Egy holland lakóközösség, a Vereniging van Eigenaars vagy VvE, törvényileg köteles kezelni és karbantartani az épület közös használatú részeit, tartalékalapot fenntartani a nagyobb karbantartási munkálatokra, valamint éves tulajdonosgyűlést tartani, amelyen elfogadják a beszámolót és a költségvetést. Ha ezt elmulasztja, az egyes tulajdonosok nem tehetetlenek. A Burgerlijk Wetboek (Polgári Törvénykönyv) 5. könyve négy konkrét utat kínál: kérheti a kantonrechtert (alkerületi bíróság) a határozat megsemmisítésére a tudomásszerzéstől számított egy hónapon belül, kérhet pótengedélyt, ha az együttműködést alapos ok nélkül megtagadják, kérhet engedélyt egy gyűlés összehívására, vagy beperelheti a társasházat kötelezettségeinek teljesítése és a veszteség megtérítése érdekében. Az, hogy melyik út illik hozzá, attól függ, hogy a társasház rossz döntést hozott, egyáltalán nem hozott döntést, vagy egyszerűen nem cselekedett.
Mit kell tennie egy VvE-nek a holland törvények szerint?
A tulajdonosi egyesület automatikusan létrejön, amikor egy épületet lakásjogi megosztással alakítanak ki, és minden tulajdonos törvényileg tagja a közösségnek. A tagság nem szüntethető meg, nem mondhat le róla, és nem utasítható vissza; csak akkor szűnik meg, ha eladja. A közösség jogi személy, amelynek korlátozott törvényi célja van: a közösség irányítása és a tulajdonosok érdekeinek védelme. Minden, amit tehet és tennie kell, három dokumentumból és magából a törvényből következik.
A megosztási okirat és a szabályzat
A splitsingsakte (felosztási okirat) az a közjegyzői okirat, amely létrehozza a lakástulajdoni jogokat, és amelyet a nyilvános nyilvántartásokba jegyeznek be. Tartalmazza azt a rajzot, amelyen látható, hogy mely részek magán- és melyek közös tulajdonúak, és deklarálja az alkalmazandó standard felosztási szabályok egyikét, általában egy 1973-ból, 1983-ból, 1992-ből, 2006-ból vagy 2017-ből származó modellt. Ezek a szabályok az épület alapszabályát alkotják: meghatározzák a költségmegosztást, a szavazati arányokat, a testület és a gyűlés hatásköreit, valamint a használati korlátozásokat. A huishoudelijk reglement (házirend) gyakorlati szabályokat adhat a zajjal, a szeméttel és a közös helyiségek használatával kapcsolatban, de nem mondhat ellent az okiratnak, és az okiratba tartozó szabályt nem lehet becsempészni a házszabályba.
Mielőtt bármiről is vitatkoznál, olvasd el az okiratot. Azt, hogy egy beázó ablakkeret, egy erkély, egy terasz, a fal mögötti csövek vagy a hálószoba feletti lapostető közös vagy magántulajdonban van-e, ott döntik el, nem a józan ész, és a válasz határozza meg, hogy ki fizet. Az irányadó dokumentumokban található bármely olyan rendelkezés , amely ütközik a kötelező törvénnyel, érvénytelen, de magát az okiratot csak közjegyzői okirattal lehet módosítani a törvény által előírt többséggel, ami a legtöbb épületben nagy többség.
A közös alkatrészek karbantartása
A közös tulajdonú ingatlanok kezelése és karbantartása az épület alapvető törvényes feladata. Ez magában foglalja az épületet, a tetőt, a homlokzatot, az alapokat, a közös létesítményeket, a lépcsőházakat, a lifteket és a közös területeket, és magában foglalja mind a jó állapotban tartásukat, mind az időben történő intézkedéseket, ha biztonsági kockázat áll fenn. Az egyes tulajdonosok tartják karban a saját magántulajdonú ingatlanjaikat; a társasház tartja karban a többit, és a költségeket az összes tulajdonosra felszámítja a tulajdoni lapban szereplő arányok szerint. Mivel az épület a tulajdonosok közös tulajdona, a halasztott karbantartás nem elvont dolog: károkat okoz a magánlakásokban, és felelősséget is eredményezhet a látogatókkal és a szomszédokkal szemben, mivel az olyan épület tulajdonosa, amely nem felel meg a rá vonatkozó előírásoknak, felelős az általa okozott károkért.
A bérbeadás egy más téma, saját szabályokkal; azt, hogy egy tulajdonos bérbe adhat-e egy lakást, és ha igen, hogyan, beleértve a rövid távú tartózkodást is, a tulajdoni lap és az önkormányzati szabályok szabályozzák, nem pedig a karbantartási kötelezettség, és ezzel külön foglalkozunk a rövid távú bérbeadásról és a tulajdonos egyesületéről szóló cikkünkben.
Pénz: hozzájárulások, tartalékalap és számlák
Minden tulajdonos időszakos hozzájárulást, a szolgáltatási díjat (servicekosten) fizet, amelyet a közgyűlés határoz meg az éves költségvetés alapján. A társasháznak tartalékalapot is kell fenntartania a szokásos éves költségeken kívüli kiadásokra. Lakóépületek esetében a törvény minimális éves tartalékot ír elő: vagy az öt évnél nem régebbi, de legalább tíz évet felölelő többéves karbantartási tervből (meerjarenonderhoudsplan) következő összeget, vagy ha ilyen terv nincs, akkor az épület újjáépítési értékének legalább fél százalékát évente. A tartalékalapot elvileg a társasház nevére szóló külön bankszámlán kell tartani.
Az igazgatótanácsnak éves beszámolót és költségvetést kell benyújtania a közgyűlésnek, és minden tulajdonos jogosult betekinteni az alapul szolgáló dokumentumokba. A nem fizető tulajdonost a társasház beperelheti, a vevő pedig átveszi a hátralék egy részét: átruházáskor a megszerző egyetemlegesen felelős a folyó és az azt megelőző pénzügyi évben esedékes hozzájárulásokért, ezért a közjegyző a tranzakció lezárása előtt nyilatkozatot kér a társasháztól. 2018 óta minden tulajdonos-társulást be kell jegyeztetni a Kereskedelmi Kamara cégnyilvántartásába is.
Hogyan buknak meg az egyesületek, és milyen költségekbe kerül minden egyes kudarc?
A kudarcoknak négy felismerhető formájuk van, és mindegyikre más és más a megoldás.
A szunnyadó egyesület
Hollandiában a leggyakoribb hiba a tétlenség. Nincs igazgatótanács, vagy az igazgatótanács egyetlen tulajdonosból áll, aki évekkel ezelőtt abbahagyta az ülések összehívását; nincs költségvetés, nincs tartalékalap és nincs biztosítási felülvizsgálat; a hozzájárulásokat rendszertelenül vagy egyáltalán nem szedik be. Egy szunnyadó egyesület továbbra is jogi személy, törvényi kötelezettségekkel, és továbbra is az épületed az, ami le van maradva. Ez gyakorlati problémát is jelent, amikor eladod: a vevők és hitelezőik kérik a jegyzőkönyvet, a számlákat és a karbantartási tervet, és távollétük lenyomja az árat, vagy meghiúsítja az eladást.
Egy szunnyadó társasház helyreállítható, és bármelyik tulajdonos elindíthatja a folyamatot. Ha a testület nem hív össze ülést a kellő időben, a tulajdonos kérheti a kantonrechtertől az ülés összehívásának engedélyezését, amely testületet nevezhet ki, költségvetést fogadhat el, karbantartási tervet készíthet és megnyithatja a tartalékszámlát. Az önkormányzatoknak saját hatáskörük van beavatkozni, ha egy épület állapota veszélyezteti a biztonságot vagy az egészséget, és ezt a jogkört régebbi lakásállományú területeken alkalmazzák.
Elhalasztott karbantartás és lakásokon belüli károk
A második forma egy olyan bizottság, amely összeül, de nem cselekszik: a tető három tél óta beázik, a jelentés kétszer is az asztalon volt, és az ülés folyamatosan elhalasztja a döntést, mert néhány tulajdonos nem tud vagy nem akar fizetni. Mindeközben a víz eléri a legfelső emeleti lakásokat. Az ilyen helyzetben lévő tulajdonosok gyakran azt feltételezik, hogy egyszerűen várniuk kell; nem teszik. A társasház tartozik a közös tulajdonosoknak megfelelő vagyonkezeléssel, és az a tulajdonos, aki kárt szenved, mert a társasház nem tartotta karban a közös részt, felelősségre vonhatja a társasházat a kárért, és követelheti a munka elvégzését, amint azt a szivárgásokról és a lehulló tetőcserepekről szóló jegyzetünk részletesebben kifejti.
Szelektív végrehajtás és egyenlőtlen bánásmód
A harmadik forma a szabályok alkalmazására vonatkozik. A társasháznak következetesen kell alkalmaznia a tulajdoni lapokat és a házszabályokat. Az egyik tulajdonos figyelmeztetése egy erkélyfüggönyre, miközben három azonosat figyelmen kívül hagy, nemcsak igazságtalan; aláássa a szabály későbbi érvényesítésére tett kísérleteket, és az ezen az alapon hozott döntést az ésszerűséggel és a méltányossággal ellentétesnek tekinthetjük. Nincs holland megfelelője az ebben az összefüggésben néha idézett amerikai lakásügyi törvényeknek, és ezek itt nem alkalmazhatók. Ami viszont alkalmazható, az a holland egyenlő bánásmódról szóló törvény, amely tiltja a faji, vallási, nemi, nemzetiségi, fogyatékossági vagy krónikus betegségen alapuló megkülönböztetést az áruk és szolgáltatások nyújtásában, valamint a lakhatásban. Az a tulajdonos vagy lakó, aki úgy véli, hogy ilyen okból egyenlőtlen bánásmódban részesül, a Holland Emberi Jogi Intézethez fordulhat nem kötelező érvényű véleményért, vagy polgári bírósághoz fordulhat. A fogyatékkal élő lakó számára ésszerű módosítás, például rámpa vagy korlát elhelyezésének megtagadása egy közös helyiségben, pontosan ebbe a keretbe esik.
Pénzügyi rossz gazdálkodás
A negyedik forma a pénz. Be nem szedett hozzájárulások, egy csak papíron létező tartalékalap, kifizetések egy igazgatósági taghoz kapcsolódó cégnek, három évig nem létező elszámolások, vagy olyan vezető, aki a szövetkezet pénzét összekeveri a sajátjával. Minden tulajdonosnak joga van betekinteni a nyilvántartásokba, és egy olyan gyűlés, amelynek megtagadják azokat, nem fogadhatja el a beszámolót. A mentesítés megtagadása egy valós eszköz: a beszámoló elfogadása és a vezetőség mentesítése különálló döntések, és a második nem következhet automatikusan az elsőből. Amennyiben a pénz ténylegesen eltűnt, a szövetkezet felelősségre vonhatja a vezetőséget vagy a vezetőt, és büntetőfeljelentés is lehetséges, ha a pénzeszközöket sikkasztották el.
Kezdje az egyesületen belül, és tegye írásba
Szinte minden sikeres ügy írásbeli nyomkövetéssel kezdődik. Írásban jelentse a problémát az igazgatótanácsnak, tényszerűen írja le, hivatkozzon az okirat vagy a szabályzat azon rendelkezésére, amely a szövetség felelősségi körébe utalja, csatoljon fényképeket és minden meglévő jelentést, és kérjen írásbeli választ egy megadott határidőn belül. Ha a válasz nem érkezik meg, vagy nem foglalkozik a kérdéssel, küldjön hivatalos értesítést a késedelemről, amelyben végső ésszerű határidőt szab a teljesítésre, és ismerteti a következő lépéseket. A holland jog szerint ez az értesítés számít: enélkül az adós általában nem minősül késedelemben lévőnek, és a késedelem miatti kártérítési igény már csak emiatt is sikertelen lehet.
Használja ki a gyűlést és a testületet is. Bármelyik tulajdonos kérheti egy pont napirendre tűzését, és egy megfelelően megfogalmazott, árajánlattal és finanszírozási javaslattal ellátott javaslatot sokkal nehezebb elhalasztani, mint egy panaszt. Őrizze meg a jegyzőkönyvet: az bizonyítja, hogy miről és mikor döntöttek, és az egy hónapos határidő a határozat megtámadására attól a naptól kezdődik, amikor tudomást szerzett róla. Amennyiben a kapcsolatok meghiúsultak, de a feleknek továbbra is ugyanabban az épületben kell lakniuk, a közvetítés gyakran hatékonyabb, mint a meghallgatás, mert az egész kapcsolatot rendezheti egyetlen döntés helyett. Ugyanez vonatkozik a tulajdonosok közötti vitákra is, ahol a viták peren kívüli rendezésére vonatkozó általános szabályok hasznos kiindulópontot jelentenek.
A kantonrechterhez vezető négy útvonal
A lakásvitákat az épület helye szerinti kerület kantonrechter tárgyalja, egy viszonylag könnyen hozzáférhető petíciós eljárás keretében. Négy út szinte minden helyzetet lefed, és a megfelelő kiválasztása fontosabb, mint a felháborodás mértéke.
Határozat hatályon kívül helyezése. Ha a gyűlés olyan határozatot hoz, amely ellentétes az okirattal, a szabályzatokkal vagy az ésszerűség és a méltányosság követelményeivel, kérheti a kantonrechtertől a határozat hatályon kívül helyezését. A kérelmet a határozatról való tudomásszerzés napjától számított egy hónapon belül kell benyújtani, és ez az időszak rövid és szigorú. A gyűlésen való részvétel nem kötelező a határozat megtámadásához, de a részvétel és a kifogás jegyzőkönyvbe vétele jelentősen megkönnyíti az ügyet. Az olyan határozat, amely alapvető kérdésben ellentétes a törvénnyel vagy az okirattal, érvénytelen lehet, nem pedig megtámadható, ebben az esetben nem vonatkozik határidő, de a semmisségre tanácsadás nélkül hivatkozni kockázatos: a legbiztonságosabb megoldás a hónapon belül benyújtani.
Helyettesítő engedély. Amennyiben a lakóközösség vagy egy másik tulajdonos együttműködésére vagy hozzájárulására van szüksége ahhoz, amire jogosult, és azt indokolatlanul elutasítják, vagy egyáltalán nem születik döntés, a kantonrechter megadhat egy olyan engedélyt, amely helyettesíti ezt a hozzájárulást. Ez a járható út annak a tulajdonosnak, aki liftet szeretne telepíteni, napelemeket elhelyezni, ablakkereteket cserélni, hőszivattyút csatlakoztatni, vagy közös használatú részt érintő átalakítást végezni, és akit hallgatás vagy indokolatlan elutasítás fogad. A bíróság mérlegeli a kérelmező érdekeit a többi tulajdonos érdekeivel szemben, és feltételeket szabhat.
Felhatalmazás ülés összehívására. Amennyiben az igazgatótanács nem hívja össze az ülést a törvény és a rendeletek előírásainak megfelelően, a tulajdonos felhatalmazást kaphat annak összehívására. Ez a szokásos első lépés egy szunnyadó egyesület felébresztésére, és gyakran önmagában is elegendő: amint az ülést megfelelően összehívták, az egyesület újra megkezdi működését.
Szokásos követelés az egyesülettel szemben. A semmissé nyilvánítás nem jár tetőjavítással. Amennyiben az egyesület egyszerűen nem teljesíti a törvényben előírt karbantartási kötelezettségét, a jogorvoslat a teljesítés iránti igény, amelyet szükség esetén a késedelem minden napjára kiszabott kötbérrel kell megerősíteni, valamint az elszenvedett kár megtérítésére vonatkozó igény. Sürgős esetekben, például egy lakást lakhatatlanná tevő szivárgás esetén, az előzetes jogorvoslati eljárás heteken belül végzést eredményezhet. A holland polgári perrendtartás szabályai a szokásos módon alkalmazandók, beleértve a veszteség alátámasztásának követelményét is.
Kár a lakásában: ki fizet?
Kezdje azzal, hogy megállapítja, hol van a kár oka. A közös tulajdonú ingatlan hibája által okozott kár elvileg a lakóközösség hatáskörébe tartozik; a másik tulajdonos magántulajdonában lévő ingatlan hibája által okozott kár az Ön és az adott tulajdonos közötti ügy; a saját magántulajdonában okozott kár a tiéd. A megosztási okirat dönti el, hogy melyik micsoda, és régebbi épületekben ez a határ gyakran vitatott, különösen az erkélyek, ablakkeretek, teraszok és csővezetékek esetében.
Amennyiben a társasház felelős, két alapon lehet igényt benyújtani. Az első az üzemeltetési és karbantartási kötelezettség elmulasztása. A második a hibás építmény tulajdonosát terhelő objektív felelősség: ha az épület nem felel meg a rá vonatkozó előírásoknak, és a veszély bekövetkezik, a tulajdonosok, és a gyakorlatban a társasház és biztosítója viseli a kárt anélkül, hogy a kártérítési igényt támasztó személynek bizonyítania kellene a vétkességet. Ez a második út pontosan akkor értékes, ha nehéz bizonyítani, hogy a testület tudott a hibáról.
A biztosítás a gyakorlati megoldás erre a legtöbb esetben. Az egyesületnek biztosítania kell az épületet, és a kötvény általában fedezi a víz okozta károkat és az állóeszközökben keletkezett károkat; az ingóságokat és a magáncélú fejlesztéseket a tulajdonos saját kötvénye fedezi. A károkat haladéktalanul jelenteni kell mindkét biztosítónak, a javítások előtt mindent le kell fényképezni, és a számlákat meg kell őrizni. Amennyiben a kár vitatott, az okot és a mennyiséget felmérő szakértői jelentés teszi a kártérítési igényt működőképessé, és az általános kártérítési gyakorlat itt is érvényes, mint máshol. Súlyos esetekben, amikor a hanyagság miatt a ház hosszú időre használhatatlanná vált, a pénzügyi kár mellett a nem vagyoni kárért is kártérítést lehet követelni, bár a holland bíróságok szűkösen ítélik meg ezt.
Igazgatósági tagok és vezetők: meddig terjed a felelősség?
Egy tulajdonos-egyesület igazgatótanácsa nem egy ceremoniális funkciójú felügyelő testület. Végrehajtja a közgyűlés határozatait, kezeli a pénzt, vezeti a nyilvántartást és képviseli az egyesületet. Ezt megfelelően kell tennie, és az igazgatótanács feladataira vonatkozó általános normák érvényesek rá: az igazgatónak megfelelően kell ellátnia feladatát, és felelősséggel tartozik a jogi személy előtt a nem megfelelő teljesítésért, ha az súlyosan hibáztatható. Egy kis egyesület igazgatótanácsának legtöbb tagja önkéntes, és a normát ezt a kontextust szem előtt tartva alkalmazzák, de az önkéntesség nem mentesít a felelősség alól. Az épület biztosításának elmulasztása, egy súlyos biztonsági kockázatot azonosító jelentés figyelmen kívül hagyása, vagy az egyesület pénzének saját magának történő kifizetése szigorúan megítélendő, és az igazgatók személyes felelőssége ilyen esetekben valós lehetőség.
Amennyiben a szövetkezet hivatásos vezetőt alkalmaz, az a vezető szerződés alapján dolgozik, és a szerződés feltételei határozzák meg a kötelezettségeit: a gyűlések összehívása, a könyvelés vezetése, a hozzájárulások beszedése, az árajánlatok beszerzése és a rendszeres javítások megszervezése. Az a vezető, aki ezeket a feladatokat elmulasztja, szerződésszegést követ el a szövetkezettel szemben, és a szövetkezet, nem pedig az egyéni tulajdonos, a másik fél. Ez a gyakorlatban fontos szempont: egy olyan egyéni tulajdonosnak, aki elégedetlen a vezetővel, rá kell vennie a gyűlés intézkedését, mivel a szerződéses követelés a szövetkezetet illeti. Ha a gyűlés megtagadja a közösségnek egyértelműen ártalmas ügyben való intézkedést, akkor ez a megtagadás önmagában is egy megtámadható döntés. Egy szervezet jogi felelősségének és az igazgatói felelősségnek tágabb keretrendszere megegyezik a többi jogi személyre vonatkozó keretrendszerrel.
Mit tehetnek a tulajdonosok mindezek megelőzése érdekében?
Egy lakástulajdonosok egyesületében a megelőzés többnyire adminisztratív jellegű, és nem nehéz. Rendeljen meg egy többéves karbantartási tervet, és frissítse azt, mert ez határozza meg a tartalék hozzájárulást, elosztja a költségeket, és hitelképessé teszi a társasházat hitelfelvételre, ha szükséges. Fogadjon el reális költségvetést a lehető legalacsonyabb hozzájárulás helyett, mivel az alacsony hozzájárulás nem megtakarítás, hanem egy elhalasztott számla, amely a lakás tulajdonosára hárul, amikor a tetőt végül ki kell cserélni. Tartsa a tartalékalapot külön számlán, rendszeresen tekintse át a biztosítást és az újjáépítési értéket, és rögzítse a döntéseket elég világosan ahhoz, hogy azokat végre lehessen hajtani, és ha szükséges, érvényesíteni lehessen.
A jó irányítás kevésbe kerül, és a legtöbb vitát megelőzi: hívja össze időben és megfelelő napirenddel a közgyűlést, előzetesen köröztesse a beszámolót, jegyzőkönyvezze a döntéseket és a kifogásokat, tegye közzé a jegyzőkönyvet, és írja elő a döntésben személyesen érdekelt igazgatósági tagoknak, hogy ezt jelezzék, illetve tartózkodjanak a szavazástól. A házszabályokat néhány évente vizsgálja felül, és mindent, ami a lakások használatát korlátozza, az okiratba, ne pedig a szabályzatba írja bele, mert oda tartozik, és ott is fog érvényesülni. A működőképes irányítási keretrendszer mögött álló általános elvek és a jogszabályoknak való megfelelés szokásos kötelezettségei ugyanúgy vonatkoznak egy tizenkét lakásos épületre, mint egy vállalatra.
A vevők számára az átvilágítás egyszerű, és soha nem szabad kihagyni. Kérje el az utolsó három megbeszélés jegyzőkönyvét, az éves beszámolót, a költségvetést, a karbantartási tervet és a tartalékalap egyenlegét, és olvassa el a megosztási okiratot aláírás előtt, különösen, ha bérbe kívánja adni a lakást, vagy átalakításokat kíván végezni rajta. A holland ingatlanjogban gyakori buktatók áttekintése és a közös otthonvásárláshoz kapcsolódó ellenőrzőlistánk bemutatja, hogy mit kell még ellenőrizni, mielőtt elkötelezi magát, és milyen kötelezettségeket érdemes tudni a bérbeadóra, ha bérbe kívánja adni a lakást.
Mi a teendő most
Ha az egyesületed nem végzi a dolgát, a sorrend kötött: olvasd el a szétváló okiratot, írd le a panaszodat és a javaslatodat, tűzd a közgyűlés napirendjére, és jegyezd fel a döntés dátumát, mert a megtámadási határidő azonnal elkezdődik. Ha az egyesület továbbra sem intézkedik, a kantonrechterhez lehet fordulni, és az eljárás pontosan erre van kidolgozva.
Law and More Tanácsot adunk lakástulajdonosoknak, testületeknek és társasházaknak a megosztási okirattal és a szabályzatokkal, a határozatok hatályon kívül helyezésével, pótengedélyekkel, tartási kötelezettségekkel, hátralékokkal és kártérítési felelősséggel kapcsolatban. Akár tulajdonosként, akár egy olyan társasházzal szemben áll, amely nem cselekszik, akár egy épület rendbetételére törekvő testületként, a mi... ingatlanjogászok megmondhatom, hol állsz alatta Holland jog és mi a reális következő lépés.
Gyakran Ismételt Kérdések
A holland törvények konkrét eljárásokat írnak elő a lakosok számára a társasházi kudarcok kezelésére, beleértve a kártérítési bírósági eljárásokat és a vitarendezési mechanizmusokat. A jogi keretrendszer egyértelmű határidőket és feltételeket határoz meg a lakástulajdonosok társasházával szembeni fellépésre.
Milyen jogi lépéseket tehet egy lakó, ha egy hollandiai lakástulajdonosok egyesülete elhanyagolja kötelezettségeit?
Először is át kell tekintened az egyesületed alapszabályát és belső szabályzatát, hogy megerősítsd, mely konkrét feladatok hanyagoltak el. Ezek a dokumentumok vázolják fel az egyesületednek teljesítendő felelősségi köröket.
Első lépésként hivatalos írásbeli panaszt kell benyújtania az egyesület igazgatótanácsához. Dokumentálja az összes kommunikációt, és őrizze meg a levelezés másolatait.
Ha a bizottság nem reagál, vagy nem tesz megfelelő lépéseket, kérhet közvetítést egy képzett mediátoron keresztül. A közvetítés kevésbé költséges alternatívát kínál a bírósági eljárással szemben, miközben jogilag kötelező érvényű marad, ha mindkét fél beleegyezik.
Ha az informális egyezség nem jár sikerrel, keresetet nyújthat be a kerületi bírósághoz (rechtbank). A bíróság elrendelheti az egyesület feladatainak teljesítését, vagy kártérítést ítélhet meg a hanyagság miatt elszenvedett veszteségekért.
A tagok holland bíróságokon keresztül követelhetnek kártérítést az egyesület gondatlanságából eredő károkért?
Igen, pénzügyi kártérítést követelhet holland bíróságokon, ha egy egyesület gondatlansága mérhető kárt okoz Önnek. Bizonyítania kell, hogy az egyesület megszegte jogi kötelezettségeit, és hogy ez a jogsértés közvetlenül okozta a kárát.
A bíróság azt fogja értékelni, hogy a szervezet úgy járt-e el, ahogyan egy ésszerűen hozzáértő szervezet tette volna. Bizonyítékokat kell szolgáltatnia mind a gondatlanságról, mind az elszenvedett anyagi veszteségekről.
A kártérítés fedezheti a javítási költségeket, a vagyon értékének csökkenését és bizonyos következményes károkat. Bizonyítania kell az okozati összefüggést az egyesület mulasztása és az Ön konkrét veszteségei között.
A perköltségek részben megtéríthetők, ha Ön nyer a keresetében. A bíróság az összeget a megállapított díjtáblázatok, nem pedig a tényleges perköltségei alapján határozza meg.
Hogyan kezeli a holland jog a lakástulajdonosok egyesülete és tagjai közötti konfliktusokat?
A holland törvények előírják, hogy a lakástulajdonosok egyesületei az alapszabályuk szerint működjenek, amely kötelező érvényű szerződést képez az egyesület és tagjai között. A Holland Polgári Törvénykönyv 2. könyve szabályozza ezeket az egyesületeket, és meghatározza működésük jogi keretét.
Jogod van részt venni a közgyűléseken és szavazni a közösséget érintő fontos döntésekről. Az egyesületnek megfelelő értesítést kell küldenie neked a gyűlésekről és a vonatkozó dokumentációról.
Konfliktusok esetén a bíróságon megtámadhatja a szövetség döntéseit, ha azok sértik az alapszabályt vagy a holland törvényeket. A bíróság megsemmisítheti a nem megfelelően hozott vagy a szövetség hatáskörét túllépő döntéseket.
A törvény emellett védi Önt az egyesület önkényes vagy diszkriminatív bánásmódjától. Az összes taggal való egyenlő bánásmód alapelv, kivéve, ha jogos okok indokolják az eltérő bánásmódot.
Mi a Huurcommissie szerepe a hollandiai lakosok és a lakástulajdonosok egyesületei közötti vitákban?
A Huurcommissie (Bérleti Bíróság) jellemzően nem kezeli a lakástulajdonosok egyesületei és tagjaik közötti vitákat. Ez a testület kifejezetten a bérbeadók és bérlők közötti bérleti ügyekben felmerülő konfliktusokkal foglalkozik.
Ha az ingatlanod egy lakástulajdonosok egyesületén belül van, a vitáid kívül esnek a Huurcommissie hatáskörén. Más csatornákon keresztül kell rendezned a vitákat, például közvetítéssel vagy polgári bíróságok útján.
A Huurcommissie csak akkor releváns, ha bérelsz egy ingatlant, és a vitád a bérbeadóddal kapcsolatos, a bérleti díjjal kapcsolatos kérdéseket érinti. Még ebben az esetben is a lakástulajdonosok egyesületével fennálló konfliktusok különálló ügyek maradnak.
Milyen körülmények között szűnhet meg egy lakástulajdonosok egyesülete a holland jogszabályok szerint?
A tulajdonosi közösség mindaddig létezik, amíg az épület lakásjogilag fel van osztva, így a gyűlés nem oszlathatja fel egyszerűen. A megszüntetéséhez közjegyzői okirat szükséges a felosztás megszüntetéséről, minden lakástulajdonos és minden jelzáloggal vagy korlátozott joggal rendelkező személy hozzájárulásával.
A bíróság elrendelheti a feloszlatást , ha az egyesület már nem tudja betölteni célját, vagy ha súlyos összeférhetetlenség miatt a további működés lehetetlen. Bírósághoz lehet fordulni a feloszlatásért, ha az egyesület következetesen nem működik megfelelően.
A megszűnés akkor következhet be, ha az épületet vagy az épületegyüttest lebontják, vagy ha a megosztott tulajdoni szerkezet megszűnik. A társaság automatikusan megszűnik, amint már nincs közösen kezelendő vagyon.
Egy olyan egyesület, amely nem tudja fizetni a tartozásait, csődöt jelenthet, de még ebben az esetben is a lakásjogokra való felosztás, és ezzel együtt az egyesület is, mindaddig érvényben marad, amíg a felosztást hivatalosan okirattal meg nem szüntetik.
Milyen korlátozások és határidők vonatkoznak a lakástulajdonosok egyesülete elleni per indítására Hollandiában?
A holland jog általában ötéves elévülési időt ír elő a lakástulajdonosok egyesületével szembeni követelésekre. Ez az időszak akkor kezdődik, amikor Ön felfedezi, vagy ésszerűen felfedeznie kellett volna a kárt és a felelős felet.
Szerződésszegésen alapuló követelések esetén az elévülési idő attól a naptól kezdődik, amikor a szervezet nem teljesítette kötelezettségeit. A követelést ezen időszak lejárta előtt kell benyújtania.
Bizonyos követelésekre eltérő elévülési idő vonatkozhat a jogalapjuktól függően. Az építési munkálatok hibáira vonatkozó követelések például az építési jogszabályok értelmében meghatározott határidőket követhetnek.
Az elévülési idő megszakítható, ha írásban hivatalosan értesítjük a követelésünket a társaságról. A bírósági eljárás szintén megszakítja az elévülési időt.
