Holland ingatlanvásárlásból való kilépés: mikor lehetséges még

Ingatlanvásárlás Hollandiában komoly jogi kötelezettségekkel jár. Felmerülhet a kérdés, hogy vajon visszaléphet-e az ajánlattétel vagy a szerződés aláírása után.

A holland törvények értelmében a magánvásárlók három napos elállási időszakon belül elállhatnak az ingatlanvásárlástól anyagi következmények és indoklás nélkül. Ez a védelem kifejezetten a lakóingatlanokat vásárló fogyasztókra vonatkozik, nem a szakmai vásárlókra vagy befektetőkre.

Ezen a türelmi időszakon túl a lehetőségeid korlátozottabbá válnak, és az adott körülményektől függenek. Szerződéses feltételek , például finanszírozási záradékok vagy szerkezeti felmérési eredmények alapján továbbra is lehetőséged lehet a visszalépésre .

Bizonyos esetekben a rejtett hibák vagy az eladó kötelezettségeinek elmulasztása jogi alapot adhat a megállapodás megszüntetésére.

A holland ingatlanvásárlási folyamat megértése

A holland ingatlanvásárlási folyamat strukturált jogi keretrendszert követ, amely különálló szakaszokon halad át, az ingatlanok megtekintésétől a végső regisztrációig. Minden egyes lépéshez meghatározott jogi követelmények és szakemberek tartoznak, akik biztosítják, hogy a tranzakció megfeleljen a holland ingatlanjogi előírásoknak.

Ingatlanvásárlás főbb szakaszai Hollandiában

A folyamat akkor kezdődik, amikor megbíz egy ingatlanügynököt (makelaar), hogy segítsen megtalálni a megfelelő ingatlanokat Hollandiában. Általában egy ingatlanügynökkel dolgozol együtt a keresés során, ellentétben néhány más országgal, ahol több ügynök is részt vehet.

Miután megtalálta az ingatlant, ajánlatot tesz a közvetítőn keresztül. Az ügynök az Ön nevében tárgyal az eladóval, hogy szóbeli megállapodásra jussanak az árról és a feltételekről.

Ez a szóbeli megállapodás nem jogilag kötelező érvényű, ami némi rugalmasságot biztosít Önnek ebben a korai szakaszban. A szóbeli megállapodás megkötése után az eladó képviselője előkészíti az előzetes adásvételi szerződést.

Általában van néhány napod a dokumentum áttekintésére az aláírás előtt. Abban a pillanatban, hogy mindkét fél aláírja az adásvételi szerződést, a tranzakció jogilag kötelező érvényűvé válik, néhány kivételtől eltekintve.

Az aláírt szerződést követően Ön intézi a jelzáloghitelt, szükség esetén elvégzi az ingatlanfelmérést, és előkészíti a végleges átruházást. A közjegyző intézi az adásvétel lebonyolítását, és bejegyzi az ingatlant az Ön nevére a Kadasterben.

A vételi szerződés szerepe

Az adásvételi szerződés a legfontosabb dokumentum a holland ingatlanügyletekben. Amikor Ön és az eladó aláírják ezt a szerződést, az azonnal jogilag kötelező érvényűvé válik a holland ingatlanjog értelmében.

Nem gondolhatja meg magát utólag anélkül, hogy súlyos anyagi következményekkel ne nézne szembe. Ez a megállapodás tartalmazza az adásvétel összes feltételét, beleértve a vételárat, a foglaló összegét, a teljesítési határidőt és az esetleges különleges feltételeket.

A standard záradékok jellemzően tartalmaznak egy finanszírozási feltételt, amely megvédi Önt, ha nem tud jelzáloghitelt szerezni. Amit be kell nyújtania, az magából a záradék szövegéből következik; a standard modellek jól dokumentált fellebbezést írnak elő, ami a gyakorlatban egy vagy több írásbeli elutasítást jelent a hitelező részéről.

A szerződés tartalmazza a lakóingatlanokra vonatkozó törvényes háromnapos elállási időszakot is. Ez alatt a három nap alatt a magánszemély vevő indoklás nélkül elállhat a szerződéstől.

A határidő azon a napon kezdődik, miután a vevő megkapja a mindkét fél által aláírt adásvételi szerződést, nem pedig az aláírás napján.

A közjegyző és a Kadaszter jogi jelentősége

A közjegyző pártatlan jogi szakemberként biztosítja, hogy az ingatlanátruházás a holland ingatlanjognak megfelelően történjen . Hollandiában nem lehet ingatlant vásárolni közjegyző közreműködése nélkül.

A közjegyző ellenőrzi, hogy az eladó valóban birtokolja-e az ingatlant, megvizsgálja, hogy nincsenek-e rejtett tartozások vagy követelések az ingatlannal szemben, és gondoskodik arról, hogy minden jogi követelmény teljesüljön. A közjegyző elkészíti az átruházási okiratot, amely a hivatalos dokumentum, amely a tulajdonjogot az eladóról Önre ruházza át.

Mindkét fél aláírja ezt az okiratot a közjegyző irodájában, általában néhány héttel az adásvételi szerződés aláírása után. A közjegyző ezután bejegyzi az okiratot a Kadasterbe.

A Kadaster a holland földhivatal, amely hivatalos nyilvántartást vezet az összes hollandiai ingatlan tulajdonjogáról. Amikor a közjegyző bejegyzi az átruházási okiratot, a tulajdonjog nyilvánossá válik.

Ez a regisztráció jogi bizonyítékot szolgáltat arra, hogy Ön a tulajdonjoggal rendelkezik, és védi a tulajdonjogait.

Az ingatlanvásárlástól való elállás jogi alapjai

A holland jog meghatározott körülményeket ír elő, amelyek fennállása esetén a vevők jogszerűen elállhatnak az ingatlan-adásvételi szerződéstől. Ilyenek például a törvényben előírt türelmi idő, a finanszírozással vagy ellenőrzésekkel kapcsolatos szerződéses feltételek, valamint azok a helyzetek, amikor az eladó nem teljesíti kötelezettségeit.

A törvényes türelmi idő

A Polgári Törvénykönyv 7:2. cikkelye értelmében a magánszemélyeknek háromnapos törvényes elállási időszakuk van. Ez a várakozási idő azon a napon kezdődik, amikor a vevő megkapja a mindkét fél által aláírt adásvételi szerződést.

Ez alatt a három nap alatt indoklás nélkül elállhat a vásárlástól. A holland törvények értelmében az elállási időszak automatikusan érvényes.

Nem kell indokolnia a döntését, vagy bármit is bizonyítania. A visszavonását azonban írásban kell benyújtania a háromnapos időszak lejárta előtt.

A három nap naptári nap, nem pedig munkanap, de két szabály meghosszabbítja az időszakot. Soha nem ér véget szombaton, vasárnap vagy általánosan elismert munkaszüneti napon, és szükség szerint meghosszabbodik, hogy legalább két olyan napot tartalmazzon, amely egyik sem.

Ha kedden kapja meg az aláírt megállapodást, az időszak szerdától péntek 23:59-ig tart. Ha csütörtökön kapja meg, az időszak péntektől vasárnapig tartana, tehát hétfő végéig meghosszabbodik. Ez a védelem azért létezik, hogy legyen ideje átgondolni a döntését.

Ezt az időszakot felhasználhatja a szerződés részleteinek áttekintésére, pénzügyeinek átgondolására, vagy egyszerűen csak a meggondolására.

Finanszírozási feltételzáradékok

A legtöbb holland ingatlan-adásvételi szerződés tartalmaz finanszírozási feltételt ( financieringsvoorbehoud ). Ez a záradék védi Önt, ha nem tud jelzáloghitelt szerezni.

Aktívan kell kérelmeznie a finanszírozást, és valódi erőfeszítéseket kell tennie annak megszerzése érdekében. A finanszírozási feltétel határidőt határoz meg, ameddig rendeznie kell a jelzáloghitelét.

Ez jellemzően négy héttel a vételi szerződés aláírásától számítva. Ha a jelzáloghitel-kérelmét elutasítják, büntetés nélkül elállhat a szerződéstől.

A záradék használatának főbb követelményei:

• Jelzáloghitelt igényeljen ésszerű időn belül
• Bizonyítékot kell benyújtani a jelzáloghitel elutasítására
• Értesítse az eladót a szerződésben foglalt határidő előtt
• Jóhiszeműen járjon el a folyamat során

Nem veheti igénybe a finanszírozási feltételt, ha nem nyújt be jelzáloghitel-kérelmet, vagy szándékosan szabotálja a kérelmét. A holland polgári törvénykönyv előírja, hogy mindkét fél ésszerűen és tisztességesen járjon el.

Feltételes záradékok: épületfelügyelet és egyebek

A vételi szerződések gyakran tartalmaznak további feltételes záradékokat ( ontbindende voorwaarden ). Ezek a záradékok bizonyos körülmények között lehetővé teszik az elállást.

Az épületfelmérésből eredő kikötések egyike a leggyakoribbaknak. Az épületfelmérésből eredő kikötés lehetővé teszi a szerződés visszavonását, ha a szakmai ellenőrzés súlyos hibákat tár fel.

A megbeszélt időkereten belül, általában az aláírástól számított két héten belül kell lebonyolítania az ellenőrzést. A záradéknak tartalmaznia kell az elállási okokat.

Egyéb gyakori feltételes záradékok a következők:

• Jelenlegi otthonának eladása – visszavonhatja a hitelt, ha a meglévő ingatlana nem kel el
• Zónázási vagy engedélyezési problémák – visszavonás, ha a rendeltetésszerű használat nem engedélyezett
• Környezetvédelmi aggályok – talajszennyezés vagy egyéb környezeti problémák felfedezése

Minden egyes záradékot világosan meg kell határozni a vételi szerződésben. A feltételeknek konkrétaknak és mérhetőeknek kell lenniük.

A homályos záradékok nem biztos, hogy helytállóak, ha megtámadják őket.

Elállás az eladó szerződésszegése miatt

A holland törvények értelmében elállhat a szerződéstől, ha az eladó nem teljesíti a szerződéses kötelezettségeit. Ezt kötelező érvényű elállásnak nevezik.

Az eladónak szerződésszegést kell elkövetnie ahhoz, hogy Ön gyakorolhassa ezt a jogot. Általában először hivatalos értesítést ( ingebrekestelling ) kell küldenie.

Ez az értesítés ésszerű határidőt biztosít az eladónak a probléma megoldására. Ha nem tesz eleget a kérésnek, akkor elállhat a szerződéstől.

Érvényes indokok a következők:

• Az eladó megtagadja az eladás befejezését
• Az ingatlannak fel nem tárt súlyos hibái vannak
• Az eladó nem tud egyértelmű jogi tulajdonjogot megadni
• Az eladó nem üríti ki az ingatlant a megbeszélt időpontig

A szerződésszegésnek elég jelentősnek kell lennie ahhoz, hogy indokolt legyen az elállás. A kisebb problémák általában nem adnak alapot a szerződés felbontására a holland polgári törvénykönyv értelmében.

A szerződéstől való elálláson túl kártérítésre is jogosult lehet.

A lehűtési időszak részletesen

Amikor hollandiai ingatlan adásvételi szerződést ír alá, törvényes háromnapos türelmi idő áll rendelkezésére, hogy büntetés nélkül elálljon a szerződéstől. Ez a védelem kifejezetten a magánvásárlókra vonatkozik, és a holland törvényekben meghatározott szigorú időbeli szabályokat követi.

Időtartam és jogalap

A türelmi idő három napig tart, és a holland polgári törvénykönyv 7:2(2) cikkelye rögzíti. Ez a törvény Önt, mint magánszemély vásárlót védi, aki nem üzleti célból vásárol ingatlant.

Ez az időszak lakóingatlan vagy üdülő vásárlásakor érvényes, de nem befektetési vagy bérbeadási célú vásárlás esetén. A három nap az éjfélkor kezdődik, miután megkapta az Ön és az eladó által is aláírt adásvételi szerződés másolatát.

A harmadik napon 23:59-kor ér véget. Ha az utolsó nap szombatra, vasárnapra vagy munkaszüneti napra esik, az időszak automatikusan meghosszabbodik a következő munkanapra.

A három napból legalább kettőnek munkanapnak kell lennie. Ha ez a feltétel nem teljesül, az időszak tovább meghosszabbodik.

A holland polgári törvénykönyv előírja ezt a türelmi időt minden lakásvásárlási szerződésben. Az eladók nem csökkenthetik vagy szüntethetik meg ezt a jogot, bár a felek megállapodhatnak annak meghosszabbításában.

Hogyan gyakorolhatja az elállási jogát

A vásárlástól bármikor, indoklás nélkül elállhat a gondolkodási időszak alatt. A törvény nem írja elő az írásbeli elállást, de a legtöbb adásvételi szerződés írásbeli értesítést ír elő.

Az írásbeli lemondás megvédi Önt az időzítéssel kapcsolatos vitáktól. Az eladónak a gondolkodási időszak lejárta előtt meg kell kapnia a lemondást.

Nem lehet, hogy a felmondás előtt már cselekedett volna a megállapodás alapján. Küldje el értesítését ajánlott levélben vagy e-mailben, hogy egyértelmű nyilvántartást hozzon létre.

Ha ebben az időszakban mondod le a vásárlást, semmilyen kártérítéssel vagy díjjal nem tartozol az eladónak. A vételi szerződés érvényét veszti, mintha soha nem létezett volna.

Kivételek és korlátozások

A türelmi idő csak a magánvásárlókra vonatkozik, akik személyes használatra vásárolnak lakóingatlant. Ez a jog nem áll fenn, ha Ön professzionális vevő, vagy vállalkozáson keresztül vásárol.

A türelmi idő nem érvényes, ha:

• Ingatlant vásárol bérbeadásra vagy befektetési céllal
• Szakmai minőségben jársz el
• Ön az eladó a tranzakcióban
• Már teljesítetted a megállapodást

Ha hat hónapon belül elállsz a szerződéstől, majd ugyanazzal az eladóval kötsz egy újabb adásvételi szerződést ugyanarra az ingatlanra vonatkozóan, akkor nem jár második elállási időszak. A három nap lejárta után csak a vételi szerződésben foglalt meghatározott feltételek, például finanszírozási vagy szerkezeti felmérési záradékok alapján állhatsz el a szerződéstől.

Elállás a türelmi időszak után

A türelmi időszak lejárta után általában nem lehet következmények nélkül elállni egy holland ingatlanvásárlástól. Azonban bizonyos szerződési feltételek, finanszírozási problémák vagy rejtett hibák felfedezése továbbra is jogalapot adhat a megállapodás felmondására.

Szerződéses feltételek és függőben maradó események

A holland ingatlan adásvételi szerződések jellemzően tartalmaznak olyan feltételes záradékokat, amelyek lehetővé teszik a kölcsön elvesztését a foglaló elvesztése nélkül. A leggyakoribb a finanszírozási feltétel , amely megvédi Önt, ha a jelzáloghitel-kérelmét elutasítják.

Bizonyítania kell, hogy ésszerű erőfeszítéseket tett a finanszírozás biztosítására a megadott időkereten belül. A szerződés tartalmazhat egy szerkezeti ellenőrzésre vonatkozó biztosítási kötelezettséget is.

Ez a záradék feljogosít arra, hogy az ingatlant szakember vizsgálja meg. Ha a vizsgálat jelentős problémákat tár fel, tárgyalásokat folytathat a javításokról, kérheti a vételár csökkentését, vagy felmondhatja a szerződést.

Az értékelési biztosítás védelmet nyújt Önnek, ha az ingatlan értékelése a megállapodott vételárnál alacsonyabb lesz. Amikor a bank értékelése a vártnál alacsonyabb, ezt a feltételt felhasználhatja a feltételek újratárgyalására vagy a szerződéstől való elállásra.

Egyes szerződések tartalmaznak egy olyan záradékot, amely előírja az eladó számára bizonyos dokumentumok, például építési engedélyek vagy energetikai tanúsítványok benyújtását. Ha ezeket a dokumentumokat nem kapja meg határidőre, az felmondási jogot biztosíthat.

Finanszírozással vagy értékeléssel kapcsolatos kérdések

Ha a jelzáloghitel-kérelmét elutasítják, és érvényes finanszírozási feltétellel rendelkezik, büntetés nélkül felmondhatja a kérelmet. A benyújtott bankgaranciát teljes egészében visszatérítjük.

Amint megkapta az elutasítást, írásban értesítenie kell az eladót és az ingatlanügynököt. A finanszírozási feltétel általában határidőt és maximális jelzálogösszeget határoz meg.

Nem vonhatja vissza a szerződést, ha nem nyújtotta be időben a finanszírozási kérelmet, vagy ha a szerződésben meghatározott összegnél kevesebbre igényelt finanszírozást. Amikor az ingatlan értékelése elmarad a vételártól, több lehetősége is van.

Kérheted az eladótól, hogy csökkentse az árat az értékbecslésnek megfelelően. Alternatív megoldásként a különbözetet további megtakarításokkal fedezheted.

Ha egyik lehetőség sem működik, és értékelési függőség áll fenn, akkor kiléphet a szerződésből.

A rejtett hibák felfedezésének hatása

A rejtett hibák olyan súlyos problémák, amelyek már a vásárlás előtt is fennálltak, de nem kerültek nyilvánosságra, és egy normál megtekintés során nem lettek volna ésszerűen felfedezhetők. Ilyenek például a szerkezeti sérülések, a súlyos nedvességproblémák vagy a szennyezett talaj.

Az eladónak törvényi kötelessége tájékoztatni Önt minden általa ismert hibáról. Ha az aláírás után, de a teljesítés előtt rejtett hibákat fedez fel, elállhat a szerződéstől, vagy kártérítést követelhet.

Önnek kell bizonyítania, hogy a hiba a megtekintések során nem volt látható, és hogy az eladó tudott vagy tudnia kellett volna róla. Az Ön és az eladó közötti egyezség a szerződés felbontása nélkül is rendezheti a problémát.

Ez magában foglalhatja a vételár csökkentését, az átadás előtt elvégzett javításokat, vagy a teljesítéskor fizetett kártérítést. Ha az eladó nem hajlandó tárgyalni, és a hiba jelentősen befolyásolja az ingatlan értékét vagy biztonságát, jogi lépéseket tehet a szerződés érvénytelenítése érdekében.

Rejtett hibák és az eladó felelőssége

A holland ingatlanok rejtett hibái jogi alapot adhatnak a vevőknek kártérítés követelésére vagy a már megkötött vásárlástól való elállásra. A holland ingatlanjog konkrét kötelezettségeket ró az eladókra az ismert problémák felfedésére, míg a vevőknek a tranzakció véglegesítése előtt ésszerű lépéseket kell tenniük az ingatlan megvizsgálására.

Rejtett hibák meghatározása és példái

A holland jog szerint a rejtett hiba olyan lényeges hiba, amely a szokásos ingatlanellenőrzés során nem volt látható, és amelyet az eladó nem jelzett. A hibának elég súlyosnak kell lennie ahhoz, hogy megakadályozza az ingatlan rendeltetésszerű használatát, vagy jelentősen csökkentse annak értékét.

Gyakori példák közé tartoznak a rejtett alapozási repedések, a falak mögötti víz okozta károk, a közelmúltbeli felújítások által elfedett szerkezeti problémák, vagy a megtekintés során nem látható hibás elektromos rendszerek. A beázott, átfestett tető, az összeomlás szélén álló padló vagy a bútorok által elrejtett penészes területek szintén idetartoznak.

Rejtett hiba miatti igény érvényesítéséhez bizonyítania kell, hogy a hiba már az eladáskor fennállt, az ésszerű ellenőrzés ellenére sem volt ismerte, és lényegesen befolyásolja az ingatlan értékét vagy működését. A kisebb esztétikai problémák vagy olyan problémák, amelyeket egy megfelelő ellenőrzés során észrevehetett volna, általában nem jogosultak erre a követelésre.

A bizonyítási teher Önt, mint vevőt terheli. Szakmai ellenőrzési jelentésekre, fényképekre és szakértői értékelésekre van szüksége a hiba súlyosságának és rejtett jellegének igazolására.

Az eladók közzétételi kötelezettségei

Hollandiában az eladóknak proaktívan fel kell tárniuk minden ismert anyaghibát , amely befolyásolhatja a vásárlási döntését vagy az ingatlan értékét. Ez a kötelezettség túlmutat a közvetlen kérdéseire adott egyszerű válaszokon.

A holland törvények előírják az eladók számára, hogy jóhiszeműen járjanak el, és átfogó tájékoztatást adjanak az ingatlan állapotáról. Nem hallgathatnak az ismert problémákról abban a reményben, hogy Ön nem fogja azokat felfedezni.

Ez magában foglalja a korábbi víz okozta károkat, szerkezeti javításokat, határviták vagy környezetvédelmi aggályokat. A legtöbb adásvételi szerződés tartalmaz egy standard garanciát, amelyben az eladó garantálja, hogy az ingatlan alkalmas normál lakhatási célra.

Ha az eladó szándékosan eltitkolja a hibákat, jelentős felelősséggel tartozik, beleértve a javítási költségeket, az árcsökkentést vagy a szerződés teljes felmondását. Az átláthatóság elve azt jelenti, hogy az eladóknak közölniük kell minden olyan problémát, amely ésszerűen befolyásolhatja a tranzakciót.

Teendők a hibákat felfedező vevők számára

Ha a vásárlás után rejtett hibát fedez fel, azonnal dokumentáljon mindent részletes fényképekkel és írásos leírásokkal. Szerezzen be professzionális ellenőrzési jelentéseket és szakértői értékeléseket a hiba jellegének és súlyosságának igazolására.

Késedelem nélkül írjon az eladónak, leírva a hibát és annak következményeit. A vevő, aki nem megfelelő terméket észlel, köteles a felfedezésétől számított ésszerű időn belül értesíteni az eladót (BW 7:23. cikk 1. bek.). Az ebben a cikkben foglalt két hónapos határidő csak ingóságok fogyasztói vásárlásaira vonatkozik, tehát nem szabályozza a házvásárlást; az, hogy itt mi számít ésszerű időnek, a körülményektől függ. A várakozó vevő teljesen elveszíti a panasztételi jogát, ezért az értesítést a hiba azonosítása után azonnal el kell küldeni, nem pedig a szakértői jelentés elkészülte után.

Jogi jogorvoslati lehetőségei közé tartozik a javítási költségek megtérítésének követelése, árcsökkentés kialkudása, vagy súlyos esetekben a vételi szerződés teljes felmondása. Bizonyítania kell, hogy a hiba már az eladáskor fennállt, ésszerű ellenőrzéssel nem volt felfedezhető, valamint lényegesen befolyásolja az ingatlan használatát vagy értékét.

Bízzon meg egy holland ingatlanjogászt, aki felméri a követelése erejét, és tárgyal az eladóval. Bírósági eljárás válhat szükségessé jelentős hibák esetén, ha az eladó nem vállal felelősséget.

A kilépés pénzügyi és jogi következményei

Egy holland ingatlanvásárlástól való elállás engedélyezett területen kívül komoly pénzügyi következményekkel jár . Elveszítheti a foglalóját, kártérítési igényekkel nézhet szembe, és bizonyos költségekért továbbra is felelős maradhat, még akkor is, ha az adásvétel nem fejeződik be.

A foglaló és a bankgarancia elvesztése

Amikor aláír egy holland ingatlan adásvételi szerződést, jellemzően a vételár 10%-át kitevő foglalót fizet egy meghatározott időn belül. Ha érvényes jogos indok nélkül eláll a szerződéstől, az eladó a teljes foglalót megtarthatja a szerződésszegés kártérítéseként.

Ez akkor is érvényes, ha közvetlenül fizette be a letétet, vagy bankgaranciát nyújtott. A bankgarancia ugyanazt a célt szolgálja, mint a készpénzes letét.

A bankod azt ígéri, hogy fizet az eladónak, ha nem sikerül a vásárlást végrehajtanod. Az eladó követelheti a teljes garantált összeget, ha jogellenesen veszed fel a számlát.

A fizetést nem akadályozhatja meg azzal, hogy a szerződés aláírása után utasítja bankját a garancia felmondására. A garancia elvesztése azonban nem automatikus. A standard modellek szerint az eladónak először írásbeli értesítéssel kell szerződésszegésre hoznia a vevőt, és ki kell tartania a szerződésben előírt időszakot, általában nyolc napot, mielőtt felmondaná a megállapodást és követelné a kötbért.

A letétet kezelő közjegyző sem oldja fel azt az egyik fél kívánságára. Amennyiben a vevő és az eladó nem ért egyet abban, hogy ki jogosult a pénzre, az a közjegyzőnél marad, amíg meg nem állapodnak, vagy a bíróság nem dönt.

Kártérítés és lehetséges büntetések

A foglaló elvesztésén túl további kártérítési igényekkel is szembesülhet az eladó részéről. A holland törvények lehetővé teszik az eladó számára, hogy a foglaló összegét meghaladó kártérítést követeljen, ha bizonyítani tudja a tényleges veszteségeket.

Ezek magukban foglalhatják az ingatlan piactól való távoltartásának költségeit, az árkülönbözeteket, ha olcsóbban adják el egy másik vevőnek, vagy az eladásra való felkészülés során felmerült költségeket. Az adásvételi szerződés gyakran tartalmaz kötbérzáradékokat, amelyek fix kompenzációs összegeket határoznak meg.

A standard modellekben ez a szám a vételár tíz százaléka. A bíróság csökkentheti a szerződéses kötbért, ha az egyébként nyilvánvalóan tisztességtelen eredmény lenne (BW 6:94. cikk), de ezt a jogkörét csak mértékkel használja.

A kaució elvesztése után is felelős marad ezekért a büntetésekért, bár a bíróságok beszámíthatják a kauciót a teljes tartozás összegébe.

Költségek és kötelezettségek: közjegyzői díjak és adók

Bizonyos tranzakciós költségekért továbbra is Önt kell fizetnie, még akkor is, ha a vásárlás nem fejeződik be. A közjegyző által már elvégzett munkát akkor is ki kell fizetni, ha az adásvétel soha nem fejeződik be.

A közjegyzői díjakat nem törvény rögzíti: minden közjegyző maga határozza meg a díjszabását, és az okirat aláírása után járó díj a már elvégzett munkától függ. Ha az okiratot aláírták és nyilvántartásba vették, akkor vagyonátruházási illetéket is kell fizetni.

Az átruházási adó mértékét és a fiatal, első lakást vásárlók adómentességének feltételeit minden évben az adótörvény határozza meg, és a Belastingdienst teszi közzé; más adókulcs vonatkozik arra az ingatlanra, amelyet a vevő lakni fog, mint a befektetésként vásárolt ingatlanra. Az átruházás bejegyzése után az adó nem igényelhető vissza pusztán azért, mert a vevő megbánta a vásárlást.

További költségek lehetnek az értékbecslési díjak, a felmérés költségei és a jogi költségek, ha az eladó intézkedéseket tesz a szerződés érvényesítése érdekében. A jelzáloghitel-nyújtója felmondási díjat is felszámíthat, ha Ön biztosította a finanszírozást, de már nincs rá szüksége.

Lemondási eljárások és formaságok

Írásban kell értesítenie mind az eladót, mind a közjegyzőt, ha el kíván állni a vásárlástól. Az elállási nyilatkozatot ajánlott levélben küldje el a kézbesítés igazolása érdekében.

Tüntesse fel az ingatlan címét, a szerződés dátumát, és az Ön egyértelmű nyilatkozatát, hogy eláll a szerződéstől. Adja meg a visszalépés jogi indokait, ha úgy gondolja, hogy érvényes okai vannak, például a biztosítási kötelezettségek teljesítésének meghiúsulása.

Ne egyszerűen csak indoklás nélkül jelentse be a visszavonását, mivel ez azt sugallja, hogy elfogadja a pénzügyi következményeket. A közjegyző ezután leállítja az átruházási folyamatot, és értesíti az összes érintett felet, beleértve a jelzáloghitelezőket és a Földhivatalt.

A hitelkérelme és a kapcsolódó jelzáloghitel-szerződés törléséhez azonnal vegye fel a kapcsolatot a jelzáloghitel-szolgáltatójával. Cselekedjen gyorsan, hogy minimalizálja a törlési folyamat során folyamatosan felmerülő többletköltségeket és díjakat.

Tulajdonjog átruházása és véglegesítés

A tulajdonjog átruházása jogilag kötelező érvényűvé válik, amint az átruházási okiratot közjegyző aláírja és nyilvántartásba veszi a Kadasterben. Eddig a pontig bizonyos visszavonási lehetőségek továbbra is fennállhatnak, de ezt követően a tranzakció befejezettnek és visszafordíthatatlannak minősül.

Átruházási okirat és Kadaszter-regisztráció

Az átruházási okirat az a jogi dokumentum , amely hivatalosan átruházza az ingatlan tulajdonjogát az eladóról Önre. A közjegyző az adásvételi szerződésben foglalt feltételek alapján készíti el ezt az okiratot.

A dokumentumnak tartalmaznia kell az összes fontos részletet, például a vételárat, az ingatlan leírását és az esetleges különleges feltételeket. Ön csak két lépés megtétele után válik a jogi tulajdonossá .

Először Önnek és az eladónak alá kell írnia az okiratot a közjegyző irodájában. Másodszor, a közjegyző benyújtja az okiratot a Kadasternek (Ingatlan-nyilvántartás) hivatalos bejegyzés céljából.

A közjegyző aláírás előtt mindkét féllel áttekinti az okiratot. Elmagyarázza a főbb rendelkezéseket, és ellenőrzi, hogy minden részlet megfelel-e az adásvételi szerződésnek.

Ez biztosítja, hogy megértsd, mit írsz alá, és hogy a tranzakció a holland törvényeket követi.

Kitöltés a közjegyzői irodában

A közjegyzői irodában tartott átadás-átvételi megbeszélésen hivatalosan is átkerül a tulajdonjog. Ezen a találkozón aláírja az átruházási okiratot, és jellemzően megkapja az új ingatlan kulcsait.

A közjegyző kezeli az összes pénzügyi intézkedést, beleértve a pénzeszközök eladónak történő átutalását és az átruházási illeték megfizetését. A közjegyző azt is ellenőrzi, hogy minden díjat és adót helyesen megfizettek-e.

Ellenőrzik az ingatlanhoz kapcsolódó esetleges fennálló tartozásokat vagy jogi problémákat. Ez megvédi Önt az ingatlannal kapcsolatos öröklési problémáktól.

Visszalépés az utolsó pillanatban

Az átruházási okirat aláírása után a visszavonás jogilag nem lehetséges. Az okirat aláírása és a Kadasterben való nyilvántartásba vétele után a tranzakció végleges és kötelező érvényű.

A tulajdonjog átruházását ebben a szakaszban nem lehet visszavonni. Ha a közjegyzői kinevezés előtt közvetlenül megpróbálja visszavonni azt, súlyos anyagi következményekkel kell szembenéznie.

Az eladó kártérítést követelhet, amely gyakran a vételár 10%-át is elérheti. Emellett elveszítheti a foglalóját, és további jogi költségekkel is szembesülhet.

Csak érvényes jogalapok vagy konkrét szerződési záradékok teszik lehetővé a visszavonást ebben a késői szakaszban büntetések nélkül.

Gyakran Ismételt Kérdések

A hollandiai ingatlanvásárlástól elálló vevőkre külön jogi szabályok vonatkoznak, amelyek meghatározzák, hogy következmények nélkül kiléphetnek-e. A türelmi idő kezdeti védelmet nyújt, de az elállás időzítése és körülményei jelentősen befolyásolják a pénzügyi és jogi eredményeket.