A holland ingatlanjogban a rejtett hibákra vonatkozó elévülési idő két különálló határidőből áll, és az a vevő, aki bármelyiket elmulasztja, elveszíti a követelést, függetlenül a hiba súlyosságától. A holland polgári törvénykönyv (BW) 7:23. cikkének (1) bekezdése értelmében a vevőnek ésszerű időn belül (bekwame tijd) értesítenie kell az eladót, miután felfedezte, hogy a dolog nem felel meg a szerződésnek. A BW 7:23. cikkének (2) bekezdése értelmében az ilyen nemmegfelelőségen alapuló bármely követelés az értesítéstől számított két év múlva elévül, kivéve, ha az elévülési időt érvényesen megszakították. Mindkét határidőt a felfedezés, nem pedig a dolog átruházása indítja el.

Ez az útmutató elmagyarázza, hogy mi minősül rejtett hibának (verborgen gebrek), hogyan telik a két időszak, hogyan hat egymásra a vevő vizsgálati kötelezettsége az eladó közzétételi kötelezettségével, és mi változott az új építésű ingatlanok vásárlásakor a Minőségbiztosítási Törvény hatálybalépése óta. Hollandiai lakó- és kereskedelmi ingatlanok vevőinek és eladóinak, valamint mindenkinek, aki tanácsot ad nekik, szól.

Ami rejtett hibának számít a holland jog szerint

A holland ingatlanjog nem használja a rejtett hiba kifejezést törvényi fogalomként. Az alapul szolgáló szabály a megfelelőség: a BW 7:17. cikke értelmében az átadott ingatlannak rendelkeznie kell azokkal a tulajdonságokkal, amelyeket a vevő a szerződés alapján jogosan elvárhatott. A legtöbb holland lakáseladáshoz használt minta adásvételi okiratban az eladó ezen felül szavatolja, hogy az ingatlan rendelkezik a lakásként való rendeltetésszerű használathoz szükséges tulajdonságokkal, és szinte minden vita e rendeltetésszerű használatra vonatkozó garancia körül forog.

A hiba ott rejtőzik, ahol az átadás előtt is létezett, ésszerű ellenőrzés során nem volt látható, és elég súlyos ahhoz, hogy akadályozza a rendeltetésszerű használatot. Klasszikus példa erre az új vakolat mögött megbúvó súlyos alapsüllyedés. A szerkezeti rothadás, a nem biztonságos elektromos telepítés, a súlyos talajszennyezés, a szükséges engedély nélkül épült bővítmény vagy a ház egy részét használhatatlanná tevő fertőzés mind minősíthető. Egy nyikorgó padlólap, egy csöpögő csap vagy egy elavult dekoráció nem, mert ezek egyike sem akadályozza meg az ingatlanban való lakhatást.

Négy feltételnek kell együttesen teljesülnie ahhoz, hogy a reklamáció sikeres legyen. A hibának a tulajdonjog átruházásának időpontjában jelen kellett lennie. A vevő számára nem lehetett ésszerűen felfedezhető a vásárlás előtti megfelelő vizsgálat során. Valóban akadályoznia kellett a rendeltetésszerű használatot, vagy más módon el kellett térnie a szerződésben ígértektől. És a vevő nem fogadhatta el a kockázatot, akár kifejezetten egy „ahogy van” vagy „korhatárra vonatkozó” záradékon keresztül, akár hallgatólagosan azzal, hogy a probléma ismeretében vásárolt.

A normál használat küszöbértéke magasabb, mint amit a vásárlók várnak. Egy költséges javítású hiba nem jelenti automatikusan a normál használatot megakadályozó hibát, és a holland bíróságok rendszeresen elutasítják a jelentős javítási számlákra vonatkozó követeléseket pusztán ezen az alapon. A teszt a következmény súlyosságát, nem pedig a számla nagyságát méri.

A két határidő, amelyek eldöntik a rejtett hibákra vonatkozó igényt

A felfedezés pillanata mindkét órát elindítja. Ennek a sorrendnek a helyes kezelése a leggyakoribb oka annak, hogy az erős állítások sikeresek vagy kudarcot vallanak.

A panasztételi kötelezettség (klachtplicht)

A BW 7:23(1) cikkelye előírja a vevő számára, hogy a hiba felfedezését követő ésszerű időn belül, vagy attól az időponttól számítva, amikor a vevőnek ésszerűen észre kellett volna vennie azt, értesítse az eladót. Nincs meghatározott törvényi határidő házvásárlásra. A BW 7:23(1) cikkében szereplő két hónapos mentességi időszak fogyasztói vásárlásokra (consumentenkoop) vonatkozik, és a BW 7:5(1) cikkelye értelmében a fogyasztói vásárlás ingóságokra vonatkozik, így nem vonatkozik közvetlenül meglévő ingatlan eladására.

Az, hogy mit tekintünk ésszerű időnek, tehát a körülményektől függ: a hiba jellegétől és súlyosságától, a vevő által a hiba megállapításához ésszerűen szükséges vizsgálattól, a felek szakértelmétől, és mindenekelőtt attól, hogy a késedelem hátrányosan érintette-e az eladót, például azáltal, hogy megnehezítette a kár okának megállapítását, vagy megfosztotta az eladót a kár korlátozásának lehetőségétől. A gyakorlatban azt a vevőt, aki a nyilvánvaló felfedezést követő nagyjából két hónapon belül értesíti a hibát, ritkán kritizálják, azt a vevőt, aki hat hónapot vár magyarázat nélkül, általában igen, és annak a vevőnek, aki szakértői jelentésre vár, ezt azonnal írásban kell közölnie, ahelyett, hogy magára a jelentésre várna.

Az értesítésnek írásban kell történnie, és konkrétnak kell lennie. Nem elegendő az az üzenet, amelyben a vevő kijelenti, hogy nem elégedett: a levélnek le kell írnia a hibát, meg kell jelölnie, hogy mikor és hogyan fedezték fel, hivatkoznia kell az eladó hibájára, és felelősségre kell vonnia az eladót. A levél ajánlott levélben vagy más, a tértivevényes átvételt igazoló módon küldje el, mivel a vevőt terheli annak bizonyítása, hogy az eladót időben értesítették.

Az elévülési idő (verjaringstermijn)

A BW 7:23(2) cikkelye kimondja, hogy a szerződésszegésen alapuló követelések és védekezések az első bekezdés szerinti értesítéstől számított két év elteltével évülnek el. Az időszak az értesítéstől kezdődik, nem a felfedezéstől és nem az átadástól, ami azt jelenti, hogy a gyors panasztétel is megkezdi a per visszaszámlálását.

Két év rövid idő, és gyakrabban jár le, miközben még folyamatban vannak a tárgyalások. Nem kell azonban bíróság előtt töltenie. A BW 3:317(1) cikke értelmében az elévülési időt megszakítja egy írásbeli közlés, amelyben a vevő egyértelműen fenntartja a jogot a teljesítésre, és a következő napon új kétéves időszak kezdődik. Az eladóval tárgyaló vagy biztosítóra váró vevőnek ezért minden lejárati dátum előtt jóval egy rövid megszakító levelet (stuitingsbrief) kell küldenie, és erről bizonyítékot kell őriznie. Nem elegendő az eladó probléma elismerésére vagy arra a tényre hagyatkozni, hogy a tárgyalások folyamatban vannak.

A két időszak egy pillantásra

A holland jog szerinti elévülési útmutatónk ismerteti, hogyan működnek általánosabban az elévülési és a félbeszakadási szabályok.

A vevő vizsgálati kötelezettsége és az eladó tájékoztatási kötelezettsége

Az átadás után felfedezett hibáért való felelősséget két kötelezettség mérlegelésével kell eldönteni: a vevő vizsgálati kötelezettségével (onderzoeksplicht) és az eladó közlési kötelezettségével (mededelingsplicht). Egyik sem abszolút, és az eredmény inkább fokozati, mintsem mechanikusan alkalmazható szabály kérdése.

A vevőtől elvárják, hogy elvégezze a vizsgálatot, amelyet egy ésszerű vevő végezne. Lakóingatlanok esetében ez általában egy műszaki felmérés (bouwtechnische keuring) megrendelését jelenti a türelmi idő lejárta előtt, vagy mielőtt bármilyen rendező feltétel megszűnne. A felmérés két dolgot tesz. Azonosítja a látható hibákat, amelyek aztán megszűnnek rejtve lenni. És jelzi egy mélyebb problémára utaló jeleket, ami növeli az adott pont kivizsgálásának kötelezettségét: ha egy jelentés a tető vagy az alapok további vizsgálatát javasolja, egy vevő, aki nem tesz semmit, nagyon nehezen tudja utólag azt mondani, hogy a keletkezett hiba nem volt felfedezhető.

Ezzel szemben az eladó azon kötelezettsége áll, hogy azt tárja fel, amit valójában tud. Amennyiben a két kötelezettség ütközik, általában a tárlatfeltárási kötelezettség az irányadó: az az eladó, aki tudja, hogy a pince minden télen eláraszt, nem védheti meg magát azzal, hogy a vevőnek észre kellett volna vennie a vízfoltokat. Ez az elsőbbség azért létezik, hogy megakadályozza az eladót abban, hogy hasznot húzzon a hallgatásból, és különösen akkor érvényesül, ha az eladó pontatlanul válaszolt egy kérdésre a standard információs listában (vragenlijst).

A gyakorlati nehézséget a bizonyítás jelenti. A vevőnek kell bemutatnia, hogy mit tudott az eladó, és a tudás ritkán dokumentálódik. A levelezés, a korábbi javítási árajánlatok, a szomszédok vagy korábbi bérlők nyilatkozatai, a biztosítási igények és az eladó saját válaszai az információs listán az anyag, amely eldönti ezeket az eseteket. Ezért is olyan fontos a független szakértői jelentés: egy szakértő, aki a kár eredetét jóval az eladás előtti időszakra tudja datálni, sokkal könnyebbé teszi a következtetés levonását az eladó tudásáról.

Hogyan tolják el a kockázatot a szerződéses záradékok?

A vételi szerződés jelentősen elmozdíthatja az egyensúlyt mindkét irányba, és az ezt eredményező záradékok inkább szabványosak, mint egzotikusak.

Egy adott garancia a vevő javára dolgozik. Amennyiben az eladó írásban szavatolja, hogy a tetőt egy adott évben cserélték, és az mentes a szivárgásoktól, a vevőnek a kérdéses elem kivizsgálására vonatkozó kötelezettsége szinte teljesen megszűnik, és egy később megjelenő szivárgás a garancia egyértelmű megszegése, nem pedig a rendeltetésszerű használat vitatott kérdése.

A korhatárra vonatkozó záradék (ouderdomsclausule) fordítva működik. Régebbi ingatlanok és iratok eladásakor gyakori, hogy a vevő elfogadja, hogy az épület kora miatt az építési minőség, a beépítések és az anyagok esetleg nem felelnek meg a jelenlegi szabványoknak. Ez megnehezíti a vevő alapos vizsgálati kötelezettségét, és nagyon megnehezíti az életkorral összefüggő romlás, például az elavult vezetékek vagy a meghibásodott vízvezeték-rendszer miatti kárigények érvényesítését. Nem terjed ki azonban a szokásos öregedésen túlmutató hibákra, és soha nem terjed ki arra, amit az eladó tudott és eltitkolt.

Egy „ahogy van” záradék (verkocht in de staat waarin het zich bevindt) ugyanúgy áthárítja a kockázatot, de nem jelent védelmet mindennel szemben. Nem hivatkozhat rá az az eladó, aki szándékosan elhallgatott egy ismert és súlyos hibát, mivel a közzétételi kötelezettség felülírja azt, és egy olyan záradék, amely kizárja a felelősséget az eladó szándékos eltitkolásáért, nem fogadható el. Amennyiben a vevő fogyasztó, az eladó pedig szakmai fél, az ilyen kizárások is megtámadhatók, mint ésszerűtlenül terhes általános feltételek.

Mindhárom mögött egyszerű elv áll: amit az eladó közölt, azt a vevőnek nem kell olyan alaposan megvizsgálnia, és minden olyan záradék, amely korlátozza az eladó felelősségét, növeli azt, amit a vevőtől elvárnak ellenőrizni. Amennyiben egy hiba a közelmúltbeli építési munkálatokhoz, és nem az eladáshoz kapcsolódik, az építési hibákért való felelősségről szóló cikkünk ismerteti, hogy ki vonható felelősségre.

Új építésű ingatlan: a minőségbiztosítási törvény és a BW 7:758. cikke

Egy újépítésű ház vevője nincs a fent leírt helyzetben, mivel a másik fél vállalkozó, nem pedig magánszemély eladó, és az alkalmazandó szabályok a munkavégzésre vonatkozó szerződésekre vonatkozó szabályok. A minőségbiztosítási törvény (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) 2024. január 1-jei hatállyal megváltoztatta ezeket a szabályokat, a vevő javára.

Ezen időpont előtt a vállalkozó elvileg a szállításkor mentesült a felelősség alól azokért a hibákért, amelyeket a megrendelőnek abban a pillanatban ésszerűen fel kellett volna fedeznie, és a megrendelőnek kellett bizonyítania, hogy a később felfedezett hiba rejtett volt, és a vállalkozónak tulajdonítható. A Wkb egy új bekezdést illesztett a 7:758 BW cikkhez, amely szerint a vállalkozó továbbra is felelős a szállításkor fel nem fedezett hibákért, kivéve, ha ezek a hibák nem tulajdoníthatók neki. A bizonyítási teher tehát a vállalkozót terheli, ami lényeges változást jelent.

Két megkötés számít. Az új szabály a 2024. január 1-jén vagy azt követően megkötött építési szerződésekre vonatkozik, így a régebbi szerződésekre továbbra is a korábbi szabályozás az irányadó. A szabálytól a szakmai felek megállapodása alapján el lehet térni, de nem olyan mértékben, amilyen mértékben az ügyfél nem üzleti vagy szakmai tevékenysége körében eljáró természetes személy. Egy új építésű ingatlant vásárló fogyasztótól nem kérhető érvényesen szerződéskötés.

A szabványos építési feltételeket összhangba hozták. Az Egységes Közigazgatási Feltételeket a Munkáltatások Végrehajtására (Uniforme Administratieve Voorwaarden, UAV 2012) a Staatscourant 2025. március 3-án közzétett változatában módosították: a 12. bekezdésben az új törvényi szabályozással ellentétes rendelkezéseket törölték, így a BW 7:758. cikke mostantól alapértelmezés szerint alkalmazandó, kivéve, ha a felek a fent leírt korlátokon belül kifejezetten másként állapodnak meg. A kivitelezőknek ezt dokumentációs kötelezettségként kell értelmezniük: az átadás utáni igényekkel szembeni egyetlen megbízható védekezés a tervezési döntések, a felhasznált anyagok és az elvégzett ellenőrzések teljes körű nyilvántartása.

Lejárati záradékok az építési szerződésekben: vitatott kérdés

A törvényes elévülési időtől eltekintve a szabványos építési feltételek régóta tartalmaznak szerződéses lejárati időszakokat (vervaltermijnen), például az átadástól számított öt évet, amely után az ügyfél jogai elévülnek, függetlenül attól, hogy mikor jelentkezik a hiba. Ezeket a záradékokat inkább vitatják, mintsem rendezik, és bárki, akinek azt mondták, hogy a kérdés már eldöntött, túl magabiztosan kapott tanácsot.

2024. december 17-én a Amsterdam A Fellebbviteli Bíróság (ECLI:NL:GHAMS:2024:3490) úgy ítélte meg, hogy az AVA 2013 általános feltételeiben foglalt lejárati idő indokolatlanul megterhelő a fogyasztóra nézve. A bíróság indoklása az volt, hogy a kikötés rövidebb, mint a törvényes elévülési idő, nem szakítható meg úgy, ahogyan az elévülési idő megszakítható, és a hiba felfedezése előtt elkezdődik, miközben a fogyasztónak cserébe semmit sem kínál. Ezen az alapon a kikötés érvényteleníthető és hatályon kívül helyezhető.

A Bouwgeschilleni Arbitrázs Bíróság (Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen), amely a holland építési jogviták többségét választottbírósági kikötések alapján, ugyanazon feltételek mellett dönti el, azóta ellentétes álláspontot képvisel, és úgy ítélte meg, hogy az ilyen elévülési idők továbbra is ésszerűen hosszúak és nem tisztességtelenek. A fellebbviteli bíróság ítélete elleni kasszációs eljárás a Hoge Raad előtt folyamatban van, és amíg az ítélet meg nem születik, az állás részben attól függ, hogy a jogvita melyik fórumon köt ki.

A gyakorlati következmény a fogyasztó számára nem az, hogy az érvelésre támaszkodjon, hanem úgy tegyen, mintha a lejárati időszak érvényes lenne: írásban panaszkodjon, amint hiba jelenik meg, és indítson eljárást, vagy szakítsa meg az időszakot kellő időben. Az az érv, hogy a kikötés tisztességtelen, egy tartalék megoldás, nem pedig terv.

Mit tegyünk, ha rejtett hibát fedezünk fel?

A lépések sorrendje ugyanolyan fontos, mint maguk a lépések, mert az első kettő a bizonyítékokat, a harmadik pedig a határidőt védi.

Először a hibát jegyezze fel. Fényképezze és filmezze le több távolságból, jegyezze fel a felfedezés pontos dátumát és időpontját, és tényszerűen írja le, mit lát, hall vagy szagol, anélkül, hogy találgatna az okára vonatkozóan. A felmérési jelentést, a vételi szerződést, az eladó által kitöltött információs listát és az ingatlanügynök adatait őrizze meg együtt, mert később mind a négyet össze kell hasonlítani.

Ne kezdjen hozzá a javításhoz. A javítás megsemmisíti a kár okára és a kialakulás időtartamára vonatkozó bizonyítékokat, és az eladó, akivel szemben reklamáció érkezik, ezt közli is. Amennyiben egy vészhelyzeti intézkedés nem kerülhető el, például a vízellátás lezárása vagy az építmény biztonságossá tétele, először készítsen fényképeket, és jegyezze fel, hogy mit tettek és miért. Őrizze meg az eltávolított anyagokat.

Bízzon meg egy független szakértőt. Egy jelentés, amely azonosítja a hibát, megállapítja annak valószínűsíthető okát és keletkezésének időszakát, valamint számszerűsíti a javítás költségét, a panaszt igényléssé alakítja. A hiba dátuma a döntő elem, mivel ez mutatja, hogy a probléma már az átadás előtt is fennállt, és alátámasztja azt a következtetést, hogy az eladó tudott róla.

Írásban értesítse az eladót anélkül, hogy megvárná a jelentés elkészültét. Ebben az esetben a reklamációk elvesznek. Küldjön egy ajánlott levélben vagy más nyomon követhető módon levelet, amelyben leírja a hibát, feltünteti, mikor fedezték fel, hivatkozik a nem megfelelőségre, felelősségre vonja az eladót, és ésszerű határidőt ad a válaszadásra. Ha a szakértői vizsgálat még folyamatban van, ezt említse meg a levélben, és erősítse meg, hogy az értesítést most megtette az álláspont fenntartása érdekében. Amennyiben az eladónak lehetőséget kell adni a hiba orvoslására, a kártérítési igény érvényesítése előtt hivatalos értesítésre (ingebrekestelling) is szükség van ésszerű határidővel.

Ezután kérjen jogi tanácsot, és jegyezze fel a jogvesztő határidőt. Egy ingatlanjogász fel tudja mérni a szerződéssel, a felmérési jelentéssel és a szakértői megállapításokkal szembeni követelés erősségét, tanácsot tud adni arra vonatkozóan, hogy a követelés javítási költségekre, árcsökkentésre, kártérítésre vagy a szerződés felbontására vonatkozik-e, és fenntartja a kétéves időszakot, amíg a tárgyalások folytatódnak. Ha a hiba a közelmúltban végzett építési munkálatokhoz kapcsolódik, nem pedig magához az adásvételhez, akkor a helyzetre a munkaszerződésre vonatkozó szabályok vonatkozhatnak, és a vállalkozó rossz minőségű munkájával kapcsolatos jogairól szóló cikkünk elmagyarázza, hogy mit írnak elő ezek a szabályok.

Gyakran ismételt kérdések a rejtett hibákról

Mi van, ha a hibát említették a felmérési jelentésben?

Akkor nem rejtett. A műszaki dokumentációban rögzített hiba ismert információ, és a törvény feltételezi, hogy a vevő figyelembe vette azt az árban való megállapodás során. Ugyanez vonatkozik egy olyan jelentésre is, amely kockázatot azonosít, vagy további vizsgálatot javasol: ez az ajánlás a vizsgálati kötelezettséget a vevőre hárítja, és figyelmen kívül hagyása általában a követelés elutasításához vezet, még akkor is, ha a végső kár sokkal súlyosabb, mint amit a jelentés sugallt.

Egy „ahogy van” záradék mindentől megvédi az eladót?

Nem. A kockázatot a vevőre hárítja olyan hibák esetén, amelyekről egyik fél sem tudott, de nem védi azt az eladót, aki eltitkolt egy ismert és súlyos hibát. A közzétételi kötelezettség felülírja a záradékot, és a bíróság nem engedélyezi, hogy egy standard kizárást a szándékos eltitkolás leplezésére használjanak. Amennyiben a vevő fogyasztó, az eladó pedig hivatásszerűen jár el, a záradék indokolatlanul terhes általános feltételként is megtámadható.

Mi a különbség a hiba és a nem megfelelőség között?

A nemmegfelelőség tágabb fogalom: az ingatlan nem rendelkezik azokkal a tulajdonságokkal, amelyeket a vevő a BW 7:17 cikke alapján elvárhatott. Ez magában foglalja a fizikai hibákat, de olyan kérdéseket is, mint a hiányzó engedély, a nem nyilvános teher vagy a bemutatottnál lényegesen kisebb alapterület. A rejtett hiba a nemmegfelelőség egyik fajtája, nevezetesen egy olyan fizikai hiba, amely az átadáskor jelen volt, és amelyet ésszerűen nem lehetett volna felfedezni. A BW 7:23 cikke szerinti határidők a nemmegfelelőség egészére vonatkoznak, nem csak a fizikai hibákra.

Akkor is reklamálhatok, ha évekkel a vásárlás után veszem észre a hibát?

Lehetséges. A klachtplicht a felfedezéstől, nem az átruházástól függ, így egy olyan hibára, amelyet korábban valóban nem lehetett volna felfedezni, évekkel később is lehet hivatkozni. A gyakorlati akadályok az idő múlásával egyre nőnek: a vevőnek bizonyítania kell, hogy a hiba az átruházáskor fennállt, hogy azt ésszerűen nem lehetett volna korábban felfedezni, és hogy az eladót nem érte hátrány a késedelem, és mindhárom bizonyítása egyre nehezebbé válik az évek múlásával.

Mit követelhetek valójában az eladótól?

Amennyiben nem megfelelőséget állapítanak meg, a szokásos jogorvoslat a vagyontárgy eredeti állapotába történő helyreállításának költségeivel megegyező kártérítés, vagy a vételár csökkentése. Az adásvétel felbontása elvileg lehetséges, de csak olyan súlyos hibák esetén érvényes, amelyek indokolttá teszik az ügylet felbontását, ami ritka. Az eladó jogosult lehet arra is, hogy lehetőséget kapjon a javítás elvégzésére, ami egy másik ok arra, hogy írásban értesítsék a munka megkezdése előtt.

Tanácsadás rejtett hibákról és az alkalmazandó határidőkről

Law & More Holland ingatlanok vevőit és eladóit tanácsadással látjuk el rejtett hibák miatti kárigényekkel kapcsolatban: felmérjük, hogy a hiba megfelel-e a rendeltetésszerű használat küszöbértékének, elkészítjük a kárigényt fenntartó értesítő és megszakító leveleket, szakértői jelentéseket adunk ki és vitatunk, valamint tárgyalásokat és eljárásokat folytatunk az eladóval, a vállalkozóval vagy a biztosítóval szemben. Tanácsot adunk azoknak az eladóknak is, akik kárigényt kapnak, és tudni akarják, hogy a vevő időben benyújtotta-e a panaszát.

Mivel mindkét határidő a hiba felfedezésétől számítódik, a tanácsadás értéke gyorsan csökken, amint egy hiba napvilágra kerül. Ha hibát talált, vagy kapott egy levelet, amelyben azt állítják, kérjük, vegye fel velünk a kapcsolatot, hogy megbeszéljük az álláspontját.