Ingatlanátruházási adó és vevő költségei hollandiai ingatlanvásárlás esetén

Hollandiában szinte minden házat ingyen vásárolhatóként hirdetnek : az ár a ház ára, az átruházás költségei pedig a tiéd. Ezen költségek közül a legnagyobb az átruházási illeték, amelyet 2, 8 vagy 10.4 százalékkal kell fizetni attól függően, hogy mit vásárolsz és mit fogsz vele kezdeni. Ez az oldal ismerteti a három adókulcsot és azok eredetét, az induló adómentességet, a gyakorlatban fontos kedvezményeket és a költségvetésben figyelembe veendő egyéb költségeket. Általános jogi információk, nem adózási vagy pénzügyi tanácsadás a saját vásárlásoddal kapcsolatban; egy adott tranzakció adózási kezelésével kapcsolatban konzultálj adótanácsadóval.

Mit jelent a „kosten koper”, és miben különbözik a „vrij op naam” szótól

A kk ( kosten koper , „vevő költségei”) azt jelenti, hogy a hirdetett ár nem tartalmazza az ingatlan átruházásának költségeit; ezeket Ön fizeti. A von ( vrij op naam , „ingyenes a névre”) azt jelenti, hogy az ár már tartalmazza az ingatlan saját nevére történő bejegyzésének költségét. A különbségtétel nagyrészt a használt és az új építésű ingatlanok között van: a meglévő otthonokat általában kosten koperként , azaz új otthonként értékesítik egy fejlesztőtől vrij op naam , mivel az áfa, és nem az átruházási illeték vonatkozik rá, és a fejlesztő beépíti azt az árba.

Ingyenes vevő esetén a vevő általában a következőket szállítja:

• átruházási adó (overdrachtsbelasting);
• a közjegyző díja az átruházási okiratért (leveringsakte);
• a Földhivatal (Kataszter) az okirat bejegyzésének díja;
• és jelzálog esetén a jelzáloglevél közjegyzői és Kadaster-díjai.

Nem fedezi az értékesítési ügynök jutalékát, amelyet az eladó fizet, sem a saját vételi ügynökét, felmérését, értékbecslését vagy jelzáloghitel-tanácsadását. A vrij op naam azt sem jelenti, hogy semmilyen költség nem merül fel: új építésű jelzáloghitel esetén a tulajdoni lap és annak bejegyzése továbbra is az Öné marad.

Átruházási adó (overdrachtsbelasting): a három kulcs

Ingatlanátruházási illetéket kell fizetni Hollandiában az ingatlanok és az azokon fennálló jogok, például a hosszú távú bérleti szerződés ( erfpacht ) és az építési jogok ( opstal ) megszerzése után. Az adókulcsok a 14. cikkben találhatók, a „Wet op belastingen van rechtsverkeer”-ről.

A struktúra 2026. január 1-jén megváltozott. 2025 végéig nem volt külön kulcs a vevő által nem lakott lakásokra: ezek az általános 10.4%-os kulcs alá estek. Ettől az időponttól kezdve a 14. cikk külön 8%-os kulcsot tartalmaz a lakásvásárlásra, 2%-ot megtartva azon vevők számára, akik állandó lakhelyként laknak majd benne, és 10.4%-ot megtartva általános kulcsként minden másra. A kulcsok a törvényben szerepelnek, és az éves Belastingplanon keresztül változnak, így mindaddig érvényben maradnak, amíg a Parlament nem módosítja őket; a Belastingdienst közzéteszi az adott időpontban érvényes kulcsot.

Régebbi összefoglalók, amelyek továbbra is 10.4%-ot idéznek

A három kulcsot rögzítették: 2% azokra a lakásokra, amelyeket a vevő állandó lakhelyként fog használni, 8% azokra a lakásokra, amelyeket a vevő nem fog lakni, és 10.4% az általános kulcs a nem lakáscélú ingatlanokra. Mivel a 8%-os kulcs viszonylag új, a régebbi összefoglalók és tanácsadói oldalak néha még mindig 10.4%-ot adnak meg bérbeadásra szánt ingatlanok, második otthonok vagy nyaralók esetében – ez a kulcs 2025 végéig volt érvényben, de az azt követő vásárlásokra már nem.

A Belastingdienst kamatlábai az irányadók. Ellenőrizze az ingatlan-nyilvántartás keltének időpontjában érvényes állapotot, és aláírás előtt kérje meg közjegyzőjét, hogy erősítse meg a kamatlábat.

Az indítóvállalkozó mentessége (startersvrijstelling)

Az a vevő, aki minden feltételnek megfelel, egyáltalán nem fizet átruházási illetéket. A mentesség a 15. cikkben (Wet op belastingen van rechtsverkeer) foglalt nyilatkozattételi kötelezettségről a 15a. cikkben található. A következő feltételeknek kell teljesülniük:

• Kor. A vevőnek 18 éves vagy annál idősebbnek kell lennie, de a szerződés aláírásakor még nem szabad 35 évesnek lennie. A teszt vevőnként érvényes: ha két közös vevő közül az egyik 35 éves vagy annál idősebb, csak a jogosult vevő részesedése mentesül.
• Csak egyszer. A vevőnek korábban nem szabadott igénybe vennie a kedvezményt. Az, hogy korábban már volt ingatlana, nem zárja ki Önt a kedvezmény igénybevételéből; a kedvezmény igénybevétele viszont igen.
• Tulajdonosi foglalkozás. A vevőnek a lakást ideiglenes jellegtől eltekintve állandó lakhelyként kell használnia. Kiadásra, felújításra és viszonteladásra, illetve második otthonként történő vásárlás nem jogosult erre.
• Értékküszöb. A lakás értéke tartozékaival együtt nem haladhatja meg a nyerővízi evezősökEzt a küszöbértéket minden január 1-jén indexálják és a Belastingdienst teszi közzé, ezért nézze meg az ingatlan-nyilvántartási kivonat évében. Ez egy szakadékszél, nem pedig sáv: egy euróval afelett a mentesség teljesen megszűnik, a teljes értékre 2%-ot kell fizetni, nem pedig a többletre.

A küszöbérték indexált és minden január 1-jén változik, így egy, a küszöbértékhez közeli vásárlás esetén maga a teljesítési dátum is megváltoztathatja az eredményt.

Az írásbeli nyilatkozat, és mi a teendő, ha hibás

Sem a 2%-os kulcs, sem az induló adókedvezmény automatikusan érvényesül. A 15a. cikk előírja a vevő számára, hogy írásbeli nyilatkozatban világosan, határozottan és fenntartások nélkül nyilatkozzon arról, hogy a lakást ideiglenes jellegtől eltekintve fő lakóhelyként fogja használni – és az induló adókedvezmény igénybevételéhez azt is, hogy korábban nem használta azt. A Belastingdienst szabványos formanyomtatványokat tesz közzé, és az aláírt nyilatkozatnak az átruházás előtt be kell jutnia a közjegyzőhöz.

A nyilatkozat a megszerzés időpontjában fennálló szándékára vonatkozik, nem pedig arra vonatkozó ígéretre, hogy semmi sem fog változni: ha valóban ott kíván élni, és a körülmények később arra kényszerítik, hogy elköltözzön vagy kiadja az ingatlant, a kedvezmény visszamenőlegesen nem vész el. Nem megengedett olyan szándékot bevallani, amely nem áll fenn. Ha a nyilatkozat helytelennek bizonyul, az Adóhatóság a különbözetre és a kamatokra pótlólagos adómegállapítást ( naheffingsaanslag ) vethet ki, és bírságot szabhat ki, ha az adózó a hibás. A helytelen vagy hiányos bevallásra vonatkozó büntetések az AWR 67d. és 67e. cikkében foglaltak szerint szabhatók ki; a két éven belüli önkéntes helyesbítés elvileg megakadályozza az ilyen büntetést.

Ki a felelős, és hogyan kell megfizetni az adót

Az átruházási illetéket a vevő , azaz a szerző fizeti ; az eladó nem felelős érte. Az illeték önbevalláson alapul, de egy normál adásvétel esetén Önnek semmit sem kell benyújtania: ha az átruházás közjegyzői okirattal történik, ahogyan azt a bejegyzett ingatlanok esetében is tenni kell, a közjegyző digitálisan benyújtja és fizeti meg az Ön nevében. Az illeték tehát megjelenik a közjegyző teljesítési nyilatkozatában: Ön a teljes összeget átutalja a közjegyző harmadik fél számlájára a teljesítést megelőzően, és a közjegyző ebből rendezi az illetéket, a Kadaster-díjakat és a saját díját. Csak közjegyzői okirat hiányában kell a vevőnek személyesen benyújtania és megfizetnie az illetéket a tulajdonossá válástól számított egy hónapon belül; kifogást a fizetéstől számított hat héten belül lehet benyújtani.

A gyakorlatban fontos mentességek és könnyítések

Felvásárlás röviddel egy korábbi felvásárlás után

A 13. cikk kedvezményt biztosít, ha ugyanazt az ingatlant egy korábbi, más általi megszerzést követő hat hónapon belül újra megszerzi . A második megszerzés adóalapját csökkentik azzal az összeggel, amelyre az elsőnél átruházási adót, vagy nem levonható áfát számítottak fel, így a második vevőt csak az értéknövekedés után adóztatják.

Ez előnyös annak a vevőnek, aki olyantól vásárol, aki nemrég vásárolt, és ez teszi életképessé a kereskedő vagy fejlesztő általi rövid távú viszonteladást. A kedvezmény az ingatlanra és a hat hónapos ablakra vonatkozik, nem a viszonteladó kilétére, ezért kérdezze meg, hogy az eladó mikor szerezte meg az ingatlant.

Családi átruházások, válás és öröklés

Az öröklés útján vagy a házastársi vagyonjogi törvény alapján történő vagyonszerzés nem adóköteles vagyonszerzés, így nem keletkezik átruházási illeték, ha Ön ingatlant örököl, vagy ha a vagyon házastársi közösség révén Önre száll; ehelyett öröklési illeték merülhet fel. Válás esetén a házastársi közösség vagy a közösen birtokolt vagyon volt élettársak közötti megosztása a 15. cikkben foglalt mentességek alá tartozik, tehát ha a családi otthont az egyik házastársnak ítélik oda, nem kell átruházási illetéket fizetni. A nem házas élettársak helyzete szűkebb, és attól függ, hogyan keletkezett a közös tulajdon.

A családtagok közötti ingatlanátruházások – a széles körben elterjedt véleménnyel ellentétben – általában nem mentesek az adó alól. Ha a szülő eladja gyermekének az ingatlant, az általános adószabályozás hatálya alá tartozik: 2%, ha a gyermek ott fog élni, vagy semmi, ha kezdőgyermeknek minősül. A 15. cikk szerinti családi adómentesség az üzleti öröklésre vonatkozik, nem a családi otthonra. Amennyiben egy ingatlant a piaci érték alatti relatív áron adnak el, ajándékozási adó is felmerülhet, és az ingatlanátruházási adó alapja a piaci érték, nem pedig a megállapodás szerinti ár.

Új építésű ingatlan: ÁFA átruházási adó helyett

Az új építésű ingatlanokat nem adóztatják kétszer. Amennyiben az értékesítés áfaköteles – általánosságban elmondható, hogy az első használatbavétel előtt vagy azt követő két éven belül átadott új épület, valamint az építési telek –, a 15. cikk szerinti mentesség mentesíti az átruházási illeték alkalmazását, így a vevő 21%-os áfát fizet, és nem 2%-ot vagy 8%-ot. Ez a „ samenloopvrijstelling” (samenloopvrijstelling ).

Ezért van az, hogy az új építésű ingatlanokat név nélkül árulják : a 21% a fejlesztő árában van, nem pedig azon felül. A mentesség nem érvényes, ha a vevő visszaigényelheti az áfát, így a befektetőknek és a vállalatoknak külön tanácsra van szükségük. Az építési telek pedig nem lakóépület: ahol az átruházási illeték a telekre, és nem a házra vonatkozik, az adókulcs 10.4%.

A másik vevő költségei

A közjegyzői díjakat nem törvény rögzíti, és hivatalonként és városonként eltérőek, ezért két vagy három árajánlatot kell beszerezni. A Kadaster-regisztrációs díj fix, és a közjegyző költségként hárítja át.

Mi levonható és mi nem

A választóvonal egyszerű: az ingatlan megszerzésének költségei nem levonhatók, a hitel intézésének költségei viszont igen. A 2001. évi jelzáloghitel-törvény 3.120. cikkelye értelmében a saját otthonra felvett jelzálog egyszeri finanszírozási költségei levonhatók a felmerülés évében – a jelzáloglevél, annak bejegyzése, a tanácsadó, a hitel értékelése és az NHG-díj. Az átruházási illeték, az átruházási okirat, annak bejegyzése, a vételi ügynök és a felmérés nem vonható le az adóból.

A Nemzeti Jelzáloggarancia ( Nationale Hypotheek Garantie ) opcionális, és csak egy maximális hitelösszegig vehető igénybe. Az NHG határozza meg mind az egyszeri garanciadíjat ( borgtochtprovisie ), a hitel kis százalékát, mind a maximumot, amely magasabb, ha energiatakarékos intézkedéseket finanszíroznak a jelzáloggal. Mindkettőt évente rögzítik, és a Voorwaarden en Normenben teszik közzé, és a jelzáloghitel-ajánlat kiadásakor hatályos változat az irányadó, ezért az ajánlat évére vonatkozó adatokat ellenőrizze a teljesítés éve helyett. A hitelezők általában alacsonyabb kamatlábat kínálnak cserébe, így a garancia gyakran megtérül.

A Kadaster által a tulajdoni lap bejegyzéséért fizetendő díjat a Tarievenregeling Kadaster határozza meg, és az megegyezik az átruházási okirat és a jelzálogjogi okirat díjával. A díjakat a Kadaster évente határozza meg, és közzéteszi a Staatscourantban. Az elektronikus benyújtás olyan formában, amelyet a Kadaster automatikusan fel tud dolgozni – ami az egyszerű lakásvásárlások szokásos módja – olcsóbb, mint a papír alapú okirat. Kérdezze meg az árajánlatban szereplő aktuális összegeket; a közjegyző bekerülési értéken továbbadja azokat.

Mit tervezzünk költségvetésbe: egy indikatív vázlat

Az alábbi adatok csak tájékoztató jellegűek : a fenti elemekből összeállított vázlat, nem idézet. Csak az adóelemet rögzíti a törvény.

• Első lakásvásárlónak minősülő ingatlan, értékhatár alatti ingatlan: nagyjából 1.5%-ról 3.5% — nincs átruházási adó, tehát közjegyzői és Kadaster költségek, finanszírozási költségek és az Ön által választott ügynök vagy felmérés költségei.
• Tulajdonos-lakó 2%-os adót fizet: nagyjából 4%-ról 6%Az „5% ráadás” ökölszabály erre az esetre, és csak erre az esetre illik.
• Vevő, aki nem költözik be, 8%-ot fizet: nagyjából 10%-ról 12% — alacsonyabb, mint ugyanazon vásárlás esetében 2026 előtt, amikor az arány 10.4% volt.
• Nem lakáscélú ingatlanok 10.4%-on: nagyjából 12%-ról 14%, gyakran többet is, mivel a kellő gondosság szigorúbb.
• Új építésű, név szerint szabadon választható: A 21%-os áfa már benne van az árban, ezért csak a jelzáloghitelhez kapcsolódó költségeket számold el.

Ha magával a vásárlással foglalkozik, nem csak a költségeivel, akkor a hollandiai házvásárlási útmutatónk ismerteti a szerződést, a türelmi időt és a feltételeket.

Két figyelmeztetés. A holland hitelezők általában nem finanszírozzák a vevő költségeit, mivel a kölcsön összege az ingatlan értékéhez igazodik, így a kosten oper általában megtakarításokból származik. Ha pedig olyannal vásárolsz közösen, aki nem minősül induló részvényesnek, akkor minden egyes részesedésre külön modellezd az adót.