A VvE és a holland lakásjogi törvény: útmutató a tulajdonosok számára Eindhoven és a Amsterdam

Ha Hollandiában vásárolt lakást, nem épületet vett. Egy lakásjogi jegyet (appartementsrecht) vett , és ezzel együtt a Vereniging van Eigenaars (VvE), a háztulajdonosok egyesületének tagságát . A tagság kötelező, nagyban meghatározza az otthonát, és nem tud otthagyni.

Mi is valójában a lakástulajdoni jog?

A holland jog nem kezeli a lakást különálló ingatlanként. Minden lakástulajdoni jog a felosztásban szereplő ingatlan egy részesedése, amely magában foglalja az épület azon egyes részeinek kizárólagos használati jogát, amelyeket önálló egészként való használatra terveztek (BW 5:106. cikk). A részesedés kiterjedhet a földterület, például kert vagy parkolóhely kizárólagos használatára is.

Tehát a jognak két része van. Az egyik a tulajdonjog: a teljes épületkomplexumot – tetőt, alapokat, homlokzatot, lépcsőházat, liftet – a tulajdoni lapban rögzített arányban közösen birtokolod. A másik a használat: a bejárati ajtód mögötti lakást egyedül te használhatod. Ez magyarázza a következők nagy részét: az épülettel kapcsolatos döntéseket kollektíven hozzák meg, nem követelheted a közösség felosztását, és nem mondhatsz le úgy, hogy megtartod a lakást.

A megosztási okirat és a megosztási rajz

A megosztást közjegyzői okirattal, az „akte van splitsing” -gel kell elvégezni , amelyet az Ingatlan-nyilvántartás vezette nyilvános nyilvántartásokba jegyeznek be. Ehhez csatolni kell egy megosztási rajzot, a „splitsingstekening”-et (BW 5:109. cikk), és tartalmaznia kell egy rögzített elemlistát, beleértve az egyes magánrészek leírását és a társasház szabályzatát (BW 5:111. cikk).

Ezek a dokumentumok együttesen húzzák meg a határt a magán- és a közös tulajdonú részek között – ami a VvE-viták leggyakoribb forrása, mivel ez dönti el, hogy ki fizet. Ha a szivárgó ablakkeret közös tulajdonú, a társasház fizet; ha magántulajdonú, akkor Ön.

Objektíven értelmezik őket: mivel a vevőknek és a hitelezőknek a nyilvántartásokra kell támaszkodniuk, az számít, hogy a dokumentumok mit közvetítenek egy külső olvasó számára, nem pedig az, hogy mit szándékoztak az eredeti felek. Amennyiben az okirat és a rajz ellentmond egymásnak, egyik sem érvényesül automatikusan; a bíróság dönti el, hogy melyiknek van nagyobb súllyal része, figyelembe véve a részletességet és az eredmény ésszerűségét (Hoge Raad 2013. november 1., ECLI:NL:HR:2013:1078).

Hol húzódik általában a határ (mindig a saját okiratod az irányadó)

A modellszabályozások és azok generációi

Az okiratnak tartalmaznia kell a tulajdonosokat közösen terhelő adósságokra és költségekre, az éves beszámolóra és a hozzájárulásokra, a közös tulajdon használatára, kezelésére és karbantartására, a biztosításra, valamint a társasház alapszabályára vonatkozó szabályokat (BW 5:112. cikk). Ahelyett, hogy ezeket írásba foglalná, az okirat egy szabványos szabályrendszert – a mintaszabályzatot – nyilvánít alkalmazandónak, és felsorolja az eltéréseket.

Több generáció létezik: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 és egy 2021-es modell a kis társasházakra, valamint modellek a szolgálati lakásokra és alegységekre. Hogy melyik az igaz, azt a szerződés elolvasásával lehet megválaszolni, és ez számít: a régebbi modellek határozatképességet írnak elő, a 2006-os és 2017-es modellek elhagyták ezt a rendes többségi döntéseknél, a 2017-es modell pedig már foglalkozik a töltőpontokkal.

A szabályzatok alatt található a házszabály, a huishoudelijk reglement , amelyet a gyűlés fogad el. Ezek kitöltik a napi részleteket, de nem lehetnek ellentétesek az okirattal vagy a törvénnyel; egy ilyen záradék érvénytelen.

A VvE, mint jogi személy, és miért nem mondhat le

A társasház a szétválással jön létre. Jogi személy, saját vagyonnal, bankszámlával és kötelezettségekkel, bejegyezve a Kereskedelmi Kamaránál. Feladata a közösség irányítása, kivéve a külön használatra szánt részeket, és tartalékalap fenntartása (BW 5:126. cikk). Képviselheti a tulajdonosokat peren és peren kívül, és érvényesítheti a tulajdonosok egymás közötti tartozásait.

A tagsági jog automatikusan követi a lakásjogot: nem csatlakozol, nem mondhatsz fel, és adásvétel esetén a jog a vevőre száll át. Vegyes társasházban, ahol egy vállalat vagy befektető birtokolja a ház egy részét, egy tag döntő hányaddal rendelkezhet a szavazatok tekintetében.

A közgyűlés, a szavazások és a határozatképesség

A tulajdonosok közgyűlése a legfőbb szerv. A közgyűlésre és annak döntéshozatalára a BW 5:124–5:135. cikkei vonatkoznak. A közgyűlésnek évente legalább egyszer ülést kell tartania a beszámoló, a költségvetés és a hozzájárulások megvitatása céljából, és azt az igazgatótanács vagy az elnök, vagy a tulajdonosok kérésére hívja össze (BW 5:127. cikke).

A szavazás nem egy szavazatból, egy szavazatból áll, kivéve, ha az okirat más arányt határoz meg. A részesedések egyenlőek, kivéve, ha az okirat más arányt határoz meg, és ha mégis, akkor az okiratnak meg kell jelölnie annak alapját (BW 5:113. cikk). Ez a törtszám, a breukdeel , határozza meg mind a szavazataidat, mind a költségekből való részesedésedet.

A legtöbb döntéshez a leadott szavazatok egyszerű többsége szükséges. A régebbi szabályozások határozatképességi feltételt írnak elő: ha a szavazatok kevesebb mint fele képviselteti magát, akkor érvényes döntés nem hozható, és egy második ülést kell összehívni, amelyen ugyanaz a javaslat akkor is elfogadható, ha kevés tulajdonos vesz részt, néha magasabb többséggel. Az ülésen kívüli döntésekhez egyhangúság szükséges; az okirat módosításához általában az összes szavazat négyötödös többsége, közjegyzői okirat és a jelzáloghitelezők együttműködése szükséges (BW 5:139. cikk).

A magánjogi jogi személyek digitális közgyűléséről szóló törvényt a Képviselőház 2025. december 16-án fogadta el, a Szenátus pedig vita nélkül 2026. június 2-án fogadta el, és a Staatsblad 2026, 161 számon tették közzé. A törvény még nem lépett hatályba; a dátumot királyi rendelet fogja meghatározni 2026 folyamán. Ettől a pillanattól kezdve a szétválási okiratban szereplő előzetes engedélyezés nélkül is lehetséges teljesen digitális vagy hibrid közgyűlést tartani.

Az igazgatótanács és az igazgatótanács

Az egyesületnek van egy igazgatótanácsa, amelyet a közgyűlés nevez ki és ment fel (BW 5:131. cikk). Egy kisebb tömbben, amely általában egy vagy két tulajdonosból áll, akik szabadidejükben tevékenykednek. Az igazgatótanács végrehajtja a döntéseket; nem határoz meg irányelveket.

A nagyobb egyesületek hivatásos vagyonfelügyelőt, a VvE-beheerder-t is alkalmaznak . A vagyonfelügyelő egy vállalkozó, nem pedig egy szerv: vezeti a könyvelést, beszedi a hozzájárulásokat, intézi a biztosítást és a karbantartást, valamint előkészíti a gyűléseket, kizárólag azokkal a hatáskörökkel, amelyeket a gyűlés és a kezelési megállapodás biztosít számára. Ha a szolgáltatás nem megfelelő, a jogorvoslat a szerződésben rejlik – a vagyonfelügyelő az egyesületnek, nem pedig Önnek tartozik felelősséggel.

Tartalékalap, karbantartási terv és szolgáltatási díjak

Minden egyesületnek tartalékalapot kell fenntartania a szokásos éves költségeken kívüli költségekre (BW 5:126. cikk). A tulajdonos-egyesületek működésének javításáról szóló törvény – a Wet verbetering functioneren VvE – óta ez a kötelezettség határozott. A teljes egészében vagy részben lakóépületek esetében a tartalékba befizetett éves összegnek legalább a megfelelő többéves karbantartási tervből következő összegnek kell lennie, vagy ennek hiányában az épületbiztosításból levont újjáépítési érték 0.5 százalékának. A tartaléknak a egyesület nevére szóló külön számlán kell lennie, kivéve, ha a gyűlés nagy többséggel másként határoz, vagy bankgaranciát nyújtanak. A törvény 2018. január 1-jén lépett hatályba, egy hároméves átmeneti időszakkal, amely 2021. január 1-jén ért véget.

A többéves karbantartási tervnek, a meerjarenonderhoudsplannak vagy MJOP-nak legalább tíz évet kell lefednie, nem lehet öt évnél régebbi, és meg kell határoznia a tervezett karbantartási, javítási és felújítási munkálatokat, valamint azok költségeit. Ez a legjobb egyetlen mutatója egy egészséges egyesületnek. A törvény kifejezett felhatalmazást adott az egyesületeknek a hitelfelvételre is, kivéve, ha a szabályozás ezt kizárja (BW 5:126. cikk), ahol minden tulajdonos kockázata a brukdeel után következik be.

A hozzájárulásokat évente a közgyűlés határozza meg a költségvetés alapján. Ezek a szövetséggel szembeni tartozások, nem pedig mérlegelésen alapuló befizetések: a nem értő tulajdonosnak fellebbeznie kell a döntéssel szemben, nem lehet visszatartani a pénzt, és az elszámolás általában nem lehetséges. A fizetés elmulasztása kamatokkal, behajtási költségekkel és eljárással jár.

Átruházáskor az új tulajdonos az eladóval együtt felelőssé válik a folyó és az előző pénzügyi évre esedékes hozzájárulásokért (5:122 BW cikk). A közjegyző általában kéri a kuratóriumtól a hátralékok és a tartalékalap kimutatását, és a vételárból rendezi a hátralékot; ha ez nem történik meg, a váltó a vevőre száll. Azok, akik tulajdonosok voltak a társaság tartozásának keletkezésekor, egyetemlegesen felelősek azért, mindegyikük vagyonuk arányában (5:113 BW cikk).

Átalakítások: lakás, közös helyiségek, padlóburkolatok és erkélyek

A lakáson belül a szabadságod széleskörű, de nem korlátlan: a szabályzatok tartalmazhatnak szabályokat a magánterületek használatára, kezelésére és karbantartására vonatkozóan (BW 5:112. cikk), és általában így is tesznek. Bármi, ami az épületet, a homlokzatot, a tetőt vagy a közös berendezést érinti, ülési döntést igényel.

• Kemény padlóburkolat. A szerkezeti padló gyakori; a burkolat magántulajdonban van, de a zaj eléri a szomszédot. A legtöbb szabályozás vagy házszabály vagy tiltja a kemény padlóburkolatok engedély nélküli használatát, vagy minimális ütéshangszigetelési szabványt határoz meg, gyakran egy... Ico érték. A parketta vagy csempe lerakása ellenőrzés nélkül megbízható út a bírósághoz forduláshoz, és a szokásos eredmény a per megindítására vonatkozó végzés.
• Erkélyek, tetőteraszok és homlokzatok. Az erkélyüvegezések, napellenzők, légkondicionáló egységek, korlátok és a nehéz teraszburkolatok mind közös használatú részeket érintenek, még akkor is, ha Ön rendelkezik kizárólagos használati joggal. Szükséges hozzájuk a közgyűlés hozzájárulása, gyakran a megjelenéssel vagy a jövőbeni karbantartással kapcsolatos feltételekkel.

Amennyiben a hozzájárulás szükséges, és azt indokolatlanul megtagadják, kérheti az alkerületi bíróságtól ( kantonrechter ) a helyettesítő engedélyt (5:121 BW cikk, amelyet a közgyűlés határozataira az 5:129 BW cikk alkalmaz). A bíróság azt kérdezi, hogy a társasháznak volt-e alapos oka az elutasításra; hajlamos a társasház oldalára állni, ha a tulajdonos túl keveset adott neki a megítéléshez, így egy tervrajzokat és szerkezeti véleményt tartalmazó irat javítja az álláspontját.

Kiadás, rövid távú tartózkodás és üdülési kiadás

Egy háztartásnak rendes lakásbérleti szerződés alapján általában megengedett az ingatlan bérbeadása. A szabályozások általában előírják, hogy értesítse a lakó társasházát, és hogy a lakó aláírjon egy nyilatkozatot, amelyben elfogadja a bérleti szerződést, a szabályzatot és a házirendet, hogy ezek közvetlenül kötelező érvényűek legyenek a lakóra nézve.

A rövid távú és üdülési célú bérbeadás más. A törvények és rendeletek általában a lakások lakhatási céljára való használatát korlátozzák, és tiltják a vendégházként, panzióként vagy szobakiadásra való használatát. Az ismételt, fizetett rövid tartózkodásokat általában kereskedelmi hasznosításnak, nem pedig ottlakásnak tekintik, így azok kívül esnek a lakhatási célú záradékon, még akkor is, ha az üdülésekről nincsenek említve információk. Az önkormányzati szabályok ezen felül érvényesek, és ezek szigorodnak. Amsterdam Egy üdülési célú bérbeadáshoz engedély és regisztrációs szám szükséges, minden bérbeadást be kell jelenteni az önkormányzatnak, és az éves felső határ harminc éjszaka; 2026. április 1-jétől ez tizenöt éjszakára csökken tizenegy kijelölt környéken a Centrum kerületben és a Pijpben, egy olyan szabályozás értelmében, amely fenntart egy további lépést az ideiglenes tilalomig, ha tizenöt éjszaka nem bizonyul elegendőnek. EindhovenA szobák bérbeadásához és a lakás felosztásához az omgevingsplan értelmében építési engedély szükséges; a 2026. január 1. óta hatályos szabályozás megtagadja a központon kívüli, már meglévő, jogszerűen kiadott szobák harminc méteren belüli bérbeadását, minimális alapterületet határoz meg egységenként és szobánként, és hat elnevezett környéket teljesen elzár az új kérelmek elől. Mindkét szabályozás gyakran változik, ezért a címmel kapcsolatban a jelenlegi verordeningben vagy szabályozásban kell ellenőrizni, ahelyett, hogy egy számadatra hagyatkoznánk. Az önkormányzati engedély nem írja felül a tulajdoni lapon szereplő adatokat.

Napelemek, hőszivattyúk, szigetelés és töltőpontok

Szinte minden fenntarthatósági intézkedés érint egy közös részt. A panelek közös tetőn helyezkednek el, a hőszivattyú közös homlokzaton vagy gépházban, a szigetelés közös falon, a töltőpont pedig az épület közös elektromos kapacitását használja. A döntés ezért a közgyűlés hatáskörébe tartozik, és a szükséges többség az, amit az okirat és az alkalmazandó modellrendeletek az ilyen típusú kiadásokra előírnak. A régebbi rendeletek gyakran minősített többséget, néha határozatképességgel együtt, írnak elő egy küszöbérték feletti kiadásokhoz vagy olyan munkálatokhoz, amelyek felújításnak, nem pedig karbantartásnak minősülnek. Amíg a törvény nem változik, a lényeg az, hogy a pontot költségjavaslattal és finanszírozási tervvel megfelelően napirendre tűzzék, és ellenőrizzék, hogy az 5:126 BW cikkely szerinti hitelfelvétel és a rendelkezésre álló támogatások mit vonhatnak maguk után.

Két fejlemény fontos. A tulajdonos-társulásokban a fenntarthatóság és a karbantartás felgyorsítását célzó törvényjavaslat 2026. július 1-jén került nyilvános konzultációra, amely 2026. szeptember 20-ig tart; a konzultáció során a döntések meghozatalát a leadott szavazatok egyszerű többségével tenné lehetővé, a karbantartási terv horizontját tízről harminc évre hosszabbítaná meg, és a napelemekhez hasonló létesítmények használati jogát a tulajdoni lap módosítása nélkül engedélyezné. Külön előkészítés alatt áll egy olyan program, amelynek értelmében a töltőpontot kívánó tulajdonosnak értesítenie kellene a társasházat, ahelyett, hogy engedélyt kérne. A törvényjavaslat még a konzultáció és a parlamenti előkészítés szakaszában van, így semmi sem törvényerőre emelkedett.

Határozat megtámadása, és a bíróság beavatkozásának kérése

A holland jog két hibát különböztet meg. A törvénnyel vagy a megosztási okirattal ellentétes határozat semmis: soha nem létezett, és nem vonatkozik rá elévülési idő. Az eljárási szabály megsértésével vagy az ésszerűség és a méltányosság mércéivel elfogadhatatlan határozat megtámadható: mindaddig érvényben van, amíg a bíróság hatályon kívül nem helyezi.

A határozat hatályon kívül helyezéséhez a határozatról való tudomásszerzés vagy tudomást szerezhetett volna egy hónapon belül az alkerületi bírósághoz kell fordulni (a BW 5:130. cikke, a BW 2:15. cikkében foglalt, jogi személyek határozataira vonatkozó általános szabállyal együtt). Ez a hónap rövid és végzetes: azok a tulajdonosok, akik a jegyzőkönyvre várnak, vagy akik először a tanáccsal tárgyalnak, rendszeresen elveszítik a panasztétel jogát. A hatályon kívül helyezés a már meghozott határozatot támadja; a helyettesítő engedélyezés pedig egy elutasított határozatot pótol.

A szunnyadó VvE és hogyan ébreszthetjük fel

Sok egyesület, különösen a háború előtti, két-három lakásos kis tömbökben, papíron létezik, de semmit sem tesz: nincs igazgatótanács, nincsenek ülések, nincsenek számlák, nincs tartalékalap, néha nincs közös épületbiztosítás. Ez egy slapende VvE . Nem törvényes, és egyre inkább megakadályozza az eladásokat és a hitelek újrafelvételét. Újraaktiválás, annak érdekében, hogy:

• Szerezze be a földhivataltól a megosztási és a kijelölésről szóló okiratot, és állapítsa meg, hogy mely mintarendeletek alkalmazandók.
• Hívjon össze közgyűlést a szabályzatoknak megfelelően, és vegyen fel róla megfelelő jegyzőkönyvet; ha az igazgatótanács nem jár el, a tulajdonosok általában maguk is összehívhatják.
• Nevezzen ki egy igazgatótanácsot, és ha szükséges, egy adminisztrátort, regisztrálja mindkettőt a Kereskedelmi Kamaránál, és nyisson egy bankszámlát az egyesület nevére, valamint egy külön tartalékszámlát.
• Épületbiztosítás megkötése vagy ellenőrzése, a biztosítási összeg összehasonlítása az újjáépítési értékkel, karbantartási terv készítése és a járulékok meghatározása ez alapján.
• Ha a tulajdonostárs megtagadja az együttműködést, ezeket a kötelezettségeket bírósági úton lehet érvényesíteni.

Amit a vevőnek ellenőriznie kell aláírás előtt

• A megosztási és telekhatár-kijelölési okirat, valamint az alkalmazandó mintarendeletek – ajánlattétel előtt olvasd el a magán-/közös határvonalról szóló részt.
• Használati korlátozások: kizárólag lakáscélú használat, szobakiadás vagy rövid távú tartózkodás tilalma, háziállatokra, padlóburkolatra és átalakításokra vonatkozó szabályok.
• A házszabályok és az utolsó három ülés jegyzőkönyvei – a leggyorsabb teszt arra vonatkozóan, hogy működik-e a szövetség.
• Számlák, költségvetés és tartalékalap egyenlege, valamint hogy a tartalék külön számlán szerepel-e.
• Az MJOP: a dátuma, a lefedett időszak, és hogy a befizetések megegyeznek-e vele – az alacsony befizetés vékony tartalékkal egy elhalasztott számla.
• Bármely nagyobb munkálatokra vagy különadóra vonatkozó döntés – a befejezés után kötelező érvényű –, valamint minden hitelfelvétel.
• Közjegyzői nyilatkozat a hátralékokról, valamint megerősítés arról, hogy a közjegyző a teljesítéskor rendezi azokat (BW 5:122. cikk).
• Az épületek biztosítási és újjáépítési értéke, a Kereskedelmi Kamaránál bejegyzett nyilvántartás, valamint egy felosztott épület esetében a felosztási okirat is.

Ha a dokumentumokat nem kézbesítik időben, építsen be egy bontó feltételt az adásvételi szerződésbe, hogy visszavonhassa a szerződést, ha a dokumentum rosszabb állapotban van, mint amilyennek bemutatta.