csak a tulajdonos hozzájárulásával lehetséges (5:91. cikk, összefüggésben az 5:104. cikkel). A felszíni jog függő része ezenkívül nem ruházható át önállóan. Az átruházás megkezdése előtt mindig tekintse át az alapító okiratot.

Hogyan tudja az eladó bizonyítani a közzétételi kötelezettség teljesítését?

A bizonyítási teher az eladót terheli (DCCP 150. cikk; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Célszerű minden információszolgáltatást írásban rögzíteni: levelezést, átruházási dokumentációt, átvilágítási jelentéseket és a vevő által aláírt átvételi elismervényeket. A szóbeli közlések bizonyítása nehézkes.