Mik a jogaid?

Minden bérlőnek két fontos joga van: a megélhetéshez való jog és a bérleti jog. Ahol a bérlő első jogával kapcsolatban tárgyaltunk a bérbeadó kötelezettségei, a bérlő második joga külön blogban szólt kb bérleti védelem.

Éppen ezért ebben a blogban egy másik érdekes kérdés is szóba kerül: milyen egyéb jogai vannak a bérlőnek? A lakhatáshoz való jog és a lakbérvédelemhez való jog nem az egyedüli jogok, amelyek a bérlőt megilletik a bérbeadóval szemben. Például a bérlőt számos olyan jog is megilleti az ingatlan átruházásával összefüggésben, amely nem keresztezi a bérleti díjat és az albérletet. Mindkét jogot egymás után tárgyaljuk ebben a blogban.

Az ingatlan átruházása nem lépi át a bérleti díjat

A holland polgári törvénykönyv 1: 7. cikkének (226) bekezdése, amely a lakó- és kereskedelmi helyiségek bérlőire vonatkozik, kimondja:

"A bérleti szerződéssel kapcsolatos ingatlan bérbeadó általi átruházása (…) a bérbeadó jogait és kötelezettségeit a bérleti szerződésből átadja a felvásárlónak. "

A bérlő számára ez a cikk mindenekelőtt azt jelenti, hogy a bérelt ingatlan tulajdonjogának átruházása, például a bérbeadó általi eladás révén, nem zárja le a bérleti szerződést. Ezen túlmenően a bérlő igényt érvényesíthet a bérbeadó jogutódjával szemben, miután ez a jogutód átveszi a bérbeadó jogait és kötelezettségeit. Abban a kérdésben, hogy pontosan milyen követelései vannak ekkor a bérlőnek, fontos először annak megállapítása, hogy a bérbeadó mely jogai és kötelezettségei szállnak át a jogutódjára.

A Ptk. 3: 7. §-ának (226) bekezdése szerint ezek különösen a bérbeadó azon jogai és kötelezettségei, amelyek közvetlenül összefüggenek a bérelt ingatlan bérlő által fizetendő ellenszolgáltatás, azaz a bérleti díj ellenében történő használatával. Ez azt jelenti, hogy azok az igények, amelyeket a bérlő a bérbeadó jogutódjával szemben támaszthat, elvileg két legfontosabb jogára vonatkoznak: a megélhetéshez és a lakbérvédelemhez való jogra.

Gyakran előfordul azonban, hogy a bérlő és a bérbeadó a bérleti szerződésben más tartalmú egyéb megállapodásokat is köt, és ezeket záradékokban rögzíti. Gyakori példa a bérlő elővásárlási jogára vonatkozó záradék. Ez ugyan nem jogosítja fel a bérlőt az átadásra, de a bérbeadó felajánlási kötelezettségét vonja maga után: a bérbeadónak először eladásra kell ajánlania a bérelt ingatlant a bérlőnek, mielőtt azt egy másik jogutódnak eladná.

A következő bérbeadót is köti ez a kitétel a bérlő felé? Az esetre tekintettel törvény, ez nem így van. Ez azt írja elő, hogy a bérlő elővásárlási joga közvetlenül nem kapcsolódik a bérleti díjhoz, így a bérelt ingatlan vételi jogára vonatkozó kikötés nem száll át a bérbeadó jogutódjára. Ez csak abban az esetben különbözik, ha a bérlő vételi opciójáról van szó, és a bérbeadónak rendszeresen fizetendő összeg a végső megszerzésért járó ellentételezést is tartalmazza.

Albérlet

Ezenkívül a Polgári Törvénykönyv 7: 227. Cikke a következőket mondja ki a bérlő jogaira vonatkozóan:

"A bérlő felhatalmazást kap arra, hogy a bérelt ingatlant részben vagy egészben másnak átadja másnak, kivéve, ha feltételeznie kell, hogy a bérbeadónak ésszerű kifogása lenne a másik személy használatával szemben."

Általánosságban ebből a cikkből kitűnik, hogy a bérlőnek joga van a bérelt ingatlan egészét vagy egy részét más személynek albérletbe adni. A Ptk. 7: 227. §-ának második részére tekintettel a bérlő azonban nem léphet albérletbe, ha okkal gyanítja, hogy ez ellen a bérbeadó tiltakozik. Egyes esetekben nyilvánvaló a bérbeadó tiltakozása, például ha a bérleti szerződésben albérleti tilalom szerepel. Ebben az esetben a bérlő általi albérlet nem megengedett.

Ha a bérlő mégis ezt teszi, cserébe pénzbírság járhat. Ezt a bírságot ezután a bérleti szerződésben foglalt albérleti tilalomhoz kell kötni, és egy maximális összeghez kell kötni. Például egy szoba albérlete egy Air B&B-től ilyen módon megtiltható a bérleti szerződésben, ami gyakran kiderül.

Ebben az összefüggésben a lakás albérlete szempontjából fontos a Ptk. 7:244. §-a is, amely kimondja, hogy a lakóterület bérlője nem adhatja ki a teljes lakóteret. Ez nem vonatkozik a lakótér egy részére, például egy szobára. Vagyis a bérlő elvileg szabadon albérletbe adhat egy lakóteret másnak.

Elvileg az albérlőnek is joga van a bérelt ingatlanban maradni. Ez akkor is érvényes, ha a bérlőnek magának kell elhagynia a bérelt ingatlant. Végül is a holland polgári törvénykönyv 7: 269. cikke előírja, hogy a bérbeadó a törvény értelmében továbbra is albérletbe ad, még akkor is, ha a fő bérleti szerződés megszűnt. E cikk alkalmazásában azonban a következő feltételeknek teljesülniük kell:

• Független élettér. Más szavakkal, egy lakótér saját hozzáféréssel és saját alapvető felszereltséggel, például konyhával és fürdőszobával. Ezért csak egy szobát nem tekintünk önálló élettérnek.
• Albérleti szerződés. A bérlő és az albérlő között létrejött megállapodás, amely megfelel a bérleti szerződés követelményeinek, a Polgári Törvénykönyv 7: 201.
• A bérleti szerződés a lakótér bérbeadására vonatkozik. Más szavakkal, a bérlő és a bérbeadó közötti fő bérleti szerződésnek olyan helyiség bérleti díjára és bérletére kell vonatkoznia, amelyre a törvényes lakótér-rendelkezések vonatkoznak.

Ha a fenti rendelkezéseket nem tartják be, az albérlőnek továbbra sincs joga vagy tulajdonjoga követelni a bérbeadótól a bérelt ingatlanban maradás jogát, miután a bérlő és a bérbeadó közötti fő bérleti szerződés megszűnt, így a kilakoltatás is elkerülhetetlen számára. Ha az albérlő megfelel a feltételeknek, akkor figyelembe kell vennie azt a tényt, hogy a bérbeadó hat hónap elteltével eljárást indíthat az albérlő ellen az albérlet megszüntetése és a bérlet kiürítése érdekében.

A lakóterekhez hasonlóan az üzlethelyiséget is albérletbe adhatja a bérlő. De hogyan viszonyul ebben az esetben az albérlő a bérbeadóhoz, ha a bérlő erre nem kapott felhatalmazást, vagy ki kell ürítenie a bérelt ingatlant? 2003-ra egyértelmű volt a megkülönböztetés: a bérbeadónak semmi köze nem volt az albérlőhöz, mert az albérlő csak a bérlővel állt jogviszonyban. Ebből kifolyólag az albérlőnek sem volt joga, így követelése sem volt a bérbeadóval szemben.

Azóta a törvény ezen a ponton változott, és előírja, hogy a bérlő és a bérbeadó közötti fő bérleti szerződés megszűnése esetén a bérlőnek gondoskodnia kell az albérlő érdekeiről és helyzetéről, például úgy, hogy az albérlőt az albérlővel az eljárásba vonja földesúr. De ha a főbérleti szerződés az eljárás után mégis megszűnik, az albérlő jogai is megszűnnek.

Bérlő vagy, és kérdésed van a bloggal kapcsolatban? Ezután vegye fel a kapcsolatot Law & More. Ügyvédeink szakértők a bérleti jog területén, és szívesen adnak tanácsot. Ők is jogi segítséget nyújthatnak Önnek abban az esetben, ha a bérleti jogvitája bírósági eljárást eredményez.