Holland ingatlanvásárlásból való kilépés: mikor lehetséges még?

Hollandiában magánszemélyként lakást vásárlóként indoklás nélkül elállhat a vásárlástól a mindkét fél által aláírt adásvételi szerződés kézhezvételétől számított három napon belül (a Holland Polgári Törvénykönyv, BW 7:2. cikke). Ezt követően csak a szerződésben foglalt okból, például finanszírozási feltétel alapján vagy az eladó nem teljesítése miatt állhat el; ellenkező esetben általában a vételár 10%-ának megfelelő kötbért kell fizetnie.

Ez az oldal elmagyarázza, mikor válik kötelező érvényűvé a megállapodás, hogyan működik az elállási időszak (bedenktijd), mely felmondási feltételek (ontbindende voorwaarden) teszik lehetővé a felmondást, és milyen költségekkel jár az érvényes indoklás nélküli elállás.

Mikor kötelező érvényű egy holland ingatlanvásárlás?

A BW 7:2(1) cikkének értelmében a magánszemély általi ingatlanvásárlás csak akkor válik kötelező érvényűvé, ha azt írásba foglalják. Az ingatlanügynökön (makelaar) keresztül létrejött szóbeli ármegállapodás még nem kötelezi a magánszemély vevőt vásárlásra.

A gyakorlatban az eladó képviselője írásbeli adásvételi szerződést (koopovereenkomst) fogalmaz meg, általában egy szabványos modell alapján. A tulajdonjog csak később száll át, amikor az átruházási okiratot közjegyző előtt aláírják, és bejegyzik az Ingatlan-nyilvántartás (Kadaster) nyilvános nyilvántartásaiba.

Hogyan működik a háromnapos türelmi időszak?

A BW 7:2(2) cikkelye értelmében a nem szakmai vagy üzleti tevékenység körében eljáró természetes személy vevő három napon belül felmondhatja az otthonvásárlást. Ez az időszak az aláírt szerződés vagy annak egy példányának a vevőnek történő átadását követő napon kezdődik.

A három nap naptári nap. Az általános határidőkről szóló törvény (Algemene termijnenwet) értelmében az időszak nem ér véget szombaton, vasárnap vagy munkaszüneti napon, és legalább két olyan napot kell tartalmaznia, amelyek nem ezek. Ha csütörtökön kapja meg az aláírt megállapodást, az időszak tehát hétfő végéig tart.

Nem kell indokolnia, és a felbontás Önnek semmilyen költséggel nem jár. Küldje el írásban az értesítést e-mailben és ajánlott levélben, hogy igazolni tudja, hogy az eladó időben megkapta. Az eladó nem zárhatja ki a türelmi időt az Ön kárára.

Egyetlen korlát van. Ha feloszlatod a jogviszonyodat, majd hat hónapon belül újra megveszed ugyanazt az ingatlant ugyanattól az eladótól, akkor nem kapsz új türelmi időt. Azoknak a vevőknek, akik vállalkozás nevében járnak el, például egy befektetési ingatlant vásárló cégnek, egyáltalán nincs türelmi idejük.

Milyen rezolúciós feltételekre támaszkodhatsz?

A türelmi idő lejárta után csak akkor állhatsz el költségmentesen a szerződéstől, ha a szerződés tartalmaz egy teljesített bontó feltételt. Erre írásban kell hivatkoznod a szerződésben foglalt határidő lejárta előtt, általában bizonyítékkal.

Finanszírozási feltétel

A finanszírozási feltétel (financieringsvoorbehoud) lehetővé teszi a felmondást, ha nem tudsz a megadott összegű és feltételekkel jelzáloghitelt szerezni a megadott időpontig. A standard modellek megkövetelik, hogy a fellebbezésedet alátámasztsd, a gyakorlatban a hitelezők egy vagy több írásbeli elutasításával.

Valódi erőfeszítést kell tennie. Ha túl későn, alacsonyabb összegért vagy a megállapodottnál rosszabb feltételekkel nyújtja be a kérelmet, vagy szándékosan meghiúsítja a kérelmet, a bíróság úgy ítélheti meg, hogy nem hivatkozhat a feltételre. A BW 6:23. cikke akkor tekinti teljesítettnek a feltételt, ha a kedvezményezett fél jóhiszeműen megakadályozza annak teljesítését.

Szerkezeti felmérés és egyéb feltételek

A felmérési feltétel (voorbehoud bouwkundige keuring) lehetővé teszi a szerződés felbontását, ha a felmérés a megállapodás szerinti mennyiségnél nagyobb hibákat mutat. Egyéb feltételek vonatkozhatnak a jelenlegi otthon eladására, a tervezett használatra vonatkozó engedélyre vagy a Nemzeti Jelzáloggaranciára (NHG).

Egy feltétel csak akkor véd, ha egyértelműen megfogalmazott, összeggel és dátummal. Olvasd el figyelmesen a határidőket: ha a határidő írásbeli értesítés nélkül lejár, a feltételre már nem lehet hivatkozni.

Elállhatsz a szerződéstől, ha az eladó nem teljesíti a szerződést?

Igen. Ha az eladó nem teljesíti a szerződést, például megtagadja az átruházást, vagy nem üríti ki a házat a megbeszélt időpontban, Ön a BW 6:265. cikke alapján felmondhatja a szerződést. Általában először értesítenie kell az eladót a szerződésszegésről (ingebrekestelling), és ésszerű határidőt kell biztosítania a teljesítésre.

A szabványos adásvételi szerződés írásbeli késedelmi értesítést és nyolc napos határidőt ír elő. Ha az eladó továbbra sem teljesít, felmondhatja a szerződést és követelheti a kötbért, vagy követelheti a teljesítést és követelheti a késedelmi napok után járó kötbért.

Az átruházás előtt felfedezett hiba szintén lehet teljesítés elmulasztása, mivel a BW 7:17 cikke értelmében az ingatlannak rendelkeznie kell a rendeltetésszerű használathoz elvárható tulajdonságokkal. Az, hogy egy hiba indokolja-e a felbontást, a súlyosságától függ. További információ az eladó rejtett hibákért való felelősségéről.

Mennyibe kerül, ha érvényes földi igazolvány nélkül kérek ki pénzt?

Ha a türelmi idő lejárta után, szerződéses vagy jogi indok nélkül elállsz a szerződéstől, akkor szerződésszegést követsz el. A standard adásvételi szerződés értelmében az eladó nyolc napos teljesítési határidővel rendelkező értesítést követően felmondhatja a szerződést, és a vételár 10%-ának megfelelő kötbért követelhet.

Ezt a büntetést általában a közjegyzőnek letétbe helyezett 10%-os letét vagy bankgarancia biztosítja. A bankgarancia aláírás után nem vonható vissza; a bank fizet az eladónak, ha Ön nem teljesíti a fizetést. Ha a vevő és az eladó nem ért egyet abban, hogy kit illet a letét, a közjegyző visszatartja azt, amíg meg nem egyeznek, vagy a bíróság nem dönt.

A bíróság a BW 6:94. cikke értelmében csak akkor csökkentheti a szerződéses kötbért, ha a méltányosság egyértelműen megköveteli, és ezt a jogkörét fenntartásokkal kezeli. Ha az eladó tényleges vesztesége nagyobb, például azért, mert a házat később lényegesen olcsóbban adják el, a szerződés lehetővé teheti az eladó számára, hogy a többletet kártérítésként követelje.

Előfordulhat, hogy a közjegyzőnek már elvégzett munka után is tartozik, így a felmérés, az értékbecslés és a jelzáloghitel-tanácsadás költségei elvesznek. Az átruházási illetéket csak akkor kell megfizetni, amikor az átruházás ténylegesen megtörténik.

Ki lehet venni a pénzt közvetlenül az átutalás előtt vagy után?

Közvetlenül a közjegyzői kinevezés előtt ugyanazok a szabályok érvényesek: érvényes indok hiányában a visszavonás szerződésszegésnek minősül, 10%-os kötbérrel. Miután az átruházási okiratot aláírták és regisztrálták a Kadasterben, Ön a tulajdonos, és nincs miből visszalépnie.

Egy befejezett vásárlást csak kivételes esetekben lehet visszavonni, például csalás vagy hiba (dwaling) miatti érvénytelenítéssel a BW 6:228. cikke alapján, vagy súlyos szerződésszegés miatti felbontással. Ezek olyan bírósági eljárások, amelyekhez nagy bizonyítási teher tartozik, így a kártérítési igény vagy az árcsökkentés a gyakoribb út.

Mit kell ellenőrizni vásárlóként?

Vevőként az Ön védelme az írásbeli megállapodásban és annak határidejében rejlik. Ellenőrizze ezeket a pontokat az aláírás előtt és közvetlenül utána.

• Mikor kapta meg a mindkét fél által aláírt megállapodást, és mikor jár le a háromnapos időszak?
• Tartalmaz-e a megállapodás reális összegű, kamatlábú és határidős finanszírozási feltételt?
• Van-e feltétel a felméréshez, és elvégezhető-e a felmérés a határidő előtt?
• Mikor esedékes a foglaló vagy bankgarancia, és mennyi az összege?
• Írásban, igazolt átvételi elismervénnyel értesített a határidő lejárta előtt valamilyen feltételről?

Mit kell ellenőrizned eladóként?

Eladóként Ön attól függ, hogy a vevő betartja-e a határidőket és a feltételeket. Ellenőrizze ezeket a pontokat.

• Átadták-e az aláírt szerződést a vevőnek, és mikor ért véget az elállási időszak?
• Időben és a szerződésben előírt bizonyítékokkal hivatkozott-e a vevő egy feltételre, például írásbeli jelzáloghitel-elutasításokra?
• Időben benyújtották a letétet vagy a bankgaranciát a közjegyzőnek?
• Ha a vevő indok nélkül eláll a szerződéstől, küldött-e írásbeli értesítést a nyolcnapos határidővel a szerződésszegésről?
• Feltártad az összes ismert hibát, hogy a vevő ne hivatkozhasson hibára?

Mit tehetünk Önért, ha eláll egy ingatlanvásárlástól?

Ingatlanügyvédeink holland ingatlanok vevőit és eladóit segítik, beleértve azokat a külföldieket is , akik holland nyelvű szerződést írnak alá.

• Aláírás előtt áttekintjük az adásvételi szerződést és annak végleges feltételeit.
• Kiszámítjuk az elállási és feltételes határidőket az Ön által megadott dátumokra vonatkozóan.
• Az Ön nevében megfogalmazzuk a felszámolási értesítést, vagy finanszírozási, illetve felmérési feltételt érvényesítünk.
• Küldünk vagy válaszolunk a késedelemről szóló értesítésre, és 10%-os kötbért számítunk fel.
• Tárgyalunk a foglaló vagy bankgarancia feloldásáról, és szükség esetén megindítjuk az eljárást.

Összegzésként

• Magánszemély által vásárolt ingatlannak írásban kell történnie, és az aláírás után kötelező érvényű.
• A magánszemély vevő az aláírt szerződés kézhezvételétől számított három napon belül indoklás és költség nélkül felmondhatja a szerződést (BW 7:2. cikk)
• Ezt követően már csak egy szerződéses feltétel, például finanszírozás vagy felmérés, illetve az eladó nem teljesítése ad okot az elállásra.
• Az indok nélküli kifizetés általában a vételár 10%-ának megfelelő büntetéssel jár, amelyet a befizetés vagy a bankgaranciával fedeznek.
• A tulajdoni lap bejegyzése után a vásárlást csak kivételes esetekben lehet bíróság előtt visszavonni.

Gyakran Ismételt Kérdések